相続登記の義務化｜期限はいつ？2027年3月31日・費用・必要書類・売却を解説【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

2026年8月24日更新

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。特に、同日より前から相続した不動産の取得を知りながら名義変更をしていない方は、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

期限は相続の時期や不動産を取得したと知った日によって異なり、2027年3月31日が全員一律の期限ではありません。また、遺産分割がまとまらない場合に利用できる「相続人申告登記」は期限対策にはなりますが、それだけで不動産を売却することはできません。

この記事では、相続登記義務化の期限、10万円以下の過料、必要書類、登録免許税、相続人申告登記との違い、相続した不動産を売却するまでの進め方を整理します。

1. 相続登記義務化の期限はいつまでか

相続登記の申請期限は、原則として「自己のために相続が始まったこと」と「相続により不動産の所有権を取得したこと」の両方を知った日から3年以内です。2024年4月1日より前の相続も対象ですが、施行前から取得を知っていた場合には3年間の経過措置があります。

2. 義務化の対象になる人・不動産

相続または相続人への遺贈により土地・建物の所有権を取得し、その事実を知った相続人が申請義務の対象です。居住中の自宅だけでなく、空き家、賃貸物件、共有持分、私道持分、遠方の土地、マンションの敷地権なども確認が必要です。

• 2024年4月1日より前に発生した相続で、名義が被相続人のままの不動産
• 祖父母や曾祖父母名義のままになっている土地・建物
• 主な宅地とは別の私道持分、道路部分、山林、農地など
• 複数回の相続が重なった数次相続の不動産
• 共有持分だけを相続した不動産

未登記建物がある場合は、所有権移転の相続登記とは別に建物表題登記等の確認が必要になることがあります。土地家屋調査士・司法書士へ相談し、固定資産税の課税資料だけで「登記済み」と判断しないことが大切です。

所有不動産記録証明制度で申請漏れを確認する

2026年2月2日から、本人または被相続人が登記名義人として記録されている不動産を一覧化する「所有不動産記録証明制度」が始まりました。所在を把握していない不動産や、私道持分などの申請漏れを確認するときに役立ちます。

ただし、登記簿上の氏名・住所と請求時の検索条件が一致しないと、証明書に不動産が記載されない場合があります。証明書だけで全不動産を把握できたと断定せず、権利証、固定資産税納税通知書、名寄帳、過去の契約書類なども照合してください。制度の詳細は、法務省の所有不動産記録証明制度の案内で確認できます。

3. 期限を過ぎた場合の過料

正当な理由なく相続登記の申請義務に違反すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料は刑事罰の罰金とは異なりますが、期限を過ぎても申請義務がなくなるわけではありません。

期限を過ぎた瞬間に自動で10万円を請求される仕組みではありません。登記官が義務違反を把握した場合、一般には申請を促す催告を行い、それでも正当な理由なく申請しないときに裁判所へ通知し、裁判所が過料の要否や金額を判断します。

4. 相続登記と相続人申告登記の違い

遺産分割がまとまっているなら正式な相続登記、期限までにまとまらないなら相続人申告登記を検討します。相続人申告登記は申請義務を簡易に履行する制度であり、所有権を相続人へ移す登記ではありません。

相続人申告登記は、申出をした相続人について義務を履行したものとみなす制度です。他の相続人の義務まで当然に履行したことにはなりません。手続きや申出書は、法務省の相続人申告登記についてで確認できます。

5. 相続登記の必要書類

必要書類は、遺産分割、遺言、法定相続分のいずれに基づいて登記するかで変わります。次は、遺産分割協議によって相続人の一人が不動産を取得する一般的なケースの主な書類です。

遺言書がある場合は遺言書、司法書士へ依頼する場合は委任状などが加わります。法定相続情報一覧図を利用できる場合は、戸籍の束を何度も提出する負担を減らせることがあります。

6. 相続登記にかかる費用

相続登記の費用は「登録免許税」「戸籍・住民票等の取得費用」「司法書士へ依頼する場合の報酬」に分けて考えます。不動産の評価額、物件数、相続人の人数、相続関係の複雑さによって総額は変わるため、一律の相場だけで判断できません。

2027年3月31日までの登録免許税の免税措置

一定の数次相続における土地の相続登記や、価額が100万円以下の土地の相続登記には、2027年3月31日まで登録免許税の免税措置があります。対象は一定の土地であり、建物まで一律に免税になる制度ではありません。申請書への根拠条項の記載も必要になるため、詳しくは法務局の相続登記の登録免許税の免税措置をご確認ください。

7. 相続登記から売却までの手順

売却予定がある場合は、登記が終わるまで待つのではなく、相続関係の整理と不動産の査定を並行して進めると全体の見通しを立てやすくなります。ただし、誰を売主にするかを決めずに売却条件だけ先行させないことが重要です。

8. 相続不動産を売却する場合の注意点

被相続人名義のままでも価格査定や売却条件の整理はできますが、買主へ所有権を移転する前に、売主となる相続人への正式な相続登記が必要です。相続人申告登記だけでは、所有者や持分が確定しないため売却を完了できません。

• 共有者：不動産全体を売る方針について、共有者全員の合意を確認したか
• 抵当権・債務：住宅ローン等の残債、団体信用生命保険、抵当権の抹消条件を金融機関へ確認したか
• 取得費資料：被相続人の購入時の売買契約書、領収書、建築請負契約書等を探したか
• 土地・建物：境界、越境、接道、私道持分、借地権、未登記部分、増改築の状況を確認したか
• 空き家特例：売却前の賃貸・居住・解体が、相続空き家の3,000万円特別控除へ与える影響を確認したか
• 手取り額：査定価格ではなく、想定成約価格から残債・税金・諸費用を引いて比較したか

相続空き家の3,000万円特別控除と相続税の取得費加算は、同じ不動産の売却で併用できません。適用要件は、国税庁の被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例で確認できます。有利な制度は税理士へ確認し、売却方法を決める前に試算することが大切です。

9. 台東区・荒川区での確認先と地域実務

相続登記は不動産所在地を管轄する法務局へ申請します。台東区の不動産は東京法務局台東出張所、荒川区の不動産は東京法務局北出張所が不動産登記の管轄です。相続人の住所地ではなく、不動産の所在地で管轄を確認してください。

東京23区内の固定資産評価証明書は区役所ではなく都税事務所が取り扱います。証明書は23区内の都税事務所であれば他区の資産についても申請できますが、名寄帳等の閲覧は資産所在区の都税事務所に限られます。課税明細書を登記申請に利用できる場合もあるため、東京都主税局の固定資産に関する証明の申請方法と申請先の法務局で確認してください。

台東区・荒川区の戸建てや土地を売却するときは、主たる宅地・建物だけでなく、私道持分、複数筆の土地、越境、借地権・底地、未登記の増築部分なども早めに確認します。相続登記と現地調査を並行させることで、契約直前の申請漏れや売却条件の変更を防ぎやすくなります。