不動産売却時にかかる税金を徹底解説！節税対策と注意点不動産売却時にかかる税金を徹底解説！節税対策と注意点

1. 不動産売却でかかる税金の全体像

不動産を売却する際には、いくつかの種類の税金が発生します。最も大きな負担となるのが譲渡所得税と住民税ですが、それ以外にも契約時や登記時にかかる税金があります。まずは全体像を把握しておくことで、売却後に想定外の出費に驚くことを避けられます。

1-1. 譲渡所得税・住民税

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税と住民税が課税されます。この利益のことを「譲渡所得」と呼びます。例えば、3000万円で購入した不動産を4000万円で売却できた場合、単純計算では1000万円の利益が出たように見えますが、実際には購入時の諸費用や売却時の仲介手数料なども差し引けるため、課税対象となる金額はもう少し小さくなります。

譲渡所得税と住民税を合わせた税率は、不動産を所有していた期間によって大きく異なります。5年以下の短期所有の場合は税率が高く、5年を超える長期所有の場合は税率が低くなる仕組みです。この点については後ほど詳しくご説明します。

1-2. 印紙税

不動産の売買契約書を作成する際には、印紙税がかかります。これは契約書に収入印紙を貼付することで納税する形式の税金です。印紙税の金額は売買価格によって決まり、例えば売買価格が1000万円超5000万円以下であれば1万円、5000万円超1億円以下であれば3万円といった具合です。契約書を2通作成する場合は、それぞれに印紙を貼る必要があります。

1-3. 登録免許税

不動産を売却する際、買主への所有権移転登記が必要になりますが、一般的に登録免許税は買主が負担します。ただし、売主側で抵当権が設定されている場合、その抵当権抹消登記の登録免許税は売主負担となります。抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1つにつき1000円と比較的少額ですが、土地と建物でそれぞれ登記が必要な場合は2000円かかります。

2. 譲渡所得税の計算方法を理解する

譲渡所得税は、不動産売却における最も大きな税負担となる可能性があります。正確な税額を把握するためには、譲渡所得の計算方法をしっかり理解しておくことが重要です。

2-1. 譲渡所得の基本的な計算式

譲渡所得は次のような計算式で求められます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)

譲渡価額とは、不動産を売却した金額のことです。取得費とは、その不動産を購入したときの価格や購入時にかかった費用のことを指します。譲渡費用とは、売却するためにかかった費用のことです。つまり、売却価格から購入時と売却時の費用を差し引いた残りが、課税対象となる譲渡所得になるわけです。

2-2. 取得費と譲渡費用の考え方

取得費には、不動産の購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、測量費なども含まれます。建物の場合は、所有期間中の減価償却費を差し引く必要があります。減価償却とは、建物の価値が年々減少することを会計上反映させる考え方です。

購入時の契約書などが残っていない場合、取得費を証明できないケースもあります。その場合は、譲渡価額の5%を取得費とする「概算取得費」を使うことになりますが、これでは課税所得が大きくなってしまうため、可能な限り購入時の資料を探すことをお勧めします。

譲渡費用には、売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、測量費、建物の取り壊し費用、売却のための広告費などが含まれます。これらの費用をきちんと計上することで、課税対象となる譲渡所得を抑えることができます。

3. 税率は所有期間で大きく変わる

不動産の譲渡所得に対する税率は、その不動産をどれくらいの期間所有していたかによって大きく変わります。短期的な売買による利益に対しては高い税率が、長期保有の場合には低い税率が適用される仕組みです。

3-1. 短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として扱われます。短期譲渡所得の税率は所得税30%、住民税9%の合計39.63%(復興特別所得税を含む)です。一方、長期譲渡所得の税率は所得税15%、住民税5%の合計20.315%(復興特別所得税を含む)となります。

例えば、譲渡所得が1000万円だった場合、短期譲渡所得では約396万円の税金がかかりますが、長期譲渡所得では約203万円となり、その差は約193万円にもなります。この違いは非常に大きいため、売却時期を検討する際には所有期間を必ず確認することが重要です。

3-2. 所有期間の計算方法

所有期間の計算には注意が必要です。所有期間は、不動産を取得した日から売却した年の1月1日までの期間で判定されます。実際の売却日ではなく、売却した年の1月1日時点で判定される点がポイントです。

例えば、2019年6月に購入した不動産を2024年12月に売却する場合、実際の所有期間は5年半ですが、税法上の判定は2024年1月1日時点で行われるため、所有期間は4年7か月となり、短期譲渡所得として扱われます。もし2025年1月以降に売却すれば、2025年1月1日時点で判定されるため、所有期間は5年7か月となり、長期譲渡所得の適用を受けられます。

4. 知っておきたい税金の特例と控除

不動産売却時の税負担を軽減するために、いくつかの特例や控除が用意されています。これらをうまく活用することで、税金を大幅に抑えることが可能です。

4-1. 3000万円特別控除

マイホーム(居住用財産)を売却した場合、譲渡所得から最高3000万円を控除できる特例があります。これは「居住用財産の3000万円特別控除」と呼ばれ、多くの方が利用できる非常に有利な制度です。

この特例を適用するには、自分が住んでいた家であること、住まなくなってから3年以内に売却することなど、いくつかの要件があります。例えば、2500万円で購入したマイホームを4000万円で売却した場合、譲渡所得は1500万円となりますが、3000万円特別控除を適用すれば課税所得はゼロとなり、税金はかかりません。

4-2. 軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合、3000万円特別控除を適用した後の譲渡所得に対して、さらに軽減税率が適用されます。譲渡所得のうち6000万円以下の部分については、通常の長期譲渡所得の税率20.315%ではなく、14.21%の軽減税率が適用されます。

この特例は3000万円特別控除と併用できるため、大きな節税効果が期待できます。ただし、適用を受けるためには居住期間が10年以上であることなど、一定の要件を満たす必要があります。

4-3. 買い替え特例

マイホームを売却して新しいマイホームに買い替える場合、一定の要件を満たせば譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。これを「特定の居住用財産の買換え特例」といいます。

ただし、この特例は税金が免除されるわけではなく、あくまで課税を先送りにするものです。将来、買い替えた不動産を売却する際には、繰り延べられていた税金も含めて課税されることになります。また、3000万円特別控除との併用はできないため、どちらを選択するかは慎重に検討する必要があります。

5. 確定申告の手続きと注意点

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、確定申告が必要になります。手続きの流れと注意点を押さえておきましょう。

5-1. 確定申告が必要なケース

不動産を売却して利益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。3000万円特別控除などの特例を適用して税額がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告をしなければなりません。確定申告をしなければ特例が適用されず、後から多額の税金を請求されることもありますので注意が必要です。

一方、売却によって損失が出た場合は、確定申告の義務はありません。ただし、損失を他の所得と相殺できる特例もあるため、損失が出た場合でも確定申告をすることで税金が還付される可能性があります。

5-2. 必要書類と申告時期

確定申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に行います。申告には、売買契約書のコピー、取得時の契約書や領収書、譲渡費用の領収書、特例を適用する場合は住民票や登記事項証明書などが必要になります。

書類の準備には時間がかかることもありますので、売却が決まったら早めに必要書類を整理しておくことをお勧めします。不安な場合は税理士に相談するのも一つの方法です。

6. 節税のために押さえるべきポイント

不動産売却時の税金を少しでも抑えるために、いくつかのポイントを押さえておきましょう。

まず、所有期間をしっかり確認することです。5年を超えるまで待てるのであれば、長期譲渡所得の低い税率を適用できます。特に売却時期が5年前後になる場合は、数か月待つだけで税負担が大きく変わることもあります。

次に、取得費や譲渡費用を漏れなく計上することです。購入時の契約書や領収書、売却時にかかった費用の証明書類はしっかり保管しておきましょう。リフォーム費用なども取得費に含められる場合がありますので、関連する資料は捨てずに残しておくことが大切です。

さらに、特例や控除を最大限活用することも重要です。特に3000万円特別控除は多くの方が利用できる制度ですので、要件を満たしているかどうか必ず確認してください。複数の特例が使えそうな場合は、どの組み合わせが最も有利になるか検討することも必要です。

最後に、専門家への相談も検討しましょう。税金の計算は複雑で、特例の適用要件も細かく定められています。売却額が大きい場合や、複数の不動産を所有している場合などは、税理士に相談することで適切な節税対策を講じることができます。

7. まとめ

不動産売却時の税金は、譲渡所得税・住民税を中心に、印紙税や登録免許税など複数の種類があります。特に譲渡所得税は、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わるため、売却時期の選択が重要です。また、マイホームの売却では3000万円特別控除をはじめとする様々な特例が用意されており、これらを適切に活用することで税負担を大幅に軽減できます。

税金の計算や特例の適用には専門的な知識が必要になることも多いため、不安な点があれば早めに専門家に相談することをお勧めします。適切な準備と知識があれば、想定外の税負担を避け、安心して不動産売却を進めることができます。

センチュリー21クレール不動産では、不動産売却に関する税金のご相談も承っております。売却時の税金シミュレーションや、特例適用の可否判断など、お客様の状況に応じた最適なアドバイスをさせていただきます。不動産売却をお考えの際は、ぜひお気軽にご相談ください。経験豊富なスタッフが、安心・安全な不動産売却をサポートいたします。

※本コラムは2025年11月23日時点の情報に基づいて作成しております。税制は改正される場合がありますので、実際の売却時には最新の情報をご確認ください。内容に関してご不明な点や、記載内容と異なる点がございましたら、お気軽にセンチュリー21クレール不動産までお問い合わせください。