離婚が決まったらやるべきこと｜家・住宅ローン・財産分与の整理手順【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

離婚が決まったら最初にやるべきこと｜6ステップ

離婚が決まった直後は、家の処分だけを急がず、生活・財産・住居を順番に整理します。持ち家がある場合は、売却するかどうかを決める前に、権利関係・住宅ローン・現実的な価格を確認するのが基本です。

1. 安全と連絡方法を確保する
   DV、威圧、監視などへの不安がある場合は、安全確保を優先し、弁護士や公的相談窓口へ相談します。
2. 子ども・当面の生活費・行政手続を整理する
   親権・監護、住居、通学、養育費、別居中の婚姻費用、必要な届出を一覧にします。
3. 財産と負債の資料を保存する
   預貯金、保険、有価証券、不動産、住宅ローンなど、自分が適法に確認できる契約書・明細・残高資料を確保します。
4. 持ち家の4項目を確認する
   登記名義と持分、ローン契約と保証関係、住宅ローンの完済見込額、現実的な成約見込み価格を確認します。
5. 売却後の手取りと離婚後の住居費を比較する
   売却、一方が取得、当面維持などを、税金・諸費用・借換えの可否・子どもの生活まで含めて比較します。
6. 合意内容を書面化する
   誰が何をいつまでに行うかを具体化し、必要に応じて離婚協議書や公正証書へ反映します。

先に単独で進めないほうがよいこと

住宅ローンの返済が難しいときは、支払いを止める前に借入先へ相談します。共有不動産全体を通常の売買で売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。所有権移転や家財の処分も、権利関係・契約条件・必要な同意を確認してから進めます。

DVや虐待への不安がある場合は、家の話合いを進めることより安全確保を優先し、弁護士や公的相談窓口へ相談してください。

子ども・養育費・財産分与を整理する

持ち家を残すか売るかは、子どもの通学や居住環境、養育費、離婚後の家計と切り離して決めないことが重要です。親権・監護、毎月の支払、行政手続、財産分与の期限を同じ生活計画の中で整理します。

2026年4月の制度改正を確認する

2026年4月1日以後の離婚では、父母の協議または家庭裁判所の判断により、離婚後の親権を共同親権または単独親権とする仕組みが施行されています。共同親権が一律に選ばれる制度ではなく、DVや虐待のおそれなどにより、家庭裁判所が単独親権としなければならない場合があります。制度は法務省「父母の離婚後等の子の養育に関する見直し」をご確認ください。

法定養育費は、2026年4月1日以後に離婚し、離婚時に養育費の取決めがない場合に、離婚時から引き続き未成年の子を主として監護している父母の一方が、相手方へ請求できる暫定的・補充的な制度です。子ども1人当たり月額2万円ですが、標準額や最低額を示す金額ではありません。受取りが未確定の金額を家計の確実な原資とせず、適正な養育費を取り決めます。詳しくは法務省「りこんポータル｜養育費・婚姻費用」をご確認ください。

改正と持ち家の関係は、2026年民法改正｜財産分与の5年への延長と持ち家・住宅ローンへの影響で詳しく解説しています。

離婚後の行政手続を一覧にする

必要な手続は家族構成や住所地で異なります。離婚届だけで終わりにせず、期限・窓口・必要書類を一覧にし、台東区・荒川区の担当窓口や勤務先へ確認します。

• 離婚後の戸籍と氏、住民票、マイナンバーカード、印鑑登録など
• 健康保険、国民年金または勤務先の社会保険の扶養・加入変更
• 児童手当、児童扶養手当、子ども医療費助成、保育園・学校関係
• 金融機関、保険、勤務先、公共料金、郵便物などの氏名・住所変更

子育て支援に関する制度変更は、法務省「行政手続・支援に関するQ&A」も参考にしてください。

財産分与は対象財産と期限を分けて考える

婚姻中に夫婦が協力して取得・維持した財産は、単独名義だから直ちに財産分与の対象外になるとは限りません。婚姻前から保有していた財産や、相続・贈与で単独取得した財産は原則として特有財産ですが、婚姻中の返済・維持への寄与など、個別事情の判断は弁護士へ確認します。対象財産の考え方は裁判所「家事事件Q&A」も参考にしてください。

家庭裁判所への財産分与の申立期間は、2026年4月1日以後に離婚した場合は離婚日の翌日から原則5年以内、2026年3月31日以前に離婚した場合は原則2年以内です。詳しくは、裁判所「財産分与請求調停」をご確認ください。

ここでいう5年・2年は、家の売却期限ではなく、財産分与について家庭裁判所へ申し立てられる期間です。期限が近い場合は、話合いを続けるだけで安心せず、弁護士または家庭裁判所へ手続きの確認をしてください。

年金分割は別に期限を確認する

離婚時の厚生年金の年金分割は、2026年4月1日以後に離婚等をした場合は、原則として離婚等をした日の翌日から5年以内、同日前の離婚等では原則2年以内に請求します。財産分与とは別の手続きで、期限の特例もあるため、日本年金機構「離婚時の年金分割」を確認し、年金事務所へ相談してください。

持ち家は売るか住み続けるかを数字で判断する

持ち家の判断では、査定額だけを見るのではなく、住宅ローンの完済見込額と売却諸費用を差し引いた手取り見込み、住み続ける場合の返済負担、新居費用まで比較します。

査定価格は価格の見込み、売出価格は販売開始時の価格、成約価格は実際に売買が成立した価格です。査定価格で確実に売れるとは限らないため、価格の幅と販売期間の見込みも確認します。

最初に確認する4つの資料

1. 登記事項証明書：所有者、共有持分、抵当権などを確認します。
2. 住宅ローン資料：債務者、連帯債務者、連帯保証人、完済見込額、金利、返済期間を確認します。
3. 不動産査定：周辺成約事例や物件状態を踏まえた成約見込み価格と根拠を確認します。
4. 売却手取り試算：想定成約価格から完済見込額、仲介手数料・登記費用などの売却諸費用、税金の見込みを差し引きます。引越しや新居の費用は別に確保します。

まだ相手方へ離婚の意向を伝えていない場合は、来訪を伴わない机上査定から価格帯を確認できることがあります。連絡方法や郵送物への配慮も含めた進め方は、離婚前に家の査定を取りたい｜配偶者に知られにくい進め方をご覧ください。

売却代金が住宅ローン残債を上回っていても、諸費用を払うと完済資金が不足する場合があります。また、売却手取り見込みがそのまま財産分与額になるわけではありません。その他の財産や分与方法も含めて弁護士へ確認します。

住宅ローンと不動産名義を整理する

離婚協議書で「今後は一方が払う」と決めても、金融機関に対する債務者・連帯債務者・連帯保証人の地位が自動的に変わるわけではありません。不動産の登記と住宅ローン契約は別々に確認します。

財産分与などで所有権・持分を移す場合も、先に借入先へ契約変更や承諾の要否を確認します。融資、税務、登記を整理し、承諾が得られない場合の代替策を決めてから手続きを進めます。住宅金融支援機構「離婚に伴う債務者・持分の変更」も、審査が必要であり、取扱金融機関へ相談するよう案内しています。民間住宅ローンは各金融機関の契約・審査条件を確認してください。

離婚成立前に別居している場合は、住宅ローン契約上の返済義務と、夫婦間の婚姻費用を分けて整理する必要があります。居住者・債務者・実際の返済者が異なるケースは、別居中の住宅ローンは誰が払う？婚姻費用との関係・負担の決め方で確認してください。

ペアローン・連帯債務は離婚後も自動解消されない

ペアローンでは夫婦それぞれが別の住宅ローンの債務者となり、契約によって相互の連帯保証や担保提供を伴います。連帯債務では、複数の債務者が同じ債務について返済義務を負います。離婚後の整理には金融機関の審査・承諾等が必要であり、詳しくはペアローンで買った家、離婚したらどうなる？対処法と選択肢で確認してください。

住所・氏名変更登記にも期限がある

2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名変更登記が義務化されました。同日以後の変更は、変更日から原則2年以内に申請する必要があります。2026年3月31日以前に生じ、まだ登記されていない変更も対象で、原則として2028年3月31日までに申請が必要です。売却前に登記簿の住所・氏名が現在の情報と一致しているか確認してください。制度は、法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ＆A」で確認できます。

離婚時の不動産売却で失敗を防ぐ

離婚時の売却では、査定価格だけでなく、共有者の協力、媒介契約、売出価格、告知事項、引渡し時期、売却代金の配分まで事前に決めることが重要です。

査定から引渡しまでの基本手順

1. 価格・完済見込額・手取りを試算する
2. 所有者・債務者・居住者など関係者の協力範囲を確認する
3. 媒介契約と販売条件を決める
4. 不具合・修繕履歴・境界など把握している事実を整理する
5. 売買契約、住宅ローン完済、抵当権抹消、決済・引渡しを行う

相手方との協力拒否、共有名義、住宅ローン、売却時期などで起こりやすい問題は、離婚時の不動産売却トラブル事例｜財産分与・住宅ローンの注意点で具体的に確認できます。

台東区・荒川区では物件固有の条件まで見る

台東区・荒川区のいずれでも、マンションは駅距離、階数・向き、管理状態、長期修繕計画、室内状態などを確認します。戸建て・土地は境界、越境、私道持分、接道、再建築の可否、未登記部分などが重要です。借地権付きの物件では、借地契約や地主の譲渡承諾等の条件も確認します。

不動産売却・財産分与の税金と諸費用を確認する

不動産を売却した場合、売却価格そのものではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。離婚前後の売却や財産分与では、契約日・離婚成立日・売却相手・居住状況などで税務上の取扱いが変わることがあります。

売却時の税金全体は、不動産売却の税金【2026年】｜税率・3,000万円控除・節税対策を解説をご覧ください。

売却手取りと譲渡所得は別に計算する

譲渡所得は、売却代金から取得費と税務上の譲渡費用を差し引いて計算します。住宅ローンの返済額は、そのまま取得費・譲渡費用として差し引くものではありません。手取りが少なくても税金が生じることがあるため、購入時の契約書や費用資料を保存し、国税庁「譲渡所得の計算のしかた」を確認してください。仲介手数料、登記費用、繰上返済手数料、印紙税、必要に応じた測量費などは、資金計画と税務上の取扱いを分けて整理します。

3,000万円特別控除は要件を確認する

マイホームの売却では、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。配偶者など「特別の関係がある人」への売却は対象外です。離婚後でも、相手との関係や居住状況などを個別に確認し、適用できる場合は確定申告が必要です。契約前に国税庁「マイホームを売ったときの特例」を確認し、税理士または税務署へ相談してください。

財産分与で不動産を渡す側にも税務確認が必要

財産分与として土地・建物を渡す場合、渡す側は分与時の時価を譲渡収入として計算します。現金を受け取らなくても譲渡所得課税が生じることがあります。一方、財産分与を受ける側は通常、贈与税がかかりませんが、分与額が過大な場合や、税を免れるための離婚と認められる場合は例外です。国税庁「離婚して土地建物などを渡したとき」、国税庁「離婚して財産をもらったとき」を確認し、合意・移転の前に税理士または税務署へ相談してください。

離婚協議書・公正証書に残す内容を決める

不動産の合意は「売る」「住み続ける」だけでは足りません。誰が何をいつまでに行うか、費用とリスクを誰が負担するかまで具体的に書面化します。

不動産について書面化したい項目

• 対象不動産の所在、地番、家屋番号、持分
• 売却・一方取得・当面維持のどれを選ぶか
• 査定、媒介契約、内覧、価格変更、契約、引渡しへの協力方法
• 売却までの住宅ローン、固定資産税、管理費、修繕費の負担
• 売却代金から控除する費用と残額・不足額の分担
• 引越し期限、残置物、鍵、連絡方法
• 借換え等が承認されなかった場合の代替策と期限

養育費や代償金など一定額の金銭支払については、強制執行を受け入れる旨の条項を含む公正証書が、支払が履行されない場合の執行手続きに役立つことがあります。内容や必要な手続きは弁護士・公証人へ確認してください。公正証書を作成しただけで、住宅ローンの債務者変更・保証解除・抵当権抹消・所有権移転が完了するわけではありません。詳しくは日本公証人連合会「離婚」をご確認ください。

専門家と相談窓口を使い分ける

離婚と不動産は、不動産会社だけで完結しない論点があります。市場価格と売却実務、住宅ローン、法律、税務、登記を分け、必要な専門家へ確認します。

家庭裁判所では申立てなどの手続き案内を確認できます。具体的な権利関係、合意内容や交渉の法律相談は弁護士へ相談してください。公的相談窓口は予約・利用条件を各案内で確認します。

台東区・荒川区の公的相談窓口

• 台東区「家庭相談」
• 台東区「法律相談」
• 荒川区「家庭相談」
• 荒川区「こころと生き方・DVなんでも相談」

よくある質問

離婚が決まった後の持ち家・住宅ローン・財産分与で、迷いやすい論点を整理します。

まとめ｜離婚時の家は「名義・ローン・価格・生活」を同時に整理する

離婚が決まったら、家を売るかどうかだけを先に決めるのではなく、登記名義、住宅ローンの完済見込額、保証関係、市場価格、売却後の手取り、離婚後の住居費を同じ資料上で整理することが重要です。

台東区・荒川区の不動産は、マンション・戸建て・土地で査定時に見る条件が異なります。売却をまだ決めていない段階でも、価格と残債を確認しておくことで、離婚協議で現実的な選択肢を比較しやすくなります。