離婚時の持ち家は売る？住む？住宅ローン残債と財産分与の決め方

Q: ペアローンで家を売却するときの注意点は？

ペアローンはローン契約が2本になるため、売却時は原則としてそれぞれのローン完済と抵当権抹消の段取りが必要になりやすい点が注意点です。まずは夫婦それぞれの残高（残高証明など）と査定額を照らし合わせ、オーバーローンになりそうな場合は不足金の負担方法（持分割合・実際の負担割合など）を事前に合意しておくと手続きが止まりにくくなります。具体的な必要書類や当日の流れは金融機関で異なるため、早めに確認するのが安全です。

離婚時の持ち家は売る？住む？住宅ローン残債と財産分与の決め方2025-12-12

離婚で家はどうする？住宅ローンの残債や財産分与で揉めないための知識をまとめました。ペアローンやオーバーローンの対処法など、円満に解決するためのコラム集です。

離婚で「家をどうするか」を決める前に、まず“整理すべき順番”があります。

離婚が視野に入ると、持ち家について「売るべきか、住み続けるべきか」「住宅ローンが残っていて売却できるのか」で悩みやすくなります。判断の軸は、①名義（単独/共有） ②住宅ローン契約（主債務・連帯保証/連帯債務） ③査定額と残債の差の3つです。ここでは、台東区・荒川区でご相談の多いケースを想定しつつ、誤解が出やすい点を避けながら、実務の流れを分かりやすく整理します。

この記事のポイント（要点まとめ）

最初に揃える3点：査定額（売れる見込み）／住宅ローン残債（残高証明）／登記名義・持分
売却で整理：「離婚前/離婚後」どちらが進めやすいかは、共有・連絡負担・押印の揃いやすさで変わります
住み続ける場合：居住者・所有者・ローン責任者がズレると、将来トラブルになりやすい（ケースにより対策は異なります）
オーバーローン：通常売却の前提（完済・抵当権抹消）を満たせるかを先に確認し、出口を設計します

注意：
本記事は一般的な整理のための内容です。法的・税務的な結論は個別事情で変わるため、必要に応じて弁護士・税理士・金融機関等へ確認してください。

離婚時の持ち家は「財産分与」の対象になり得る（まず前提）

「名義＝すべて」ではないことがある

一般的に、婚姻期間中に夫婦が協力して形成した財産は、離婚時に「財産分与」として整理されることがあります。現金・預貯金だけでなく、持ち家（不動産）も対象になり得ます。

実務で誤解が多いのは、「登記名義が夫（または妻）だから、相手は一切関係ない」と早合点してしまう点です。単独名義でも、婚姻後に購入し返済や家計の負担が共同だった等、事情により分与の対象として整理されることがあります（判断はケースにより異なります）。

ポイント：

不動産は現金のように均等に割れません。早い段階で「売却して現金化するか」「どちらかが取得して代償金で調整するか」など、出口の方向性を仮置きすると話し合いが進みやすくなります。

公的機関の案内（手続の概要を確認したい方）

財産分与（調停手続）の案内：裁判所（東京家庭裁判所）

最初に確認する3点：名義・ローン契約・査定額と残債

離婚に伴う持ち家の整理は、感情の問題と手続きの問題が混ざりやすいテーマです。まず「数字と契約関係」を揃えるだけで、選択肢が見えやすくなります。

登記名義・持分：単独か共有か／持分割合／抵当権の有無
住宅ローン契約：主債務者・連帯債務者・連帯保証人が誰か
査定額と残債：査定（売れる見込み）とローン残高（残高証明）

進め方の目安：

机上査定で概算 → 必要に応じて訪問査定で精度を上げる（同時に残高証明で完済可否を確認）という順が、一般的には整理しやすいです。

登記事項証明書（登記簿）で「名義・持分・抵当権」を確認する

名義・持分・抵当権の有無は、まず登記事項証明書で確認します。オンライン請求や窓口受取の方法は法務局が案内しています。

登記事項証明書の取得案内：法務局（登記事項証明書の交付請求）

注意：
所有権の移転（名義変更）や抵当権が付いたままの処理は、金融機関との契約条件・承諾の要否などで手続が変わります。自己判断で進めず、事前に金融機関・専門家へ確認するのが安全です。

売却で整理する：離婚前/後の考え方と手順

離婚前に進めるメリット（連絡・押印が揃いやすいことがある）

手続きが進みやすい：内覧対応、意思確認、署名押印が揃いやすい傾向
金銭関係を整理しやすい：売却代金で完済・精算まで見通しを作りやすい
新生活の資金計画が立てやすい：引越しや住み替えの段取りがしやすい

離婚後に進める場合の注意点（共有は止まりやすい）

共有名義は同意・署名押印が必要：協力が得られないと停滞しやすい
価格合意が難航しやすい：「高く売りたい」「早く終えたい」の優先順位が衝突しやすい

結論の目安：

可能であれば、離婚前に「売却方針」「価格帯（根拠）」「スケジュール」を仮でも合意しておくと、離婚後の連絡負担が減りやすくなります（ただし安全面・事情により優先順位は変わります）。

売却の大まかな流れ（実務）

査定 → 媒介契約 → 販売活動（内覧・条件調整）
売買契約（手付金・条件整理）
決済・引渡し（ローン完済・抵当権抹消の段取り）
売却代金から諸費用を精算 → 残額（または不足）を整理

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※査定の依頼＝売却の決定ではありません。状況整理の材料としてご利用ください。

住み続ける：起きやすいリスク（名義・連帯保証等）

「子どもの学校を変えたくない」「すぐに引越しが難しい」などの理由で、売らずに住み続ける選択をすることもあります。その場合は、居住者／所有権の名義人／住宅ローン名義人が一致しているかどうかが、将来のトラブルに直結しやすいです。

ペアローンは離婚時にどうなる？（売却で詰まりやすい点）

ペアローンは、同一の不動産に対して夫婦それぞれが別々の住宅ローン（ローンが2本）を組む方式です。離婚しても、契約上の返済義務が自動で消えたり、一本化されたりはしません。売却で整理する場合は、基本的に2本のローンをそれぞれ完済し、抵当権を抹消して引き渡す段取りになるため、「残債確認・完済手続・抹消費用」が2本分になりやすい点が実務の注意点です（契約・金融機関の取扱いにより異なります）。

進め方のコツは、①夫婦それぞれの残高証明（または返済予定表）を取り寄せ、②査定額と諸費用を踏まえて「完済できるか／不足が出るか」を先に確定し、③不足が出る場合は「誰がいくら負担するか」を売出し前に合意しておくことです。売買契約や決済当日は、名義・書類・本人確認などで双方の協力が必要になる場面もあるため、連絡負担を減らすには窓口（担当者）を一本化し、押印・必要書類の段取りを前倒しするのが有効です。

なお、オーバーローン（売却代金だけでは完済できない）になりそうな場合は、「不足金を誰がいくら負担するか」を早めに決めておくことが実務上の分岐点です。決め方の代表例としては、①登記上の持分割合に応じて按分する、②これまでの頭金・繰上返済・毎月返済などの実際の負担割合をベースに調整する、③収入差や養育費等の事情も踏まえ合意で調整する、などがあります（結論は個別事情で変わるため、必要に応じて弁護士等へ確認してください）。不足金の拠出タイミング（売買契約時／決済時）や、精算方法（売却費用も含めるか）まで書面化しておくと、売出し後の停滞を防ぎやすくなります。

まずは数字：「査定額－（2本の残債＋諸費用）」で、残る／足りないを見える化
決済の要点：各ローンの完済手続・抵当権抹消（費用含む）を同日に揃える設計
揉めやすい所：不足金の負担・売出し価格・決済当日の段取り（本人対応の要否など）

ポイント：

ペアローンの売却は「ローンが2本＝手続も2本」になりがちです。査定と残債を揃え、金融機関に「売却時の必要書類・当日の流れ」を確認してから売出し計画を立てると、途中で止まりにくくなります。

制度の概要（公的機関・金融機関の解説）

〖フラット３５〗「ペアローン」制度概要：フラット３５（住宅金融支援機構）
ペアローンの基礎（メリット・デメリット等）：三井住友銀行（SMBC）

注意：
離婚しても、連帯保証・連帯債務などの責任が自動で消えるわけではありません。まずは契約形態を確認し、金融機関の条件を踏まえて整理方針を決めるのが安全です。

オーバーローン時の選択肢と注意点

判断を分けるのが、査定額（売却見込み）と住宅ローン残債の差です。住宅ローン残債の読み方や確認の仕方は、社内記事も参考になります。住宅ローン残債の確認方法（社内記事）

アンダーローン（査定額＞残債）

売却代金で完済でき、諸費用を差し引いても残金が見込める状態です。実務は「売却 → 完済 → 精算 → 残金の整理」の順で考えると整理しやすいです。

オーバーローン（査定額＜残債）

通常売却では、完済と抵当権抹消が前提になることが多いため、出口を先に設計します（状況により選択肢は異なります）。

選択肢	概要	注意点
不足分を自己資金で補う	不足金を用意し完済して通常売却を目指す	誰がいくら負担するかの合意が重要（分担方法はケースにより異なります）
金融機関と条件調整を検討	返済条件の見直し等で整理の道筋を作る	審査・条件次第のため、並行検討が安全
任意売却を検討	金融機関の合意を得て売却する手続き	信用情報等への影響や条件は個別。事前説明・同意形成が重要

税務面の確認（譲渡所得の特例など）

売却後に税金がどうなるかは、所有形態（共有/単独）や居住状況などで変わります。代表的な情報として、国税庁のタックスアンサーが参考になります（要件の最終確認は税理士等へ）。

共有のマイホームを売ったとき（3,000万円特別控除の考え方）：国税庁
譲渡所得の特別控除の種類（制度の全体像）：国税庁

よくあるトラブルと防ぎ方（実務チェック）

共有名義で、売却に同意が得られず止まる

防ぎ方：査定書・相場など根拠をそろえ、期限（いつまでに決めるか）を先に合意しておく
実務の工夫：連絡を最小化するため、窓口（担当者）を一本化して進める

売出し価格でもめる（高く vs 早く）

防ぎ方：「期間優先か、価格優先か」を先に合意し、値下げルール（何週でいくら等）を設計する
補足：感情が強い局面ほど、数値根拠（査定・成約事例）で合意形成を行う方が誤解が減りやすい

注意：
手続が長引くと、住み替え・家計・ローン返済などの負担が増えることがあります。安全面や事情を優先しつつ、無理のない期限設定を行うのがおすすめです。

相談時にあると整理が早い資料

登記事項証明書（登記簿）または名義・持分が分かる資料
住宅ローンの返済予定表、残高証明（ネット画面でも可）
購入時の売買契約書（残っていれば）
固定資産税の納税通知書（目安把握に役立つ）

よくある質問（FAQ）

Q. 査定を依頼したら、必ず売らなければなりませんか？

A. いいえ、必ず売る必要はありません。まずは「現在の売却見込み（査定額）」と「住宅ローン残債」を把握し、売却・住み続ける・買取などの選択肢を比較する材料としてご利用ください。

Q. 住宅ローンの名義変更（債務者変更）は簡単にできますか？

A. 一般的に簡単ではありません。金融機関の再審査が必要になり、収入や返済負担率などの条件次第で認められないケースもあります。現実的には、借り換えや売却を含めた整理方法を検討することが多いです。

Q. オーバーローンでも売却できますか？

A. 売却自体は検討できますが、通常売却ではローン完済と抵当権抹消が必要になるため、自己資金で不足分を補う・金融機関と調整する・任意売却を検討するなど、状況に応じた手続きが必要です。

Q. 相手と連絡を取りたくありません。間に入ってもらえますか？

A. はい、可能です。お客様同士が直接やり取りする負担を減らせるよう、窓口として連絡調整を行います。プライバシーに配慮して進めますのでご相談ください。

Q. ペアローンで家を売却するときの注意点は？

A. ペアローンはローン契約が2本になるため、売却時は原則としてそれぞれのローン完済と抵当権抹消の段取りが必要になりやすい点が注意点です。まずは夫婦それぞれの残高（残高証明など）と査定額を照らし合わせ、オーバーローンになりそうな場合は不足金の負担方法（持分割合・実際の負担割合など）を事前に合意しておくと手続きが止まりにくくなります。具体的な必要書類や当日の流れは金融機関で異なるため、早めに確認するのが安全です。