不動産売却後の確定申告完全ガイド【2026年最新版】期限・必要書類・特例を徹底解説不動産売却後の確定申告完全ガイド【2026年最新版】期限・必要書類・特例を徹底解説

1. 2026年の確定申告スケジュールと基本情報

1-1. 2026年の申告期間と提出期限

2026年の確定申告期間は、2月16日月曜日から3月15日日曜日までとなります。この期間中に、2025年1月1日から12月31日までの所得について申告を行います。不動産を売却された方は、この期間内に譲渡所得の申告を済ませる必要があります。

最終日の3月15日は日曜日ですが、確定申告期間の最終日が日曜日の場合は延長されません。そのため、実質的には3月14日土曜日までに提出することになります。ただし、e-Taxによる電子申告であれば、3月15日の23時59分まで受け付けられますので、電子申告の利用をおすすめします。

申告期限を過ぎてしまうと、特例措置が受けられなくなったり、延滞税が課されたりする可能性があります。特に居住用財産の3,000万円特別控除は、期限内申告が適用要件の一つとなっていますので、必ず期限を守ってください。早めに準備を始めることで、余裕を持って申告できます。

1-2. 不動産売却後に確定申告が必要なケース

不動産を売却して利益が出た場合は、基本的に確定申告が必要です。この利益は譲渡所得と呼ばれ、給与所得などとは別に計算される分離課税の対象となります。会社員の方でも、年末調整だけでは処理できないため、ご自身で確定申告を行わなければなりません。

利益が出ていない場合でも、確定申告をすることでメリットがある場合があります。例えば、マイホームを住宅ローンの残債よりも安く売却し、損失が出た場合、その損失を給与所得などと相殺できる特例があります。これにより、既に納めた所得税や住民税の一部が還付される可能性があります。

また、特例を利用して税金がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。例えば、3,000万円の特別控除を適用して課税所得がゼロになる場合でも、申告をしないと控除が認められません。売却によって利益が出たかどうかに関わらず、不動産を売却したら確定申告について検討することが大切です。

2. 2026年度における税制と譲渡所得の計算

2-1. 譲渡所得税の税率と計算方法

2026年度の譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得として、所得税15%と住民税5%の合計20%に復興特別所得税を加えた20.315%が適用されます。5年以下の場合は短期譲渡所得として、所得税30%と住民税9%の合計39%に復興特別所得税を加えた39.63%となります。

この税率の差は非常に大きく、例えば1,000万円の譲渡所得がある場合、長期であれば約203万円の税金ですが、短期では約396万円にもなります。所有期間の判定は売却した年の1月1日が基準となりますので、例えば2020年5月に購入した不動産を2025年6月に売却した場合、実際の所有期間は5年以上ですが、2025年1月1日時点では5年に満たないため短期譲渡所得となります。

譲渡所得の計算式は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。この計算で出た金額に対して、上記の税率が適用されます。ただし、各種特例を適用できる場合は、さらに控除額を差し引いた後の金額に課税されますので、実際の税負担は大幅に軽減される可能性があります。

2-2. 取得費と譲渡費用の正しい算出方法

取得費とは、不動産を購入したときの価格に、購入時にかかった仲介手数料や登記費用、不動産取得税などを加えた金額です。建物については、所有期間に応じた減価償却費を差し引く必要があります。例えば、木造住宅の場合は耐用年数が22年とされており、毎年一定の割合で価値が減少したものとして計算します。

購入時の契約書などが見つからず、取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費として計算することが認められています。ただし、実際の取得費が5%を大きく上回る場合は、何らかの方法で証明できないか検討する価値があります。銀行の融資書類や固定資産税の課税明細書などから、取得価格を推定できることもあります。

譲渡費用には、売却時の仲介手数料、測量費、建物の取り壊し費用、売買契約書の印紙税などが含まれます。これらの費用は必ず領収書を保管し、申告時に証明できるようにしておいてください。修繕費や固定資産税は譲渡費用には含まれませんので、注意が必要です。適切に取得費と譲渡費用を計上することで、課税対象となる譲渡所得を減らすことができます。

3. 2026年申告で活用できる特例措置

3-1. 居住用財産3,000万円特別控除の適用要件

マイホームを売却した場合、居住用財産の3,000万円特別控除を適用できる可能性があります。この特例を利用すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、多くの方が税金をゼロまたは大幅に減額できます。2026年の申告でも、この特例は継続して適用されています。

適用を受けるための主な要件は、自分が住んでいた家であること、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること、配偶者や直系血族など特別な関係にある人への売却でないこと、前年または前々年にこの特例を受けていないことなどです。例えば、2022年10月に転居した場合、2025年12月31日までに売却すれば特例の対象となります。

この特例を受けるためには、必ず確定申告が必要です。自動的に適用されるものではありませんので、期限内に申告書を提出してください。また、他の特例との併用には制限がありますので、複数の特例を検討している場合は、どの組み合わせが最も有利かを税理士などに相談することをおすすめします。

3-2. その他の控除と軽減税率

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合は、軽減税率の特例も適用できます。この特例では、6,000万円以下の部分について、所得税10%、住民税4%という通常よりも低い税率が適用されます。この特例は3,000万円特別控除と併用できますので、長期間住んでいたマイホームを売却する場合は大きな節税効果があります。

マイホームを売却して損失が出た場合の特例もあります。住宅ローンが残っている状態で売却し、売却価格がローン残高を下回った場合、その損失を給与所得などから控除できる特例があります。さらに、その年で控除しきれなかった損失は、翌年以降3年間繰り越して控除することも可能です。

相続した空き家を売却する場合の3,000万円特別控除も、2027年12月31日まで延長されています。昭和56年5月31日以前に建築された建物で、一定の耐震基準を満たしているか、または建物を取り壊して売却する場合に適用できます。相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却する必要がありますので、該当する方は早めの売却を検討してください。

4. 2026年の電子申告と必要書類

4-1. e-Taxとスマホ申告の最新機能

2026年の確定申告では、e-Taxによる電子申告がさらに便利になっています。スマートフォンだけで不動産の譲渡所得を含む確定申告が完結できるようになり、パソコンを持っていない方でも手軽に申告できます。国税庁の確定申告書等作成コーナーは、画面の指示に従って入力するだけで自動的に計算が行われ、申告書が完成します。

マイナンバーカードをお持ちの方は、マイナポータル連携を活用することで、源泉徴収票などの情報が自動で取得され、入力の手間が大幅に削減されます。また、e-Taxで申告すると、還付金がある場合は書面申告よりも早く処理されるというメリットもあります。通常、電子申告では3週間程度で還付されるのに対し、書面申告では1ヶ月から2ヶ月かかることがあります。

電子申告を利用するには、マイナンバーカードとICカードリーダー、またはマイナンバーカード読み取り機能付きのスマートフォンが必要です。マイナンバーカードがない場合でも、税務署でID・パスワードを発行してもらえば電子申告が可能です。初めての方でも、画面の案内に従えば問題なく申告できますので、ぜひ電子申告にチャレンジしてみてください。

4-2. 提出が必要な書類一覧

確定申告には、いくつかの書類が必要になります。まず、売却時の売買契約書のコピーが必要です。この契約書には売却価格が記載されており、譲渡所得の計算の基礎となります。次に、購入時の売買契約書も必要です。取得費を証明するために不可欠な書類ですので、必ず準備してください。

仲介手数料や測量費など、売却時にかかった費用の領収書も必要です。これらは譲渡費用として所得から差し引けますので、漏れなく集めておきましょう。また、会社員の方は源泉徴収票も必要になります。不動産の譲渡所得と給与所得を合わせて申告するためです。

特例を適用する場合は、それぞれの特例に応じた書類も必要になります。居住用財産の3,000万円特別控除を受ける場合は、住民票の写しや登記事項証明書が必要です。空き家の特例を適用する場合は、相続の事実を証明する書類や、建物の耐震基準を証明する書類などが必要になります。電子申告の場合、一部の書類は画像データとして添付できますが、原本の保管も必要ですので、大切に保管してください。

5. 売却時期別の申告対象年度

不動産の譲渡所得は、引き渡しが完了した年の所得として申告します。契約を結んだ年ではなく、実際に引き渡した年が基準となりますので注意が必要です。例えば、2025年12月に売買契約を結び、2026年1月に引き渡しが完了した場合、2026年の所得として2027年に申告することになります。

2025年1月から12月の間に引き渡しが完了した不動産については、2026年2月16日から3月15日までに申告します。月初に売却した場合も年末に売却した場合も、申告期限は同じですので、早めに準備を始めることをおすすめします。特に年末に売却した場合は、必要書類を揃える時間が短くなりますので、売却直後から準備を始めてください。

引き渡し日の確定は、売買契約書や残代金の領収書で確認できます。通常、最終代金の支払いと同時に所有権が移転し、鍵の引き渡しが行われます。この日が引き渡し日となり、譲渡所得が発生した日として扱われます。年末年始をまたぐ売却の場合は、引き渡し日がいつになるかで申告年度が変わりますので、売却スケジュールを確認しておきましょう。

6. 確定申告の注意点とよくある失敗

確定申告でよくある失敗の一つが、減価償却費の計算ミスです。建物の取得費を計算する際、減価償却費を差し引く必要がありますが、この計算が複雑で間違いやすくなっています。特に、購入時の建物と土地の価格を分けていない場合や、耐用年数を誤って適用してしまうケースが多く見られます。不安な場合は、税理士に相談することをおすすめします。

また、特例の適用要件を満たしていないのに申告してしまうケースもあります。例えば、住まなくなってから3年を超えてから売却した場合、居住用財産の特別控除は適用できません。また、配偶者への売却や、前年に同じ特例を受けている場合も対象外です。適用要件をよく確認してから申告してください。

必要書類の提出漏れも多いトラブルです。特に電子申告の場合、申告書の送信だけで完了したと思い込み、別途郵送が必要な書類を提出し忘れることがあります。申告完了画面には、追加で提出が必要な書類が表示されますので、必ず確認してください。提出漏れがあると、特例が適用されなかったり、税務署から問い合わせが来たりすることがあります。

共有名義の不動産を売却した場合、各共有者がそれぞれ申告する必要があります。一人が代表して申告すれば良いと誤解されることがありますが、各自の持分に応じて個別に申告しなければなりません。夫婦で2分の1ずつ所有している場合は、夫婦それぞれが確定申告を行い、それぞれが特例を受けることができます。

7. まとめ

2026年の不動産売却後の確定申告は、2月16日から3月15日までの期間に行う必要があります。2025年中に不動産を売却された方は、必ずこの期間内に申告を済ませてください。電子申告の機能が充実したことで、スマートフォンだけでも申告できるようになり、以前よりも格段に便利になっています。

居住用財産の3,000万円特別控除をはじめとする各種特例を活用することで、税負担を大幅に軽減できます。ただし、これらの特例は確定申告をして初めて適用されますので、必ず期限内に申告してください。申告を忘れたり、期限を過ぎてしまったりすると、数百万円単位で税金が変わることもありますので、十分注意が必要です。

必要書類の準備は早めに始め、取得費や譲渡費用を正確に計算することが重要です。計算が複雑な場合や、適用できる特例が複数ある場合は、税理士に相談することをおすすめします。適切な申告を行うことで、安心して新しい生活をスタートすることができます。

センチュリー21クレール不動産では、不動産売却後の税務面も含めた総合的なサポートを提供しております。確定申告に関するご不安や疑問点がございましたら、お気軽にご相談ください。税理士のご紹介も可能ですので、専門的なアドバイスが必要な場合も安心してお任せいただけます。お客様の大切な資産の売却を、最初から最後まで責任を持ってサポートいたします。

無料ご相談・査定はこちら

※本コラムは2025年11月2日時点の情報に基づいて作成されております。税制改正や制度変更により、一部内容が異なる場合がございます。最新の情報や個別のご相談については、お気軽にお問い合わせください。