古家の売却方法を徹底解説｜古家付き土地とそのまま売るか更地にするかの判断基準古家の売却方法を徹底解説｜古家付き土地とそのまま売るか更地にするかの判断基準

1. 古家とは何か｜定義と売却時の課題

古家とは、一般的に築30年以上経過し、老朽化が進んで居住するには修繕が必要な住宅を指します。明確な法的定義はありませんが、不動産業界では、建物としての価値がほとんどなく、主に土地の価値で取引される物件を古家と呼ぶことが多いです。木造住宅の場合、築20年を超えると建物の評価額はほぼゼロになるため、それ以上古い建物は古家として扱われることがあります。

古家の売却には、いくつかの課題があります。まず、建物が古いため、そのまま住める状態でないことが多く、購入者は大規模なリフォームや建て替えを前提に検討します。また、シロアリ被害や雨漏り、基礎のひび割れなど、構造上の問題を抱えている可能性もあります。こうした不具合があると、購入希望者は慎重になり、価格交渉も厳しくなる傾向があります。

さらに、古家は見た目の印象が悪いため、内覧に来てもらえないこともあります。インターネットで物件を探す購入希望者は、写真を見て興味を持った物件だけを内覧しますが、古くて暗い印象の写真では、クリックすらされない可能性があります。このように、古家の売却は新しい物件とは異なる戦略が必要になります。

2. 古家付き土地として売却するメリット・デメリット

2-1. 古家付き土地売却のメリット

古家をそのまま残して「古家付き土地」として売却する最大のメリットは、解体費用がかからないことです。木造住宅の解体には、規模にもよりますが100万円から200万円程度、鉄骨造や鉄筋コンクリート造であれば200万円から300万円以上の費用がかかります。この費用を負担せずに済むため、売主にとっては経済的な負担が軽減されます。

また、建物が残っていれば、住宅用地としての固定資産税の優遇措置を受けられます。住宅が建っている土地は、更地に比べて固定資産税が最大6分の1、都市計画税が最大3分の1に軽減されます。売却までに時間がかかる場合、この税負担の違いは無視できません。例えば、年間18万円の固定資産税がかかる更地でも、建物があれば3万円程度に抑えられることがあります。

さらに、古家をリフォームして住みたいと考える購入者もいます。古民家再生に興味がある方や、DIYで自分好みに改装したい方にとっては、古家付きの物件は魅力的な選択肢です。特に、しっかりした構造の古い家や、趣のある日本家屋などは、一定の需要があります。こうした購入者に出会えれば、解体せずにそのまま売却できる可能性があります。

2-2. 古家付き土地売却のデメリット

古家付き土地として売却する場合のデメリットは、購入希望者が限られることです。多くの方は新築を建てることを前提に土地を探しているため、古い建物が残っていると、その解体費用を考慮して価格交渉をしてきます。結果として、売却価格から解体費用相当額を差し引いた金額でしか売れないことも多く、更地にして売る場合と手取り額がほとんど変わらないケースもあります。

また、古家の状態によっては、売却までに時間がかかる可能性があります。見た目が悪い建物は、内覧に来てもらえないことがありますし、実際に見学に来た方も、建物の老朽化を目の当たりにして購入を躊躇することがあります。特に、雨漏りやシロアリ被害などの問題が明らかになると、大幅な値下げを求められることもあります。

さらに、契約不適合責任のリスクもあります。古家を売却した後、購入者が住み始めてから重大な欠陥が見つかった場合、売主が責任を問われる可能性があります。古い建物ほど予期せぬ不具合が発生しやすいため、売却後のトラブルを避けるためには、事前に建物の状態を正確に把握し、買主に説明しておく必要があります。

3. 更地にして売却するメリット・デメリット

3-1. 更地にするメリット

建物を解体して更地にする最大のメリットは、売却しやすくなることです。更地であれば、購入者はすぐに新築を建てることができますし、土地の形状や広さも確認しやすくなります。特に、都心部や駅に近い立地では、新築を建てたい購入希望者が多いため、更地の方が圧倒的に需要があります。結果として、売却期間が短縮され、希望価格での成約も期待できます。

また、更地にすることで土地の価値が明確になります。古家が残っていると、購入者は建物の解体費用を考慮して値引き交渉をしてきますが、すでに更地になっていれば、純粋に土地の価値だけで価格交渉ができます。立地が良く、土地の需要が高いエリアであれば、解体費用をかけても十分に元が取れることが多いです。

さらに、境界や土地の状態が確認しやすくなるというメリットもあります。建物があると、基礎の下や建物の周囲の状況が見えませんが、更地にすれば土地全体を見渡すことができます。購入希望者にとっては安心材料となり、購入判断がしやすくなります。測量や地盤調査も実施しやすいため、スムーズな取引につながります。

3-2. 更地にするデメリットと費用

更地にする最大のデメリットは、解体費用がかかることです。木造住宅の場合、坪あたり3万円から5万円程度が相場で、30坪の建物であれば90万円から150万円程度かかります。鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は、さらに高額になります。また、アスベストが使用されている建物の場合、除去費用が別途必要になり、総額で数百万円に達することもあります。

さらに、更地にすると固定資産税の優遇措置がなくなります。住宅用地の特例が適用されなくなるため、固定資産税が最大で6倍、都市計画税が最大で3倍に跳ね上がります。仮に年間3万円だった税金が、更地にすることで18万円になることもあります。売却までに時間がかかると、この税負担が大きな出費になりますので、更地にするタイミングは慎重に判断する必要があります。

また、解体してしまうと元に戻せないという点も考慮すべきです。古家をリフォームして住みたいという購入希望者が現れる可能性もゼロではありません。一度解体してしまうと、そうした購入者の選択肢を奪うことになります。特に、趣のある古民家や、構造がしっかりしている建物の場合、解体する前に一度専門家に相談してみることをおすすめします。

4. 古家付きか更地かの判断基準

4-1. 立地と需要から判断する

古家付きで売るか更地にするかの判断は、まず立地と需要から考えましょう。都心部や駅から近い立地であれば、新築を建てたいという需要が高いため、更地にした方が売却しやすくなります。特に、駅徒歩10分以内や、人気の学区内などの好立地であれば、多少解体費用をかけても更地にする価値があります。購入希望者が多いエリアでは、早期売却も期待できます。

一方、郊外や駅から離れた立地の場合、更地にしても新築需要が少ないことがあります。こうしたエリアでは、古家をリフォームして住みたいという購入者や、DIY好きな方、または投資用として安く購入したい方などが対象になります。無理に解体費用をかけるよりも、古家付き土地として価格を抑えて売り出す方が、結果的に早く売れることもあります。

土地の広さも判断材料の一つです。狭小地の場合、建物があると土地の広さや形状がわかりにくいため、更地にした方が購入者がイメージしやすくなります。逆に、広い土地の場合、古家が残っていても土地の価値が十分に伝わるため、そのまま売却しても問題ないことが多いです。地域の不動産会社に相談すれば、そのエリアの需要動向を教えてもらえます。

4-2. 解体費用と売却価格のバランス

更地にするかどうかを判断する際は、解体費用と売却価格のバランスを考えることが重要です。例えば、古家付きで2,000万円で売れる土地があるとします。解体費用が150万円かかるとして、更地にすれば2,200万円以上で売れる見込みがあれば、解体する価値があります。しかし、更地にしても2,100万円程度にしかならないのであれば、手間と税負担を考えると古家付きのまま売る方が得策かもしれません。

また、売却までの期間も考慮すべきです。更地にすれば早く売れる見込みがあるなら、多少解体費用がかかっても、長期間保有することによる固定資産税や管理費用を削減できます。逆に、更地にしても売却に時間がかかりそうなら、建物を残して固定資産税の優遇を受けながら、じっくり買主を探す方が賢明です。

不動産会社に査定を依頼する際は、古家付きの場合と更地にした場合の両方の査定額を出してもらいましょう。その差額と解体費用を比較することで、どちらが有利かを判断できます。また、査定の際に、どちらの方が売却しやすいか、想定される販売期間はどれくらいかといった情報も聞いておくと、より的確な判断ができます。

5. 古家売却時の注意点と税制優遇

5-1. 契約不適合責任への対応

古家を売却する際に特に注意すべきなのが、契約不適合責任です。売却後に建物の重大な欠陥が見つかった場合、売主が責任を負う可能性があります。古い建物は、雨漏りやシロアリ被害、配管の劣化など、予期せぬ不具合が多く潜んでいます。こうしたリスクを避けるためには、売却前にできる限り建物の状態を把握し、わかっている問題点はすべて買主に説明しておくことが重要です。

また、売買契約書に「現状有姿」や「瑕疵担保免責」といった条件を記載することで、契約不適合責任を免除または軽減することができます。特に古家の場合、買主も建物の価値をほとんど見込んでいないことが多いため、こうした条件での売却が受け入れられやすいです。ただし、売主が知っていて隠していた欠陥については、免責条項があっても責任を問われる可能性がありますので、誠実な対応が求められます。

建物の状態を正確に把握するために、売却前にホームインスペクション(住宅診断)を実施することも一つの方法です。専門家に建物を診断してもらい、その結果を買主に開示することで、透明性の高い取引ができます。診断費用は数万円から十数万円程度かかりますが、売却後のトラブルを防ぐための投資として考えることができます。

5-2. 税制優遇措置の活用

古家を売却する際には、税制優遇措置を活用できる可能性があります。特に重要なのが、相続した空き家を売却する場合の3,000万円特別控除です。この特例を利用すれば、売却益から最大3,000万円を控除できるため、多くの場合は譲渡所得税がかからなくなります。適用を受けるには、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却することや、昭和56年5月31日以前に建築された建物であることなどの条件があります。

また、自分が住んでいたマイホームを売却する場合も、居住用財産の3,000万円特別控除が適用できる可能性があります。住まなくなってから3年以内に売却することが条件ですので、古い実家から転居した後、空き家になっている場合でも、期限内であれば特例を活用できます。この期限を過ぎてしまうと、通常の譲渡所得税が課税されることになり、数百万円単位で税負担が変わることもあります。

所有期間が10年を超える居住用財産を売却する場合は、軽減税率の特例も併用できます。6,000万円以下の部分について、通常よりも低い税率が適用されますので、長年住んでいた古家を売却する場合は大きな節税効果が期待できます。税制は複雑で、個々の状況によって適用される制度が異なりますので、売却を検討する際には、税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。

6. 古家を高く売るためのコツ

古家を少しでも高く売るためには、いくつかのコツがあります。まず、室内の清掃と片付けです。古い建物でも、清潔に保たれていれば印象は大きく変わります。不要な家財道具を処分し、窓を磨いて明るい印象にするだけでも、購入希望者の見方が変わります。特に、水回りの清掃は重要です。汚れたキッチンや浴室を見ると、購入意欲が削がれてしまいます。

庭や外回りの手入れも大切です。雑草を刈り、不要な物を片付け、玄関周りを整えることで、外観の印象が良くなります。第一印象は非常に重要ですので、内覧に来た方が「意外と悪くない」と思ってもらえるような状態にしておきましょう。プロのハウスクリーニングや庭師に依頼するのも効果的ですが、自分でできる範囲の清掃でも十分に効果があります。

また、物件の魅力を適切にアピールすることも重要です。立地の良さ、土地の広さ、日当たりの良さ、周辺環境の利便性など、古い建物であっても土地としての価値は十分にあります。広告では土地の魅力を前面に出し、「古家付き土地」として土地の価値を強調することで、購入希望者の興味を引くことができます。写真も、建物だけでなく周辺環境や日当たりの良さがわかるように撮影しましょう。

価格設定も重要なポイントです。相場よりも高すぎる価格では、内覧にすら来てもらえません。不動産会社とよく相談して、適正な価格を設定することが、早期売却への近道です。古家の場合は、解体費用相当額を考慮した価格設定が一般的ですが、立地や土地の需要によっては、もう少し高めに設定できることもあります。市場の反応を見ながら、柔軟に価格調整していくことが大切です。

7. まとめ

古家の売却は、そのまま古家付き土地として売るか、解体して更地にするかの選択が最も重要な判断になります。それぞれにメリットとデメリットがあり、立地や需要、解体費用と売却価格のバランスを総合的に考えて判断する必要があります。都心部や駅近であれば更地の方が有利なことが多く、郊外や広い土地では古家付きのまま売る方が良い場合もあります。

売却の際には、契約不適合責任への対応が重要です。古家の状態を正確に把握し、わかっている問題点は買主に説明しておくことで、売却後のトラブルを防ぐことができます。また、相続した古家を3年以内に売却すれば3,000万円の特別控除を活用できる可能性がありますので、税制優遇も考慮して早めに行動することをおすすめします。

古家を高く売るためには、清掃や片付けで印象を良くし、土地の魅力を適切にアピールすることが大切です。適正な価格設定と、信頼できる不動産会社のサポートがあれば、古家でも満足のいく売却が実現できます。どのような選択が最適かは、物件の状況や市場環境によって異なりますので、まずは専門家に相談することから始めましょう。

センチュリー21クレール不動産では、古家の売却に関する豊富な経験とノウハウを持っています。古家付きで売るべきか更地にすべきか、解体費用はどれくらいかかるか、税制優遇は活用できるかなど、お客様の状況に合わせた最適なアドバイスをいたします。査定は無料ですので、古家の売却でお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談ください。地域の市場を熟知したスタッフが、誠心誠意サポートいたします。

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※本コラムは2025年11月2日時点の情報に基づいて作成されております。法改正や制度変更により、一部内容が異なる場合がございます。最新の情報や個別のご相談については、お気軽にお問い合わせください。