相続・空き家の売却で損しないための完全ガイド｜手続きと節税対策【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

この記事のポイント（要点まとめ）

• 結論：相続人と名義を確定し、期限を確認したうえで、「想定成約価格－ローン残債－税金・諸費用」の手取り額を比較して売り方を決めます。
• 査定の注意：査定額だけで不動産会社を選ばず、査定根拠、想定売却期間、販売方法、値下げ方針まで確認します。
• 手続きの注意：相続登記は原則3年以内です。共有不動産全体の売却には、通常、共有者全員の合意が必要です。
• お金の注意：住宅ローン残債、抵当権、仲介手数料、測量・解体費、譲渡所得税を差し引いて資金計画を立てます。
• 税制の注意：空き家特例と相続税の取得費加算は同じ不動産の売却に併用できないため、売却前に有利な制度を比較します。
• 契約の注意：既知の不具合や越境などを整理し、告知内容、残置物、測量、解体、契約不適合責任の範囲を契約書に反映します。
• 専門家確認：登記は司法書士、税額・特例は税理士、相続放棄や紛争は弁護士など、論点に応じて早めに確認すると手戻りを防ぎやすくなります。

相続不動産を売却するか判断する順番

相続した家をすぐ売るべきか、しばらく保有すべきかは一律に決まりません。ただし、判断を先送りする前に、次の5項目を同じ表にまとめると、売却・保有・賃貸のどれが現実的か見えやすくなります。

相続発生後の全体像から整理したい場合は、当社の不動産相続対策の案内もあわせてご覧ください。売却だけでなく、相続人間の整理や専門家との連携を含めて確認できます。

名義や期限が未整理でも査定相談できます

相続登記前、共有者との協議中、古家を解体するか迷っている段階でもご相談いただけます。まずは台東区・荒川区の相場と、売却後の概算手取りを整理します。

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相続した空き家を放置するリスク

住んでいなくても税金と管理費は続く

空き家でも、固定資産税・都市計画税、火災保険、通風・通水、庭木の剪定、清掃、見回りなどの負担は続きます。マンションなら管理費・修繕積立金、遠方に住む相続人には交通費や移動時間もかかります。

保有を続ける場合は、年間の固定費と修繕見込みを合計し、「値上がりを待つことで得られる可能性」と比較することが重要です。売るか決められない期間も、郵便物の管理、漏水、ブレーカー、火災保険の補償範囲などを確認しておきましょう。

老朽化・防犯・近隣トラブルが売却条件に影響する

人が住まない建物は、雨漏り、湿気、カビ、給排水設備の劣化、害虫・害獣、外壁や屋根の傷みを発見しにくくなります。庭木の越境や外壁材の落下などが起きれば、近隣対応が必要になり、買主の不安や値引き交渉にもつながります。

改正空家法では、放置すれば「特定空家等」になるおそれがある空き家も「管理不全空家等」として指導・勧告の対象になり得ます。国土交通省の空家法の解説によると、管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けると、敷地の住宅用地特例が受けられなくなる可能性があります。

地域の相談窓口や適正管理の案内は、台東区の空き家対策と荒川区の空き家対策で確認できます。

売却前に必要な相続手続きとローン確認

相続登記は原則3年以内に申請する

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。2024年4月1日より前の相続も対象です。施行日前から不動産の取得を知っていた場合は原則として2027年3月31日まで、施行日時点で取得を知らなかった場合は取得を知った日から3年以内に申請します。詳しい起算点や正当な理由は、法務省の相続登記の申請義務化に関するQ&Aで確認できます。

申請期限だけでなく、必要書類、登録免許税、司法書士へ依頼する場合の費用、期限を過ぎた場合の過料、相続発生から売却までの手順は、当社の相続登記の義務化｜期限・費用・必要書類・売却までの解説で詳しく整理しています。

遺産分割が期限までにまとまらない場合は、申請義務を簡易に履行する相続人申告登記を利用できることがあります。ただし、相続人申告登記だけでは、特定の相続人が不動産を取得したことを示す登記にはならないため、第三者へ売却する前には遺産分割等に基づく相続登記が必要です。

遺言書・相続人・遺産分割を確認する

売却を急ぐ前に、遺言書の有無、戸籍による相続人の確定、遺産分割協議の内容を確認します。相続人が複数で不動産を共有取得した場合、不動産全体を売却するには、通常、共有者全員の合意と署名・押印が必要です。一人の判断だけで共有不動産全体を売ることはできません。

話し合いがまとまらない場合は、売却査定で客観的な価格資料を用意したうえで、代償分割や換価分割なども含めて協議します。紛争があるときは、弁護士や家庭裁判所の遺産分割手続の案内で対応を確認してください。

相続放棄を検討中なら処分前に確認する

相続放棄は、原則として自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述します。調査に時間が必要な場合は、期間伸長を申し立てられることもあります。売却や解体などの処分を先に行うと相続放棄へ影響する可能性があるため、検討中は裁判所の相続放棄案内を確認し、弁護士等へ相談してから進めるのが安全です。

住宅ローン残債と抵当権を確認する

被相続人の死亡によって借入がすべて消えるとは限りません。団体信用生命保険の適用、住宅ローン・アパートローン・事業性融資、連帯債務、保証債務、抵当権の有無を確認します。

通常の売却では、決済時に借入を完済して抵当権を抹消します。想定成約価格から諸費用を引いた金額が残債を下回る場合は、不足分の自己資金や金融機関の承諾が必要です。詳しい分岐は住宅ローンが残っている不動産の売却方法で確認できます。返済が難しく任意売却を検討する場合は、時間の経過で選択肢が狭くなるため、任意売却の流れと相談時期も早めにご確認ください。

相続不動産の売却にかかる税金と特例

譲渡所得は売却代金ではなく利益に課税される

土地・建物の譲渡所得は、基本的に次の式で計算します。

相続した不動産の取得費と所有期間は、原則として被相続人から引き継ぎます。相続税評価額や固定資産税評価額が、そのまま譲渡所得の取得費になるわけではありません。

税率と計算方法は国税庁の長期譲渡所得の計算および短期譲渡所得の計算で確認できます。個別の必要経費や税額は、売却前に税理士へ確認してください。

取得費、譲渡費用、建物の減価償却を含む計算の流れは、当社の不動産売却の譲渡所得とは？計算方法・取得費・減価償却を解説でも整理しています。

取得費が分からないと税負担が大きくなることがある

古い実家では、購入時の売買契約書や領収書が見つからないことがあります。取得費が分からない場合などは、国税庁の取得費が分からないときの取扱いにより、売却代金の5％を概算取得費とする方法があります。ただし、概算取得費が小さいと譲渡益が大きくなりやすいため、被相続人の保管書類、通帳、住宅ローン資料、購入先や当時の関係者の記録を先に探しましょう。

売却後の申告時期や必要書類まで確認したい方は、当社の不動産売却後の確定申告ガイドも参考にしてください。

相続空き家の3,000万円特別控除を確認する

相続した一定の空き家を2027年12月31日までに売却し、所定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、その家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、各人の控除上限は2,000万円です。

要件の全文と申告書類は、国税庁の被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例で確認できます。確認書の申請方法は、物件所在地に応じて台東区の被相続人居住用家屋等確認書または荒川区の空き家特例・確認書案内をご覧ください。確認書の交付は特例適用を確約するものではないため、最終判断は税務署や税理士への確認が必要です。

取得費加算と空き家特例は有利な方を比較する

相続税を納めた方が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、相続税額の一部を取得費へ加算できる可能性があります。期限は、相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。詳しくは国税庁の相続財産を譲渡した場合の取得費の特例をご確認ください。

古家・空き家を売る前の準備と契約条件

古家付きのまま売るか、更地にするかを手取りで比べる

「古いから先に解体する」と決めるのではなく、古家付きと更地の両方で想定成約価格を出し、解体費、測量費、売却期間、税制特例、契約条件を比較します。

判断基準と費用の比べ方は、古家付き土地と更地のどちらで売るかで詳しく解説しています。解体後に再建築できない、想定より解体費が高い、空き家特例の証明資料が不足するといった手戻りを避けるため、解体契約の前に不動産会社・税理士・自治体へ確認しましょう。

境界・道路・越境・家財を整理する

戸建てや土地の売却では、境界標、確定測量図、越境物、接道状況、私道持分、再建築の可否が価格と買主の融資に影響します。隣地との境界確認や測量に時間がかかることもあるため、販売開始前に必要性を判断します。

• 登記事項証明書、公図、測量図、建築確認・検査済証を探す
• 固定資産税納税通知書、購入時の売買契約書・領収書を探す
• 境界標、塀・庇・配管・樹木などの越境を確認する
• 家財・仏壇・庭石等を撤去するか、現況で引き渡すか決める
• 共有者が遠方・海外にいる場合の署名や本人確認の段取りを確認する

不具合を隠さず、告知と契約条件をそろえる

雨漏り、シロアリ、傾き、給排水管の故障、事故・事件、近隣トラブル、越境など、売主が把握している事項は不動産会社へ伝え、物件状況報告書や付帯設備表、売買契約書へ反映します。

「古い家なので一切責任を負わない」と口頭で済ませるのではなく、どの設備を残すか、誰が残置物を撤去するか、測量・解体・耐震改修を誰がいつ行うか、契約不適合責任をどこまで負うかを具体的に定めることが重要です。告知内容と契約条件が食い違うと、引渡し後の修補・代金減額・解除等の争いにつながる可能性があります。

査定額だけで決めない売却の進め方

査定額の根拠と販売計画を比較する

査定を比較するときは、金額の高さよりも、近隣の成約事例、現在の競合物件、土地・建物の個別条件をどのように反映したかを確認します。公的な取引価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリでも確認できますが、面積、道路、築年、権利関係、室内状態などが異なるため、個別査定と併用してください。

• 査定価格ではなく、現実的な想定成約価格はいくらか
• 査定根拠として、どの成約事例・競合物件を使ったか
• 売出価格から値下げを判断する時期と基準は何か
• 仲介と買取のそれぞれで、手取り額と期間はどう変わるか
• 測量・解体・残置物撤去を誰が負担する想定か
• 相続・空き家・古家の売却経験と専門家連携があるか

不動産会社を比較する具体的な項目は、査定価格より重要な不動産会社の比較ポイントでも確認できます。

媒介契約は売却方針に合わせて選ぶ

媒介契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介があります。複数社へ依頼できるか、指定流通機構（レインズ）への登録義務、販売活動の報告頻度、売主が自ら見つけた買主と契約できるかが異なります。

相続不動産では、共有者への報告方法、鍵の管理、残置物対応、近隣への聞き取り、価格変更の承認手順も決めておくと混乱を防げます。契約名だけで選ばず、誰が窓口になり、どの頻度で相続人へ報告するかまで確認しましょう。

仲介と買取は価格だけでなく目的で選ぶ

両者の仕組みや費用の違いは、当社の不動産売却の「仲介」と「買取」の違いをご覧ください。

売却期限から逆算して進める

1. 相続人・遺言・名義・債務を確認する
   戸籍、遺言書、登記、ローン・抵当権、利用状況を整理します。
2. 税制特例の候補と期限を確認する
   空き家特例、取得費加算、確定申告の必要性を税理士等へ確認します。
3. 机上査定と訪問査定で価格帯を把握する
   周辺相場だけでなく、建物状態、道路、境界、残置物まで反映します。
4. 手取り額と売却方法を比較する
   仲介・買取、古家付き・更地の複数案を同じ条件で比べます。
5. 相続登記と売却準備を進める
   司法書士、測量士、解体業者等の手配を販売計画に合わせます。
6. 媒介契約を結び、販売条件を共有する
   価格、広告、報告方法、鍵、内見、値下げ判断を明確にします。
7. 売買契約から決済・確定申告へ進む
   告知、測量、残置物、ローン完済、抵当権抹消、税務書類を確認します。

台東区・荒川区で確認したい地域事情

台東区・荒川区の相続不動産は、最寄り駅や商業地・住宅地の違いだけでなく、前面道路の幅員、接道、私道、借地権、土地形状、既存建物の用途、隣地との越境などによって査定と売り方が変わります。同じ町内でも条件差が大きいため、統計上の相場だけで価格を決めず、現地確認と法令調査を組み合わせることが大切です。

台東区のエリア別の考え方と一般的な流れは台東区で不動産を売却する流れと注意点、荒川区の相場と地域別の売却条件は荒川区の不動産売却相場【2026年】と地域別の注意点で解説しています。

相続人が区外・遠方に住んでいる場合は、鍵の受渡し、室内確認、郵便物、家財整理、近隣対応を誰が担当するか決めておくと進めやすくなります。当社では現地調査の結果を共有し、古家付き売却・解体後売却・買取を同じ前提で比較できるよう整理します。

相続不動産売却の最終チェックリスト

• 遺言書の有無と法定相続人を確認した
• 登記名義、共有持分、抵当権、借地権を確認した
• 相続登記・相続放棄・税制特例の期限を確認した
• 住宅ローン等の正確な残債と団体信用生命保険を確認した
• 取得費を示す売買契約書・領収書・通帳等を探した
• 査定額ではなく、想定成約価格と手取り額を比較した
• 古家付きと更地、仲介と買取を同じ条件で比較した
• 境界、越境、接道、再建築可否、残置物を確認した
• 雨漏り・設備不良・近隣問題など既知の事項を告知した
• 媒介契約、値下げ方針、相続人への報告方法を決めた
• 売買契約の測量・解体・残置物・契約不適合責任を確認した
• 登記・税務・法務の個別判断を各専門家へ確認した

よくある質問（FAQ）

相続・空き家売却のご相談

センチュリー21 クレール不動産では、相続登記前の段取り、共有者との調整、住宅ローン残債、古家付きと更地、仲介と買取の比較まで、台東区・荒川区の物件特性を踏まえて整理します。査定額だけでなく、想定成約価格、諸費用、売却期間を含む手取りの見通しをご案内します。

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著者情報

山本 繁春

宅地建物取引士・日商簿記2級

センチュリー21 クレール不動産所属。台東区・荒川区を中心に、相続不動産、空き家、古家、住宅ローン残債を含む売却相談に対応しています。

宅地建物取引士として物件と契約条件を整理し、登記・税務・法務の個別判断が必要な場合は、それぞれ司法書士・税理士・弁護士等への確認をご案内します。

山本 繁春のプロフィールを見る

コラム作成日：2026年4月25日
コラム更新日：2026年8月27日

※更新時点の法令・制度・情報に基づく一般的な解説であり、個別案件は専門家・金融機関・行政機関等へご確認ください。

※本コラムは一般的な情報提供を目的としたもので、個別の法務・税務判断を行うものではありません。相続登記は司法書士、税額や特例適用は税理士・所轄税務署、相続放棄や紛争は弁護士等へご確認ください。

※査定価格は売却を保証する金額ではありません。実際の成約価格・売却期間・手取り額は、物件状態、市況、販売条件、税金・諸費用等によって変わります。