不動産売却後の確定申告完全ガイド【2027年版】期限・必要書類・特例を解説【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

2027年申告（令和8年分）対応

2026年中に土地・建物を売却し、譲渡所得が生じた方は、原則として2027年2月16日（火）から3月15日（月）までに確定申告と納税を行います。会社員でも、不動産の譲渡所得は年末調整では処理されません。

1. 2027年の申告期限と対象になる売却

申告期間は2027年2月16日から3月15日まで

国税庁が公表している2026年分（令和8年分）の所得税の確定申告期限・納期限は、2027年3月15日（月）です。税務署窓口での相談・申告書受付は2月16日（火）から始まります。還付申告は2月15日以前でも提出できます。

日程は、国税庁の「申告と納税」で確認できます。振替納税を利用する場合の振替日は別に定められるため、申告時点の公式案内をご確認ください。

契約と引渡しが年をまたぐ場合の「譲渡の日」

不動産を譲渡した日は、原則として買主へ引き渡した日です。ただし、売買契約の効力発生日（一般には契約締結日）に譲渡があったものとして申告することも認められています。

例えば、2026年12月に契約し、2027年1月に引き渡す取引は、原則では2027年分として2028年に申告しますが、契約の効力発生日を譲渡の日として2026年分で申告する選択肢もあります。年をまたぐ取引は、所有期間や特例の期限にも影響するため、国税庁「譲渡所得の申告期限」を確認し、税理士または所轄税務署へ相談してください。

確定申告が必要・検討対象となるケース

2. 譲渡所得と税率の計算方法

不動産売却の課税対象は売却代金そのものではなく、取得費と譲渡費用を差し引き、適用できる特別控除を反映した「課税譲渡所得」です。

譲渡所得は給与所得などと分けて税額を計算する分離課税です。土地と建物を一括で売った場合も、取得費を整理する際には土地・建物の区分や建物の減価償却費相当額を確認します。

2026年売却の長期・短期と税率

所有期間は、実際の売却日に5年を超えているかではなく、2026年1月1日時点で判定します。2026年中の売却では、原則として2020年12月31日以前に取得した不動産が長期譲渡所得、2021年1月1日以後に取得した不動産が短期譲渡所得です。

※復興特別所得税は、所得税額に2.1％を乗じて計算します。個別の税額では、控除や端数処理等も確認してください。

相続や贈与で取得した不動産は、原則として被相続人や贈与者の取得時期を引き継ぎます。相続日から5年ではありません。計算の基本は国税庁「土地や建物を売ったとき」をご確認ください。

取得費・譲渡費用に含めるもの

自宅など非業務用建物の減価償却費相当額は、単に木造住宅の法定耐用年数22年で割る計算ではありません。国税庁は「建物の取得価額×0.9×非業務用建物の償却率×経過年数」を基本式として示しています。構造・利用状況・取得時期に応じ、国税庁「建物の取得費の計算」で確認してください。

購入時の契約書がなく、取得費が分からない場合

取得費が分からない場合は、譲渡価額の5％を概算取得費とすることができます。ただし、概算取得費が実際の取得費より低いと、課税譲渡所得が大きくなります。すぐに5％で計算せず、購入時の売買契約書、領収書、通帳、住宅ローン関係書類、分譲会社・仲介会社に残る資料、相続時に引き継いだ書類などを確認してください。

相続した不動産では、被相続人の取得費と取得時期を原則として引き継ぎます。また、相続税を納め、一定期間内に売却した場合は、相続税額の一部を取得費へ加算できる特例があります。取得費の基本は国税庁「取得費が分からないとき」、相続不動産は相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期をご確認ください。

3. 2026年の売却で検討する主な特例

特例は、要件を満たせば自動的に反映される制度ではありません。確定申告と所定の書類が必要で、制度間の併用制限もあります。売却後では変更しにくい条件もあるため、住み替えや相続空き家の売却では契約前の確認が安全です。

マイホームの3,000万円特別控除

自分が住んでいる家屋と敷地、または以前住んでいた家屋と敷地を一定期限までに売却した場合、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

• 現に住んでいるマイホーム、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る旧居であること
• 配偶者、直系血族、生計を一にする親族、一定の同族会社など特別な関係者への売却ではないこと
• 原則として売却年の前年・前々年に同じ特例や一定の居住用財産の特例を受けていないこと
• 特例の適用だけを目的に入居した家や一時的な仮住まいなどではないこと
• 確定申告を行い、必要な書類を提出すること

例えば2023年中に転居した旧居は、原則として2026年12月31日までの売却が期限です。建物を取り壊して敷地だけを売る場合は、取壊し後の利用状況や契約期限など追加要件があります。詳細は国税庁「マイホームを売ったときの特例」をご確認ください。

所有期間10年超のマイホームの軽減税率

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える一定のマイホームは、3,000万円特別控除を適用した後の課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、所得税10％・住民税4％の軽減税率を適用できます。2026年分では復興特別所得税を含めた合計が14.21％です。6,000万円を超える部分は通常の長期譲渡所得の税率となります。

3,000万円特別控除と軽減税率は併用できますが、居住期間、所有期間、過去の特例利用、買主との関係などの要件があります。詳細は国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご確認ください。

マイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除

2026年度税制改正により、次の居住用財産の譲渡損失に関する特例は、適用期限が2027年12月31日まで2年延長されました。したがって、2026年中の売却も一定の要件を満たせば検討対象です。

いずれも、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えることなどの要件があります。繰越控除を受けるには、売却年分を期限内申告し、その後も連続して確定申告する必要があります。改正内容は国税庁の「令和8年度税制改正のあらまし」をご確認ください。

相続空き家の特別控除と取得費加算

被相続人が一定の要件を満たして居住していた家屋・敷地を相続し、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに、売却代金1億円以下で売却した場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。2024年1月1日以後の譲渡で、対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合は、1人当たりの上限が2,000万円です。

家屋は原則として1981年5月31日以前に建築され、区分所有建物ではないこと、被相続人が相続開始直前に一人で居住していたことなどの要件があります。耐震改修・取壊しを買主側で行う場合は、原則として譲渡した年の翌年2月15日までに完了する必要があるため、契約条件まで確認してください。詳細は国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご確認ください。

相続税を納めた方は、一定期間内の売却で相続税額の一部を取得費へ加算する特例も検討できます。同じ不動産の対象部分について相続空き家の特別控除と取得費加算を重ねて使えないため、税理士に有利不利の試算を依頼してください。売却手続き全体は相続・空き家の売却で確認したい手続きと税制で整理しています。

4. 確定申告の必要書類

「税額計算に使う資料」と「申告書へ添付する書類」は同じではありません。まず計算根拠となる資料を集め、利用する特例が決まった後に添付書類を確認すると、準備漏れを防ぎやすくなります。

最初に集める基本資料

特例ごとに追加される主な書類

• 3,000万円特別控除：譲渡所得の内訳書。売却物件の所在地と住民票上の住所が異なる場合は、戸籍の附票の写しなどが必要になることがあります。
• 10年超の軽減税率：譲渡所得の内訳書、登記事項証明書または不動産番号等の明細書など。
• 住宅ローンが残るマイホームの譲渡損失：所定の明細書・計算書、登記事項証明書等、売買契約書、譲渡契約締結日前日の住宅ローン残高証明書など。
• 買換え時の譲渡損失：旧居・新居の登記事項証明書等、売買契約書、住宅ローン関係書類など。
• 相続空き家の特例：譲渡所得の内訳書、被相続人居住用家屋等確認書、売買契約書、耐震基準または取壊し等を確認する書類など。
• 相続税の取得費加算：相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書、譲渡所得の内訳書など。

5. e-Tax・スマホ申告の進め方

国税庁は、令和8年分の不動産売却に係る確定申告について、スマートフォンとマイナンバーカードを使ったe-Tax提出を案内しています。添付書類は一部を除きイメージデータで提出できます。

1. 契約書と費用資料を集める
   売却・購入時の契約書、決済明細、領収書、登記情報、住宅ローン残高などをまとめます。
2. 譲渡の日と所有期間を確認する
   引渡日または契約効力発生日、2026年1月1日時点の所有期間を確認します。
3. 譲渡所得の内訳書を作成する
   譲渡価額、取得費、減価償却費相当額、譲渡費用、持分を入力します。
4. 利用する特例を判定する
   居住状況、転居日、住宅ローン、買換え、相続、過去の特例利用を確認します。
5. 申告書・添付書類を送信する
   マイナンバーカードの電子証明書の有効期限と暗証番号を事前に確認します。
6. 納付または還付状況を確認する
   申告書の送信だけで納付は完了しません。納付方法・期限、受信通知、追加提出書類を確認して保管します。

申告書は国税庁の確定申告書等作成コーナーで作成できます。準備物と操作の概要は「不動産を売却した場合の確定申告は『自宅で、スマホで、e-Tax！』」をご確認ください。

6. 台東区・荒川区の提出先と期限後申告

提出先は不動産所在地ではなく、原則として住所地の所轄税務署

所得税の確定申告書は、原則として提出時の住所地を納税地とし、その住所地を管轄する税務署へ提出します。台東区・荒川区の不動産を売却した場合でも、現在の住所が区外なら、通常は現在の住所地を管轄する税務署が提出先です。

• 住所地が台東区の場合：地区により東京上野税務署（下谷地区）または浅草税務署（浅草地区）
• 住所地が荒川区の場合：荒川税務署

台東区内は管轄が分かれるため、町名まで含めて国税庁の税務署所在地・管轄検索で確認してください。書面を郵送する場合は業務センターが送付先となることもあるため、各税務署の最新案内に従います。

期限を過ぎたことに気付いた場合

申告期限後でも放置せず、できるだけ早く期限後申告を行います。納付税額がある場合は、無申告加算税や延滞税がかかることがあります。

3,000万円特別控除は「確定申告をすること」が必要ですが、期限後の取扱いは申告内容や他制度との関係で確認が必要です。一方、マイホームの譲渡損失の繰越控除など、期限内申告が要件となる制度もあります。「期限を過ぎたからすべての特例が使えない」「税額が0円だから何もしなくてよい」と自己判断せず、所轄税務署または税理士へ早急に確認してください。

7. 不動産売却の確定申告で多い間違い

不動産売却にかかる税金の全体像や、査定前に手取りを考える方法は、不動産売却時にかかる税金・特例・諸費用の解説もあわせてご覧ください。本記事は申告期限・必要書類・申告手順を中心に解説しています。

8. よくある質問

9. まとめ

2026年中の不動産売却に係る確定申告は、原則として2027年2月16日（火）から3月15日（月）までです。最初に譲渡の日、所有期間、取得費、譲渡費用を整理し、その後に3,000万円特別控除、軽減税率、譲渡損失、相続空き家などの特例を確認します。

特に、契約と引渡しが年をまたぐ場合、購入時の資料がない場合、共有名義、相続、住み替えで住宅ローン控除を検討している場合は、税額や申告年度が変わる可能性があります。売買契約書・領収書・登記情報を早めにそろえ、税理士または所轄税務署へ確認してください。