離婚が決まったらやるべきこと｜家・住宅ローン・財産分与の整理手順

この記事は、台東区・荒川区で離婚に伴い「家を売るか、住み続けるか」「住宅ローンが残っている家をどう整理するか」で悩んでいる方に向けた解説です。特に、共有名義・ペアローン・連帯保証がある場合は、感情だけで決めると離婚後もトラブルが残りやすいため、まずは査定額と住宅ローン残債を把握し、選択肢を数字で比較することが大切です。

「離婚することになったけれど、何から決めればいいのか分からない」「家のローンが残っているけれど、どうすればいいの？」という不安は珍しくありません。離婚時の不動産問題は金額が大きく、判断を誤ると離婚後の生活にも影響しやすいテーマです。できる限り早い段階で、全体像と優先順位を整理しておきましょう。

私たちセンチュリー21クレール不動産は、台東区・荒川区を中心に、離婚に伴う不動産売却やご相談を承ってきました。その経験を踏まえ、離婚時に決めておくべき基本事項と、特に注意が必要な不動産・住宅ローンの取り扱いについて、実務目線で分かりやすく解説します。

0. まずは全体像を整理！離婚のやるべきことチェックリスト

離婚では、感情の整理と同時に「決めること」「集める書類」「手続き」が一気に発生します。特に持ち家がある場合は、住宅ローンや名義の関係で選択肢が変わるため、まずはやるべきことをリスト化して、話し合いの順番を整えることが重要です。

チェックリスト①：子どもに関する取り決め

• □ 親権・監護の方針（単独親権か共同親権かの選択 ※2026年4月改正で共同親権が選択可能に）
• □ 養育費（毎月額／支払日／終期／振込先／特別出費の分担）
• □ 面会交流（頻度／場所／宿泊の有無／連絡手段／受け渡し方法）
• □ 転校の要否、住環境の継続可否

チェックリスト②：お金（不動産以外）の整理

• □ 財産分与の対象を洗い出す（請求期間は離婚後5年以内 ※2026年4月改正で延長）
• □ 年金分割の要否を確認する
• □ 慰謝料が発生する場合は条件を確定する

チェックリスト③：持ち家・住宅ローン（最重要）

• □ 住宅ローン残債を確認する
• □ 不動産の査定額を確認する
• □ アンダーローン／オーバーローンを判定する
• □ ローンの契約形態を確認する
• □ 名義と持分割合を確認する
• □ 売却するか、住み続けるか、任意売却かを整理する

チェックリスト④：税金・書面化の確認

• □ 3,000万円特別控除などの適用可否を確認する
• □ 離婚協議書を作成する
• □ 公正証書化を検討する

1. 離婚時にまず決めるべき子どもとお金の基本

不動産の話に入る前に、まずは離婚協議において避けては通れない「子ども」と「不動産以外のお金」に関する基本事項を整理しましょう。

子どもに関すること

親権・監護の考え方
2026年4月1日施行の民法等改正により、離婚後の親権について単独親権だけでなく共同親権も選択できるようになりました。父母の協議で合意できない場合は家庭裁判所がこどもの利益を最優先に判断します。DVや虐待のおそれがある場合など、共同親権とならないケースもあります。
いずれの場合も、子どもの利益を最優先に考えて整理することが大切です。

養育費
養育費は、子どもと離れて暮らす親が、子どもを育てる親に対して支払う費用です。金額を決めるときは裁判所の算定表を参考にしつつ、個別事情も踏まえて整理するのが一般的です。また、2026年4月の改正により、取り決めがない場合でも一定の範囲で法定養育費を請求できる制度が新設されました。住宅ローン返済との両立が可能かどうか、あわせて確認しておくことが重要です。

• 月額の金額
• 支払期間
• 支払日と振込先
• 特別出費の分担

面会交流
頻度だけでなく、宿泊の有無、受け渡し場所、連絡手段、急な変更時の対応まで話し合っておくと安心です。
参考：裁判所：養育費に関する手続

金銭に関すること（不動産以外）

財産分与
婚姻期間中に夫婦で協力して築いた財産は、名義がどちらであっても共有財産として整理されることが多く、原則として公平に分ける考え方がベースになります。2026年4月の改正により、財産分与の請求期間が離婚後2年から5年に延長されました。また、夫婦の財産形成への寄与の程度が明らかでないときは相等しいものとする、いわゆる2分の1ルールが条文上で明文化されました。
参考：法務省：民法等の一部を改正する法律（父母の離婚後等の子の養育に関する見直し）について

年金分割
婚姻期間中の厚生年金の納付記録を分割する制度です。
参考：日本年金機構：離婚時の年金分割

慰謝料
すべての離婚で慰謝料が発生するわけではありません。不貞行為やDVなど、離婚原因との関係で検討されるため、必要に応じて弁護士等へ相談しながら進めると安心です。

2. 持ち家はどうする？住宅ローンの確認と基本方針

持ち家がある場合の離婚協議は、賃貸住宅の場合より複雑になりやすいです。不動産は簡単に分けられず、住宅ローンという高額な債務が紐づいていることが多いからです。

まずは査定額とローン残債の確認から

不動産の取り決めをする際、大前提となるのが今の家はいくらで売れるのかと住宅ローンはあといくら残っているのかを把握することです。まずは返済予定表や残高証明などでローン残高を確認し、不動産会社に査定を依頼して市場価値を確認しましょう。

台東区・荒川区の無料相談・査定は、売却相談/査定依頼フォームからご依頼いただけます。

アンダーローンとオーバーローンの違い

アンダーローン
家を売ればローンを完済でき、手元にお金が残る状態です。売却して完済し、残った金額を財産分与として整理しやすいケースです。

オーバーローン
家を売ってもローンを完済できず、借金が残る状態です。差額の補填が必要になり、自己資金を用意できない場合は通常売却が難しくなることがあります。

売却にかかる主な費用

• 仲介手数料
• 抵当権抹消登記費用
• 印紙税
• 測量費用
• ハウスクリーニング・修繕費
• 引越し費用
• 譲渡所得税等の可能性

売却の進行イメージ

• 1）相談・査定
• 2）媒介契約・販売準備
• 3）販売活動
• 4）売買契約
• 5）決済・引渡し

相談・査定前に用意しておくとスムーズな書類

• 住宅ローンの返済予定表／残高証明書
• 登記事項証明書
• 固定資産税納税通知書
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 間取り図・パンフレット等
• 本人確認書類

2-1. 台東区/荒川区でのご相談が多い論点

台東区で多いご相談：マンション（ペアローン・共有名義）

• ペアローンや連帯債務は、離婚後も相手の返済状況が自分に影響しやすい
• 共有名義だと、原則として双方の合意がないと売却できない
• 住み続ける場合は、住む人と払う人が一致しているかが重要
• 共同親権を選択した場合、こどもの住環境の変更に関して協議が必要になるケースがある
• 例：上野・浅草・入谷・根岸・蔵前など

荒川区で多いご相談：戸建て（名義・測量・オーバーローン）

• 戸建ては境界確認や建物状況の整理が論点になりやすい
• オーバーローンでは任意売却の検討に入る相談が多い
• 合意形成が難しいケースでは、早期に弁護士等と並走する判断も重要
• 例：日暮里・西日暮里・町屋・南千住など

3. 住宅ローンの取り扱いと注意点

家の名義とローンの名義は別物です

離婚時に混同されやすいのが、不動産の名義と住宅ローンの名義です。不動産の持分移転は夫婦間の合意で進められる場面がありますが、住宅ローンは金融機関との契約であり、当事者同士で決めてもそのまま通るとは限りません。

名義変更は原則難しい理由と、現実的な対応策

住宅ローンの債務者変更は、金融機関にとって「貸す相手が変わる」ことを意味するため、審査が必要で、取扱い自体が難しいケースもあります。

• 免責的債務引受：住み続ける側が単独債務に整理する方法
• 借換え：現在のローンを完済し、新しいローンに組み直す方法
• 売却して清算：売却代金でローンを整理する方法

パターンA：夫の単独名義・夫の単独ローン

夫が住み続けるなら比較的整理しやすい一方、妻と子どもが住み続ける場合は、夫の支払い停止や契約条件違反のリスクに注意が必要です。

パターンB：ペアローン（共有名義）

離婚後も債務関係が残りやすく、どちらか一方が住み続けるには借換え等の審査ハードルがあります。売却して清算する方が整理しやすいケースがあります。

パターンC：ローンは夫単独、妻にも持分あり

妻の持分の買い取り、保証解除の可否、売却時の分配方法などが論点になります。単純な持分割合だけでなく、婚姻中の負担状況も踏まえて整理することが多いです。

離婚前に売るか、離婚後に売るか

• 離婚前に売る：現金化しやすく、財産分与を整理しやすい
• 離婚後に売る：学校事情や心理面に配慮しやすい場合がある
• どちらがよいかは、安全面、税金、連絡状況などの個別事情で変わる

4. 離婚時の不動産売却と税金

不動産を売却して利益が出た場合、原則として譲渡所得税が課税されます。離婚に伴う売却では、税負担の有無で手取り額が大きく変わることがあるため、契約前に確認しておきたいテーマです。

① 居住用財産の3,000万円特別控除

• 自宅を売却した場合に、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例
• 売却時期、売却相手、居住状況などの確認が必要
• 夫婦間・親子間など特別な関係がある相手への売却は対象外となることがある

参考：国税庁：マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）

② 買換え特例は個別確認が前提

• 次の住まいの取得状況や売却タイミングで使えるかが変わる
• 3,000万円特別控除との選択関係に注意
• 「使えるはず」と決めつけず、契約前に税理士へ確認するのが安全

参考：国税庁：特定のマイホームを買い換えたときの特例

③ 財産分与と税金の基本的な考え方

• 財産分与そのものは、原則として贈与税の対象外と整理されるのが基本
• 不動産を渡す側に譲渡所得の問題が生じることがある
• 分与額が著しく過大な場合などは別の論点が生じることがある
• 登録免許税や登記費用は別途かかる

5. トラブル回避のために！公正証書の重要性

離婚協議で決まった内容、特にお金に関する取り決めは、口約束やメモ書きだけで済ませないことをおすすめします。可能であれば離婚協議書を作成し、必要に応じて公正証書にすることも検討しましょう。

養育費、慰謝料、住宅ローン負担、売却益の分配など、継続的な支払いがある場合は、内容を具体的に定めておくことが将来のトラブル予防につながります。2026年4月の改正により養育費債権に先取特権が付与されるなど、書面化の重要性はさらに高まっています。

6. 離婚時の不動産売却は専門家へ相談を

離婚に伴う不動産の問題は、単に家を売るだけでなく、法律、税金、住宅ローン、そしてご家族の感情が複雑に絡み合います。「相手と顔を合わせたくない」「内緒で査定をしてほしい」「財産分与の計算が分からない」といったお悩みも、私たちセンチュリー21クレール不動産にご相談ください。

まずは無料で現状整理から承ります：台東区・荒川区 離婚不動産 無料相談・査定

よくある質問（FAQ）

コラム作成日：2026年1月18日　最終更新日：2026年4月10日
※本記事は2026年4月10日時点で確認できる法令・公的案内等を踏まえた一般的な内容です。2026年4月1日施行の民法改正（父母の離婚後等の子の養育に関する見直し）を反映しています。個別事情により結論が変わる場合がありますので、詳細は金融機関、弁護士、税理士、司法書士等の専門家へご確認ください。