専業主婦が離婚後も自宅に住み続けた実例｜リースバック活用で3年後に買い戻し

1. 離婚後に「自宅に住み続けたい」。でも住宅ローンの壁があった

離婚を決断したとき、5歳のお子さんを持つAさん（33歳）がまず心配したのは、子どもの生活環境でした。慣れ親しんだ保育園のお友達、近所の公園、いつも帰ってくる部屋——すべてをリセットすることへの不安は計り知れません。

Aさんが住んでいたのは、荒川区内の分譲マンションでした。自宅は元夫名義で購入したもので、住宅ローンの残債はまだ2,000万円超。財産分与の話し合いのなかで「妻と子が住み続けるならローンも引き継いでほしい」という方向性になりました。しかし金融機関に問い合わせたところ、無収入の専業主婦への住宅ローン単独融資は審査対象外と言われてしまいました。

「住宅ローンが組めないなら引っ越すしかないのか……」。Aさんが途方に暮れていたとき、知人の紹介でセンチュリー21 クレール不動産に相談することになります。荒川区や台東区では、離婚後も子どもの学区や生活圏を変えずに住み続けたいというご相談は少なくありません。

2. 専業主婦が住宅ローン審査に通りにくい理由

住宅ローンは、金融機関が「安定した返済能力」を厳格に審査する金融商品です。一般的に審査では以下の項目が重視されます。

上記のとおり、安定収入が見込めない専業主婦の方が、離婚直後に単独で住宅ローンを組むことは現実的に非常に難しいケースがほとんどです。

なお、離婚後に妻が自宅を買い取る場合の名義変更や、住宅ローン残債がある家を整理する実務については、台東区・荒川区｜離婚で住宅ローン残債の家（不動産）を妻が買い取る手順と名義変更（登記）でも詳しく解説しています。

3. クレール不動産への相談と「リースバック」という提案

手詰まりを感じていたAさんが、センチュリー21 クレール不動産に相談に訪れたのは、離婚を決意してから約2か月後のことでした。担当の山本はAさんの状況を丁寧にヒアリングし、「リースバック」という手法を提案しました。リースバックとは、自宅を売却した後も賃貸として住み続けられる仕組みです。住宅ローンの審査を通らなくても自宅に住み続けられる点が、Aさんの状況に合っていました。

特に荒川区・台東区のマンションでは、「子どもの転校を避けたい」「生活圏を変えたくない」「離婚後も同じ家に住みたい」というニーズが強く、リースバックが検討対象になるケースがあります。

リースバックの仕組み

• STEP 1｜自宅を売却する
  自宅を不動産会社（または買取専門業者）に売却します。売却代金で住宅ローンを一括返済し、残額があれば財産分与等として清算します。所有権が移転するため、離婚後の元夫との不動産上の共有関係を解消できます。
• STEP 2｜賃貸として住み続ける
  売却後、買主（不動産会社等）と賃貸借契約を締結します。毎月家賃を支払うことで、引っ越しなしで同じ自宅に住み続けられます。子どもの転校・転園も不要です。
• （将来）STEP 3｜買い戻す（条件による）
  契約時に買い戻し条件を取り決めておくことで、将来的に収入実績が整ったタイミングで自宅を再取得できるケースがあります。※ 買い戻し条件は業者・契約内容によって異なります。事前確認が必須です。

リースバックのメリットとデメリット・注意点

4. 実例：Aさん（33歳・専業主婦）のケース

相談から売却・賃貸契約締結まで

山本はAさんの希望と経済状況をもとに、リースバック＋将来の買い戻し条件付き売却を提案しました。元夫側も離婚後のローン負担をなくしたいという意向があったため、両者の利害が一致し話はスムーズに進みました。

弁護士を介して離婚協議書を作成しながら、並行してクレール不動産が提携する買取業者との条件交渉を進めました。交渉でAさんが最も重視したのは、「3〜5年後に買い戻せる権利を契約書面に明記すること」でした。

• 売却価格
  査定額をもとに協議。住宅ローン残債を一括返済し、残余を財産分与の一部として清算。
• 賃料・契約期間
  月額賃料は周辺相場の約110〜120%水準で設定。定期借家契約2年間（更新交渉可）で締結。
• 買い戻し条件
  契約日から5年以内であれば、売却価格の約115%で優先的に買い戻せる旨を覚書に明記。

荒川区・台東区での離婚不動産相談でも、契約前に買い戻し条件を書面で明確にすることが重要です。

就職・収入実績の構築、そして約3年後の買い戻し

リースバック成立後、Aさんは毎月の家賃を支払いながらお子さんの保育園送迎と育児に専念しました。お子さんが小学校に入学した翌年（リースバックから約2年後）、Aさんはパートから正社員へと転換・就職し、安定した収入を確保します。

正社員として1年が経過した時点で山本に「そろそろ買い戻しを考えたい」と相談。勤続1年・年収350万円超という条件をもとに住宅ローンの事前審査を申し込んだところ、複数の金融機関から承認を得ることができました。

リースバック成立から約3年後、Aさんは荒川区の自宅マンションを買い戻し、再び「自分の家」として新しい生活をスタートさせました。お子さんは一度も転校することなく、慣れ親しんだ学区の小学校に通い続けています。

なお、離婚後に元配偶者から家を買い取る際は、住宅ローン控除や住民票の整合も重要です。詳しくは離婚後の家の買取で住宅ローン控除に注意｜住民票の落とし穴（実録）でも解説しています。

5. リースバック活用前に確認すべき5つのポイント

リースバックはすべての方に適しているわけではありません。ご検討の際は、以下の5点を必ず事前に確認してください。

特に荒川区・台東区で離婚後も同じマンションや自宅に住み続けたい方は、家賃負担や買い戻し条件、契約形態を事前に整理しておくことが重要です。

まず全体像を整理したい方は、離婚時の持ち家はどうする？住宅ローン残債と財産分与の決め方〖台東区・荒川区〗や、離婚と不動産の用語集｜財産分与・住宅ローン・名義変更をわかりやすく解説もあわせてご覧ください。

• 売却価格の妥当性を複数社で比較する
  複数社から査定を取得し、市場価格との乖離を把握しましょう。買取価格は一般的な仲介売却より低くなる傾向があります。住宅ローン残債を上回るかどうかの確認も必須です。
• 家賃を継続して支払えるか収支計画を立てる
  離婚後の収入・養育費・児童手当等を含めた家計収支を試算し、無理なく家賃を払い続けられるか確認しましょう。リースバックの家賃は一般的に周辺相場より1〜3割程度高くなるケースが多い傾向があります。
• 契約形態（普通借家か定期借家か）を必ず確認する
  定期借家契約の場合、期間満了後に住み続けられない可能性があります。更新の可否・条件を事前に明確にしてください。
• 買い戻し条件を契約書面に具体的に明記してもらう
  口頭の約束ではなく、売買契約書または覚書に買い戻し価格・権利行使期間・手続き方法を明記してもらいましょう。「将来話し合いで決める」では後々のトラブルになりかねません。
• 取引する業者の宅建免許を確認する
  宅地建物取引業の免許の有無は、国土交通省の宅建業者検索（国土交通大臣・都道府県知事免許）から確認できます。信頼できる業者かどうかを事前に確かめることが重要です。

リースバックが向いているケース・向いていないケース

なお、住宅ローンが売却価格を上回るオーバーローン状態の場合は、リースバックのみでは解決できず、任意売却との組み合わせを検討する必要があるケースもあります。任意売却は金融機関との事前協議が必要なため、状況が悪化する前に早めにご相談ください。

6. よくある質問（FAQ）

• 専業主婦でも、離婚後に自宅に住み続けることはできますか？
  住宅ローンを単独で引き継ぐことは、収入がない場合は難しいケースがほとんどです。ただし、リースバックを活用することで一度自宅を売却し、賃貸として住み続けながら、将来的に買い戻すことができる場合があります。荒川区や台東区で「子どもの学区を変えたくない」「同じマンションに住み続けたい」という方にも検討される手法です。まずは不動産会社や弁護士にご相談ください。
• リースバックの家賃は周辺相場より高くなりますか？
  一般的に、リースバックの家賃は周辺の賃貸相場より1〜3割程度高くなるケースが多いとされています。これは買取業者の利回り確保のためです。家賃の水準は交渉によって変わることもあるため、複数業者を比較検討することをお勧めします。
• 買い戻しは必ずできますか？
  買い戻しは契約で取り決めた条件を満たす必要があります。業者によっては買い戻し条件を設定していない場合もあります。買い戻しを将来の選択肢として検討している場合は、売却前に必ず「買い戻し条件（価格・期間・手続き）」を書面に明記してもらうことが重要です。
• リースバック後に住宅ローンを組める目安はありますか？
  金融機関によって異なりますが、一般的には「正社員として1〜2年以上の勤続実績」「安定した年収（目安として200〜250万円以上）」「信用情報に問題がない」といった条件が求められることが多いです。個別の状況によって審査結果は異なるため、早めに金融機関や不動産会社にご相談ください。
• リースバックを検討する前に弁護士への相談は必要ですか？
  離婚に伴う財産分与・住宅ローンの処理・養育費などは法律問題が絡むため、弁護士への相談を強くお勧めします。不動産会社は売却・賃貸・買い戻しの実務はサポートできますが、法律的なアドバイスは弁護士の領域です。必要に応じて弁護士と不動産会社が連携して対応することも可能です。