台東区の不動産売却相場【2026年】上野・浅草の価格動向と売り時【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

2026年の台東区不動産市場

台東区の土地価格は公的指標で明確に上昇しています。ただし、上昇しているのは「標準地の土地価格」であり、マンションや戸建ての成約価格が同じ率で上がっているという意味ではありません。最新の市場を把握するには、土地の公的指標、実際の成約統計、現在の金利を並べたうえで、それぞれが示す範囲を区別する必要があります。

出典：東京都「令和8年地価公示 区市町村別用途別平均価格表」（PDF）、東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch 2026年7月度」（PDF）、日本銀行「当面の金融政策運営について」（PDF）、住宅金融支援機構「フラット35 金利情報」

この数字から読み取れるのは、台東区の土地価格が強い上昇を示す一方、買主側では借入条件の確認が以前より重要になっているということです。地価公示の上昇率をマンション価格へそのまま掛けたり、広域平均だけで売出価格を決めたりすることはできません。

マンション・戸建て・土地の相場の見方

中古マンションは「広域指標」と「同一棟の成約」を分ける

マンションの売却価格を見積もるうえで最も精度が高いのは、同じマンション内の直近成約事例です。広域統計は市場の方向を確認するための入口として使います。

2026年7月のREINS（東日本不動産流通機構）では、台東区を含む城東地区の中古マンション成約平均は100.00万円／㎡、5,757万円でした。前年同月比は㎡単価が3.3％、成約価格が2.1％上昇しています。

賃貸中のオーナーチェンジ物件は、空室の居住用マンションと評価方法が異なります。台東区の2026年4～6月の賃貸マンション成約統計は707件、平均賃料13.4万円、平均面積32.58㎡、平均㎡賃料4,114円でした。ただし、この平均賃料だけで利回りを計算せず、管理費、修繕積立金、賃貸管理費、空室、更新状況も確認します。

賃貸統計の出典：東日本不動産流通機構「首都圏賃貸居住用物件の取引動向（2026年4～6月）」（PDF）

戸建ては土地と建物を分けて評価する

台東区の戸建ては土地面積が小さく、価格の大部分を土地が占めるケースが少なくありません。建物の価値だけを見ても、また広域平均を当てはめても、実勢とはずれます。

城東地区の2026年7月中古戸建て成約平均は4,653万円で、前年同月比7.3％上昇しました。ただし、平均土地面積72.45㎡、平均建物面積89.66㎡、平均築年数25.93年の広域集計です。台東区の狭小地、借地権付き建物、商業地域内の建物などとは条件が一致しない場合があります。

戸建ては、土地の市場価値と建物の残存価値を分け、接道、セットバック、私道負担、越境、再建築の可否、耐震性、解体費、借地条件を調整して査定します。

築古住宅を先に解体すると、固定資産税の住宅用地特例や買主の選択肢に影響する場合があります。査定前に更地へ変更せず、古家付き土地のまま売るか、更地にするかの判断基準を確認したうえで比較してください。借地権付きの戸建ては、地主との交渉や譲渡承諾の手続きが前提になるため、借地権の売却に関するご案内もあわせてご確認ください。

土地は住宅地平均と商業地平均を混ぜない

2026年地価公示の台東区平均は、住宅地が132万800円／㎡、商業地が251万2,900円／㎡です。用途が違う標準地の平均には大きな差があります。公示地価は毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を示すものであり、所有地の査定価格や成約価格そのものではありません。

個別の土地では、用途地域、指定容積率、前面道路の幅員、間口、形状、角地、防火・準防火地域、日影規制、セットバック、私道負担、借地権の有無などを確認します。公示地価に面積を掛けるだけで売出価格を決めると、実際の利用価値とのずれが生じます。

公示地価・査定価格・売出価格・成約価格の違い

この4つはいずれも「価格」と呼ばれますが、決める主体も時点も目的も異なります。混同すると、売出価格の設定と資金計画の両方を誤ります。

高い査定額を提示した会社が、その金額で売却できるとは限りません。採用した成約事例、想定する買主、成約想定価格、販売期間、価格見直しの条件まで説明を受けることが重要です。当社が実際にお預かりし成約に至った事例は不動産売却の成約実績、査定の実例は査定実績で公開しています。

上野・浅草などエリア別の特徴

台東区は面積が小さい一方で、観光・商業の集積地と落ち着いた住宅地が近接しています。同じ区内でも、想定する買主層と評価の着眼点はエリアごとに変わります。

上野・御徒町エリア

上野駅はJR各線と東京メトロ銀座線・日比谷線が利用でき、近隣に京成上野駅があります。マンションでは駅距離、築年数、眺望、間取りにより実需向けと投資向けで買主層が変わります。店舗・ビル・土地では、賃料、テナント契約、歩行者動線、指定容積率、前面道路などを住宅とは分けて評価します。

浅草・田原町エリア

浅草は観光・商業の集積地である一方、観音裏、西浅草、寿などには住宅と事業所が混在しています。東京メトロ銀座線、都営浅草線、東武線、つくばエクスプレスの各浅草駅は場所が異なるため、「浅草駅徒歩○分」だけでなく、利用する路線と駅入口を正確に比較します。

観光客の多さは店舗・宿泊用途の検討材料ですが、居住用では混雑、騒音、搬入車両、夜間環境を気にする買主もいます。民泊の可否は立地だけでなく、法令、台東区の条例、管理規約、建物用途などで判断します。

蔵前・浅草橋エリア

蔵前は都営浅草線・大江戸線、浅草橋はJR総武線各駅停車・都営浅草線を利用できます。住宅、小規模事務所、店舗併用物件など用途により訴求先が異なります。なお、蔵前の浅草線駅と大江戸線駅は改札内で直接つながっていないため、広告では実際の乗り換え動線まで正確に伝えます。

谷中・池之端・上野桜木エリア

歴史的な街並みと落ち着いた住環境を評価する買主がいる一方、細い道路、寺院墓地、景観、接道状況など、画地ごとの確認が必要です。戸建て・土地は町名の印象や机上単価だけでなく、現地調査と法令調査を組み合わせます。

入谷・根岸・三ノ輪エリア

日比谷線やJR山手線・京浜東北線へのアクセス、日常の買い物、学校、医療施設など、居住者目線の情報が販売時の判断材料になります。築古戸建てでは接道、耐震性、再建築の可否、借地権の有無を早めに確認すると、居住用・古家付き土地・投資用のどの売り方が適するかを整理しやすくなります。

観光需要・金利・供給が相場へ与える影響

観光需要は事業用不動産の材料だが、住宅価格へ直結しない

台東区が公表している令和6年（2024年）の区内観光統計では、年間観光客数は4,121万人、うち外国人観光客は640万人と推計されています。前回調査の令和5年（2023年）と比べると、全体で約6.7％、外国人観光客は約45％の増加です。

この統計は店舗、宿泊、収益不動産の需要を検討する材料の一つですが、個別の住宅価格上昇を直接証明するものではありません。事業用物件では賃貸借契約、稼働実績、運営費、用途変更の可否、法規制を合わせて評価します。なお、観光統計は年度ごとに更新されるため、最新の公表年次は区の公式ページでご確認ください。

出典：台東区「令和6年台東区観光統計」

金利は買主の予算と投資収支へ影響する

2026年7月31日、日本銀行は無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移させる方針を決定しました。住宅ローンの適用金利は金融機関・商品・審査結果で異なりますが、金利が上がれば同じ借入額でも返済負担は増えます。投資用物件でも借入コストが増えるため、表面利回りだけでなく手取り収支が重視されます。

売主側から見ると、買主が組める借入額の上限が価格帯ごとの需要に影響します。売出価格を決める際は、想定する買主が現在の金利水準で無理なく購入できるかという視点も必要です。

供給が限られていても、物件条件による選別は残る

台東区は東京23区で最も面積が小さく、まとまった土地の供給は限られます。しかし、希少性だけで価格が決まるわけではありません。接道や再建築、建物の維持管理、権利関係に課題がある物件は、調査と販売条件の整理が必要です。

台東区の不動産相場を調べる方法

公開情報だけでも、市場の方向と価格帯のあたりを付けることは可能です。手順は「公的データで全体像を見る」「条件をそろえて事例を絞る」「机上査定で個別事情を反映する」の3段階です。

公的データで市場の方向を確認する

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産取引価格情報、成約価格情報、地価公示・都道府県地価調査などを地図と一覧で確認できます。台東区の相場を調べる場合は、次の順で絞り込むと精度が上がります。

• 市区町村を「台東区」に指定し、上野・浅草・蔵前・根岸など対象の地区名まで絞る
• 種類を「中古マンション等」「宅地（土地と建物）」「宅地（土地）」から選び、混ぜない
• 面積帯、築年帯、最寄駅からの距離をそろえて件数を確認する
• 取引時期を直近1～2年に限定し、古い高値・安値に引きずられないようにする

取引価格情報は四半期ごとに更新されるため、参照時点で公表されている最新期間をサイト上で確認してください。件数が少ない地区では、1件の特殊な取引が平均を大きく動かす点にも注意が必要です。

比較する事例の条件をそろえる

マンションは同一棟の事例を優先し、難しい場合は同じ駅、築年帯、面積帯、管理状態の事例を比較します。戸建て・土地は、町丁目だけでなく用途地域、容積率、前面道路、土地形状、所有権か借地権かをそろえます。条件の異なる高額事例だけを選ぶと、査定額を見誤ります。

机上査定から始め、必要に応じて訪問査定へ進む

まず所在地、面積、築年数、権利関係などで机上査定を行い、売却の可能性を確認します。売却を具体化するときは、眺望、室内状態、接道、境界、越境、管理状況などを訪問査定で確認します。

複数社を比べる場合は、連絡方法と連絡時間帯を指定し、必要に応じて1社ずつ査定根拠を確認すると整理しやすくなります。一括送信で最も高い査定額だけを選ぶ方法は避けましょう。売却準備から引渡しまでの全体像は、台東区で不動産を売却する流れと注意点で解説しています。

好条件で売却するための実務ポイント

査定額ではなく査定根拠を比較する

確認する項目は、採用した成約事例、想定する買主、売出価格と成約想定価格、販売期間、価格見直しの条件です。根拠の薄い高額査定で販売を始めると、長期化や複数回の値下げにつながる場合があります。

実需・投資・事業用のどの買主へ届けるか決める

空室のファミリーマンションは実需、賃貸中の住戸や一棟物件は投資家、店舗併用住宅や高容積の土地は事業者も候補になります。ただし、用途変更や宿泊利用ができると断定せず、法令・管理規約・契約条件を確認してから広告へ反映します。

価格だけでなく手取り見込みを確認する

主な諸費用には仲介手数料、印紙税、抵当権抹消などの登記費用、測量・解体・残置物撤去など物件に応じた費用があります。費用項目の内訳は不動産売却時の諸費用で整理しています。住宅ローンが残る場合は、売却代金などで完済して抵当権を抹消できるかを査定段階で確認します。

管理・修繕・権利関係の資料をそろえる

• マンション：管理規約、総会議事録、長期修繕計画、管理費・修繕積立金、耐震関係書類
• 戸建て・土地：登記識別情報、測量図、境界確認書、建築確認関係書類、リフォーム履歴
• 賃貸中物件：賃貸借契約書、賃料入金、敷金、更新、修繕・管理費の資料

売却前の大規模リフォームは慎重に判断する

清掃、故障箇所の把握、不要物の整理は有効ですが、全面リフォームの工事費を売却価格へそのまま上乗せできるとは限りません。特に土地価値が中心の築古戸建ては、現況、必要部分のみ補修、古家付き土地の3案を査定時に比較します。

2026年の登記・税金・民泊の注意点

住所・氏名の変更登記が義務化

2026年4月1日から、不動産所有者の住所や氏名に変更があった場合、変更日から2年以内の変更登記が義務となりました。正当な理由なく義務に違反すると、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。施行前に変更して未登記の場合は、原則として2028年3月31日までに対応します。売却前に、登記簿上の住所・氏名と現在の情報が一致しているか確認してください。

参考：法務省「住所等の変更登記の申請義務化」

相続不動産は相続登記と共有者を確認する

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。2024年4月1日より前に相続したことを知っていた未登記不動産は、原則として2027年3月31日が期限です。

被相続人名義のまま売却を完了することは原則できません。遺産分割、登記名義、持分、売却に必要な共有者の合意を整理します。詳しくは相続登記の義務化と売却までの流れ、および相続不動産のご相談についてをご確認ください。

台東区の民泊のルールは2026年10月から変わります

マンションでは管理規約で民泊が禁止されている場合もあります。住宅宿泊事業法の届出、旅館業法上の許可、用途地域、消防、建築、管理規約、賃貸借契約を確認せずに「民泊可能」と広告へ表示しないことが重要です。宿泊事業を前提とした価格で売買する場合、営業日の制限は収支計算に直接影響します。

参考：台東区「住宅宿泊事業（民泊）に関するご案内」

物件の状態を契約前に正確に伝える

雨漏り、給排水管の不具合、シロアリ、越境、境界、騒音、管理費等の滞納など、売主が把握している事項を整理し、物件状況報告書や設備表へ正確に記載します。売買契約で合意した内容と引き渡す物件の状態を一致させることが、契約不適合をめぐるトラブルの予防につながります。

譲渡所得税と特例は売却前に確認する

不動産を売って利益が出た場合、譲渡所得に所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。マイホームの売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。特例で税額が0円になる場合でも確定申告が必要です。

取得費が不明な場合や、相続・賃貸・共有が関係する場合は計算が複雑です。売買契約前に税理士または税務署へ適用要件をご確認ください。詳しくは不動産売却時にかかる税金と注意点をご覧ください。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

2026年は売り時なのか

2026年の台東区は地価上昇が続き、売却価格を確認する意味のある局面です。一方、買主の借入環境や物件ごとの選別も無視できません。市場全体だけでなく、所有目的、売却期限、ローン残高、税金、建物状態、今後の修繕費で判断します。

「さらに上がるまで待てば必ず有利」とも、「今すぐ売るべき」とも一律にはいえません。現在の成約見込み、保有コスト、売却後の資金計画を数値で比べることが重要です。期限が厳しい場合は、仲介での売却と不動産会社による買取を並行して検討する方法もあります。両者の違いは仲介による売却と買取の違いで整理しています。

台東区の不動産売却でよくあるご質問

まとめ

2026年地価公示では、台東区の住宅地は前年比14.2％、商業地は19.1％上昇しました。城東地区の2026年7月中古マンション成約平均は100.00万円／㎡・5,757万円、中古戸建ては4,653万円です。ただし、広域平均を台東区の個別物件へそのまま当てはめることはできません。

マンションは同一棟の成約、戸建て・土地は接道・用途地域・容積率・権利関係を優先して確認します。査定価格の高さだけで会社を選ばず、売出価格、成約想定価格、販売期間、売却後の手取り見込みまで比較してください。

センチュリー21クレール不動産では、上野・浅草・蔵前・入谷・根岸など台東区内の地域特性を踏まえ、居住用、投資用、相続不動産、古家付き土地など、物件に応じた査定根拠と販売方法をご案内します。まずは机上査定で、現在の成約見込みと手取り額をご確認ください。

作成日：2025年11月23日／最終更新日：2026年8月17日

※本コラムは2026年8月17日時点で公表されている情報に基づく一般的な解説です。不動産価格、金利、税制、法令、条例は変動・改正される場合があります。掲載した数値は公的な標準地または広域集計であり、個別物件の査定額・成約価格を保証するものではありません。融資は金融機関、税務は税理士または税務署、法律は弁護士、登記は司法書士または法務局、民泊の運用は台東区の担当窓口へ、個別事情に応じてご確認ください。