リースバックとリバースモーゲージの違い｜住宅ローンも比較【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

リースバック・リバースモーゲージ・住宅ローンの違い

リースバックは売却、リバースモーゲージは担保融資、住宅ローンは住宅取得・借換えの融資です。同じ「自宅に住みながら支払いを見直す」という目的で検討されることはありますが、契約の法的・経済的な性質は別です。

リースバックは「自宅の売却＋賃貸」

リースバックでは、自宅を売却した時点で所有権を手放し、その後は借主として住みます。借金ではないため元金返済はありませんが、賃貸借契約に基づく家賃を払い続けなければ居住を維持できません。

向きやすい状況

• 引っ越しの時期を遅らせながら、まとまった資金を確保したい
• 所有権を残すことより、現在の資金計画を優先したい
• 通常売却・買取・住み替えと比較したうえで、同じ家での居住継続を優先したい

契約前に確認する項目

• 通常の仲介売却で見込める成約価格と、リースバックの買取提示額の差
• 月額家賃、増額条件、敷金・保証料・更新料等の初期費用と継続費用
• 普通借家契約か定期借家契約か、契約期間、更新・再契約の条件
• 修繕費の負担区分、ペット・リフォーム・同居人等の利用制限
• 買戻しの可否、価格、期限、買戻しができない場合の扱い
• 物件が第三者へ譲渡された場合の賃貸借契約への影響

リースバック単体の仕組み・流れ・通常売却との違いは、リースバックとは？売却後も住み続ける仕組みと注意点で詳しく解説しています。

リバースモーゲージは「自宅を担保にした融資」

リバースモーゲージは、自宅の所有権を原則として本人に残したまま、担保を設定して融資を受ける方法です。利用年齢、資金使途、融資限度額、金利、毎月の支払い、契約終了時の返済方法は、金融機関・商品によって異なります。

一般のリバースモーゲージとリ・バース60は分けて考える

民間金融機関の一般的なリバースモーゲージには、生活資金へ使える商品もあります。一方、住宅金融支援機構と提携金融機関が扱うリ・バース60は生活資金には利用できず、住宅の建設・購入、リフォーム、既存住宅ローンの借換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金などが対象です。

所有権が残っても、自由に使えるとは限らない

所有権が残ることと、担保設定後も制約なく処分できることは同じではありません。将来売却する場合、転居する場合、同居者が残る場合、相続人が自宅を残したい場合の取扱いを、申込み前に金融機関へ確認する必要があります。

また、リ・バース60では融資対象住宅に耐震性・法令適合等の条件があり、担保評価によっては希望額を借りられないことがあります。毎月の支払いが利息のみでも、返済期間が長いほど支払利息の合計は増えるため、月額だけでなく総額でも比べましょう。

住宅ローンは「住宅取得・借換えの融資」

住宅ローンは、自宅の購入・建築・借換えなどを目的とする融資であり、自宅を売却して自由資金を得るリースバックとは目的が異なります。現在の住宅ローン返済を軽くしたい場合は借換えや返済条件の見直しが候補になりますが、金融機関の審査と契約条件が前提です。

住宅ローンが比較対象になる場面

• 現在のローンを借り換えて金利や返済期間を見直したい
• 住み替え先を購入するため、新しい住宅ローンを検討したい
• リ・バース60による既存住宅ローンの借換えと、通常の借換えを比較したい

借換えでは、毎月返済額が下がっても返済期間の延長により総返済額が増えることがあります。金利だけでなく、融資手数料、保証料、登記費用、団体信用生命保険、繰上返済条件を含めて比較してください。

目的別にどの方法が向くか

選び方は制度名ではなく、「何のために、いつ、いくら必要か」から逆算します。自宅に住み続けたいという希望が同じでも、必要資金と所有権への考え方によって候補は変わります。

住宅ローンが残っている家の判断基準

住宅ローンが残る家をリースバックや通常売却で処分するには、原則として決済時にローンを完済し、抵当権を抹消できる条件を整える必要があります。判定は「査定額と残債」だけではなく、売却諸費用まで含めて行います。

完済できる見込みがある場合

売却見込み額から仲介手数料、登記費用、印紙税等の諸費用を引いても一括返済額を上回るなら、通常売却またはリースバックを比較しやすくなります。実際の完済額は金融機関から一括返済予定日を指定して取り寄せます。

完済資金が不足する場合

自己資金で不足額を補えるかを確認します。補えない場合は、金融機関の同意を得て任意売却を検討することがありますが、リースバックを選べば自動的に不足額が解消されるわけではありません。返済状況、債権者の方針、売却後の残債返済まで個別に整理する必要があります。

詳しい分岐は、住宅ローンが残っている不動産の売却方法｜オーバーローンの対処法をご覧ください。すでに返済が厳しい場合は、任意売却の流れ・タイミング・税金差押えの注意点も参考になります。

総負担と相続への影響を比べる

月額だけでなく、希望居住期間中の総負担と、契約終了時に何が残るかを比較します。リースバックは融資ではないため金利比較だけでは判断できず、リバースモーゲージは毎月の利息が小さく見えても元金が残ります。

相続の違い

リースバックでは売却済みの自宅は相続財産として残りませんが、売却代金の残額や賃貸借上の地位など、別の整理が必要になる場合があります。リバースモーゲージでは、自宅を残すなら相続人が元金を返済できるか、売却するなら期限と手続きはどうなるかを確認します。住宅ローンでは、残債と団体信用生命保険の適用条件を金融機関へ確認します。

相続、税務、契約解除、登記の個別判断は、不動産会社だけで確定できません。必要に応じて弁護士・税理士・司法書士・取扱金融機関へ確認してください。売却時の税金は、不動産売却の税金｜税率・3,000万円控除・節税対策でも解説しています。

2026年10月施行予定のリースバック・ガイドライン

国土交通省は、住宅のリースバック取引に関する宅地建物取引業法の解釈・運用を明確にしたガイドラインを策定し、2026年10月1日の施行を予定しています。本記事の更新日である2026年8月22日時点では施行前ですが、契約者が判断するうえで重要な確認項目が具体的に示されています。

ガイドラインは、対象となるリースバック取引で宅建業者に適用される規定の考え方を示したものです。施行前後を問わず、売買契約だけでなく賃貸借契約も同時に読み、口頭説明と書面が一致しているかを確認しましょう。

比較から契約までの6ステップ

最初に物件の価格とローン残債を把握し、その後に商品・事業者の条件を比べます。制度名を先に決めると、通常売却や借換えの方が目的に合う可能性を見落としやすくなります。

台東区・荒川区で比較するときの確認事項

台東区・荒川区でも、通常売却の市場評価、リースバック事業者の買取評価、金融機関の担保評価は一致するとは限りません。同じ物件でも、各方法の目的と審査基準が違うためです。

• マンション：専有面積、築年数、管理状況、管理費・修繕積立金、賃貸需要、管理規約などを確認します。
• 戸建て・土地：土地と建物の名義、接道、耐震性、法令適合、修繕状況などを確認します。
• 借地権・共有名義：地主や共有者の承諾が必要になる場合があり、取扱可能な事業者・金融機関も異なります。
• 住宅ローン残債：査定額ではなく、売却諸費用を引いた手取り見込みと一括返済額を比較します。

最初からリースバックだけに絞らず、通常売却、買取、住み替え、借換えを同じ表に並べると、価格と居住継続の優先順位を判断しやすくなります。

よくある質問