離婚を考えたとき、夫婦共有財産の中で最も取り扱いが難しいのが「不動産（持ち家）」です。
- 「住宅ローンが残っていても売却できる？」
- 「どちらか一方が住み続けることは可能？」
- 「財産分与はどうやって計算する？」
このような不安を抱える方は少なくありません。不動産の処分方法は、離婚後の生活基盤を左右する重要な決断です。 感情的になりやすい時期だからこそ、冷静に、正確な知識をもって対処することが将来のトラブルを防ぐ鍵となります。
この記事では、離婚に伴う不動産売却の基礎知識から、住宅ローン問題、具体的な解決策まで、プロの視点で詳しく解説します。
1. 離婚時の不動産は「財産分与」の対象になる
1-1. 財産分与とは？
離婚する際、結婚期間中に夫婦で協力して築いた財産を公平に分配することを「財産分与」といいます。不動産もこの対象です。
たとえ夫または妻の単独名義であっても、結婚後に購入した住宅は原則として共有財産とみなされることが多いです。
1-2. 原則は「2分の1ルール」
名義に関わらず、財産分与は原則として「2分の1ずつ」が基本とされることが多いです。ただし、以下の場合は例外となることがあります。
- 結婚前に購入した不動産（特有財産）
- 親からの相続や贈与で取得した不動産
1-3. 不動産は現金化しないと分けにくい
現金と違い、不動産は物理的に半分に割ることができません。そのため、以下のいずれかの方法をとるのが一般的です。
| 方法 | 内容 | メリット・デメリット |
|---|---|---|
| 換価分割（売却） | 不動産を売却し、売却益を折半 | 公平に整理しやすく、離婚後の連絡が減る傾向 |
| 代償分割 | 一方が家を取得し、もう一方に現金を支払う | 住み続けられるが、支払い能力が必要 |
| 現物分割 | 土地を分筆して分ける | 広い土地がある場合のみ可能（ケースは多くありません） |
一般に、トラブルを抑えやすいのは「売却して現金で分ける」方法です。離婚後に元配偶者と連絡を取り続ける負担を減らせる場合があります。
2. 離婚前と離婚後、どちらに売却すべき？
不動産を売却するタイミングは、離婚届を出す前か後かで状況が変わります。
2-1. 離婚「前」に売却するメリット
- 金銭的な繋がりを整理しやすい
売却益を分け、ローンを完済できれば、離婚後の連絡負担が減ることがあります。 - 協力して売却活動ができる
内覧対応や価格調整などを双方で進めやすい傾向があります。 - 新生活の資金を確保しやすい
売却益を引越し費用や当面の生活費に充てられます。
2-2. 離婚「後」に売却する場合の注意点
- 元配偶者との連絡が必要になりやすい
売却には双方の同意が必要となる場面が多く、離婚後も連絡が続く可能性があります。 - 相手が非協力的だと売却が進みにくい
感情的なもつれで売却活動が停滞するリスクがあります。
多くのケースで、離婚前に売却を進める方が整理しやすい傾向があります。少なくとも売買契約まで済ませておくと安心材料になりやすいです。
3. 【重要】住宅ローン残高と査定額の関係
離婚時の不動産売却で重要なのが、「家がいくらで売れるか（査定額）」と「住宅ローン残債」の関係です。
まずは以下を確認しましょう。
- 不動産会社に査定を依頼（無料）
- 金融機関で残高証明書を取得
この2つの数字の関係で、取れる選択肢が変わります。
3-1. アンダーローン（査定額 ＞ ローン残債）
例：査定額3,000万円、ローン残債2,000万円
家を売ったお金でローンを完済でき、さらに手元に現金が残る状態です。
対処の流れ（一般例）：
- 売却代金から諸経費（仲介手数料など）を控除
- 残額を財産分与として協議（折半を基本に個別事情で調整）
3-2. オーバーローン（査定額 ＜ ローン残債）
例：査定額2,000万円、ローン残債2,500万円
家を売ってもローンを完済できず、差額分の負担が残る状態です。
この場合、金融機関の同意が必要となることが多く、手続きは早めの段取りが重要です。
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 自己資金で補填 | 預貯金などで不足分を充当して完済し、売却する |
| 任意売却 | 金融機関の合意を得てローンが残った状態で売却を進める方法（信用情報等への影響が生じる場合があります） |
オーバーローンの可能性がある場合は、早めに不動産会社と金融機関に相談し、現実的な進め方を整理するのが近道です。
4. どちらか一方が住み続ける場合のリスクとは
子どもの学区を変えたくない、愛着があるなどの理由で、売却せずにどちらかが住み続けるケースもあります。ただし、名義やローンの形によっては注意点が増えます。
4-1. 夫が住み続け、夫がローンを払う
一見問題が少なく見えますが、妻が「連帯保証人」や「連帯債務者」になっている場合は注意が必要です。
- リスク：
離婚しても保証（債務）の立場が自動で外れないことが多く、支払い遅延があると請求が及ぶ可能性があります。
- 対策：
借り換え等で保証人を外す検討（ただし単独で審査が必要）
4-2. 妻と子が住み続け、夫がローンを払う
養育費代わりに夫がローンを払い続けるパターンは、設計を誤るとトラブルになりやすい選択肢です。
- リスク①：夫の滞納
経済状況の変化等で支払いが止まると、競売等のリスクが高まります。 - リスク②：名義・権限の問題
名義の状況によっては、売却や担保設定などの判断が本人主導になり、意図せず不利益が生じる可能性があります。
- 対策：
公正証書で取り決めを明文化する、名義変更や借り換えを含めて検討する
4-3. 妻が住み続け、妻がローンを払う
夫名義の家を妻名義に変更し、妻がローンを引き継ぐ方法です。
- ハードル：
安定収入や返済負担率など、金融機関の審査に通る必要があります。
5. 離婚時の不動産売却でよくあるトラブル事例
5-1. 相手が売却に同意しない
共有名義の場合、双方の同意がないと売却できないケースがあります。
- 対策：
弁護士への相談や、家庭裁判所での手続き（調停等）を検討する
5-2. 売り出し価格で揉める
「少しでも高く」vs「早く現金化したい」で対立することがあります。
- 対策：
査定書（根拠）と市場相場に基づき、現実的な価格設定・戦略を作る
5-3. 勝手に売却されていた（進められていた）
別居中に名義人が手続きを進めてしまうケースです。
- 対策：
状況により、家庭裁判所への手続き（例：処分禁止の仮処分等）を検討する
6. 当社がご相談で意識している3つのポイント
離婚に伴う不動産売却は、通常の売却と比べて、プライバシーへの配慮や相手方との調整など、慎重な対応が求められる場面があります。
ポイント① プライバシーへの配慮
ご近所に知られたくない、配偶者と顔を合わせずに進めたい等のご要望に合わせ、進め方を調整します。
ポイント② 専門家連携を含めた整理
状況により、弁護士・司法書士・税理士等への相談が必要になることがあります。必要に応じて、相談の段取りも含めて整理します。
ポイント③ 早期の整理（売却・買取の検討）
「早めに整理したい」という場合、仲介売却だけでなく、条件により買取を含めて検討することで、スケジュールが立てやすくなることがあります。 （物件条件や状況により所要期間は変動します）
7. よくある質問（Q&A）
Q. 住宅ローンの名義変更は簡単にできますか？
A. 一般に簡単ではありません。金融機関の審査が必要で、「離婚するから」という理由だけで認められないことが多いです。借り換えや元夫婦間での売買を選択肢を含めて検討するのが現実的です。
Q. 査定を依頼したら、必ず売らなければなりませんか？
A. いいえ、その必要はありません。まずは「現在の価値」と「ローン残債」を把握し、売却・住み続ける等の選択肢を比較することが出発点になります。
Q. 相手と話したくないのですが、間に入ってもらえますか？
A. 状況に応じて可能です。連絡調整の方法を工夫し、お客様同士が直接顔を合わせる機会を減らせるよう進め方をご提案します。
8. まとめ：まずは無料査定と専門家への相談から
離婚に伴う不動産の問題は、状況が複雑なほど、判断材料（査定額・残債・名義・共有状況等）を揃えることが重要になります。
「まだ離婚が決まったわけではないけれど…」という段階でも構いません。まずは現状を把握し、どのような選択肢があるのかを整理することが、次の一手を決める助けになります。
センチュリー21 クレール不動産は、日本全国対応可能。不動産のプロとして、状況整理から売却の進め方までサポートいたします。プライバシーにも配慮しながら対応いたしますので、安心してご相談ください。
担当：山本 繁春（宅地建物取引士）離婚に関する不動産売買取扱件数100件以上
離婚協議に関しては弁護士、税金に関しては税理士をご紹介いたします。
