住み替えで不動産を売却する流れと成功のポイント｜売り先行・買い先行の選び方

1. 住み替えの2つの方法

住み替えを行う際には、現在の家を先に売却する「売り先行」と、新居を先に購入する「買い先行」の2つの方法があります。それぞれにメリットとデメリットがあり、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

1-1. 売り先行のメリットとデメリット

売り先行は、現在の家を先に売却してから新居を探す方法です。最大のメリットは、売却代金を確定してから新居を探せるため、資金計画が立てやすいことです。例えば、現在の家が3000万円で売れれば、諸費用を差し引いた残りの金額を新居の購入資金に充てることができます。

また、住宅ローンが残っている場合でも、売却代金でローンを完済してから新居を購入するため、二重ローンのリスクがありません。売却活動にも余裕を持って取り組めるため、焦って安く売ってしまうリスクも少なくなります。

デメリットは、売却が決まってから新居が見つかるまでの間、仮住まいが必要になる可能性があることです。仮住まいには賃貸物件を借りる費用や、引っ越しが2回必要になる手間とコストがかかります。また、売却のタイミングと新居購入のタイミングを完璧に合わせるのは難しく、仮住まい期間が長引くこともあります。

1-2. 買い先行のメリットとデメリット

買い先行は、新居を先に購入してから現在の家を売却する方法です。最大のメリットは、理想の新居をじっくり探せることです。時間をかけて物件を比較検討できるため、妥協せずに理想の住まいを見つけられる可能性が高まります。

また、引っ越しが1回で済むため、仮住まいの費用や手間がかかりません。新居に引っ越した後、ゆっくりと現在の家を片付けて売却活動を行えるため、内覧準備も丁寧にできます。

デメリットは、現在の家が売れるまで二重ローンになる可能性があることです。両方の住宅ローンを同時に返済するのは家計に大きな負担となります。また、売却を急ぐあまり、相場より安い価格で売却してしまうリスクもあります。さらに、現在の家がなかなか売れない場合、新居の購入資金が不足するという事態も起こり得ます。

2. 住み替えのスケジュールと資金計画

住み替えを成功させるためには、綿密なスケジュールと資金計画が欠かせません。両方のバランスを取りながら進めることが重要です。

2-1. 理想的なスケジュールの立て方

理想的な住み替えは、現在の家の引き渡しと新居の入居が同じ日、あるいは数日の差で行われることです。これを「同時決済」と呼びます。同時決済が実現できれば、仮住まいも二重ローンも不要になります。

ただし、同時決済は非常に難しく、タイミングを完璧に合わせることは容易ではありません。売り先行の場合は、売却が決まったらすぐに新居探しを始め、できるだけ早く購入契約を結ぶことが重要です。買い先行の場合は、新居の購入契約を結ぶと同時に、現在の家の売却活動を本格化させる必要があります。

一般的には、住み替え全体で6か月から1年程度の期間を見込んでおくのが現実的です。売却に3か月から6か月、新居探しと購入手続きに2か月から3か月かかると考えれば、余裕を持ったスケジュールが組めます。

2-2. 資金計画の重要性

住み替えでは、現在の家の売却代金、新居の購入資金、諸費用など、多額の資金が動きます。事前にしっかりと資金計画を立てておくことが重要です。

まず、現在の家がいくらで売れそうかを査定で確認します。次に、住宅ローンが残っている場合は残高を確認し、売却代金で完済できるかをチェックします。売却代金からローン残高と諸費用を差し引いた金額が、新居の購入に充てられる自己資金となります。

新居の購入には、物件価格の他に、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、引っ越し費用などがかかります。これらの諸費用は物件価格の5%から10%程度が目安です。売り先行の場合は仮住まい費用も必要になります。これらを含めた総額を計算し、資金が不足しないか確認しましょう。

3. 住宅ローンが残っている場合の住み替え

住み替えを検討する方の多くは、現在の家に住宅ローンが残っています。ローンが残っている状態での住み替えには、いくつかの対処法があります。

3-1. ローン完済が原則

住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、売却時にローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。売却代金がローン残高を上回る場合は、売却代金でローンを完済できるため問題ありません。

例えば、ローン残高が2000万円で、現在の家が2500万円で売れる場合、売却代金からローンを完済し、諸費用を差し引いた残りを新居の購入資金に充てることができます。このケースでは、売り先行でも買い先行でも比較的スムーズに進められます。

3-2. 住み替えローンの活用

売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合、住み替えローン（買い替えローン）の活用を検討できます。住み替えローンは、新居の購入資金に加えて、現在の家のローン残債も含めて借りることができるローンです。

例えば、現在の家のローン残債が500万円、新居の購入価格が4000万円の場合、合計4500万円を住み替えローンで借りることができます。これにより、自己資金がなくても住み替えが可能になります。

ただし、住み替えローンは借入額が大きくなるため、審査が厳しくなります。また、毎月の返済額も増えるため、返済能力をしっかりと見極める必要があります。金融機関によって条件が異なりますので、複数の金融機関に相談することをお勧めします。

3-3. つなぎ融資という選択肢

買い先行で住み替える場合、新居の購入資金が一時的に不足することがあります。このような場合に活用できるのが、つなぎ融資です。つなぎ融資は、現在の家が売れるまでの短期間、必要な資金を借りることができる融資です。

例えば、新居の購入に3000万円必要だが、自己資金が500万円しかなく、現在の家が売れれば2500万円入ってくる場合、その2500万円をつなぎ融資で借りることができます。現在の家が売れたら、その売却代金でつなぎ融資を返済します。

つなぎ融資は金利が比較的高く、事務手数料もかかりますが、短期間の利用であれば負担は限定的です。買い先行で資金繰りが厳しい場合の有効な選択肢となります。

4. 売り先行を成功させるポイント

売り先行を選択した場合、いくつかのポイントを押さえることで、スムーズな住み替えが実現できます。

4-1. 仮住まいの準備

売り先行の最大の課題は仮住まいです。現在の家の引き渡しまでに新居が見つからない場合、一時的に賃貸物件などに住む必要があります。仮住まい先の選定は、売却が決まったらすぐに始めることをお勧めします。

仮住まい先を選ぶ際のポイントは、短期契約が可能か、家具付きの物件があるか、新居探しに便利な立地かなどです。マンスリーマンションやウィークリーマンションなら、短期間の利用に適しており、家具も揃っています。ただし、賃料は通常の賃貸物件より高めになります。

また、荷物の保管場所も確保する必要があります。すべての荷物を仮住まいに持ち込むのは難しいため、トランクルームを借りることも検討しましょう。仮住まい期間が長引くと費用がかさみますので、できるだけ早く新居を見つけることが重要です。

4-2. 引き渡し猶予の交渉

仮住まいを避ける方法として、買主と交渉して引き渡し猶予をもらう方法があります。引き渡し猶予とは、売買契約を結んで代金を受け取った後も、一定期間は売主が住み続けられる特約です。

例えば、3月に売買契約を結び、代金決済も3月中に済ませるが、実際の引き渡しは5月とする、といった形です。この2か月の間に新居を見つけて引っ越しを完了させれば、仮住まいが不要になります。

ただし、引き渡し猶予は買主の好意によるものですので、必ずしも応じてもらえるとは限りません。また、猶予期間中の家賃相当額を支払う必要があることもあります。交渉の際は、不動産会社に相談しながら進めることをお勧めします。

5. 買い先行を成功させるポイント

買い先行を選択した場合も、リスクを管理しながら進めることが重要です。

5-1. 二重ローンのリスク管理

買い先行の最大のリスクは、二重ローンです。新居の住宅ローンと現在の家のローンを同時に返済するのは、家計に大きな負担となります。二重ローン期間をできるだけ短くするために、新居に引っ越したらすぐに売却活動を本格化させましょう。

また、二重ローンに耐えられる期間を事前に計算しておくことも重要です。例えば、月々の返済額が合計25万円なら、貯蓄や収入から考えて、何か月まで耐えられるかを把握しておきます。その期間内に売却できるよう、現実的な価格設定と積極的な販売活動が必要です。

5-2. 買い替え特約の活用

買い先行のリスクを軽減する方法として、買い替え特約（売却不成立特約）の活用があります。これは、一定期間内に現在の家が売却できなかった場合、新居の購入契約を解除できる特約です。

例えば、新居の購入契約を結ぶ際に「3か月以内に現在の家が3000万円以上で売却できなかった場合、この契約を無条件で解除できる」という特約を付けます。これにより、現在の家が売れないリスクを回避できます。

ただし、買い替え特約は売主（新居の売主）にとってリスクとなるため、特に人気物件の場合は受け入れてもらえないこともあります。また、特約を付けることで、購入希望者が他にいる場合に不利になる可能性もあります。不動産会社と相談しながら、慎重に判断しましょう。

6. 住み替え時の税金と特例

住み替えに伴う不動産売却では、税制面でも注意すべき点があります。

マイホームを売却する際、譲渡所得から最高3000万円を控除できる特例があります。住み替えの場合もこの特例を適用できますが、「自分が住んでいた家であること」「住まなくなってから3年以内に売却すること」などの条件を満たす必要があります。

また、所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合は、軽減税率の特例も併用できます。これらの特例を適用することで、税負担を大幅に軽減できます。

一方、買い替え特例（特定の居住用財産の買換え特例）という制度もあります。これは、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができる制度です。ただし、3000万円特別控除との併用はできないため、どちらが有利かを計算する必要があります。

一般的には、3000万円特別控除を使った方が有利なケースが多いですが、譲渡所得が非常に大きい場合や、新居の購入価格が高い場合は、買い替え特例の方が有利になることもあります。税理士に相談して、自分の状況に最適な選択をすることをお勧めします。

また、住み替えに伴う諸費用の中には、確定申告で譲渡費用として計上できるものもあります。仲介手数料、測量費、取り壊し費用などは譲渡費用として認められますので、領収書をしっかり保管しておきましょう。

7. まとめ

住み替えには売り先行と買い先行の2つの方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。売り先行は資金計画が立てやすく二重ローンのリスクがない反面、仮住まいが必要になる可能性があります。買い先行は理想の新居をじっくり探せる反面、二重ローンのリスクがあります。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済が原則ですが、オーバーローンなら住み替えローンやつなぎ融資を活用する方法もあります。成功のポイントは、自分の資金状況と優先順位を明確にし、スケジュールを綿密に調整することです。

税制面では、3000万円特別控除や買い替え特例など、税負担を軽減できる制度がありますので、適切に活用しましょう。住み替えは売却と購入を同時に進める複雑な取引ですので、信頼できる不動産会社に両方をサポートしてもらうことが成功への近道です。

センチュリー21クレール不動産では、住み替えに関する豊富な経験とノウハウで、お客様の住み替えを全面的にサポートいたします。売却と購入を一社で担当することで、スケジュール調整や資金計画の最適化が可能になります。

売り先行、買い先行のどちらが適しているか、お客様の状況を丁寧にお聞きした上でアドバイスいたします。住宅ローンが残っている場合の対処法、住み替えローンやつなぎ融資のご相談、金融機関のご紹介も承ります。

また、仮住まいの手配や引き渡し猶予の交渉、買い替え特約の活用など、スムーズな住み替えを実現するためのサポートも万全です。税制面でのアドバイスや、信頼できる税理士のご紹介も可能です。

住み替えをお考えの方は、ぜひセンチュリー21クレール不動産にご相談ください。経験豊富なスタッフが、理想の住み替えを実現するために、きめ細かなサポートをいたします。まずはお気軽に無料査定をご利用ください。

※本コラムは2025年11月23日時点の情報に基づいて作成しております。税制や金融制度は変更される場合がありますので、最新の情報については直接お問い合わせください。内容に関してご不明な点や、記載内容と異なる点がございましたら、お気軽にセンチュリー21クレール不動産までお問い合わせください。