不動産売却の注意点を徹底解説！失敗しないための重要ポイント不動産売却の注意点を徹底解説！失敗しないための重要ポイント

1. 売却前に確認すべき書類と物件情報

不動産を売却する際、最初に行うべきことは必要書類の確認と物件情報の整理です。この段階で不備があると、売却活動がスムーズに進まなくなったり、契約直前になって問題が発覚したりする可能性があります。

1-1. 権利関係の確認は最優先事項

売却する不動産の権利関係が明確になっているかどうかは、取引の根幹に関わる重要なポイントです。まず確認すべきは登記簿謄本です。登記簿には所有者の情報や抵当権の有無などが記載されており、これを確認することで現在の権利状態が把握できます。

たとえば、住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関による抵当権が設定されています。売却するためには、この抵当権を抹消する必要があります。通常は売却代金でローンを完済し、決済時に抵当権を抹消する手続きを行いますが、ローン残債が売却価格を上回る場合は別途資金を用意しなければなりません。

また、相続した不動産を売却する場合は、相続登記が完了しているかどうかも確認が必要です。もし被相続人名義のままになっている場合は、まず相続人への名義変更を行わなければ売却できません。相続登記には戸籍謄本や遺産分割協議書などの書類が必要になるため、早めに準備を始めることをおすすめします。

1-2. 境界の明示が求められるケース

土地付きの不動産を売却する場合、隣地との境界が明確になっているかどうかが重要になります。境界が不明確だと、将来的に隣地所有者とのトラブルに発展する可能性があるため、買主から境界の明示を求められることが一般的です。

境界標が設置されていない場合や、古い境界標で位置が不明確な場合は、土地家屋調査士に依頼して測量を行い、隣地所有者の立ち会いのもとで境界を確定させる必要があります。この作業には数週間から場合によっては数ヶ月かかることもあるため、売却を決めたら早めに対応することが大切です。

なお、マンションの場合は土地の境界確認は不要ですが、専有部分の図面や管理規約、修繕積立金の状況などを買主に提示する必要があります。管理費や修繕積立金に滞納がある場合は、売却前に清算しておくことが求められます。

2. 適正な売却価格の設定方法

売却価格の設定は、売却の成否を左右する最も重要な要素の一つです。適切な価格設定ができていないと、売却期間が長引いたり、本来得られるはずの利益を逃したりする可能性があります。

2-1. 査定価格と売却価格の違い

不動産会社から提示される査定価格は、その会社が「このくらいで売れるだろう」と判断した価格です。しかし、査定価格はあくまでも目安であり、必ずしもその価格で売却できるとは限りません。最終的な売却価格は、売主様と買主様の交渉によって決まります。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社によって査定価格が異なることがあります。これは、それぞれの会社が持つ情報や販売戦略、得意とする物件タイプが違うためです。ただし注意したいのは、単純に一番高い査定価格を出した会社を選べば良いというわけではない点です。

中には、媒介契約を取るために意図的に高い査定価格を提示する会社もあります。実際の市場価格より高い価格で売り出しても買い手が見つからず、結局は値下げを余儀なくされ、時間だけが過ぎてしまうというケースも少なくありません。査定価格の根拠をしっかりと説明してもらい、納得できる会社を選ぶことが大切です。

2-2. 高すぎる価格設定のリスク

売主様としては少しでも高く売りたいと思うのは当然のことです。しかし、市場価格から大きく乖離した高い価格設定は、かえって売却を困難にします。インターネットで物件を探す買主は、複数の物件を比較検討しています。周辺の類似物件と比べて明らかに高い価格では、内覧の申し込みすら入らない可能性があります。

また、売り出してから時間が経過すると「売れ残り物件」という印象を持たれてしまい、さらに売却が難しくなります。たとえば3ヶ月間反応がなかった物件は、買主から「何か問題があるのではないか」と疑われることもあります。そうなると、価格を下げても以前ほどの関心を集められなくなってしまいます。

適正な価格で売り出せば、売却期間も短く済み、結果的により良い条件での成約につながります。査定価格を参考にしながら、周辺の成約事例なども確認して、現実的な価格設定を心がけることが成功への近道です。

3. 不動産会社選びで失敗しないために

不動産売却の成功は、どの不動産会社に依頼するかで大きく変わってきます。信頼できるパートナーを見つけることが、スムーズな売却への第一歩となります。

3-1. 媒介契約の種類と特徴

不動産会社と締結する媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。それぞれにメリットとデメリットがあるため、ご自身の状況に合った契約形態を選ぶことが重要です。

専属専任媒介契約は、1社のみに売却活動を任せる契約で、売主様自身が買主を見つけることもできません。その代わり、不動産会社は積極的に販売活動を行う義務があり、1週間に1回以上の活動報告が義務付けられています。専任媒介契約も1社のみとの契約ですが、売主様自身が見つけた買主とは直接取引できる点が異なります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約できる形態です。より多くの会社に販売活動を依頼できるメリットがある一方、各社の販売意欲が低下する可能性もあります。なぜなら、他社で成約してしまえば自社の努力が無駄になるため、積極的な広告投資を控える傾向があるためです。

3-2. 担当者との相性も重要

不動産会社の実績や知名度も大切ですが、実際に売却活動を進めていくのは担当者です。売却には数ヶ月かかることが多く、その間に何度も連絡を取り合うことになるため、担当者との相性も重要な要素となります。

初回の相談時には、担当者の対応をよく観察してみてください。こちらの質問に対して丁寧に説明してくれるか、メリットだけでなくデメリットやリスクについても正直に話してくれるか、売却スケジュールについて現実的な提案をしてくれるかなど、信頼できる担当者かどうかを見極めることが大切です。

また、売却活動の進捗について定期的に報告してくれる担当者であることも重要です。問い合わせ状況や内覧の反応などを共有してもらえれば、必要に応じて価格や条件の見直しなど、柔軟な対応が可能になります。

4. 契約時に注意すべき重要事項

買主が見つかり売買契約を締結する段階では、契約内容をしっかりと確認することが必要です。一度契約を結んでしまうと、後から変更することは困難になります。

4-1. 瑕疵担保責任の範囲を理解する

不動産の売買では、売主は物件に隠れた欠陥がないかどうかを買主に対して保証する責任があります。これを瑕疵担保責任といいます。たとえば、雨漏りやシロアリの被害、給排水管の故障など、売却時には分からなかった不具合が後から発見された場合、売主が修繕費用を負担しなければならないケースがあります。

こうしたトラブルを避けるためには、売却前に物件の状態をできるだけ詳しく把握し、知っている不具合については買主に誠実に告知することが大切です。告知せずに売却してしまうと、後から損害賠償を請求されるリスクがあります。

4-2. 契約不適合責任への対応

民法改正により、従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任に変更されました。これは、契約内容と実際の物件の状態が異なる場合に売主が負う責任を指します。たとえば、契約書に「雨漏りなし」と記載されていたのに実際には雨漏りがあった場合、売主は責任を負うことになります。

したがって、契約書や重要事項説明書の内容は念入りに確認する必要があります。特に設備の状態や過去の修繕履歴、近隣トラブルの有無など、物件の現状を正確に記載することが重要です。不明な点や疑問に思うことがあれば、契約前に必ず不動産会社に確認しましょう。

5. 税金と諸費用の把握

不動産を売却すると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。さまざまな税金や諸費用が発生するため、事前に把握しておくことが大切です。

まず、売却によって利益が出た場合には譲渡所得税が課税されます。譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。ただし、マイホームの売却であれば3000万円の特別控除が適用できる可能性があるため、実際に課税されるケースは限られます。

また、不動産会社に支払う仲介手数料も大きな費用です。仲介手数料は法律で上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3パーセント+6万円+消費税」が上限となります。たとえば3000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は105万6000円となります。

その他、抵当権抹消の登記費用、測量が必要な場合は測量費用、建物の解体が条件となっている場合は解体費用なども発生します。売却を検討する段階で、これらの諸費用も含めた資金計画を立てておくことをおすすめします。

6. まとめ：計画的な準備でトラブルを回避

不動産売却では、権利関係の確認から価格設定、不動産会社の選定、契約内容の理解、税金の把握まで、注意すべきポイントが数多くあります。これらを一つひとつ丁寧にクリアしていくことが、トラブルのない円滑な売却につながります。

特に重要なのは、焦らずに十分な準備期間を設けることです。売却を急ぐあまり必要な確認を怠ると、後から思わぬ問題が発生する可能性があります。時間に余裕を持って計画的に進めることで、より良い条件での売却が実現できます。

センチュリー21クレール不動産では、不動産売却に関するあらゆるご相談に対応しております。必要書類の準備から価格査定、売却活動、契約手続きまで、経験豊富なスタッフが一貫してサポートいたします。不動産売却をお考えの際は、ぜひお気軽にご相談ください。安心して売却を進めていただけるよう、丁寧にご案内させていただきます。

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※この記事は2025年10月31日時点の情報に基づいて作成しております。不動産市場の状況や税制、法令は変動する可能性がありますので、記載内容と現状が異なる場合がございます。最新の情報や詳細につきましては、お気軽にセンチュリー21クレール不動産までお問い合わせください。