離婚時の持ち家はどうする？住宅ローン残債・財産分与【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

離婚時の持ち家はどうする？4つの選択肢

離婚時の持ち家には、大きく分けて4つの選択肢があります。どの方法が適切かは、子どもの生活、双方の収入、住宅ローン残債、名義、売却までに使える時間によって変わります。

最初に確認する5項目と必要書類

離婚条件と不動産手続きを混同しないため、次の5項目を同時に確認します。数字と契約関係がそろうと、売却、一方による取得、住み続ける場合を比較しやすくなります。

1. 登記名義と共有持分
   単独名義か共有名義か、持分割合、抵当権の内容を登記事項証明書で確認します。
2. 住宅ローンの契約関係
   主債務者、連帯債務者、連帯保証人、物上保証人、ペアローンの本数を契約書で確認します。
3. 現在の残債と完済見込額
   残高証明書だけでなく、決済予定日までの利息や手数料を含む完済見込額を確認します。
4. 査定価格と現実的な成約見込み
   近隣成約事例、物件状態、売却期間を踏まえ、成約価格の幅と根拠を確認します。
5. 税金・売却諸費用・引渡し条件
   仲介手数料、登記費用、印紙税、測量・解体・残置物処分等の可能性、税制特例、退去時期を確認します。

相談時にあると整理が早い資料

住宅ローン残債と成約見込み価格から手取りを計算する

売却する場合に確認したいのは、査定価格そのものではなく、売却後に残ると見込まれる金額です。査定価格が残債を上回っていても、売却諸費用や税金を考慮すると自己資金が必要になる場合があります。

アンダーローンとオーバーローンの違い

高い査定価格だけで不動産会社を選ばない

査定価格は、不動産会社の買取保証額や将来の成約価格ではありません。相場から離れた売出価格を設定すると、内覧が少なくなり、価格変更を重ねて時間を失う場合があります。

• 査定の根拠となる成約事例と対象物件との違い
• 売出価格と、一定期間内に見込む成約価格の幅
• 想定する売却期間、価格変更の時期・幅、広告方法
• 仲介と買取それぞれの概算手取りと売却期間
• 住宅ローン完済と抵当権抹消までの具体的な段取り

持ち家を売却する場合の手順と注意点

売却は住宅ローンと共有関係を整理しやすい方法ですが、当事者間で条件を決めないまま販売を始めると、価格変更や売買契約の直前に手続きが止まることがあります。

1. 売却方針を合意する
   仲介・買取の希望、最低条件、売却期限、居住中の内覧、連絡窓口を整理します。
2. 査定と完済見込額を確認する
   想定成約価格、売却諸費用、完済見込額を使い、手取りまたは不足額を確認します。
3. 媒介契約と販売計画を決める
   媒介契約の種類、売出価格、広告方法、報告方法、価格変更の基準を確認します。
4. 物件状況と契約条件を整理する
   既知の不具合、告知事項、引渡し時期、残置物、測量、修繕、契約不適合責任を整理します。
5. 売買契約を締結する
   所有者全員の意思、手付金の管理、解除条件、決済までの必要書類を確認します。
6. 決済・完済・抵当権抹消・精算を行う
   売却代金等で住宅ローンを完済し、諸費用を精算した後、合意内容に沿って残額を分配します。

離婚前と離婚後のどちらに売るべきか

※安全上の事情、調停・訴訟、差押え、返済遅延がある場合は、売却時期を自己判断せず、弁護士や金融機関等へ早めに相談してください。

媒介契約は査定価格ではなく販売方針で選ぶ

媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介があります。複数社へ依頼できるか、指定流通機構への登録、業務報告、売主が自ら見つけた相手との取引の可否などが異なります。

離婚に伴う売却では、依頼する会社数だけでなく、価格変更の承認者、双方への報告方法、内覧調整、広告範囲、個人情報への配慮まで確認してください。

告知事項と売買契約の条件を曖昧にしない

雨漏り、シロアリ、給排水、設備故障、境界、増改築、管理費等の滞納、近隣との取り決め、事件・事故など、売主が把握している物件状況は正確に申告します。一方だけが把握している事項もあるため、物件状況等報告書と設備表は双方で確認します。

売買契約では、引渡し日、残置物、修繕、契約不適合責任、住宅ローン完済、抵当権抹消、手付解除などを確認します。売却代金を当事者間でどう分けるかは、買主との売買契約だけでは決まりません。費用や不足額を含め、離婚協議書等で別途明確にします。

離婚後も持ち家に住み続ける方法とリスク

子どもの学区や生活環境を維持するため、一方が住み続けたいケースは少なくありません。ただし、離婚協議書に居住者や返済担当者を記載しても、金融機関との住宅ローン契約や不動産の登記名義が自動で変わるわけではありません。

住み続ける主な方法

住宅ローン名義と所有権名義は別に確認する

所有権を移しても、住宅ローンの債務者や連帯保証人は自動で変わりません。反対に、当事者間で返済担当者を決めても、金融機関に対する返済義務は契約どおり残ります。

住宅ローン契約によっては、所有者や居住者の変更に事前承諾が必要です。金融機関へ確認せずに所有権だけを移すと、契約上の問題になる可能性があります。

• 相手方が返済を止めると、居住者が住み続けられなくなる可能性がある
• 所有者の再婚、死亡、相続、破産により、売却や所有権の整理が複雑になる
• 将来売却したくても、所有者の同意や必要書類を得られない場合がある
• 連帯保証人・連帯債務者は、離婚しただけでは責任から外れない

名義・連帯保証・ペアローンの組み合わせ別対処法

「家の名義」という言葉だけでは、状況を正確に判断できません。少なくとも、所有権、住宅ローン債務、連帯保証・担保、実際の居住者を分けて確認します。

ペアローンは離婚しても自動で一本化されない

ペアローンは、同じ不動産について2人がそれぞれ別の住宅ローンを契約する仕組みです。離婚しても2本のローンが自動的に一本化・解約されることはありません。

売却時は、各ローンの残債、完済手続、抵当権、相互保証、必要書類を確認し、決済日にすべてそろえる必要があります。オーバーローンの場合の不足額は、共有持分だけで機械的に決めず、頭金、返済負担、財産分与全体、双方の合意を踏まえて整理します。

持ち家の財産分与と2026年改正民法

婚姻中に夫婦の協力によって取得・維持した持ち家は、登記が一方の単独名義でも財産分与の対象になり得ます。一方、婚姻前から所有していた不動産や、相続・贈与で取得した不動産は原則として特有財産ですが、婚姻中の返済や改良費の負担などによって個別判断が必要です。

売却価格の半分ではなく純資産を整理する

売却して清算する場合は、成約価格から住宅ローン完済額、実際にかかった売却諸費用、税金を差し引いた残額をもとに分配を協議します。

一方が取得する場合や調停・審判では、不動産の評価時点・評価方法、残債や売却費用をどのように考慮するかが個別事情によって異なります。共有持分、登記名義、返済負担と、最終的な財産分与の割合が必ず一致するわけではありません。

請求期間が延びても、持ち家の価格、住宅ローン残債、固定資産税、管理費、建物状態は変化します。相手方と連絡が取れなくなることもあるため、査定、残債確認、資料保存は早めに進めてください。

売却・精算の合意書に入れたい項目

• 仲介、買取、一方による取得など、持ち家の処理方法
• 売出価格、価格変更の基準、売却期限、最低条件
• 仲介手数料、登記費用、測量・処分費、税金等の負担者
• オーバーローン時の不足額を誰がどのように負担するか
• 手付金・売却代金の受取口座と、完済後の分配方法
• 内覧、売買契約、決済、必要書類の取得へ協力する期限
• 住み続ける場合の返済、固定資産税、管理費、修繕、退去・売却期限

離婚時の不動産売却にかかる税金・諸費用

査定価格から住宅ローン残債を差し引いた金額が、そのまま手元に残るわけではありません。売却方法や物件条件に応じて、次の費用を見込む必要があります。

3,000万円特別控除は売却相手と時期にも注意する

一定の要件を満たすマイホームの売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、夫婦や親子など特別の関係がある人への譲渡は対象外で、居住状況、転居時期、売却時期、他の特例や住宅ローン控除との関係にも要件があります。

離婚前後に相手方へ不動産を売却する場合は、誰に、いつ、どのような契約で譲渡するかを含め、契約前に税理士または税務署へ確認してください。特例の適用を受けるには、原則として確定申告が必要です。

財産分与で家を渡す場合も課税確認が必要

国税庁は、土地・建物を財産分与した場合、分与した側に、分与時の時価を収入金額とする譲渡所得課税が行われると案内しています。受け取った側は、分与を受けた日に、その時点の時価で取得したものとして扱われます。

受け取った側には通常、財産分与として相当な範囲であれば贈与税はかかりません。ただし、分与された財産が事情を考慮しても多すぎる場合、その過大な部分に贈与税がかかることがあります。

失敗を防ぐチェックリストと相談先

売却・所有権移転の前に確認すること

• 査定価格だけでなく、成約見込み価格、売却期間、諸費用、手取りを確認した
• 登記上の所有者・持分と、ローンの債務者・保証人を分けて確認した
• ペアローンは2本とも残債と完済手続きを確認した
• 売出価格、価格変更、媒介契約、内覧、売却期限を双方で合意した
• 不足額、売却費用、税金、手付金、残代金の負担と分配を書面化した
• 雨漏り、設備故障、境界、管理費滞納など、既知の物件状況を整理した
• 住み続ける場合は、金融機関へ所有者・居住者・債務者変更の可否を確認した
• 譲渡所得、財産分与、所有権移転登記について各専門家へ確認した

内容ごとの主な相談先

台東区・荒川区の物件でも、マンション、戸建て、土地、借地権、接道状況、再建築条件、賃貸状況などによって査定方法と売却条件は異なります。センチュリー21 クレール不動産では、物件価格だけでなく、住宅ローン残債、売却期限、住み続けたいという希望を伺い、必要な確認事項を整理します。

よくある質問

離婚時の持ち家、住宅ローン残債、名義、財産分与について、よくあるご質問をまとめました。

まとめ｜売却前提ではなく現状整理から始める

離婚時の持ち家は、登記名義、住宅ローン契約、保証関係、完済見込額、成約見込み価格、税金・売却諸費用をそろえると、売却、買取、一方による取得、期限を決めた一時継続のどれが現実的か判断しやすくなります。

特に、査定価格だけで決める、所有権と住宅ローンを同じ「名義」として扱う、費用・不足額・代金分配を口約束にする、既知の不具合を告知しないといった進め方は、後のトラブルにつながります。

まずは売却後の手取りまたは不足額を確認し、法律、税務、登記、住宅ローンについて、どの専門家へ確認すべきかを切り分けることが大切です。

この記事を書いた人

山本 繁春（宅地建物取引士）
センチュリー21 クレール不動産

台東区・荒川区を中心に、不動産売買・仲介の実務に従事。離婚に伴う不動産売却、買取、夫婦間・元夫婦間の売買、住宅ローン残債・共有名義の整理について、状況確認から売却・決済までの段取りを支援しています。

• 地域の成約事例と物件条件に基づく査定
• 名義・残債・売却諸費用を踏まえた手取り見込みの整理
• 必要に応じて弁護士・税理士・司法書士等への確認をご案内

山本 繁春のプロフィールを見る