住み替えの流れ｜売り先行と買い先行の選び方・ローン残債の対処法【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

住み替えは、現在の家の売却と新居の購入を、資金・住宅ローン・引渡し日・税金まで含めて一つの計画として組み立てる必要があります。売却代金を新居の購入資金に使うのか、旧居の住宅ローンを残したまま新居を購入できるのかによって、安全な進め方は変わります。この記事では、売り先行と買い先行の判断基準、住宅ローン残債がある場合の進め方、3,000万円特別控除と住宅ローン控除の関係、台東区・荒川区で確認したい実務上のポイントを整理します。

売り先行と買い先行はどちらを選ぶべきか

売却代金を新居の購入資金に使う必要があるなら「売り先行」、売却代金に頼らず新居の購入資金と融資を確保できるなら「買い先行」も選択肢です。判断の基準は好みではなく、売却後の手取り見込みと金融機関の審査条件です。

住み替えには、現在の家の売却を先に進める「売り先行」と、新居の購入を先に進める「買い先行」があります。売り先行は売却価格と手取り額を確認してから購入予算を決めやすく、買い先行は希望する新居を先に確保しやすいという違いがあります。

ただし、査定価格は成約価格ではありません。住み替えの資金計画では、査定価格・売出価格・成約価格を分けて考え、住宅ローン残債、売却諸費用、税金、購入諸費用まで含めて判断します。

売り先行・買い先行の比較

最初に確認する5項目

1. 現在の家の査定価格と、周辺の成約事例を確認する。
2. 金融機関に住宅ローンの一括返済予定額と手続きを確認する。
3. 仲介手数料・登記費用・引越し費用等を含め、売却後の手取り見込みを計算する。
4. 新居に必要な自己資金と購入諸費用を整理する。
5. 旧居のローンを残したまま新居ローンを利用できるか、金融機関へ事前に確認する。

売り先行のメリット・注意点

売り先行の最大の利点は、旧居の成約価格とローン完済後の手取り額を確認してから新居の購入予算を決められることです。一方、旧居の引渡しまでに新居へ入れない場合は仮住まいが必要になります。

売り先行のメリット

• 購入予算を組みやすい：成約価格、ローン返済額、諸費用が具体化した後に新居予算を決められます。
• 売却代金を購入資金へつなげやすい：旧居の決済後に得る手取りを頭金や購入代金に充てる計画を立てやすくなります。
• 二重返済を避けやすい：旧居のローン完済後に新居ローンを実行する日程であれば、2本の住宅ローン返済が重なる期間を避けられます。

売り先行の注意点

• 仮住まいの可能性：旧居の引渡し日までに新居へ入居できなければ、一時的な住まいと荷物保管が必要です。
• 購入期限が生じる：旧居の売買契約を結ぶと引渡し日が決まるため、新居探しにも期限が生じます。
• 居住中の内覧対応：在宅中に販売する場合は、片付けや内覧日程の調整が必要です。

売却代金を新居の資金に充てる方、住宅ローン残債が大きい方、売却価格が確定しない状態で新居の購入契約を結ぶことに不安がある方は、まず売り先行を軸に検討すると資金不足を防ぎやすくなります。

買い先行のメリット・注意点

買い先行は、希望する新居を先に確保しやすい一方、旧居が売れるまでの住宅ローン・管理費・税金等を負担できる資金余力が必要です。購入契約の前に「旧居が予定どおり売れない場合の代替案」を決めておくことが重要です。

買い先行のメリット

• 新居の条件を優先しやすい：希望エリアや学区、間取りなど、購入側の条件を先に確保できます。
• 仮住まいを避けやすい：新居へ転居してから旧居を売却すれば、引越しを一度にまとめやすくなります。
• 空室で販売できる：旧居を空けてから販売する場合は、内覧時間を調整しやすく、室内の整理や清掃もしやすくなります。

買い先行の注意点

• 二重負担が発生する場合がある：旧居と新居の住宅ローンに加え、管理費・修繕積立金・固定資産税等の負担が重なることがあります。
• 売却価格が未確定：新居購入時点では旧居の成約価格が決まっていないため、想定より手取りが減る可能性があります。
• 新居ローンの審査条件：旧居のローン残高・返済額・売却予定の扱いは金融機関によって異なります。

住み替えの流れとスケジュールの組み方

住み替えに一律の所要期間はありません。旧居の売れやすさ、新居の条件、住宅ローン審査、引渡し条件によって変わるため、「何か月で終わるか」ではなく、各契約の期限と資金移動を一本の工程表で管理します。

売り先行の基本フロー

1. 査定・ローン残高・諸費用を確認する査定価格ではなく、成約価格が下振れした場合も含めて手取り見込みを計算します。
2. 売却条件を決めて販売を開始する売出価格、引渡し可能時期、残置物や設備の扱いを整理します。
3. 購入申込みを受け、売買契約を締結する契約前に手付金、引渡し日、ローン完済手続き、必要書類を確認します。
4. 新居の購入契約・住宅ローン手続きを進める旧居の引渡しに間に合わない場合は、仮住まいも並行して確保します。
5. 旧居の決済・ローン完済・抵当権抹消を行う買主から残代金を受領し、金融機関への一括返済と所有権移転を連動させます。
6. 新居の決済・入居と税務手続きを確認する譲渡所得の有無と適用する税制を整理し、必要な場合は翌年に確定申告します。

同日決済は「条件がそろえば行う」

旧居の売却決済と新居の購入決済を同じ日に組めれば、旧居の売却代金を新居の購入代金へつなげやすくなります。ただし、買主・売主双方の住宅ローン、司法書士、金融機関、引越しなど複数の条件を合わせる必要があります。最初から同日決済だけを前提にせず、日程がずれた場合の仮住まい、自己資金、融資条件も確認しておくことが安全です。

住み替えの資金計画と諸費用

住み替えでは、旧居の売却側と新居の購入側の双方で費用が発生します。割合だけで概算せず、仲介手数料、登記費用、ローン関連費用、税金、引越し費用を項目ごとに積み上げて手取りと必要資金を確認します。

売却後の手取りは「査定価格」では計算しない

成約価格 − 一括返済する住宅ローン等 − 売却諸費用 − 売却に伴う税負担 ＝ 売却後の手取り

査定価格は売却可能性を検討するための価格であり、成約価格を保証するものではありません。購入予算を決めるときは、想定成約価格が下がった場合でも資金不足にならないかを確認します。

主な費用

仲介手数料の報酬上限や低廉な空家等の特例は、国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」で確認できます。売却時の所有権移転・抵当権抹消・住所変更等については、当社の不動産売却時の登記手続きガイドで詳しく解説しています。

住宅ローンが残っている場合の進め方

住宅ローンが残る不動産でも売却できます。ただし通常売却では、決済時に一括返済し、買主への所有権移転に支障がない状態で抵当権を抹消できることが前提です。売却価格ではなく、売却諸費用を差し引いた資金で完済できるかを確認します。

アンダーローン・オーバーローンの確認

• アンダーローン：想定成約価格から売却諸費用を差し引いても、住宅ローン等の一括返済額をまかなえる状態。
• オーバーローン：想定成約価格から売却諸費用を差し引くと、一括返済額に不足が生じる状態。

金融機関へ確認するのは単なる「現在残高」だけではありません。決済予定日に必要な一括返済額、繰上返済の申込期限、手数料、抵当権抹消書類の受取方法まで確認します。

不足が出る場合は、まず通常売却の成立条件を確認する

オーバーローンでも、不足額を自己資金で補える場合は通常売却が可能です。自己資金で補えない場合は、住み替えローン等で不足分を含めて借りられるか金融機関へ相談します。住み替えローンはすべての金融機関が扱うものではなく、借入可能額、金利、担保評価、返済負担率、旧居と新居の決済条件も商品ごとに異なります。

つなぎ融資は「オーバーローン解消」の制度ではない

つなぎ融資は、買い先行などで旧居の売却代金が入る前に新居の購入資金が必要な場合に、一時的な資金を確保するための融資です。旧居の売却代金で返済することを前提とする商品が中心であり、旧居のローン返済不足そのものを解消する住み替えローンとは役割が異なります。利用可否・期間・金利・担保条件は金融機関へ確認してください。

返済継続が難しい場合は任意売却を別枠で検討する

売却代金ではローンを完済できず、自己資金や住み替えローンでも不足を解消できないうえ、返済の継続自体が難しい場合には、金融機関・保証会社等の同意を得て抵当権抹消条件を整える任意売却が検討対象になることがあります。任意売却は通常の住み替え手段とは性質が異なり、所有者だけの判断では進められません。返済が難しくなっている場合は、当社の任意売却の流れ・タイミングと注意点もご確認ください。

売り先行で仮住まいを減らす考え方

売り先行では、仮住まいを完全に避けることより、「必要になった場合でも資金と日程が崩れない」計画にすることが重要です。売買契約後に慌てないよう、売出し前から仮住まい候補と荷物保管方法を確認します。

仮住まいで先に決めること

• 必要な居住期間に対応できる契約形態か。
• 新居探しや通勤・通学に支障がない立地か。
• 大型家具・季節用品を持ち込めるか、別途保管が必要か。
• 初期費用、退去条件、引越し2回分の費用を含めて予算化できるか。

引渡し猶予は買主・金融機関との合意が前提

代金決済後も一定期間売主が居住する「引渡し猶予」を設ける取引もありますが、当然に認められる制度ではありません。買主の入居予定や住宅ローンの融資条件に影響するため、買主と金融機関の確認が必要です。合意する場合は、使用期間、費用負担、損傷時の責任、退去期限等を売買契約書や覚書で明確にします。

したがって、引渡し猶予だけを前提に住み替え計画を組むのではなく、仮住まいでも成立する資金計画を用意したうえで、取引条件として調整できるか確認する方法が安全です。

買い先行で二重負担を管理する方法

買い先行では、旧居が想定価格・想定時期で売れない場合の対応を購入契約前に決めます。「いくらまで値下げできるか」「どの時点で販売条件を見直すか」を資金計画とセットで設定します。

二重負担は月額だけでなく総額で確認する

旧居と新居の住宅ローン返済だけでなく、マンションの管理費・修繕積立金、固定資産税等、火災保険、空室中の基本料金や管理費用も確認します。二重負担を何か月まで許容するかは、貯蓄額、毎月の収支、新居購入後に必要な予備資金を踏まえて個別に決めます。

買い替え特約は契約条項を具体的に確認する

新居の購入契約に、旧居が一定条件で売却できなかった場合の解除条件を定める「買い替え特約」を設けることがあります。ただし、売主が受け入れる義務はなく、解除期限、売却価格の条件、通知方法、手付金の扱いは契約内容によって異なります。「買い替え特約があるから必ず無条件で解除できる」とは考えず、契約書の文言を確認してください。

空室になった旧居の管理も販売条件の一部

先に新居へ転居した後は、旧居の換気・通水・郵便物・防犯・清掃を管理します。火災保険等についても、居住中から空室へ状態が変わることで補償条件に影響がないか保険会社へ確認してください。

住み替えの税金と3,000万円特別控除

旧居の売却益に3,000万円特別控除等を使う場合、新居の住宅ローン控除との適用関係を売却前に確認する必要があります。新居の入居年およびその前2年・後3年の計6年間に一定の譲渡所得の特例を適用すると、原則として住宅ローン控除を利用できません。

売却益が出たときに検討する主な特例

居住用財産の3,000万円特別控除は、所有期間の長短にかかわらず、一定の要件を満たすマイホームの譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。過去に住んでいた家の場合は、原則として住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなどの要件があります。詳細は国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご確認ください。

所有期間10年超の軽減税率の特例は、一定の要件を満たせば3,000万円特別控除と併用できます。要件と税率は国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」で確認できます。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用制限

新居で住宅ローン控除を受ける場合、入居年およびその前2年、その後3年の計6年間に、旧居の3,000万円特別控除、居住用財産の軽減税率、特定の居住用財産の買換え特例など、一定の譲渡所得の課税特例を受けていないことが要件となります。住み替え時に旧居の3,000万円特別控除を使えば、新居の住宅ローン控除が自動的に併用できるわけではありません。

制度の適用要件は国税庁「中古住宅を取得した場合の住宅借入金等特別控除」などで確認できます。2026年以後の住宅ローン控除については、当社の2026年の住宅ローン控除と住み替え時の注意点でも整理しています。

買換え特例・譲渡損失の特例は2027年12月31日まで延長

令和8年度税制改正では、居住用財産の買換え等に係る特例措置について、2026年1月1日から2027年12月31日まで2年間延長されています。買換え特例は譲渡益への課税を免除する制度ではなく、買換資産を将来譲渡するときまで課税を繰り延べる制度です。また、一定のハザードエリア内に所在する買換資産を対象外とする見直しも行われています。2026年以後の改正内容は国土交通省「令和8年度税制改正概要」でご確認ください。

売却損が生じた場合も、一定の要件を満たすと損益通算・繰越控除を利用できる制度があります。買換えを伴う場合と、住宅ローン残高が残る旧居を売却する場合では要件が異なります。制度の基本的な考え方は国税庁「No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」、2026年以後の適用期限は上記の国土交通省資料で確認してください。

確定申告の準備は売却時から始める

3,000万円特別控除、軽減税率、買換え特例、譲渡損失の特例などは、適用要件を満たしたうえで確定申告が必要です。売却時には、旧居を購入したときの売買契約書・領収書、今回の売買契約書、仲介手数料等の領収書、登記関係資料を保管してください。取得費を確認できる資料の有無は譲渡所得の計算に大きく影響します。

申告期限、譲渡所得の計算、必要書類、e-Taxの流れは、当社の不動産売却後の確定申告完全ガイド【2027年版】で詳しく解説しています。

台東区・荒川区で住み替えるときの確認事項

台東区・荒川区で住み替える場合も、地域名だけで売却期間や価格を決めることはできません。マンション・戸建て・土地・借地権などの権利形態に加え、接道、再建築の可否、築年数、管理状況、相続・共有の有無を個別に確認してスケジュールを組みます。

売却前に確認したい物件条件

• 戸建て・土地：前面道路の種別と幅員、接道状況、セットバック、境界、越境、再建築の可否。
• 借地権付き建物：借地契約の内容、名義変更・譲渡に関する地主承諾、承諾料等。借地権特有の売却手続きは借地権の売却もご参照ください。
• マンション：管理費・修繕積立金、長期修繕計画、管理規約、使用細則、専有部分の状態。
• 築古建物：耐震性、増改築と登記の整合、建物状況、解体の要否。
• 相続・共有：相続登記、共有者全員の売却意思、住所・氏名変更登記等。

台東区で売却価格の基準を確認したい方は、当社の台東区の不動産売却相場【2026年】も参考にしてください。荒川区の物件も、査定額の高さだけで会社を選ばず、成約事例と物件固有の条件を分けて確認することが重要です。

行政・税金の手続き

転居に伴う住民異動、国民健康保険、就学等の手続きは、世帯の状況に応じて各区へ確認します。台東区は台東区公式ホームページ、荒川区は荒川区公式ホームページをご確認ください。東京23区内の固定資産税・都市計画税については、東京都主税局の案内で確認できます。

住み替えで起こりやすい失敗と回避策

住み替えで避けたいのは、旧居の売却、新居の購入、住宅ローン、税制を別々に判断することです。契約前に「資金が不足した場合」「日程がずれた場合」「税制の選択が変わる場合」の代替案を決めておくと、無理な値下げや契約違反を防ぎやすくなります。

まとめ

住み替えでは、売却代金を新居資金に使うなら売り先行、売却代金に頼らず購入できるなら買い先行も検討できます。どちらを選ぶ場合も、旧居の手取り額、ローン完済条件、購入資金、税制、引渡し日を一つの計画として確認することが重要です。

• 売り先行は資金計画を組みやすい一方、仮住まいが必要になる場合がある。
• 買い先行は新居を先に確保しやすい一方、旧居が売れるまで二重負担が生じる場合がある。
• 住宅ローンが残る不動産の通常売却では、決済時の一括返済と抵当権抹消が前提となる。
• オーバーローンは、売却諸費用を差し引いた資金で一括返済できるかを基準に確認する。
• 住み替えローンとつなぎ融資は目的が異なり、利用条件は金融機関ごとに確認が必要。
• 3,000万円特別控除等と新居の住宅ローン控除には併用制限があるため、売却前に税務確認を行う。
• 買換え特例や譲渡損失の特例には期限と要件があるため、最新の一次情報で確認する。

センチュリー21 クレール不動産では、台東区・荒川区を中心に、現在の家の査定、住宅ローン残債、売却諸費用を整理し、住み替えの判断材料をご案内しています。売却と購入を同時に進める場合も、契約・決済・引越しの工程を整理し、必要に応じて金融機関や司法書士等と連携します。税務・法律・登記・融資の個別判断は、それぞれ税理士・弁護士・司法書士・金融機関へご確認いただきます。

よくある質問

コラム作成日：2025年11月23日
コラム更新日：2026年8月22日
※更新時点の法令・制度・情報に基づく一般的な解説であり、個別案件は専門家・金融機関・行政機関等へご確認ください。査定価格は成約価格を保証するものではなく、売出価格・成約価格とは異なります。税務は税理士または所轄税務署、法律は弁護士、登記は司法書士、融資・一括返済・抵当権抹消書類の条件は金融機関へご確認ください。