不動産売却の税金【2026年】｜税率・3,000万円控除・節税対策を解説【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

1. 不動産売却で確認する税金

売却益への所得税・復興特別所得税・住民税、紙の契約書の印紙税、登記の登録免許税を確認します。利益や契約・登記の状況で発生する税金は異なります。

※税率や特例の条件、登記の種類で税額は変わります。売却した年にすべての税金の支払いが終わるとは限りません。住民税は台東区：住民税の概要も確認できます。

1-1. 所得税・住民税

土地・建物の譲渡所得は給与等と分けて計算する分離課税です。売却代金全額に税率を掛けるわけではありません。

購入価格より高く売れた場合でも、建物の減価償却や必要な費用、特例を確認して初めて課税額が決まります。反対に、購入価格より安く売っても、減価償却後の取得費によっては譲渡所得が生じる場合があります。

生活に使う自宅の売却は通常、消費税の対象外です。事業用・賃貸用建物は別に納税義務を確認します（国税庁：事業用建物の消費税）。

1-2. 印紙税

紙の不動産売買契約書は、売却益がなくても印紙税を確認します。軽減措置の対象は2027年3月31日までに作成する一定の契約書です。

1-3. 登録免許税・住所変更登記

抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地・建物各1個なら2,000円で、司法書士報酬は別途かかります（法務局：抵当権抹消）。

売却前にそろえる書類や司法書士への依頼、費用負担の確認は、不動産売却時の登記手続き・必要書類と費用で詳しく解説しています。

2. 譲渡所得と税額の計算

譲渡価額から取得費・譲渡費用を差し引き、適用できる特別控除を反映します。買主から受け取る固定資産税等の精算金も収入金額に含めます（国税庁：収入金額）。

2-1. 取得費・譲渡費用

取得費と譲渡費用は、かかった時期と目的で分けます。建物の取得費は購入代金等から減価償却費相当額を差し引くため、購入価格をそのまま使うことはできません。

売るための建物の取壊し費用などが譲渡費用になる場合もあります。支出の名称だけで判断せず、領収書と支払った目的を整理して税理士・税務署へ確認してください。

2-2. 5,000万円で売る試算

2026年の長期譲渡で、譲渡価額5,000万円、減価償却後の取得費3,000万円、印紙税等込みの譲渡費用200万円と仮定すると、譲渡所得は1,800万円です。

※他の所得・税額控除・端数処理等は考慮していません。費用200万円は相場ではなく仮定です。

3,000万円控除は売却代金そのものを控除する制度ではなく、譲渡所得から控除する制度です。この試算では1,800万円の利益が控除額の範囲内になります。

税額0円でも費用はかかります。印紙税等を含む200万円を二重計上せず、登記・完済・引越し費用等は別に見積もります。

3. 2026年売却の所有期間と税率

2026年1月1日時点で所有期間5年超なら長期、5年以下なら短期です。売却当日で判定するものではありません。税率だけで待たず、価格変動・保有コストも比較します。

長期は所得税15％・住民税5％、短期は所得税30％・住民税9％に、所得税額の2.1％の復興特別所得税を加えた税率です。

相続・贈与で取得した不動産は、相続登記等をした日から所有期間を数え直すわけではありません。原則として前の所有者の取得時期を引き継ぎます。取得費も相続税評価額や相続時の査定価格に置き換えるものではないため、前の所有者の購入資料を探します（国税庁：相続・贈与の取得費と取得時期）。

4. マイホーム・相続の特例

以下は主な条件です。特例の適用は居住状況・所有期間等に応じ、税理士・税務署へ確認してください。

4-1. 3,000万円特別控除

一定のマイホームは、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。投資用物件や別荘など、対象にならない不動産もあります。主に次の点を確認します。

• 自分の居住用の家屋とその敷地等に当たること。旧居は、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること。
• 親子・配偶者・生計を一にする親族など、一定の特別関係者への売却ではないこと。
• 前年・前々年の3,000万円控除や譲渡損失の特例、売却年・前年・前々年の買換え等の利用制限を確認すること。
• 特例のためだけに入居した家や、一時的な仮住まいなどの適用除外に当たらないこと。
• 他の特例との併用制限を確認し、必要書類をそろえて確定申告すること。

例えば2023年中に旧居を退去した場合、上記の売却期限は2026年12月31日です。日数で単純に3年間を数えるのではなく、退去した年を基に確認します。過去の特例利用に関する例外を含め、具体的な適用は税理士・税務署へ確認してください。

4-2. 10年超所有の軽減税率

売却年の1月1日時点で家屋・敷地の所有期間がともに10年超などの要件を満たすと、課税長期譲渡所得の6,000万円以下の部分は合計14.21％です。超える部分は通常の長期税率です。3,000万円控除と併用できます（国税庁：軽減税率）。

14.21％の内訳は、所得税10％・住民税4％と、所得税額の2.1％の復興特別所得税です。適用は所有期間だけで決まらず、過去の利用や売却先等も確認します。家屋を取り壊す場合は、取壊した年の1月1日時点の所有期間などにも条件があります。

4-3. 買換え特例

2027年末までの譲渡が対象です。旧居の居住期間10年以上、家屋・敷地の所有期間が売却年1月1日時点でともに10年超、売却代金1億円以下、新居の取得・入居時期・面積・性能等が条件です。非課税ではなく課税の繰延べで、新居の取得価額によって売却年にも課税が生じる場合があります。

新居の取得は旧居を売った年の前年から翌年までが原則です。入居期限は取得した時期によって異なり、床面積・土地面積、中古住宅の耐震性や新築住宅の省エネ基準なども確認します。現在の税額だけでなく、新居を将来売るときに引き継ぐ課税関係まで比較しましょう。

一定の新築・未使用住宅に2028年以後に入居する場合等は、災害危険区域等に関する追加要件があります。建築確認時の区域による例外も含め確認します（国税庁：買換え特例）。

新居の取得・入居期限を満たすには、売却と購入の日程を合わせて検討します。住み替えの流れと売り先行・買い先行の選び方で、資金計画と引渡しの段取りを確認できます。

4-4. 譲渡損失の2つの特例

通常、土地・建物の売却損を給与等と自由に相殺できません。2027年末までの一定の自宅の譲渡には、次の特例があります。

ローンが残る旧居の制度では、控除対象となる損失額は「契約日前日の対象ローン残高－譲渡価額」が上限です。売却損があることと、返済資金が不足することの両方を確認します。

要件を満たせば給与等との損益通算や、翌年以後最長3年間の繰越控除を検討できます。繰越控除には、損益通算する年の必要書類を付けた期限内申告と、その後の連続した申告が必要です。合計所得金額3,000万円超の年は繰越控除を使えません。買換え型では年末のローン残高等の条件も確認します（国税庁：買換え時の譲渡損失／ローンが残る旧居の譲渡損失）。

買換え型の一定の新築・未使用住宅には、2028年以後の入居等について災害危険区域等の追加要件もあります。旧居と新居の資料を合わせて確認します。

4-5. 相続空き家・取得費加算

相続空き家の特別控除は原則最高3,000万円です。ただし2024年以後の譲渡で、対象の家屋・敷地等を相続・遺贈により取得した相続人が3人以上なら、各人の上限は最高2,000万円です。

• 1981年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物登記がされていないこと。
• 原則として相続直前に被相続人が単独で居住していたこと。老人ホーム入所等には別の条件があります。
• 相続後の居住・賃貸・事業利用等の制限を満たすこと。
• 耐震基準を満たすか、家屋の全部の取壊し等の条件を満たすこと。
• 売却代金1億円以下の条件を満たすこと。分割売却や他の相続人の売却代金を合算する場合もあります。

売却期限は2027年12月31日まで、かつ相続開始から3年を経過する年の12月31日まで等です。2024年以後の譲渡には、一定の条件で買主が売却翌年の2月15日までに耐震改修・取壊し等を行う方法もあります。契約前に工事期限と確認資料を整理してください（国税庁：相続空き家の特別控除）。

税金とあわせて名義・空き家管理・解体前の調査を整理する場合は、相続した家・空き家の売却手続きと判断ポイントをご覧ください。

5. 手取りと売却前の確認

売却方法は税率だけでなく、成約価格・諸費用・ローン返済・納税後の手取りで比較します。

5-1. 特例と住宅ローン控除

3,000万円控除・軽減税率と買換え特例は選択関係です。新居の入居年・前年・前々年に一定の旧居の譲渡特例を使うと、住宅ローン控除を受けられません。入居年の翌年から3年目までに、控除の対象住宅以外の資産を売って特例を使う場合にも制限があります。

「今年の売却税額が少ない制度」が、住み替え全体で有利とは限りません。旧居の控除による税額差と、新居の住宅ローン控除の見込みを、同じ条件で比較してください。譲渡損失の2つの特例は住宅ローン控除と併用できるため、利益の特例と区別します。

5-2. ローン・諸費用

通常売却は決済時の完済・抵当権抹消が前提です。諸費用込みで資金不足なら借入先へ相談します。任意売却は債権者同意が必要で、残債が残る場合があります。成立は保証されません。後の納税資金も残しましょう。

上記の試算で、譲渡価額5,000万円（精算金等込み）、ローン返済2,000万円、売却支出200万円なら、税金等を差し引く前の残額は2,800万円です。特例なしの税額365万6,700円まで差し引けば2,434万3,300円になります。登記費用・完済手数料・引越し費用等は含めていない仮定であり、実際は追加支出も反映します。

完済資金が足りるか、自己資金で補えるかを判断する手順は、住宅ローンが残っている家の売却・オーバーローンの対処法で確認できます。

5-3. 成約価格の見込み

査定価格・売出価格・成約価格は区別し、価格の根拠と費用を確認します（不動産売却にかかる諸費用の内訳／不動産査定サイトの比較・選び方）。

6. 2026年分の確定申告

課税される譲渡所得が生じた場合は、原則として翌年に確定申告します。3,000万円控除などで税額が0円になる場合も、特例の適用を受けるための申告が必要です。2026年分に通常の申告期限を当てはめると2027年2月16日～3月15日です。還付申告・災害による延長等は扱いが異なります。

譲渡日は原則引渡日ですが、契約の効力発生日で申告する取扱いもあります。年をまたぐ取引は税理士・税務署へ確認します（国税庁：申告期限・譲渡日）。

7. 台東区・荒川区の相談先

基本の税率は台東区・荒川区でも変わりません。所得税の申告先は物件所在地だけで決まらず、自分の住所地等の納税地で確認します。地域の税務署は次のとおりです。

• 東京上野税務署：下谷地区
• 浅草税務署：浅草地区
• 荒川税務署：荒川区

例えば台東区の不動産を相続しても、相続人が別の区に住む場合は、物件所在地の税務署が申告先とは限りません。一方、相続空き家の「被相続人居住用家屋等確認書」は、物件所在地の市区町村に交付を申請します。税務署への申告と自治体への確認書申請を分けて準備しましょう。

根岸・入谷などで長年保有していた住宅、日暮里・町屋などで相続した住宅でも、売却前に取得資料、家屋と土地の名義、建築時期、居住履歴を整理します。地域の価格だけでなく、税務・登記の条件を含めて売却計画を立てることが大切です。

8. よくある質問

9. まとめ

不動産売却の税金は、売却額だけで決まりません。取得費・譲渡費用・所有期間・特例の条件を確認し、税務上の利益と実際の手取りを分けて計算しましょう。

• 売却前：購入資料、名義、ローン残高、特例の期限を確認する。
• 契約・決済時：費用・精算金を記録し、登記と返済を進める。
• 売却後：必要な申告を行い、後日の住民税を含めた納税資金を確保する。

この記事を書いた人

山本 繁春
センチュリー21 クレール不動産
宅地建物取引士・日商簿記2級

著者プロフィール

コラム作成日：2026年4月25日／更新日：2026年10月5日
2026年10月5日時点の一般解説です。税務は税理士・税務署、登記は司法書士・法務局、融資・抵当権は金融機関へご確認ください。
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