リースバックとは？不動産売却後も住み続ける仕組みを台東区・荒川区で解説

この記事のポイント（要点まとめ）

• リースバックとは、自宅を売却した後も賃借人として住み続けられる不動産取引の仕組みです。
• まとまった現金を得ながら、台東区・荒川区の住み慣れた環境を手放さずに済む手段として注目されています。
• 売却価格は一般的な市場相場より低くなる傾向があり、毎月の家賃負担が生じる点を十分に理解した上での検討が推奨されます。
• 定期借家契約の場合は契約満了時に退去を求められる可能性があるため、契約内容の精査が重要です。
• 住宅ローン残債がある場合は売却と同時に全額返済が必要です。アンダーローンとオーバーローンで進め方が異なるため、必ず金融機関に事前確認を行い、必要に応じて専門家へ相談してください。

※本記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務判断を行うものではありません。具体的なご判断は、税理士・弁護士・司法書士等の専門家にご確認ください。

「老後の生活費を確保したい」「相続した不動産を整理したい」「でも、長年暮らした家や地域を離れたくない」——台東区・荒川区に住む方からこのようなご相談をいただくことが増えています。そのような悩みに応える選択肢のひとつが「リースバック」です。

リースバックは、ご自宅を不動産会社等に売却した後、賃借人（テナント）として引き続き同じ家に住み続けられる仕組みです。国土交通省も消費者保護の観点からガイドラインを公表するなど、社会的認知が高まっている取引形態です。

このコラムでは、リースバックの仕組み・メリット・注意点を分かりやすく解説し、台東区・荒川区の地域性も踏まえた活用のポイントをご紹介します。

リースバックとは？売却後も住み続けられる仕組み

リースバック（Lease Back）とは、所有する不動産を買主に売却すると同時に、その不動産を買主から賃借する取引のことです。英語では「Sale and Leaseback（セール・アンド・リースバック）」とも呼ばれます。

もともとは企業が工場や店舗を売却して資金を確保しながら、事業を継続するために用いる手法でした。近年はこれが個人の住宅にも応用されており、特に高齢者の老後資金確保や、相続不動産の整理を目的とした利用が増えています。台東区・荒川区のような下町エリアでは、地域コミュニティへの愛着が強く「自宅を売っても住み続けたい」という需要が根強いことから、リースバックへの関心が高まっています。

リースバックの基本的な流れ

リースバックは大きく次のステップで進みます。個別の状況によって順序や手続きの細部は異なる場合があります。

1. 相談・無料査定：リースバックに対応した不動産会社に相談し、物件の査定額・想定賃料・契約条件を確認します。複数社への相談・比較が推奨されます。
2. 条件交渉：売却価格、毎月の賃料、契約期間（普通借家か定期借家か）、買戻し条件などを交渉します。
3. 重要事項説明：宅地建物取引士より、売買契約・賃貸借契約それぞれの重要事項の説明を受けます。不明点は必ずこの段階で確認してください。
4. 売買契約・賃貸借契約の締結：両契約を同日に締結するケースが多いですが、契約のタイミングは事業者により異なります。
5. 決済・所有権移転：売買代金が支払われ、所有権が買主に移転します。住宅ローン残債がある場合はこのタイミングで残債を全額返済し、抵当権を抹消します。
6. 賃貸借契約開始・居住継続：賃借人として毎月家賃を支払いながら、引き続き自宅に居住します。

通常の不動産売却との違い

リースバックは通常の不動産売却と何が異なるのでしょうか。主な違いを以下の表で整理します。

比較項目	通常の不動産売却	リースバック
売却後の居住	原則、退去が必要	賃借人として住み続けられる
売却価格の水準	市場相場に近い価格が期待できる	市場相場より低くなる傾向がある（一般に市場価格の60〜80%程度とされる場合が多い）
引渡し時期	通常は契約後1〜3か月程度	比較的短期間での現金化も可能なケースがある
固定資産税等	売却後は不要	売却後は不要（買主負担）
毎月の支出	新居での賃料もしくは新規の住宅ローン返済	賃料の支払いが新たに発生
買い戻し	原則として不可	契約次第で買戻し特約を設定できる場合がある

売却価格・賃料の目安

リースバックの売却価格は、一般的には市場価格の60〜80%程度とされる場合が多く、賃料は売却価格に対する年間利回り（概ね7〜13%程度）をもとに算出されるケースが見られます。ただし、これらはあくまでも目安であり、物件の状態・立地・契約条件・事業者の方針によって大きく異なります。

台東区・荒川区では、都心への利便性の高さや下町の底堅い需要を背景に、物件によっては比較的有利な条件が引き出せる可能性があります。複数の不動産会社への相談と条件比較が推奨されます。

リースバックの主なメリット

まとまった資金を一度に確保できる

不動産という流動性の低い資産を現金化し、老後資金・医療費・介護費用・教育資金・事業資金など、さまざまな用途に活用できます。リバースモーゲージと異なり毎月の利息返済が生じないため、月々のキャッシュフローを改善しやすい面があります。

住み慣れた家・地域を離れなくてよい

台東区根岸・入谷・千束、荒川区南千住・荒川・西日暮里などの下町エリアは、長年の地域コミュニティや日常生活の利便性が根付いている街です。「引越しで今の生活圏を失いたくない」という方にとって、リースバックは有力な選択肢のひとつとなります。学区の維持や、かかりつけ医・介護施設との距離を保てるメリットも見逃せません。

所有にともなう維持コスト・管理負担が軽減される

所有権を手放すことで、固定資産税・都市計画税の支払い義務がなくなります。また、建物の老朽化に伴う大規模修繕費用の負担も、原則として新たな所有者（買主）が負うことになります。維持管理の手間が減ることは、特に高齢の方にとって大きなメリットとなりえます。

相続対策として活用できる場合がある

不動産を現金化することで、相続財産の整理をしやすくなるケースがあります。ただし、相続税への影響は個別の資産状況によって異なるため、税理士への事前相談が推奨されます。

リースバックの注意点・デメリット

リースバックはすべての方に適した手段ではありません。以下の点を十分に理解した上で検討することが重要です。

売却価格が市場相場より低くなりやすい

事業者は賃料収入・将来の転売益・流動性リスクを価格に織り込むため、市場相場を大きく下回る場合があります。高い売却額を優先するなら、通常の仲介売却の方が有利になるケースが多いです。

毎月の家賃負担が生じる

売却後は賃借人として家賃を支払い続けます。売却代金を取り崩しながら長期間家賃を払い続けると、資産が目減りするリスクがあります。生活費・医療費等との収支計画を事前にシミュレーションすることが推奨されます。

定期借家契約の場合は退去リスクがある

賃貸借契約が「定期借家契約」の場合、契約期間終了後に事業者が更新を断れば、原則として退去しなければなりません。「普通借家契約」であれば正当事由なく退去を求めることはできませんが、賃料の増額交渉が行われる可能性もあります。契約書の種別・期間・更新条件は必ず確認してください。

生活の自由度が制限される場合がある

所有権が移転するため、リフォーム・増改築・ペット飼育・同居人の追加などについて、賃貸借契約上の制限が生じることがあります。希望がある場合は契約締結前に条件として交渉しておくことが重要です。

住宅ローン残債がある場合の注意点

住宅ローンが残っている物件でリースバックを行う場合、売却代金で残債を全額返済することが大原則です。売却と同時に抵当権を抹消しなければ、買主への所有権移転ができないためです。売却代金とローン残債の関係によって「アンダーローン」と「オーバーローン」の2つのケースに分かれ、それぞれ進め方が異なります。

アンダーローン（売却価格 ＞ ローン残債）の場合

売却代金がローン残債を上回るケースを「アンダーローン」といいます。この場合、売却代金から残債を全額返済した上で、残った差額を手元資金として受け取ることができます。リースバックにおいて最も一般的なケースであり、金融機関の承諾を得た上で通常の手順で進めることが可能です。

項目	内容
残債の処理	売却代金の中から残債を全額返済し、抵当権を抹消
手元に残る資金	売却代金 − ローン残債 − 諸費用（仲介手数料等）
進め方のポイント	金融機関に事前承諾を取得した上で、通常のリースバック手順で進める

オーバーローン（売却価格 ＜ ローン残債）の場合

売却代金がローン残債を下回るケースを「オーバーローン」といいます。売却代金だけでは残債を完済できないため、そのままではリースバックは成立しません。この場合は以下のいずれかの対応が必要になります。

対応方法	概要	注意点
自己資金で差額を補填	手持ち資金で不足分を補い、残債を完済した上でリースバックを進める	まとまった手元資金が必要
任意売却との組み合わせ	金融機関と交渉し、残債を下回る金額での売却（任意売却）を認めてもらった上でリースバックを行う	金融機関の同意が必要。手続きが複雑になるため、任意売却に精通した不動産会社・弁護士への相談が不可欠

台東区・荒川区でのリースバック活用事例

センチュリー21クレール不動産がある台東区根岸を拠点に、近隣の台東区・荒川区ではリースバックに関するご相談が増えています。以下はよくある活用パターンです（いずれも個人が特定されないよう内容を一般化したものです）。

パターン1：老後資金の確保（台東区）

台東区入谷にお住まいの70代のご夫婦が、医療費・介護費用の増加に備えて築30年超の戸建てをリースバック。売却代金を老後資金として確保しながら、長年の地域コミュニティや近隣のかかりつけ医との関係を維持したまま居住を継続されています。固定資産税の負担がなくなった分も、生活費の圧縮に貢献しました。

パターン2：相続不動産の整理（荒川区）

荒川区南千住の相続物件を引き継いだ50代の方が、遺産分割協議の中でリースバックを活用。物件に居住していた親族がそのまま住み続けられるよう賃貸借契約を設け、売却代金を相続人間で分配するかたちで整理されました。親族間の合意形成には時間がかかりましたが、居住者の生活継続と財産整理を両立できた事例です。

パターン3：事業資金の調達（台東区・荒川区近接エリア）

自宅兼事務所を保有していた個人事業主の方が、事業の運転資金を確保するためにリースバックを活用。事務所としての利用も継続できる賃貸借条件を交渉の上で締結し、資金調達と事業継続を両立されました。

向いている人・向いていない人

リースバックを利用するかどうか判断する際の参考として、向き・不向きの目安を比較表でまとめます。

チェック項目	リースバックに向いている	他の方法が向いている
資金ニーズ	老後資金・医療費・介護費用など、まとまった現金が今すぐ必要	急いで資金化する必要がなく、売却価格を最大化したい
居住継続	住み慣れた自宅・地域（台東区・荒川区など）を離れたくない	近い将来、住み替えや転居を予定している
維持管理	固定資産税・修繕費の負担を軽くしたい	自宅でのリフォームや増改築を自由に行いたい
相続・財産整理	相続不動産を整理しつつ、現居住者の生活を守りたい	相続税評価額を下げるなど、所有のまま税務対策をしたい
家賃支払い	売却後も安定した収入・年金があり家賃を継続して支払える	毎月の家賃支払いに不安がある
ローン残債	売却代金でローンをアンダーローンで完済できる見込みがある	オーバーローンになる可能性が高く、自己資金補填も難しい

よくある質問（FAQ）

• Q.リースバックと通常の不動産売却の主な違いは何ですか？

  リースバックの最大の特徴は、自宅を売却した後も賃借人として住み続けられる点です。通常の不動産売却では、原則として売却後に物件から退去する必要があります。一方、リースバックでは毎月の家賃が発生し、売却価格が市場相場より低くなる傾向があります。まとまった資金を得ながら台東区・荒川区の生活環境を変えたくない方に向いている手法とされています。

• Q.リースバック後の家賃はどのくらいになりますか？

  リースバックの賃料は、一般的に売却価格に対する年間利回り（概ね7〜13%程度）をもとに算出されるケースが多いとされています。ただし、物件の状態・立地・契約条件・事業者の方針によって大きく異なります。査定の際には家賃の算出根拠や周辺の賃貸相場との比較を確認するとともに、複数の事業者から見積もりを取り比較検討することを推奨します。

• Q.住宅ローンが残っていてもリースバックはできますか？

  リースバックでは売却と同時にローン残債を全額返済し、抵当権を抹消することが大原則です。売却代金がローン残債を上回る「アンダーローン」であれば、金融機関の承諾を得た上で通常の手順で進められます。一方、売却代金でローンを完済できない「オーバーローン」の場合は、自己資金による差額補填か、任意売却との組み合わせが必要になります。いずれの場合も金融機関への事前確認が必須です。無断で売却を進めると一括返済を求められるリスクがあります。

• Q.リースバック後に自宅を買い戻すことはできますか？

  一部の事業者では、契約に「買戻し特約」を盛り込める場合があります。資金繰りが改善した際に自宅を再び所有したい方には、交渉の際にこの条件を確認することをお勧めします。ただし、買戻し価格は当初の売却価格より高く設定されることが一般的であり、すべての事業者が対応しているわけではありません。将来的な買い戻しを検討している場合は、査定・交渉の段階で価格・期間などの条件を明確にしておくことが重要です。

• Q.台東区・荒川区でリースバックの相談はできますか？

  センチュリー21クレール不動産では、台東区・荒川区を中心に不動産売却やリースバックに関する無料相談を受け付けています。地域の不動産市場に精通したスタッフが、お客様一人ひとりの状況に合わせてご説明いたします。ご相談はお電話（0120-905-980）または売却相談フォームからお気軽にお申し付けください（水曜定休 10:00〜19:00）。