不動産売却時の登記手続きを完全ガイド！流れと費用を徹底解説【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

不動産売却時の登記手続きは、主に「買主への所有権移転登記」「住宅ローンなどの抵当権抹消登記」「売主の住所・氏名変更登記」の3つです。通常は、残代金の決済、ローン完済、鍵の引渡しと連動させ、司法書士が同日に法務局へ申請します。

最初に確認したいのは、登記名義人、登記上の住所・氏名、抵当権などの担保権、住宅ローン残高、登記済証または登記識別情報の有無です。ここに不一致や不足があると、売買契約後に追加手続きが判明し、決済日を変更せざるを得ないことがあります。

不動産売却で必要になる登記の種類

売却時に必要な登記は、物件の権利関係や売主の状況によって変わります。まず、最新の登記事項証明書で「所有者」と「甲区・乙区の権利」を確認しましょう。

所有権移転登記は「所有権が移る時期」と分けて考える

売買による所有権が当事者間でいつ移るかは、売買契約の定めによります。一方、不動産の権利取得を第三者へ主張するには登記が重要です。そのため多くの売買契約では、残代金の全額支払いと同時に所有権が移転する旨を定め、決済直後に所有権移転登記を申請します。

登記申請は売主と買主の共同申請が原則です。売主は登記義務者、買主は登記権利者となり、司法書士への委任状や登記原因証明情報などを整えます。共同申請の原則は、不動産登記法第60条、不動産の権利変動を第三者へ対抗するための登記の効力は、民法第177条に定められています。

抵当権はローン完済だけでは自動的に消えない

通常の売買では、買主へ抵当権のない状態で引き渡せることが決済条件になります。住宅ローンが残っている場合は、決済日に売却代金などでローンを完済し、金融機関から抹消書類を受け取り、所有権移転登記と抵当権抹消登記を連件で申請するのが基本です。

売却代金から仲介手数料などを差し引くと完済できない場合は、自己資金の準備や金融機関との調整が必要です。詳しくは、住宅ローンが残っている不動産の売却方法とオーバーローンの対処法をご確認ください。

2026年4月から住所・氏名変更登記が義務化

2026年4月1日以後に住所・氏名が変わった所有者は、変更日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。2026年4月1日より前に変更して未登記の場合は、2028年3月31日までが期限です。正当な理由なく義務を怠ると、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

売却時に登記上の住所・氏名と現在の情報が異なる場合は、通常、所有権移転登記より前に変更登記を申請します。同じ決済日に連続して申請できる場合もありますが、住所の変遷を証明する書類が不足すると間に合いません。制度の詳細は、法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」をご参照ください。

相続登記と建物の表示登記は専門家が異なる

被相続人名義の不動産を売却する場合は、原則として相続登記を先に完了させます。相続登記は2024年4月1日から義務化され、過去に開始した相続も対象です。詳細は、法務省「相続登記の申請義務化」で確認できます。

所有権移転、抵当権抹消、住所・氏名変更などの「権利に関する登記」は司法書士の分野です。建物滅失登記、未登記建物や増築部分などの「表示に関する登記」は土地家屋調査士の分野となるため、不一致の内容に応じて相談先を分けます。

売却前に確認する8項目

売買契約後に問題が見つかると、買主のローン実行や引渡し日にも影響します。査定を依頼する段階で、次の項目を整理しておくと安全です。

1. 登記名義人：売主本人の名義か、共有者や亡くなった方の名義が残っていないか。
2. 住所・氏名：登記記録と現在の住民票・戸籍上の情報がつながるか。
3. 担保権・差押え：抵当権、根抵当権、差押え、仮差押えなどが記録されていないか。
4. ローン残高：売却価格ではなく、諸費用控除後の手取り見込みで完済できるか。
5. 登記済証・登記識別情報：手元にあるか、対象不動産と名義が一致しているか。
6. 共有者の意思：不動産全体を売る場合、共有者全員の同意と決済への協力を得られるか。
7. 土地・建物の現況：解体済み建物、未登記建物、増築部分など、登記との不一致がないか。
8. 売主の事情：海外居住、成年後見、法人の代表者変更など、追加書類や許可が必要な事情がないか。

査定前にそろえる資料は、不動産査定前に準備する書類の解説でも整理しています。

売買契約から登記完了までの流れ

登記は決済当日だけの手続きではありません。売却開始前の確認から決済後の完了確認までを一つの工程として管理します。不動産売却全体の手順は、不動産売却の流れもあわせてご覧ください。

1. 登記とローンの現状を確認する最新の登記事項証明書を取得し、名義、住所・氏名、担保権、差押えの有無を確認します。住宅ローンがある場合は、金融機関へ概算残高と完済方法を確認します。
2. 査定と手取り額を試算する机上査定または訪問査定で売却見込み額を把握し、ローン残債と諸費用を差し引きます。抵当権を抹消できる資金計画かを売出し前に判断します。
3. 必要な前提登記と書類を整理する住所・氏名変更、相続、建物滅失などが必要なら、司法書士や土地家屋調査士へ早めに相談します。権利証を紛失している場合もこの段階で対応方法を決めます。
4. 売買契約で決済条件を定める所有権移転の時期、残代金の支払日、抵当権等を抹消して引き渡す義務、固定資産税等の精算、必要書類に関する条件を契約書で確認します。
5. 決済日までに司法書士と金融機関が事前確認する司法書士が本人・意思・登記記録・必要書類を確認します。売主は金融機関へ一括返済を申し込み、抹消書類の受取方法、返済額、送金先、手数料を確認します。金融機関ごとに申込期限が異なるため、決済日決定後すぐに着手します。
6. 決済日に残代金の支払いとローン完済を行う司法書士が登記申請に必要な条件を確認した後、買主から残代金が支払われます。ローンがある場合は完済し、抵当権抹消書類を受け取り、固定資産税等の精算と鍵の引渡しを行います。
7. 司法書士が法務局へ登記申請する所有権移転、抵当権抹消、買主の住宅ローンに伴う抵当権設定などを同日に連続して申請します。住所変更登記等が必要なときは、その申請順序も事前に組みます。
8. 登記完了と書類の返却を確認する審査期間は管轄法務局の混雑や申請内容で変わります。完了後、買主には登記識別情報通知などが交付され、売主には司法書士から預かり書類や完了関係書類が返却されます。

一律に「1週間で完了する」とは限りません。予定を立てる際は、東京法務局が公表する登記完了予定日を確認し、余裕を持たせましょう。

売主の必要書類

次は個人の売主による一般的な売買を想定した一覧です。登記の内容、物件数、共有者、金融機関、本人の居住地によって追加・変更があるため、最終的には担当司法書士から交付される案内を優先してください。

共有名義なら、原則として各共有者について必要書類・本人確認・意思確認が必要です。法人、海外居住者、成年後見制度を利用している方などは書類が大きく異なるため、売買契約前に相談してください。

権利証を紛失しても売却はできるが、早期対応が必要

登記済証や登記識別情報は再発行されませんが、紛失しただけで売却不能になるわけではありません。司法書士などの資格者代理人が本人確認情報を作成する方法、法務局の事前通知制度を利用する方法、公証人の認証を利用する方法などがあります。

ただし、残代金の支払いと即日登記申請を連動させる売買では、選べる方法や日程に制約があります。費用も通常の申請と異なるため、紛失に気づいた時点で担当司法書士へ伝えてください。

申請書式と添付情報の一般的な案内は、法務局「不動産登記の申請書様式」で確認できます。

登記費用と売主・買主の負担

登記関連費用は、登録免許税、司法書士報酬、証明書取得費・郵送費などの実費に分かれます。住宅ローンを完済する場合は、金融機関の一括返済手数料などが別途かかることもあります。

上記は2026年8月15日時点の一般的な税率です。住宅用家屋の軽減には床面積、用途、取得後の登記期限、市区町村の住宅用家屋証明書などの要件があります。最新の税率と要件は、国税庁「マイホームを持ったとき」でご確認ください。

司法書士報酬は一律ではない

司法書士報酬には全国一律の法定額がなく、登記の種類と件数、物件数、共有者数、金融機関との調整、権利証紛失時の本人確認情報作成、出張の有無などで変わります。「相場」だけで判断せず、登録免許税、報酬、実費、追加業務を分けた見積書を確認してください。

所有権移転登記を買主、抵当権抹消登記や住所変更登記を売主が負担する取引が一般的ですが、法律上すべての売買で同じ負担方法に決まっているわけではありません。売買契約書、費用明細、司法書士の見積書で最終確認します。登記以外の費用は不動産売却時の諸費用、譲渡所得税などは不動産売却時にかかる税金の解説をご覧ください。

司法書士の役割と依頼時の確認点

司法書士は書類を法務局へ提出するだけではありません。売主・買主の本人確認と意思確認、登記記録と書類の照合、登記申請書・登記原因証明情報の作成、金融機関との連携、申請後の補正対応、完了書類の受領・返却まで担います。

とくに住宅ローンを利用する買主がいる売買では、買主側の金融機関が司法書士を指定または承認することがあります。売主が抵当権抹消登記だけ別の司法書士へ依頼することも可能ですが、申請順序と決済時刻を合わせる必要があるため、関係者間の事前調整が欠かせません。

依頼前に確認したいこと

• 不動産売買の決済と金融機関対応の経験があるか。
• 担当範囲が所有権移転、抵当権抹消、住所変更、相続登記のどこまでか。
• 登録免許税・報酬・実費・追加料金が区分された見積書か。
• 権利証紛失、海外居住、共有、相続など個別事情への対応方法が明確か。
• 決済前の書類確認期限と、当日の連絡方法が決まっているか。

自分で申請できるか

本人申請は制度上可能ですが、売買では代金支払い、所有権移転、抵当権抹消、買主の抵当権設定を同日に安全に連動させる必要があります。買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関が指定・承認した司法書士への依頼を融資条件とすることもあります。本人申請を希望するなら、売買契約前に買主、金融機関、不動産会社へ可否を確認してください。

よくあるトラブルと対策

台東区・荒川区での確認先

不動産登記の管轄は、売主の住所ではなく不動産の所在地で決まります。台東区の不動産は東京法務局 台東出張所、荒川区の不動産は東京法務局 北出張所が不動産登記を管轄します。

司法書士がオンライン申請する場合、売主・買主が法務局へ出向かずに手続きできることもあります。ただし、登記手続案内の予約方法、受付時間、完了予定日は変更されることがあるため、利用前に各公式ページで確認してください。

台東区・荒川区にはマンション、戸建て、土地、借地権付き建物など異なる権利形態があります。区分マンションは敷地権の登記、借地権付き建物は建物の所有権移転と地主承諾等、古家を解体した土地は建物滅失登記の確認が加わることがあります。「土地と建物で合計2件」と一律に数えず、登記記録をもとに費用と手順を確認することが重要です。

まとめ｜登記の確認は売買契約前に始める

不動産売却の登記手続きでは、買主への所有権移転だけでなく、抵当権抹消、住所・氏名変更、相続登記、建物滅失登記などの前提手続きが必要になる場合があります。決済直前では間に合わないことがあるため、登記事項証明書、権利証・登記識別情報、ローン残高を早い段階で確認しましょう。

売主が見込む登記関連費用は、抵当権抹消や住所変更などの登録免許税だけではありません。司法書士報酬、証明書取得費、金融機関手数料も含めた見積りを取り、売却後の手取り額で判断することが大切です。

不動産売却の登記手続きでよくある質問

この記事を書いた人

※本記事は2026年8月15日時点の法令・公的情報に基づく一般的な解説です。個別の登記手続きは司法書士、表示登記は土地家屋調査士、法律問題は弁護士、税務は税理士、融資・完済手続きは金融機関へご確認ください。