リースバックとは？売却後も住み続ける仕組み・デメリット・注意点｜台東区・荒川区【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

リースバックとは？売却後も住み続ける仕組み・デメリット・注意点｜台東区・荒川区

リースバックとは、自宅を売却して売却代金を受け取り、同時に賃貸借契約を結んで、家賃を払いながら同じ家に住む方法です。

引っ越しをせずに資金を確保できる一方、売却時点で所有権は買主へ移ります。そのため、「売却後も必ず、いつまでも住み続けられる仕組み」ではありません。売却価格だけでなく、家賃、契約期間、更新・再契約、買戻し、修繕費の負担まで確認して判断する必要があります。

この記事では、リースバックの仕組み、通常売却との違い、メリット・デメリット、住宅ローンが残る場合の判断基準、契約前の確認事項を、台東区・荒川区で不動産売却を検討する方向けに整理します。

この記事のポイント

リースバックは「自宅の売買契約」と「売却後の賃貸借契約」を組み合わせた取引です。
通常売却より買取価格が低くなる場合があり、居住中は家賃や契約上の費用が続きます。
定期借家契約は原則として期間満了で終了し、再契約には貸主・借主双方の合意が必要です。
住宅ローンがある場合は、買取提示額から諸費用を引いても決済時に完済できるかを確認します。
買戻しは当然の権利ではありません。価格・期限・条件を書面で確認する必要があります。
2026年10月1日施行予定の国土交通省ガイドラインでは、宅建業者が告知すべき重要事項が具体化されています。

重要なのは、リースバックだけで判断せず、通常売却、買取、住み替え、融資等を同じ条件で比較することです。

リースバックとは？仕組みを簡潔に解説

住宅のリースバックは、所有者が自宅を事業者等へ売却し、売却後は買主または別の貸主と賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払って同じ住宅に住む取引です。融資ではないため返済する元金はありませんが、自宅の所有権は買主へ移り、元所有者は借主になります。

結論

まとまった売却代金を受け取りながら居住を続けられることが利点です。一方で、住める期間と費用は賃貸借契約に左右されるため、「売却価格」と「住み続ける条件」を別々に確認してはいけません。

リースバックは、自宅を担保に借り入れるリバースモーゲージや、住宅取得のために借りる住宅ローンとは契約の性質が異なります。3つの違いを比較したい方は、リースバックとリバースモーゲージの違い｜住宅ローンも比較をご覧ください。

リースバックの流れ

リースバックは、目的と希望居住期間を整理したうえで、通常売却の見込み額とリースバックの買取価格・賃貸条件を比較し、売買契約と賃貸借契約を同時に確認して進めます。

相談から居住継続までの6ステップ

必要資金と住みたい期間を整理する資金の使途、必要時期、同じ家に住みたい年数、将来の転居・買戻し希望を整理します。
名義・住宅ローン・共有者を確認する登記名義人、一括返済予定額、抵当権、共有者の意向、相続登記の状況を確認します。
通常売却の査定とリースバック条件を取る通常売却の成約見込みと、リースバックの買取価格・家賃・契約期間を分けて取得します。
売却後の手取りと総家賃を試算する売却諸費用とローン完済額を引いた手取り、希望居住期間中の家賃・初期費用・更新等の費用を計算します。
売買契約と賃貸借契約を確認する解除・違約金、普通借家か定期借家か、修繕、第三者への売却、買戻し等を契約書で確認します。
決済・所有権移転後に賃貸を開始する必要に応じて住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して所有権を移転した後、借主として家賃を支払います。

契約を急かされてもその場で署名・押印せず、持ち帰って家族や信頼できる人と確認することが大切です。不動産売却全体の進み方は、不動産売却の流れでも確認できます。

通常売却との違い

通常売却とリースバックの最も大きな違いは、売却後の住まいと価格の決まり方です。住み続ける必要がなければ、通常の仲介売却や買取の方が手取りや将来の住居費に合う場合があります。

比較項目	通常売却	リースバック
売却後の居住	原則として引渡しまでに退去	賃貸借契約に基づき居住を継続
価格の考え方	市場で買主を探し、成約価格を形成	事業者の買取評価。通常売却より低い提示となる場合がある
売却後の住居費	転居先の家賃や住宅ローン等	同じ家の家賃、初期費用、更新・再契約等の費用
所有権	買主へ移転	買主へ移転
居住期間	引渡条件により調整する場合がある	普通借家・定期借家、期間、更新・再契約条件による
買戻し	通常は前提にしない	契約で定めた場合に限り検討可能。価格・期限等の条件がある

価格だけでなく、次の2つを同時に計算すると比較しやすくなります。

売却後の概算手取り＝買取提示額 − ローン一括返済額 − 売却諸費用 − その他の精算額税金や精算項目は契約・物件・所有状況により異なります。

希望居住期間の概算負担＝初期費用＋月額家賃 × 居住月数＋更新・再契約等の費用家賃の増額条件、火災保険、修繕・原状回復等の負担も契約書で確認します。

通常売却の相場を確認せずにリースバックの提示額だけを見ると、価格差を判断できません。査定方法の選び方は、不動産査定サイトの選び方｜一括査定・匿名査定・AI査定を比較も参考にしてください。

メリットとデメリット

リースバックは、売却と転居の時期を分けたい人には有効な場合があります。ただし、長期間住むほど家賃の総額が増えるため、短期の資金確保だけで決めず、将来の家計まで試算する必要があります。

主なメリット

引っ越しをせずに、売却代金を一括で受け取れる
通勤・通学・通院など現在の生活圏を維持しやすい
固定資産税等の所有者負担がなくなる場合がある
将来の転居日まで一定期間住む計画を立てやすい

主なデメリット

通常売却より買取価格が低くなる場合がある
住み続ける限り家賃等の支払いが続く
定期借家では、期間満了後に再契約できない場合がある
改装、設備設置、ペット、同居等に制限が生じる場合がある
買戻しができるとは限らず、価格が大きく異なる場合がある

「ずっと住める」「あとで簡単に買い戻せる」とは限りません

国民生活センターは2026年8月4日、家賃の値上げ、定期借家契約の終了、想定外の買戻し価格、高額なリフォームと組み合わせた勧誘などの相談例を公表しました。売却価格と賃貸条件を同じ書面で比較し、将来の退去先も含めて検討してください。

国民生活センター「自宅の『リースバック』トラブルにご注意！」（外部サイト）

契約前に確認したい10項目

契約前は、売買契約と賃貸借契約を一体として読みます。特に、普通借家か定期借家かによって、契約期間後の扱いが大きく変わります。

普通借家と定期借家の違い

確認項目	普通借家契約	定期借家契約
期間満了後	更新制度がある	更新はなく、原則として期間満了で終了
居住継続	貸主からの更新拒絶・解約申入れには法定の要件がある	貸主・借主が合意すれば再契約できるが、保証はない
契約前の要点	更新条件、解約条件、家賃改定等を確認	期間、再契約条件、中途解約、契約終了の説明書面を確認

売却価格と算定根拠：通常売却の成約見込みと比べ、価格差の理由を確認する。
売却代金の受取時期と諸費用：手付金・残代金、仲介報酬等、売買代金以外の金銭を確認する。
家賃と増額条件：月額、支払日、改定・増額の条件、滞納時の扱いを確認する。
家賃以外の費用：敷金、保証料、火災保険、更新料、再契約料等を確認する。
契約の種類と期間：普通借家・定期借家の別、更新・再契約、中途解約を確認する。
解除と違約金：売買・賃貸それぞれの解除条件、手付解除、違約金を確認する。
修繕・原状回復の負担：設備故障、建物修繕、退去時の原状回復を誰が負担するか確認する。
第三者への物件譲渡：貸主が変わる可能性と、賃貸借・再契約への影響を確認する。
買戻し条件：口約束にせず、期限、価格・算定方法、手続き、第三者へ売却される場合の扱いを書面にする。
長期の資金計画：売却代金が家賃等の何か月分に相当するか、収入減少後も支払えるか計算する。

自宅を不動産事業者へ売却した場合、宅建業法のクーリング・オフは適用されません

契約成立後に無条件で取り消せるとは考えず、署名・押印前に契約書を持ち帰って確認してください。不実の告知や不当な勧誘等があった場合は、消費者契約法等による対応を検討できることもあるため、消費者ホットライン188や弁護士等へ早めに相談します。

契約確認に役立つ一次情報

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残る自宅をリースバックで売却するには、原則として決済時にローンを完済し、抵当権を抹消できる条件を整える必要があります。判断には査定額ではなく、実際の買取提示額、売却諸費用、一括返済額を使います。

買取提示額 − 売却諸費用 − 一括返済額＝売却後に残る概算資金一括返済額は、決済予定日を指定して借入先の金融機関へ確認します。

買取提示額等で完済できる場合

金融機関へ一括返済と抵当権抹消の手順を確認し、決済日に売却代金等から返済します。完済後の手取りと、売却後に必要な家賃・初期費用を分けて資金計画を作ります。

自己資金を加えれば完済できる場合

不足額を自己資金で補えるか確認します。ただし、完済のために生活資金を使い切ると、売却後の家賃が払えなくなるおそれがあります。手元資金の下限を決めてから判断してください。

自己資金を加えても完済できない場合

金融機関の同意を得て、任意売却を検討する場合があります。リースバックを選べばローン不足額が自動的に解消するわけではなく、任意売却とリースバックの併用も保証されません。売却後に残る債務の返済方法、家賃負担、債権者の方針を個別に整理します。

共有名義・相続未登記にも注意

共有不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。相続登記や住所・氏名の変更登記が済んでいない場合は、売却準備と並行して司法書士や法務局へ確認してください。

住宅ローン残債を詳しく確認する

リースバックに絞る前に、手取りと家賃を比較しませんか

台東区・荒川区の物件について、通常売却・買取・リースバックの違いと、住宅ローン残債を整理します。

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お電話：0120-905-980
営業時間 10:00～19:00／定休日毎週水曜日

2026年10月施行予定の国交省ガイドライン

国土交通省は2026年7月、「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を策定し、2026年10月1日の施行を予定しています。本記事の更新日である2026年8月29日時点では施行前です。

このガイドラインの意味

対象となるリースバック取引について、宅建業者が告知すべき事項や禁止行為に関する宅地建物取引業法の解釈・運用を明確にするものです。リースバック利用者の損失や居住継続を一律に保証する制度ではありません。

ガイドラインでは、売買契約だけでなく、売却判断へ重要な影響を与える賃貸借条件についても、故意に事実を告げない行為の対象となる事項を具体化しています。

売買契約の解除、違約金、買戻し特約、売買代金以外に授受する金銭
家賃の額・支払方法、家賃以外の費用、契約期間、更新・再契約、定期借家である旨
利用制限、敷金等の精算、税金・修繕費の負担、第三者へ譲渡される可能性と賃貸借への影響
売却価格・家賃の算定根拠や、売却代金が家賃等の何か月分に相当するかの説明

施行前後を問わず、口頭説明だけで決めず、売買と賃貸の条件を同じ資料で確認しましょう。

2026年の一次情報

台東区・荒川区で確認したい物件条件

台東区・荒川区だけに適用される特別なリースバック制度があるわけではありません。地域名だけで可否を判断せず、通常売却の市場評価と、物件ごとの権利・建物条件を確認してから事業者の取扱条件を比べます。

マンション

同一棟・近隣の成約事例
築年数、面積、階数、向き、室内状態
管理状況、管理費・修繕積立金、滞納の有無
管理規約と賃貸・ペット・改装等の制限

戸建て・土地

道路種別、接道、私道、セットバック
境界、越境、未登記増築、再建築の可否
建物状態と修繕費の負担区分
借地条件、地主の承諾が必要となる手続き

共有名義や相続不動産では、共有者の同意、遺産分割、相続登記等の確認が先になります。借地権付き建物や再建築条件のある物件は、取扱事業者が限られる場合もあるため、リースバック可否だけでなく通常売却の可能性も並べて判断します。

通常売却の相場を先に確認する

向いている人・慎重に比較したい人

リースバックは、「一括資金が必要」「当面は転居できない」「家賃を払える」の3条件がそろい、通常売却等との比較後も合理性がある場合に候補となります。

判断軸	向く可能性がある	他の方法も慎重に比較
資金と時期	まとまった資金が必要で、転居時期を遅らせたい	急いで資金化する必要がない
居住期間	必要な居住期間が具体的で、契約期間と合う	同じ家に生涯住めることを前提にしたい
売却価格	価格差を理解し、居住継続を優先する	できるだけ高く売ることを最優先する
家賃負担	将来の収入減少を含めても支払える	売却代金を家賃へ取り崩す計画に無理がある
買戻し	買戻しを前提にしない、または書面条件で資金計画を組める	必ず買い戻せることが条件
住宅ローン	売却諸費用を含めて完済の見込みがある	完済資金が不足し、家賃負担も厳しい

判断の順序

最初に「いつまで住みたいか」と「毎月いくらまで払えるか」を決め、次に通常売却の成約見込み、リースバックの買取価格、売却後の総家賃を比較します。サービス名から選ぶより、目的と収支から逆算する方が判断しやすくなります。

よくある質問

リースバックは「やばい」「危険」と言われるのはなぜですか？

仕組み自体が一律に危険なのではありません。通常売却より低い価格、長期の家賃負担、定期借家の終了、想定外の買戻し条件、強引な勧誘等によるトラブルがあるためです。通常売却の相場と賃貸条件を比較し、契約書を持ち帰って確認することが重要です。
リースバックでは何年住み続けられますか？

一律の年数はありません。普通借家か定期借家か、契約期間、更新・再契約の条件によって異なります。定期借家は更新がなく、期間満了後の再契約には貸主・借主双方の合意が必要です。
リースバック後の家賃はどのように決まりますか？

買取価格、事業者が想定する利回り、周辺賃料、物件条件、契約期間等を踏まえて提示されます。周辺相場と一致するとは限らないため、算定根拠、増額条件、家賃以外の費用を確認してください。
住宅ローンが残っていてもリースバックできますか？

買取代金等でローンを完済し、決済時に抵当権を抹消できる見込みがあれば検討できます。完済資金が不足する場合は、自己資金の充当や金融機関との調整が必要です。リースバックを選ぶだけで不足額が解消するわけではありません。
売却後に自宅を買い戻せますか？

買戻しは当然の権利ではありません。対応する事業者でも、期限、価格・算定方法、支払条件等が定められます。口約束ではなく契約書で確認し、将来支払える価格かを契約前に試算してください。
契約後にクーリング・オフできますか？

消費者が自宅を不動産事業者へ売却する契約には、宅建業法のクーリング・オフは適用されません。解除できる場合でも手付金や違約金が関係することがあります。不当な勧誘や事実と異なる説明が疑われる場合は、契約書をそろえて消費者ホットライン188や弁護士へ早めに相談してください。
リースバックで売却した場合も税金はかかりますか？

通常の不動産売却と同様に、譲渡所得が生じれば所得税・復興特別所得税・住民税の対象となる場合があり、契約書の印紙税等が発生することもあります。居住用財産の特例は要件と申告が必要なため、不動産売却の税金【2026年】を確認し、個別の適用は税理士または税務署へご相談ください。