住宅ローンが残っている家は売却できる？残債・オーバーローンの対処法【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

住宅ローン返済中の家でも売却できます。通常は、買主から残代金を受け取る決済日に住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を連続して申請します。売却できるかを判断する際は、査定価格と現在の残高だけでなく、「想定成約価格－売却諸費用」と決済予定日の完済見込額を比較することが重要です。

1. 住宅ローンが残っている家は売却できる

住宅ローンが残っている家でも、売却活動を始めることはできます。一般的な売買では、決済日に売却代金と必要に応じた自己資金でローンを完済し、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、司法書士が所有権移転登記と併せて申請します。

抵当権があるため、完済と登記の段取りが必要

抵当権は、債務が履行されない場合に、金融機関などの抵当権者が担保不動産から優先的に弁済を受けるための権利です。所有権を移すこと自体と抵当権の存在は別の問題ですが、抵当権が残れば買主は競売等のリスクを引き継ぐため、通常の売買契約では売主が抵当権を抹消して引き渡す条件を定めます。

住宅金融支援機構は、同機構の融資について、返済途中で住宅を他人へ譲るときは原則として融資金の全額返済が必要と案内しています。実際の契約条件、一括返済の申込期限、手数料、抹消書類の受取方法は金融機関ごとに異なるため、借入先へ個別に確認してください。

売却前に確認する3つの金額

年末の残高証明書や返済予定表は概算把握に役立ちますが、決済日の完済額と一致するとは限りません。買主が決まった後は、決済予定日を伝えて一括返済額と必要手続きを確認します。

2. アンダーローン・オーバーローンの正しい判定方法

アンダーローンとは、想定成約価格から売却諸費用を差し引いた資金で住宅ローンを完済できる見込みがある状態です。オーバーローンとは、その資金と用意できる自己資金だけでは完済見込額を賄えない状態です。

計算例｜査定額が残債を上回っていても不足する場合

以下は考え方を示すための仮定です。想定成約価格4,500万円、売却諸費用180万円、完済見込額4,400万円の場合、計算結果は80万円の不足です。

※実際の諸費用、完済額、税金、固定資産税等の精算額は、物件、契約、決済日によって異なります。売却後の税金は別途確認してください。

査定価格・売出価格・成約価格は同じではない

査定価格は、不動産会社が資料や現地状況から算出する売却見込みの参考価格であり、その金額で売れる保証ではありません。売出価格は販売を始める価格、成約価格は売主と買主が最終的に合意した価格です。残債の判断では、高い査定価格だけを採用せず、根拠のある成約価格帯と、価格を変更した場合の不足額も確認します。

周辺の取引価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」でも確認できます。ただし、公開データだけでは階数、室内状態、接道、借地条件、管理状況など個別差を反映できないため、査定の補助資料として利用します。

3. 残債の状態別に選べる売却方法

住宅ローンが残る家の進め方は、オーバーローンかどうかだけでなく、不足額を用意できるか、返済を続けられるか、住み替えが必要か、売却期限があるかで変わります。

通常売却｜決済時に完済できる場合

成約価格と自己資金で完済額・売却諸費用を賄えるなら、住宅ローン返済中でも通常の仲介売却や不動産会社による買取を検討できます。仲介は市場で買主を探す方法、買取は不動産会社が直接買主になる方法です。価格だけでなく、売却期間、内覧、契約条件、手取りを比較してください。

返済継続・住み替えローン｜返済能力がある場合

今すぐ売らずに返済を続けて残債を減らす方法もあります。ただし、固定資産税、管理費・修繕積立金、修繕費、将来の価格変動を含めて比較します。住み替えローンは、旧居の不足額を新居の購入資金と併せて借りられる商品がある一方、取扱い、審査、借入上限、金利、同日決済の条件は金融機関ごとに異なります。

売却と購入の順序は、住み替えの流れ｜売り先行と買い先行の選び方・ローン残債の対処法で詳しく解説しています。

任意売却｜返済継続が難しい場合

任意売却は、売却代金だけでは完済できず、返済継続も難しい場合に、金融機関・保証会社などの債権者から売却条件と抵当権抹消の同意を得て進める方法です。単にオーバーローンというだけで利用できるとは限らず、売出価格、売却代金の配分、売買契約、差押えの解除などについて関係者の承認が必要です。

住宅金融支援機構も、返済方法の変更メニューと、返済継続が困難な場合の任意売却手続きを別に案内しています。取扱いは借入先によって異なります。詳しい判断材料は、任意売却の流れ・相談時期・売却後に残る住宅ローンの注意点をご確認ください。

4. 住宅ローン返済中の家を売却する6ステップ

通常売却では、査定、金融機関への一括返済手続、司法書士による登記準備を並行させます。特に一括返済の申込期限は金融機関ごとに異なるため、決済日が決まってからではなく、売買契約の前後で早めに確認します。

1. 所有者・ローン契約・抵当権を確認する登記事項証明書、金銭消費貸借契約書、返済予定表等で、所有者、共有持分、債務者、連帯保証・連帯債務、抵当権者を整理します。
2. 机上査定から成約価格帯を把握する売却を決めていない段階でも、所在地、面積、築年、間取り等から価格帯を確認できます。売却を具体化するときは訪問査定で状態や権利関係を反映します。
3. 手取りまたは不足額を試算する想定成約価格から売却諸費用と完済見込額を差し引き、通常売却が可能か、自己資金が必要かを判断します。
4. 金融機関と販売条件を確認する一括返済の申込期限、返済口座、手数料、抵当権抹消書類の交付方法を確認します。任意売却では販売開始前から債権者との調整が必要です。
5. 売買契約後に決済準備を整える決済日、引渡し、完済、抵当権抹消、住所・氏名変更登記、必要書類を不動産会社・金融機関・司法書士で確認します。
6. 決済・完済・登記申請・引渡しを行う買主から残代金を受領し、住宅ローンを完済します。司法書士が抹消書類等を確認し、抵当権抹消と所有権移転等を法務局へ申請します。

登記の必要書類や決済当日の申請は、不動産売却時の登記手続き｜抵当権抹消・所有権移転の流れもご覧ください。法務局は、住宅ローン等を完済した後も抵当権抹消登記の申請が必要であることを案内しています。

5. 必要書類と売却諸費用

査定・売却相談の段階で確認したい資料

すべてが手元になくても査定相談はできます。ただし、次の資料があると、残債、権利関係、費用、税務資料の所在を早く確認できます。

残債判定に含める主な費用

• 仲介手数料
• 紙の売買契約書にかかる印紙税
• 抵当権抹消・住所氏名変更等の登録免許税と司法書士報酬
• 金融機関の一括返済手数料・振込手数料
• 必要に応じた測量、解体、残置物処分、ハウスクリーニング等
• 引越費用、新居の初期費用
• 譲渡所得が生じる場合の所得税・復興特別所得税・住民税

不動産売却時の諸費用では費用の全体像を、不動産売却の税金【2026年】では譲渡所得と特例を詳しく解説しています。

6. 共有名義・ペアローン・離婚・住み替えの注意点

共有名義は所有者全員の協力を確認する

共有不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の意思と決済手続への協力が必要です。住宅ローンの債務者と不動産の所有者が同じとは限らないため、登記事項証明書とローン契約書を分けて確認します。自分の共有持分だけを売却できる場合はありますが、通常の全体売却とは買主層や価格条件が異なります。

ペアローン・連帯債務・連帯保証は契約ごとに整理する

ペアローンでは原則として2本のローンと複数の抵当権を確認します。連帯債務は一つの債務について複数人が返済義務を負い、連帯保証は主債務者の債務を保証する立場です。売却代金で完済すれば関係を整理しやすくなりますが、不足がある場合の負担や売却後の残債は、金融機関との契約と当事者間の合意を分けて確認します。

離婚協議だけではローン契約は変わらない

離婚協議書や公正証書で住宅ローンの支払担当を決めても、金融機関との債務者・連帯保証人・連帯債務者の契約は自動で変更されません。また、所有権移転登記と住宅ローンの債務者変更も別の手続きです。離婚を理由に売却や住み続ける方法を検討している方は、離婚時の持ち家と住宅ローン残債・財産分与の整理手順をご確認ください。

新居の購入を先に確定しすぎない

旧居の成約価格や決済日が確定する前に新居の契約を進めると、二重ローン、つなぎ資金、契約解除、引渡し時期の問題が生じる場合があります。旧居の価格が下がった場合の不足額も試算し、売却と購入の停止条件・融資条件・決済順序を関係者で共有します。

7. 台東区・荒川区で手取り査定をする際の確認点

台東区・荒川区の物件も、所在地だけで一律に価格や売却期間を判断できません。住宅ローン残債と比較する査定では、物件種別に応じて次の条件を価格・費用・決済日へ反映します。

• マンション：階数・向き・専有面積・築年・管理状態に加え、管理費・修繕積立金、滞納、長期修繕計画、駐車場等の承継条件を確認します。
• 戸建て・土地：接道、境界、越境、私道持分、再建築可否、建物と登記の一致、解体・測量の要否を確認します。
• 借地権：借地契約、地代、残存期間、名義変更承諾、譲渡承諾料、住宅ローンの担保評価を確認します。
• 賃貸中の物件：賃貸借契約、賃料、敷金、滞納、管理委託、入居者への承継事項を確認します。

地域の価格動向を確認する場合は、台東区の不動産売却相場【2026年】と、荒川区の不動産売却相場【2026年】も参考になります。ただし、相場記事の数値は個別物件の成約価格を保証するものではありません。

8. 住宅ローンが残る家の売却で失敗しやすい7つのポイント

1. 査定価格と残高だけで完済可能と判断する：成約価格の幅、諸費用、決済日の完済額まで確認します。
2. 最も高い査定価格だけで依頼先を決める：成約根拠、売却期間、価格変更、手取り、抵当権抹消の段取りを比較します。
3. 金融機関への一括返済申込みが遅れる：必要日数や抹消書類の交付方法は借入先ごとに異なります。
4. 住所・氏名、権利証、共有者の問題を契約後に確認する：査定段階で登記と必要書類を確認します。
5. オーバーローンなら必ず任意売却と思い込む：自己資金、返済継続、借入先への相談、住み替え等も比較します。
6. 任意売却をするために意図的に滞納する：契約・信用情報への影響があるため、返済が難しくなる前から借入先へ相談します。
7. 売却損とローン不足を混同する：税務上の譲渡所得と、決済時の完済資金は別々に計算します。

9. 住宅ローンが残る家の売却でよくある質問

10. まとめ｜残高ではなく、完済見込額と手取りで判断する

住宅ローン返済中の家でも売却できます。通常売却では、決済日に売却代金等でローンを完済し、抵当権を抹消して買主へ所有権を移します。売却可能性を判断する基本は、「想定成約価格－売却諸費用－完済見込額」の試算です。

計算結果がマイナスでも、自己資金で補えるか、返済を続けられるか、住み替えローン等の審査対象になるかによって選択肢は変わります。完済も返済継続も難しい場合は、意図的に滞納せず、金融機関・保証会社等の同意が必要な任意売却を早めに相談します。

センチュリー21 クレール不動産では、台東区・荒川区の物件について、査定価格だけでなく、住宅ローン残債、売却諸費用、権利関係、決済時期を整理し、通常売却が可能かを確認します。売却を決める前の机上査定からご相談いただけます。

11. この記事を書いた人

コラム作成日：2026年3月29日コラム更新日：2026年8月23日

※更新時点の法令・制度・公的情報に基づく一般的な解説です。住宅ローンの完済・返済条件・任意売却は金融機関等、登記は司法書士、法律問題・債務整理は弁護士、税務は税理士または所轄税務署へご確認ください。