不動産売却時の登記手続きを完全ガイド！流れと費用を徹底解説不動産売却時の登記手続きを完全ガイド！流れと費用を徹底解説

1. 不動産売却で必要な登記の種類

不動産を売却する際には、いくつかの登記手続きが必要になります。登記とは、不動産の権利関係を法務局で公的に記録することで、誰が所有者なのか、どのような権利が設定されているのかを明確にする大切な手続きです。まずは売却時に必要となる登記の種類を理解しておきましょう。

1-1. 所有権移転登記とは

所有権移転登記は、不動産の所有権が売主から買主へ移ったことを記録する登記です。この登記を行うことで、法律上も買主が正式な所有者として認められます。売買契約を結んだだけでは所有権の移転は対外的に証明できないため、第三者に対抗するためにも所有権移転登記は必須の手続きとなります。

例えば、同じ不動産を二重に売却されてしまった場合、先に登記を完了した買主が所有者として認められます。このように登記には強い効力があるため、売買代金の決済と同時に登記手続きを行うのが一般的です。

1-2. 抵当権抹消登記とは

住宅ローンなどで不動産を購入した場合、金融機関が抵当権を設定しているのが通常です。抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に金融機関が不動産を競売にかけて債権を回収できる権利のことです。不動産を売却する際には、この抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消登記は、売却代金でローンを完済した後に行います。買主としては、抵当権が残ったままの不動産を購入するわけにはいきませんので、決済と同時に抵当権を抹消するのが基本的な流れです。複数の金融機関から借入れをしている場合は、それぞれの抵当権を抹消する必要があります。

1-3. その他の登記手続き

状況によっては、他にも登記が必要になることがあります。登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合は、売却前に住所変更登記を行う必要があります。これは、登記簿上の所有者と売主が同一人物であることを証明するために必要な手続きです。

また、結婚や離婚などで氏名が変わっている場合は氏名変更登記が必要です。相続した不動産を売却する場合は、まず相続登記を完了させてから売却手続きに進むことになります。建物を取り壊して土地のみを売却する場合は、建物の滅失登記も必要になります。

2. 登記手続きの流れとタイミング

登記手続きは、売買契約から決済、引き渡しまでの一連の流れの中で行われます。タイミングを理解しておくことで、スムーズな取引が可能になります。

2-1. 売買契約から決済までの流れ

不動産の売買が成立すると、まず売買契約を締結します。この時点では登記手続きはまだ行いません。契約締結後、買主が住宅ローンの審査を受け、融資承認が下りたら決済日を設定します。

決済日が決まったら、司法書士が登記に必要な書類の確認を行います。この時点で権利証や印鑑証明書などの必要書類が揃っているか、登記簿上の内容に問題がないかをチェックします。書類に不備があると決済が延期になることもありますので、早めの準備が大切です。

2-2. 決済当日の登記手続き

決済当日は、通常、買主の融資を受ける金融機関で行われることが多いです。売主、買主、不動産会社の担当者、司法書士が集まり、まず司法書士が書類の最終確認を行います。すべての書類が揃い、内容に問題がないことを確認してから、買主から売主へ売買代金が支払われます。

代金の支払いと同時に、鍵の引き渡しが行われ、司法書士が登記申請に必要な書類を預かります。決済が終わった後、司法書士は速やかに法務局へ登記申請を行います。登記申請から完了までは通常1週間から2週間程度かかり、登記が完了すると新しい権利証（登記識別情報通知書）が発行されます。

3. 登記に必要な書類と準備

登記手続きをスムーズに進めるためには、必要な書類を事前に準備しておくことが重要です。書類が不足していると決済が延期になることもありますので、早めに確認しておきましょう。

3-1. 売主が用意する書類

売主が用意する主な書類は、権利証（登記済証または登記識別情報通知書）、印鑑証明書、実印、本人確認書類です。権利証は不動産を取得した際に法務局から発行された書類で、所有者であることを証明する大切なものです。

印鑑証明書は発行から3か月以内のものが必要です。市区町村の役所で取得できますので、決済日の少し前に取得しておくとよいでしょう。本人確認書類としては、運転免許証やマイナンバーカードなどが使用できます。

抵当権が設定されている場合は、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取る必要があります。これには抵当権解除証書、登記済証または登記識別情報、委任状などが含まれます。ローンを完済してからこれらの書類を受け取るまで数日かかることもありますので、余裕を持って準備しましょう。

3-2. 書類紛失時の対応方法

権利証を紛失してしまった場合でも、売却自体は可能です。司法書士に本人確認情報を作成してもらう方法や、事前通知制度を利用する方法があります。ただし、司法書士に本人確認情報の作成を依頼すると、通常の報酬に加えて数万円の追加費用がかかることが一般的です。

印鑑証明書に使用している実印を紛失した場合は、新しい印鑑を登録し直す必要があります。この場合、まず市区町村役場で印鑑登録の廃止手続きを行い、その後、新しい印鑑で印鑑登録を行います。手続きには時間がかかりますので、早めに対応することが大切です。

4. 登記費用の内訳と負担区分

登記手続きには費用がかかります。費用の内訳と、売主と買主でどのように負担を分けるのかを理解しておきましょう。

4-1. 登録免許税の計算方法

登記を行う際には登録免許税という税金がかかります。所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額に税率をかけて計算します。売買による所有権移転の場合、土地は評価額の2.0%（令和8年3月31日までは1.5%）、建物は2.0%が基本税率です。

例えば、固定資産税評価額が土地2000万円、建物500万円の不動産を売却する場合、登録免許税は土地が30万円（2000万円×1.5%）、建物が10万円（500万円×2.0%）で合計40万円となります。この所有権移転登記の登録免許税は、慣習として買主が負担するのが一般的です。

一方、抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1つにつき1000円です。土地と建物それぞれに抵当権が設定されている場合は2000円となります。この費用は売主が負担します。住所変更登記も不動産1つにつき1000円で、こちらも売主負担です。

4-2. 司法書士報酬の相場

登記手続きは専門的な知識が必要なため、通常は司法書士に依頼します。司法書士への報酬は、地域や物件の内容によって異なりますが、所有権移転登記で5万円から10万円程度、抵当権抹消登記で1万円から3万円程度が相場です。

所有権移転登記の司法書士報酬は買主が負担し、抵当権抹消登記や住所変更登記の司法書士報酬は売主が負担するのが一般的です。ただし、地域の慣習や取引の内容によって異なる場合もありますので、売買契約の際に確認しておくことをお勧めします。

5. 司法書士の役割と選び方

登記手続きにおいて、司法書士は重要な役割を果たします。適切な司法書士を選ぶことで、安心して取引を進めることができます。

5-1. 司法書士に依頼するメリット

登記手続きは法律的な知識が必要で、書類の作成や法務局への申請など専門的な作業が多いため、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士は登記の専門家として、書類の確認、登記申請書の作成、法務局への申請手続きを代行してくれます。

また、決済当日には司法書士が本人確認や意思確認を行い、登記に必要な書類が揃っているか、内容に誤りがないかをチェックします。これにより、登記が無事に完了することを確認してから決済を進めることができ、トラブルを未然に防ぐことができます。万が一、登記に問題が生じた場合でも、司法書士が対応してくれるため安心です。

5-2. 司法書士選びのポイント

司法書士は不動産会社が紹介してくれることが多く、売買取引に慣れた司法書士を紹介してもらえるのが一般的です。ただし、売主が自分で司法書士を選ぶことも可能です。

司法書士を選ぶ際は、不動産登記の経験が豊富であること、報酬が明確に提示されること、説明が丁寧でわかりやすいことなどを基準にするとよいでしょう。決済当日のスケジュール調整もありますので、買主側の司法書士との連携がスムーズに取れることも大切です。多くの場合、売主と買主が同じ司法書士に依頼することで、手続きがよりスムーズになります。

6. 登記手続きでよくあるトラブルと対策

登記手続きでは、いくつかのトラブルが起こる可能性があります。事前に対策を知っておくことで、スムーズな取引が実現できます。

最も多いトラブルは、必要書類の不備や紛失です。特に権利証を紛失している場合、司法書士による本人確認情報の作成が必要となり、追加費用と時間がかかります。売却を決めたら早めに書類を確認し、不足があれば速やかに対応しましょう。

登記簿上の住所や氏名が現在と異なる場合も、トラブルになりやすいポイントです。引っ越しや結婚で変更があった場合は、売却前に変更登記を済ませておくとスムーズです。相続した不動産の場合、相続登記が完了していないと売却できませんので、相続登記を先に行う必要があります。

抵当権抹消の書類が金融機関から届くのが遅れて、決済日に間に合わないケースもあります。ローンを完済してから金融機関が書類を準備するまで1週間から2週間程度かかることもありますので、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。

また、固定資産税の納税状況に問題があると、登記手続きが滞ることもあります。固定資産税を滞納している場合は差し押さえが登記されていることがあり、これを解除しないと売却できません。売却を考えたら、まず登記簿謄本を取得して内容を確認しておくことをお勧めします。

7. まとめ

不動産売却における登記手続きは、所有権を買主に移転させ、抵当権などの権利を整理するための重要なプロセスです。所有権移転登記は買主への名義変更、抵当権抹消登記はローン完済後の権利抹消が主な内容で、これらの手続きは決済と同時に行われるのが一般的です。

登記手続きには権利証、印鑑証明書、実印などの書類が必要で、特に権利証の紛失には注意が必要です。登記費用については、所有権移転登記の費用は買主負担、抵当権抹消登記や住所変更登記の費用は売主負担となるのが通常です。

司法書士は登記手続きの専門家として、書類の確認から法務局への申請まで一連の作業を代行してくれます。不動産会社を通じて経験豊富な司法書士を紹介してもらうことで、安心して取引を進めることができます。

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※本コラムは2025年11月23日時点の情報に基づいて作成しております。登記制度や税制は改正される場合がありますので、実際の売却時には最新の情報をご確認ください。内容に関してご不明な点や、記載内容と異なる点がございましたら、お気軽にセンチュリー21クレール不動産までお問い合わせください。