住宅ローン残債がある不動産を売却する方法｜オーバーローンの対処法住宅ローン残債がある不動産を売却する方法｜オーバーローンの対処法

1. 住宅ローン残債がある不動産は売却できるのか

住宅ローンが残っている不動産を売却したいと考える方は多くいらっしゃいます。転勤、家族構成の変化、住み替えなど、様々な理由で売却を検討される中、ローンが残っていることが心配という声をよく聞きます。

1-1. 売却の基本的な条件

結論から申し上げると、住宅ローンが残っている不動産でも売却は可能です。ただし、重要な条件があります。それは、売却時にローンを完済して、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があるということです。

抵当権とは、住宅ローンを借りる際に、金融機関が不動産に設定する権利のことです。もしローンの返済が滞った場合、金融機関はこの抵当権によって不動産を競売にかけ、債権を回収することができます。買主としては、抵当権が設定されたままの不動産を購入するわけにはいきませんので、売却時には必ず抵当権を抹消する必要があります。

1-2. 抵当権抹消の必要性

抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済しなければなりません。完済すると、金融機関から抵当権を抹消するための書類が発行され、司法書士がこれを使って法務局で抵当権抹消登記を行います。

この手続きは、通常、不動産の売買代金の決済と同時に行われます。買主から受け取った売却代金で住宅ローンを完済し、その場で抵当権抹消の手続きを進めるのが一般的な流れです。このように、ローンが残っていても、売却代金でローンを完済できれば、問題なく売却できるのです。

2. ローン残債を確認する方法

売却を検討する際に、まず確認すべきなのは現在の住宅ローン残高です。残高を正確に把握することで、売却が可能かどうか、どのような対策が必要かを判断できます。

2-1. 残高の調べ方

住宅ローンの残高は、金融機関から定期的に送られてくる「返済予定表」や「残高証明書」で確認できます。また、インターネットバンキングを利用している場合は、オンラインでいつでも残高を確認できます。金融機関に電話で問い合わせることも可能です。

確認する際は、現時点での残高だけでなく、売却予定時期の残高も考慮する必要があります。例えば、3か月後に売却する予定であれば、その時点での残高を計算しておきましょう。毎月の返済額がわかっていれば、概算を出すことができます。

2-2. 査定額との比較

ローン残高を確認したら、次は不動産会社に物件の査定を依頼しましょう。査定額とローン残高を比較することで、自分がどのような状況にあるかを把握できます。

売却予想価格がローン残高を上回る状態を「アンダーローン」、下回る状態を「オーバーローン」と呼びます。例えば、ローン残高が3000万円で、査定額が3500万円であればアンダーローン、査定額が2500万円であればオーバーローンということになります。

ただし、査定額はあくまで予想価格であり、実際の売却価格とは異なる場合があります。また、売却時には仲介手数料などの諸費用もかかりますので、これらも考慮して判断する必要があります。

3. アンダーローンの場合の売却手順

売却価格がローン残高を上回るアンダーローンの場合は、比較的スムーズに売却を進めることができます。

3-1. 売却代金でローン完済

アンダーローンの場合、売却代金でローンを完済し、残ったお金が手元に入ります。例えば、ローン残高が3000万円で、物件が3500万円で売れた場合、売却代金からローンを完済し、諸費用を差し引いた残りが手元に残ることになります。

この手元に残るお金は、次の住まいの購入資金に充てることもできますし、引っ越し費用や新生活の準備金として使うこともできます。アンダーローンであれば、経済的な負担も少なく、比較的安心して売却を進められます。

3-2. 決済の流れ

アンダーローンの場合の決済は、買主、売主、不動産会社、司法書士、金融機関の担当者が一堂に会して行われることが一般的です。まず買主から売却代金が売主に支払われ、その代金を使って売主が金融機関にローンを完済します。

金融機関は完済を確認すると、抵当権抹消に必要な書類を司法書士に渡します。司法書士はその場で書類を確認し、決済後すぐに法務局へ抵当権抹消登記の申請を行います。このように、すべてが同日に進行するため、スムーズな取引が可能です。
 

4. オーバーローンの場合の対処法

売却価格がローン残高を下回るオーバーローンの場合は、いくつかの対処法があります。状況に応じて最適な方法を選ぶことが重要です。

4-1. 自己資金で補填する

最も一般的な対処法は、不足分を自己資金で補填する方法です。例えば、ローン残高が3000万円で、物件が2700万円でしか売れない場合、300万円を自己資金で用意してローンを完済します。

貯蓄がある場合や、親族から援助を受けられる場合は、この方法が最もシンプルです。オーバーローンの金額が比較的少額であれば、自己資金での補填を検討する価値があります。売却後は毎月のローン返済がなくなるため、長期的に見れば経済的な負担が軽減されることも多いです。

4-2. 住み替えローンの活用

新しい住まいを購入する場合は、住み替えローン（買い替えローン）を活用する方法があります。住み替えローンとは、新居の購入資金に加えて、旧居のローン残債も含めて借りることができるローンです。

例えば、旧居のローン残債が300万円、新居の購入価格が4000万円の場合、合計4300万円を住み替えローンで借りることができます。これにより、自己資金がなくても売却と購入を同時に進めることが可能です。

ただし、住み替えローンは借入額が大きくなるため、審査が厳しくなります。また、毎月の返済額も増えるため、返済能力をしっかりと見極める必要があります。金融機関によって条件が異なりますので、複数の金融機関に相談することをお勧めします。

4-3. 任意売却という選択肢

自己資金での補填も住み替えローンの利用も難しい場合は、任意売却という選択肢があります。任意売却とは、金融機関の同意を得て、ローン残高を下回る価格で不動産を売却する方法です。

任意売却では、売却後もローンの残債が残りますが、金融機関と返済計画について協議し、無理のない範囲で返済を続けることができます。競売にかけられるよりも高い価格で売却できる可能性が高く、また、競売よりも売主の意向を反映させやすいというメリットがあります。

ただし、任意売却を選択すると、信用情報に影響が出る可能性があります。将来的に新たな借入が難しくなることもありますので、慎重に判断する必要があります。まずは金融機関に相談し、どのような選択肢があるかを確認することが大切です。

5. 売却時の諸費用とローン完済額の計算

売却代金がすべて手元に残るわけではありません。諸費用を差し引いた金額で、ローンを完済できるかを計算する必要があります。

5-1. 売却にかかる諸費用

不動産を売却する際には、仲介手数料、登記費用、印紙税などの諸費用がかかります。仲介手数料は売却価格の3%プラス6万円に消費税を加えた金額が上限です。例えば、3000万円で売却した場合、仲介手数料は約105万円となります。

その他、抵当権抹消登記の費用として司法書士への報酬が1万円から3万円程度、売買契約書の印紙税が1万円から3万円程度かかります。合計すると、売却価格の4%から5%程度が諸費用として必要になると考えておくとよいでしょう。

5-2. 手元に残る金額の計算方法

手元に残る金額は、売却価格からローン残高と諸費用を差し引いた金額です。例えば、売却価格が3500万円、ローン残高が3000万円、諸費用が150万円の場合、手元に残るのは350万円となります。

この計算をしておくことで、売却後の資金計画が立てやすくなります。次の住まいの購入資金にいくら充てられるか、引っ越し費用はどのくらい確保できるかなど、具体的なプランを立てることができます。

逆に、計算した結果、手元に残る金額がマイナスになる場合は、オーバーローンということになります。その場合は前述の対処法を検討する必要があります。

6. 住宅ローン残債がある売却の注意点

住宅ローンが残っている状態での売却には、いくつかの注意点があります。

まず、金融機関への事前相談が重要です。売却を決める前に、現在借りている金融機関に相談し、完済や抵当権抹消の手続きについて確認しておきましょう。金融機関によっては、一括返済に伴う手数料が発生することもありますので、事前に確認が必要です。

次に、売却のタイミングです。ローン残債がある場合、売却を急ぎすぎると、相場より安い価格で売却してしまう可能性があります。適正価格で売却するためには、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。

また、オーバーローンの場合は、売却価格が想定より低くなると、自己資金の負担が増えてしまいます。査定額はあくまで目安であり、実際の売却価格は市場の状況や買主との交渉によって変わることを理解しておきましょう。

さらに、住み替えの場合は、旧居の売却と新居の購入のタイミング調整も重要です。売却が先に決まっても、新居が見つからなければ仮住まいが必要になります。逆に、新居を先に購入すると、一時的に二重ローンになる可能性もあります。不動産会社と綿密に相談しながら、スケジュールを調整しましょう。

最後に、税金についても注意が必要です。売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。一方、損失が出た場合は、一定の条件を満たせば税金の還付を受けられることもあります。税理士や不動産会社に相談し、税金面でのアドバイスを受けることをお勧めします。
 

7. まとめ

住宅ローンが残っている不動産でも、売却時に残債を完済して抵当権を抹消できれば、問題なく売却できます。売却価格がローン残高を上回るアンダーローンの場合は、売却代金でローンを完済し、残った金額を次の住まいや生活費に充てることができます。

一方、売却価格がローン残高を下回るオーバーローンの場合は、自己資金で補填するか、住み替えローンを活用するか、任意売却を検討するなど、状況に応じた対処が必要です。まずは現在のローン残高と物件の査定額を確認し、自分がどの状況にあるかを把握することが重要です。

売却時には仲介手数料などの諸費用もかかりますので、これらを含めた総合的な計算をしておくことで、より正確な資金計画が立てられます。金融機関への事前相談や、余裕を持ったスケジュール設定も、スムーズな売却のために欠かせません。

センチュリー21クレール不動産では、住宅ローンが残っている不動産の売却について、豊富な経験と専門知識でサポートいたします。まずは無料査定で物件の価値を把握し、ローン残高との比較をさせていただきます。

アンダーローンの場合は、スムーズな売却手続きをサポートいたします。オーバーローンの場合も、お客様の状況に応じた最適な解決策をご提案いたします。自己資金での補填、住み替えローンのご相談、金融機関との交渉など、あらゆる面でお手伝いいたします。

また、売却のタイミングや価格設定、税金対策についても、専門的なアドバイスをさせていただきます。住み替えの場合は、旧居の売却と新居の購入を同時にサポートし、スケジュール調整もお任せください。

住宅ローンが残っている不動産の売却でお悩みの方は、ぜひセンチュリー21クレール不動産にご相談ください。お客様の状況を丁寧にお聞きし、最適な売却プランをご提案いたします。まずはお気軽に無料査定をご利用ください。

※本コラムは2025年11月23日時点の情報に基づいて作成しております。住宅ローンの制度や金融機関の対応は変更される場合がありますので、最新の情報については直接お問い合わせください。内容に関してご不明な点や、記載内容と異なる点がございましたら、お気軽にセンチュリー21クレール不動産までお問い合わせください。