再建築不可物件の売却方法を徹底解説｜売却価格と成功のポイント再建築不可物件の売却方法を徹底解説｜売却価格と成功のポイント

1. 再建築不可物件とは｜発生する理由と制約

1-1. 接道義務を満たしていない物件

再建築不可物件とは、建築基準法の規定により、現在の建物を取り壊した後に新たな建物を建てることができない土地のことです。最も多い理由は、接道義務を満たしていないことです。建築基準法では、建物を建てる土地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています。この条件を満たしていない土地は、再建築不可となります。

例えば、昔ながらの住宅地には、細い路地の奥に建っている家があります。その路地の幅が2メートルしかない場合や、接している部分が1.5メートルしかない場合、接道義務を満たしていないため再建築不可となります。また、他人の土地を通らないと道路に出られない「袋地」と呼ばれる土地も、接道義務を満たしていないため再建築不可です。

こうした物件は、建築基準法が施行される前から存在していた建物や、法改正前は合法だった建物であることが多いです。いわゆる「既存不適格建築物」として、現在も住むことはできますが、建て替えることはできません。リフォームは可能ですが、主要構造部の過半を変更するような大規模な工事は制限されることがあります。

1-2. その他の再建築不可となる理由

接道義務以外にも、再建築不可となる理由はいくつかあります。一つは、建築基準法上の道路に接していない場合です。見た目は道路のようでも、建築基準法上の道路として認定されていない私道や通路に接している場合、接道義務を満たしていないことになります。このような道路は「位置指定道路」や「建築基準法第42条の道路」として認定を受ける必要があります。

また、市街化調整区域に指定されている土地も、原則として建物の建築が制限されます。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域として定められており、新たな建築物の建築には厳しい条件があります。農家住宅など特定の用途以外は、建築許可が下りないことが一般的です。既存の建物は住み続けることができますが、建て替えは基本的にできません。

その他、がけ地や急傾斜地で安全基準を満たせない土地、都市計画道路の予定地に指定されている土地なども、再建築が制限されることがあります。これらの制限は、安全性や都市計画上の理由から設けられているものです。ご自身の物件が再建築不可かどうかは、市区町村の建築指導課で確認することができます。

2. 再建築不可物件の売却が難しい理由

再建築不可物件の売却が難しい最大の理由は、購入者にとってのリスクが大きいことです。建物は必ず老朽化していきますので、いずれ大規模な修繕が必要になります。しかし、再建築不可物件は建て替えができないため、修繕だけで対応し続けなければなりません。構造部分に重大な問題が発生した場合でも、建て替えという選択肢がないため、購入を躊躇する方が多いのです。

また、住宅ローンの審査が通りにくいという問題もあります。多くの金融機関は、再建築不可物件への融資に消極的です。担保価値が低いと判断されるため、融資額が少なくなったり、金利が高くなったりすることがあります。審査自体が通らないケースも珍しくありません。そのため、購入希望者は現金で購入できる方に限られてしまい、買い手が大幅に減ってしまいます。

さらに、再建築不可物件は資産価値が低いため、投資対象としても魅力が薄いです。将来的に高く売却できる見込みが少なく、相続した際にも子どもや孫に負担を残すことになります。こうした理由から、通常の物件に比べて需要が極端に少なくなり、売却が困難になります。売却価格も、同じ立地の再建築可能な物件と比べて、5割から7割程度になることが一般的です。

3. 再建築不可物件を売却する方法

3-1. リフォーム・リノベーション前提での売却

再建築不可物件を売却する一つの方法は、リフォームやリノベーションを前提とした買主を見つけることです。近年、古い建物を自分好みにリノベーションして住むことに価値を見出す方が増えています。特に、都心部や駅に近い立地の再建築不可物件は、価格が安いことが魅力となり、リノベーション目的で購入する方がいます。

このような買主に訴求するためには、建物の骨格がしっかりしていることや、リフォームの自由度が高いことをアピールすることが重要です。また、立地の良さや周辺環境の魅力を強調することも効果的です。例えば、「駅徒歩5分の好立地ながら、再建築不可のため格安で購入可能」といった訴求方法です。DIYが好きな方や、建築に興味がある方には魅力的な物件として映る可能性があります。

ただし、リフォーム前提の買主を見つけるには時間がかかることが多いです。一般の購入希望者に比べて絶対数が少ないため、根気よく買主を探す必要があります。また、建物の状態があまりに悪いと、リフォーム費用が高額になってしまい、購入を断念されることもあります。可能な範囲で建物の状態を良好に保ち、魅力的に見せる工夫が必要です。

3-2. 隣地所有者への売却

再建築不可物件の有力な売却先の一つが、隣地の所有者です。隣地所有者にとっては、再建築不可物件であっても自分の土地と合筆することで、敷地を広げることができます。合筆後の土地が接道義務を満たしていれば、全体として再建築可能になるため、通常の物件よりも高い価格で購入してもらえる可能性があります。

例えば、あなたの再建築不可物件が30平方メートルで、隣の家が60平方メートルだとします。隣地所有者がこれを購入して合筆すれば、90平方メートルの土地になり、建て替え時にはより広い家を建てることができます。駐車場として活用することもできますし、庭を広げることもできます。こうしたメリットがあるため、隣地所有者は比較的高い価格でも購入を検討してくれる可能性があります。

隣地所有者への売却を検討する場合は、直接交渉するよりも、不動産会社を通して提案する方がスムーズです。突然隣人から「土地を買ってほしい」と言われると、警戒されることもありますが、不動産会社を介することで、ビジネスライクに交渉を進めることができます。複数の隣地所有者がいる場合は、それぞれに打診してみると良いでしょう。

3-3. 買取業者への売却

再建築不可物件を専門に扱う買取業者に売却する方法もあります。こうした業者は、再建築不可物件をリフォームして賃貸に出したり、投資家に転売したりすることを事業としています。一般の購入希望者が見つからない物件でも、買取業者であれば現金で即座に買い取ってくれることがあります。

買取業者への売却のメリットは、確実性とスピードです。一般の市場で買主を探すと数ヶ月から1年以上かかることもありますが、買取業者であれば数週間から1ヶ月程度で現金化できます。また、契約不適合責任を免除してもらえることが多いため、売却後のトラブルの心配も少なくなります。

ただし、買取業者の提示する価格は、市場価格よりもさらに低くなることが一般的です。相場の3割から5割程度になることもあります。業者は転売やリフォームの費用、利益を見込んで価格を設定するため、どうしても安くなってしまいます。それでも、確実に売却したい場合や、急いで現金化したい場合には有効な選択肢です。複数の買取業者に査定を依頼して、条件を比較することをおすすめします。

4. 再建築不可を解消する方法

4-1. 隣地を購入して接道義務を満たす

再建築不可の状態を解消できれば、物件の価値は大幅に上昇します。最も効果的な方法は、隣地の一部を購入して接道義務を満たすことです。例えば、現在の土地が道路に1.5メートルしか接していない場合、隣地の所有者から道路に面した部分を0.5メートル以上購入できれば、合計で2メートル以上の接道が確保でき、再建築可能になります。

この方法は、隣地所有者の協力が必要になるため、必ずしも実現できるとは限りません。しかし、交渉次第では可能なこともあります。隣地所有者にとっても、土地の一部を売却することで現金が手に入るというメリットがあります。特に、使っていない土地の端の部分であれば、売却に応じてもらえる可能性があります。

隣地を購入する場合、測量費用や登記費用などの諸費用がかかりますが、再建築可能になれば物件価値が倍近くになることもあるため、十分に元が取れる投資です。売却前にこの方法を検討する価値は十分にあります。ただし、交渉は慎重に進める必要がありますので、経験豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。

4-2. セットバックによる解消

接している道路の幅員が4メートル未満の場合、セットバックによって再建築不可を解消できることがあります。セットバックとは、道路の中心線から2メートルの位置まで敷地を後退させ、その部分を道路として提供することです。これにより、道路幅員4メートルが確保され、建築可能になります。

セットバックを行うと、敷地面積は減少しますが、建築可能になることで物件の価値は大きく上昇します。また、セットバックした部分の土地については、固定資産税が減免されることもあります。ただし、セットバック部分には建物や塀を建てることができず、道路として使用しなければならないという制約があります。

セットバックによる解消が可能かどうかは、道路の状況や自治体の基準によって異なります。市区町村の建築指導課に相談すれば、セットバックの必要距離や手続きについて教えてもらえます。費用はかかりますが、測量や境界確定を行い、正式にセットバックを実施することで、再建築可能な土地に生まれ変わらせることができます。

5. 再建築不可物件を高く売るコツ

再建築不可物件でも、工夫次第でより高く売ることができます。まず重要なのは、建物の状態を良好に保つことです。再建築不可だからといって放置するのではなく、定期的にメンテナンスを行い、清掃も怠らないようにしましょう。特に、水回りの状態や外壁の状態は、購入希望者が重視するポイントです。

リフォーム履歴がある場合は、それを積極的にアピールしましょう。例えば、5年前に屋根を葺き替えた、3年前にキッチンを交換したといった情報は、購入後すぐに大きな修繕が必要ないことを示す重要な情報です。リフォームの契約書や領収書があれば、それも提示することで信頼性が増します。

立地の良さも強調すべきポイントです。再建築不可であっても、駅から近い、商店街に近い、閑静な住宅街にあるといった立地の魅力は変わりません。特に都心部の再建築不可物件は、立地の良さから一定の需要があります。周辺環境の利便性を具体的に説明することで、購入希望者の関心を引くことができます。

また、賃貸実績がある場合は、それもアピールポイントになります。再建築不可物件を投資用として購入する方にとって、すでに賃貸として収益を上げている実績があれば、安心材料になります。現在の賃料や入居状況、利回りなどの情報を提示することで、投資家の興味を引くことができます。

6. 売却時の注意点と法的リスク

再建築不可物件を売却する際には、必ず買主に対して再建築不可であることを明確に説明する必要があります。重要事項説明書にもその旨を記載し、買主が十分に理解した上で契約を結ぶことが重要です。この説明を怠ると、売却後にトラブルになり、契約解除や損害賠償を求められる可能性があります。

また、建物の状態についても正直に説明しましょう。雨漏りやシロアリ被害、基礎のひび割れなど、わかっている問題点はすべて開示することが大切です。再建築不可物件は、契約不適合責任を一定程度免除する条件で売却することが一般的ですが、知っていて隠していた欠陥については、免責条項があっても責任を問われる可能性があります。

接道の状況や、隣地との境界についても明確にしておく必要があります。特に、私道を通行している場合は、その私道の通行権や掘削権について、書面で確認しておくことが重要です。後々トラブルにならないよう、権利関係を明確にしてから売却することをおすすめします。

価格についても注意が必要です。再建築不可物件であることを説明せずに、通常の物件と同じような価格で売り出すと、買主から「説明不足」として責任を問われる可能性があります。適正な価格設定を行い、再建築不可であることを十分に説明した上で売却することが、トラブルを避ける最善の方法です。

7. まとめ

再建築不可物件の売却は、通常の物件に比べて困難ですが、不可能ではありません。リフォーム・リノベーション前提の買主、隣地所有者、買取業者など、複数の売却先があります。また、隣地を購入したりセットバックを行ったりすることで、再建築不可の状態を解消できれば、物件価値を大幅に上げることも可能です。

売却価格は通常の物件の5割から7割程度になることが一般的ですが、建物の状態を良好に保ち、立地の魅力を適切にアピールすることで、より高い価格での売却を目指すことができます。重要なのは、再建築不可であることを正直に説明し、適正な価格設定を行うことです。

再建築不可物件の売却には専門的な知識が必要です。どのような方法が最適か、どれくらいの価格が妥当か、再建築可能にする方法はあるかなど、様々な角度から検討する必要があります。経験豊富な不動産会社に相談することで、最適な売却方法を見つけることができます。

センチュリー21クレール不動産では、再建築不可物件の売却に関する豊富な経験とノウハウを持っています。隣地所有者との交渉、買取業者の紹介、再建築可能にするための方法など、お客様の状況に合わせた最適なアドバイスをいたします。査定は無料ですので、再建築不可物件の売却でお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談ください。難しい物件でも、諦めずに最善の方法を一緒に考えていきましょう。

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※本コラムは2025年11月2日時点の情報に基づいて作成されております。法改正や制度変更により、一部内容が異なる場合がございます。最新の情報や個別のご相談については、お気軽にお問い合わせください。