離婚が決まったらやるべきこと｜家・住宅ローン・財産分与の整理手順【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

1. 離婚が決まったら最初にやるべきこと｜6ステップ

離婚時は、子ども、生活費、財産、住居の問題が同時に動きます。次の順番で事実と数字を整理すると、感情的な対立や、合意後に条件をやり直すリスクを抑えやすくなります。

1. 安全と連絡方法を確保する
   DV、威圧、財産の持ち出し等に不安がある場合は、安全を優先し、弁護士や公的窓口へ相談します。連絡手段、郵送先、面談方法も決めます。
2. 子ども・当面の生活費・行政手続を整理する
   親権・監護、住居、通学、養育費、別居中の婚姻費用を分けて確認し、離婚後の家計表と必要な届出の一覧を作ります。
3. 財産と負債の資料を保存する
   預貯金、保険、有価証券、不動産、住宅ローン等について、自分が適法に確認できる契約書・明細・残高資料を確保します。
4. 持ち家の4項目を確認する
   登記名義と持分、ローン契約と保証関係、住宅ローン残債、現実的な成約見込み価格を確認します。
5. 売却後の手取りと離婚後の住居費を比較する
   売却、どちらかが取得、当面維持、任意売却等を、諸費用・税金・借換え可能性・子どもの生活を含めて比較します。
6. 合意を具体的に書面化する
   誰が、何を、いつまでに行うかを離婚協議書等へ記載し、継続的な金銭支払がある場合は公正証書化も検討します。

子どもと離婚後の生活

• 親権・監護の方針と子どもの意向を確認する
• 養育費の月額、支払日、終期、特別費用の分担を決める
• 親子交流の頻度、場所、連絡方法、受渡し方法を決める
• 転校、住民票、通学、保育、医療など生活への影響を確認する

離婚前後の行政手続も一覧にする

• 離婚届の提出方法、離婚後の戸籍と氏、必要な届出期限を市区町村で確認する
• 転居する場合は住民票、マイナンバーカード、印鑑登録、運転免許証などの住所変更を確認する
• 健康保険、国民年金または勤務先の社会保険について、扶養変更や加入手続を確認する
• 子どもがいる場合は、児童手当、児童扶養手当、子ども医療費助成、保育園・学校等の手続と受給要件を確認する
• 金融機関、保険、勤務先、公共料金、郵便物など、氏名・住所・口座の変更先を整理する

お金と期限

• 預貯金、保険、有価証券、退職金、不動産など共有財産の資料を保存する
• 財産分与、年金分割、慰謝料、婚姻費用を混同せず分けて整理する
• 財産分与と年金分割の期限を離婚日から確認する
• 離婚後の家賃・住宅ローン・生活費を含む家計表を作る

持ち家と住宅ローン

• 登記事項証明書で所有者と持分割合を確認する
• 返済予定表・残高証明書で住宅ローン残債を確認する
• 単独ローン、ペアローン、連帯債務、連帯保証、物上保証の別を確認する
• 市場価格を査定し、売却価格から諸費用を引いた手取り見込みを出す
• 売却、住み続ける、相手方持分の買取り、任意売却の可否を比較する

合意と記録

• 売却への協力、媒介契約、価格変更、内覧、告知、引渡しの役割を決める
• 住宅ローン返済、固定資産税、管理費、修繕費の負担者と期限を決める
• 売却代金や残債の分担方法を離婚協議書へ具体的に記載する
• 継続的な金銭支払がある場合は公正証書化を検討する

やるべきことと同時に避けるべき行動も確認したい方は、離婚前にやってはいけないこと｜財産分与・住宅ローン・親権の注意点をご覧ください。専門用語の意味は離婚と不動産の用語集で確認できます。

2. 子ども・養育費・財産分与を整理する

不動産だけ先に決めると、子どもの通学や養育費、離婚後の家計と合わなくなることがあります。家を残すか売るかは、親権・監護、住居、毎月の支払能力を一つの生活設計として考えましょう。

親権・監護と住居の変更

2026年4月1日以後、離婚後の親権は、父母の協議または家庭裁判所の判断により共同親権または単独親権となります。共同親権の場合でも、日常の行為や急迫の事情がある場合に一方が単独で親権を行える場面があります。一方、転居や転校が子どもの生活へ大きく影響し、父母間で意見が対立する場合は、自己判断で進めず弁護士等へ確認してください。

養育費は住宅ローンと分けて金額・期限を決める

養育費は、子どもの人数・年齢、父母双方の収入、個別事情を踏まえて定めます。住宅ローンを支払うことと養育費の支払は性質が異なるため、「住宅ローンを払う代わりに養育費は不要」と曖昧にせず、それぞれの金額、支払期間、滞納時の扱いを明記することが重要です。

2026年4月1日以後に離婚し、まだ養育費の取決めがない場合は、離婚時から引き続き未成年の子を主として監護している父母の一方が、他方に対し、離婚の日から子ども1人につき月額2万円の法定養育費を請求できます。ただし、これは取決めまでの暫定的・補充的な制度であり、養育費の標準額ではありません。金額の根拠は法務省「養育費に関する法務省令の概要」、個別の養育費は裁判所「養育費請求調停」と養育費・婚姻費用の改定標準算定表をご確認ください。

財産分与の対象と申立期間を確認する

婚姻中に夫婦が協力して取得・維持した財産は、名義だけで対象外になるとは限りません。改正法では、財産形成への寄与の程度が異なることが明らかでないときは相等しいものとする考え方が明文化されました。ただし、対象財産、基準時、評価額、分け方は個別事情で変わります。

一方、婚姻前から所有していた財産や、婚姻中でも相続・贈与により単独で取得した財産は、原則として特有財産です。ただし、共有財産との混在、住宅ローン返済、増改築、維持への寄与などによって評価が争われることがあるため、取得時の契約書、相続・贈与の資料、返済記録を保存し、個別判断は弁護士へ確認してください。

年金分割と慰謝料は別の論点として確認する

年金分割は、婚姻期間中の厚生年金記録を分割する制度です。請求期限は、2026年4月1日以後の離婚等では原則5年以内、同日前の離婚等では原則2年以内です。特例もあるため、日本年金機構「離婚時の年金分割」で早めに確認しましょう。

慰謝料はすべての離婚で発生するものではなく、不貞行為やDVなどの事情と証拠によって判断が変わります。不動産の価値や住宅ローン残債とは別に整理し、請求の可否や金額、時効は弁護士へ確認してください。

3. 持ち家は売るか住み続けるかを数字で判断する

最初に確認する4つの資料

1. 登記事項証明書
   所有者、共有持分、抵当権などを確認します。
2. 住宅ローン資料
   債務者、連帯債務者、連帯保証人、物上保証人、担保提供の範囲、残債、金利、返済期間を確認します。
3. 不動産査定
   周辺成約事例、物件状態、売却期間を踏まえた市場価格と根拠を確認します。
4. 売却手取り試算
   想定成約価格からローン残債、仲介手数料、登記費用、印紙税、測量・修繕・引越し費用、税金の見込みを差し引きます。

まだ相手方へ離婚の意向を伝えていない場合は、来訪のない机上査定から価格帯を確認できます。連絡条件を指定して1社ずつ比較し、郵送物や電話の可否も伝えましょう。詳しい進め方は離婚前に相手へ知られず家の相場を確認する方法で解説しています。周辺の取引価格は国土交通省「不動産情報ライブラリ」でも確認できますが、室内状態、眺望、管理状況、接道、境界等は個別査定が必要です。

ローンと査定結果で現実的な選択肢を絞る

持ち家の選択肢を詳しく比較したい方は、離婚時の持ち家はどうする？住宅ローン残債・財産分与をご覧ください。

オーバーローンでも直ちに任意売却になるわけではない

不動産の価値より住宅ローン残債が多い「オーバーローン」でも、不足額を自己資金で補える場合や返済を継続できる場合は、通常売却や保有継続を検討できます。任意売却は、完済が難しく返済継続にも支障があるときに、金融機関や保証会社等の同意を得て抵当権抹消の条件を整え、売却する方法です。

任意売却後も残債が免除されるとは限りません。また、信用情報への影響は任意売却という名称そのものではなく、延滞、代位弁済、債務整理等の事実によって生じる場合があります。返済が難しいと感じた段階で、任意売却と競売を避けるための流れ・タイミングを確認し、借入先金融機関へ早めに相談してください。

台東区・荒川区で確認したい物件ごとの論点

台東区のマンションを査定する際は、管理費・修繕積立金、長期修繕計画、駐車場、管理規約、室内状態、引渡し時期を確認します。上野・浅草・入谷・根岸・蔵前などでも、同じ駅や築年数だけで査定額が決まるわけではなく、駅距離、階数、向き、眺望、管理状態、成約時期によって価格は変わります。

荒川区の戸建てを査定する際は、境界、越境、私道持分、接道、再建築の可否、未登記部分、建物状態などを確認します。日暮里・西日暮里・町屋・南千住などの取引事例を参照しつつ、物件固有の条件を分けて評価することが重要です。

4. 住宅ローンと不動産名義を整理する

登記名義・ローン名義・保証関係は別物

不動産の所有者は登記、住宅ローンの返済義務は金銭消費貸借契約、連帯保証・連帯債務・物上保証はそれぞれの契約で決まります。離婚協議書で「今後は妻が払う」「夫はローンから外れる」と合意しても、金融機関に対する返済義務や保証債務が当然に変わるわけではありません。

債務者ではなくても、自分の所有する不動産や持分を担保として提供している人は物上保証人に当たります。ローンを自ら返済する義務とは別ですが、債務者が返済できない場合は担保不動産を失うおそれがあるため、登記とローン契約の両方で確認してください。

離婚や転居による住所・氏名変更登記は2年以内に行う

不動産の所有者が離婚や転居により住所・氏名を変更した場合、2026年4月1日から住所等変更登記が義務化され、原則として変更日から2年以内に申請する必要があります。2026年3月31日以前に生じた未登記の変更も対象となり、原則として2028年3月31日までに手続が必要です。登記簿の住所・氏名が現在の情報と異なる場合は売却前にも変更登記が必要となるため、法務省「住所等変更登記の義務化」を確認し、司法書士または法務局へ相談してください。

ペアローン・連帯債務は離婚後も自動解消されない

ペアローンでは夫婦それぞれに債務が残り、互いが相手の連帯保証人となっていることがあります。共有名義の不動産は原則として共有者全員の協力がなければ全体を売却できず、一方の滞納が他方の生活や信用に影響する可能性もあります。

売却による完済、借換えによる一本化、持分買取り、当面の返済継続を比較する際は、ペアローンで買った家を離婚時に整理する方法で詳しい分岐を確認してください。

一方が住み続ける場合は「住む人・所有者・払う人」をそろえる

例えば、夫がローンを払い続け、妻と子どもが住む形は、夫の返済停止、死亡、相続、自己破産、再婚、金融機関との契約条件などの影響を受けます。離婚協議書や公正証書は当事者間の約束を明確にするものですが、金融機関の契約を変更するものではありません。

名義を残す具体的なリスクは離婚後も住宅ローンが元夫・元妻名義のままになる6つのリスク、妻が家を取得する流れは住宅ローンが残る家を妻が買い取る手順と名義変更で解説しています。

現実的な整理方法

• 売却して完済する：債務関係を解消しやすい方法です。売却諸費用と税金を引いた後の配分を決めます。
• 借換えをする：住み続ける人が新たなローンを組み、現在のローンを完済します。収入、年齢、物件評価等の審査があります。
• 免責的債務引受を相談する：金融機関の承諾を得て一方へ債務を集約する方法ですが、取扱いの有無と審査は金融機関によります。
• 相手方の持分を買い取る：価格の妥当性、資金調達、税務、所有権移転登記を一体で進めます。
• 当面維持する：暫定策です。支払確認、期限、売却条件、滞納時の対応を具体的に書面化します。

5. 離婚時の不動産売却で失敗を防ぐ

査定から引渡しまでの基本手順

1. 価格・残債・手取りを試算する
   査定額だけでなく、想定成約価格と諸費用控除後の手取りを確認します。
2. 所有者と関係者の合意を整える
   共有者、債務者、連帯債務者、連帯保証人、物上保証人、居住者の協力範囲を確認します。
3. 媒介契約と販売条件を決める
   一般・専任・専属専任の違い、広告範囲、報告方法、売出価格、値下げの決裁方法を確認します。
4. 物件状況と告知事項を整理する
   雨漏り、漏水、設備故障、越境、境界、修繕履歴、管理費滞納など、把握している事実を不動産会社へ伝えます。
5. 売買契約・決済・引渡しを行う
   住宅ローン完済、抵当権抹消、契約解除条件、残置物、引渡し日、代金配分を確認します。

媒介契約は査定額の高さだけで選ばない

不動産会社から提示された査定額は、買取価格や成約保証額ではありません。根拠となる成約事例、想定する買主、販売期間、広告方法、報告頻度、価格見直しの基準を確認しましょう。離婚を周囲に知られたくない場合は、広告や連絡先、内覧日時の条件も媒介契約前に伝えます。

告知と売買契約条件を夫婦間でも共有する

売却を急ぐあまり、把握している不具合や滞納、境界問題を伝えないと、契約解除や損害賠償等のトラブルにつながるおそれがあります。相手方しか知らない修繕歴や近隣との経緯がないかも確認し、物件状況報告書や付帯設備表の内容を双方で共有してください。

また、任意売却、相手方の協力、買主の住宅ローン、転居先の確保など未確定要素がある場合は、それを踏まえた契約条件が必要です。離婚時に実際に起こりやすい問題は離婚時の不動産売却トラブル事例と回避策で確認できます。

離婚前と離婚後のどちらに売るかは一律に決めない

どちらが有利かは、所有関係、住宅ローン、税金、安全面、子どもの生活、相手方との連絡状況で変わります。DVや接触への不安がある場合は、売却の進めやすさより安全確保を優先し、弁護士や公的相談窓口を利用してください。

6. 不動産売却・財産分与の税金と諸費用を確認する

売却価格ではなく譲渡所得を計算する

土地・建物を売却して利益が出た場合は、原則として譲渡所得に所得税・住民税等がかかります。売却価格全額に課税されるのではなく、取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。購入時の売買契約書や領収書が見つからないと税額へ影響することがあるため、早めに探してください。

売却に関係する税金の全体像は不動産売却時にかかる税金と節税の注意点でも解説しています。

居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。居住状況、売却時期、売却相手との関係、他の特例との併用などに要件があるため、契約前に国税庁「マイホームを売ったときの特例」を確認し、税理士等へ相談してください。

元配偶者から家を買い取る場合の住宅ローン控除は、離婚成立日、売買契約日、居住、床面積、所得、借入期間等で結論が変わります。詳しくは離婚後に元配偶者から家を買う場合の住宅ローン控除をご覧ください。

不動産を財産分与すると渡す側に課税されることがある

財産分与として土地・建物を渡した場合、渡した人には、分与時の時価で譲渡したものとして譲渡所得課税が生じることがあります。一方、財産分与として相当な範囲の財産を受け取った人には、通常は贈与税がかかりません。ただし、分与額が過大な場合や租税回避と認められる場合は例外があります。

• 国税庁「離婚して土地建物などを渡したとき」
• 国税庁「離婚して財産をもらったとき」

家を取得する側は登録免許税・不動産取得税も確認する

財産分与により不動産を取得して所有権移転登記をする場合は、登録免許税や司法書士報酬などがかかります。不動産取得税は、分与の内容や不動産の状況等によって取扱いが異なるため、東京都主税局「不動産取得税」を確認し、物件所在地を所管する都税事務所へ事前に相談してください。

売却前に見込んでおく主な費用

• 仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 抵当権抹消登記、住所・氏名変更登記等の費用
• 測量、境界確認、残置物処分、修繕、ハウスクリーニング等の費用
• 住宅ローンの繰上返済手数料
• 引越し、仮住まい、新居契約の費用
• 譲渡所得が生じる場合の所得税・復興特別所得税・住民税

7. 離婚協議書・公正証書に残す内容を決める

口約束だけでは、売却活動の途中や離婚後に「その条件には同意していない」「費用を払う約束はしていない」と争いになるおそれがあります。不動産に関する合意は、物件を特定したうえで、誰が・何を・いつまでに行うかを具体的に記載しましょう。

不動産について書面化したい項目

• 物件の所在、家屋番号、持分など対象不動産の表示
• 売却するのか、一方が取得するのか、当面維持するのか
• 査定依頼、媒介契約、内覧、価格変更、契約、引渡しへの協力義務
• 売却までの住宅ローン、固定資産税、管理費、修繕積立金、修繕費の負担
• 売却代金から控除する費用と、残額または不足額の分担方法
• 既知の不具合・告知事項・関係書類を相互に開示すること
• 引越し期限、残置物、鍵、住所変更、連絡方法
• 借換えや債務引受が承認されなかった場合の代替策と期限
• 税金・登記費用を誰が負担し、申告に必要な書類へ協力するか

公正証書でできること・できないこと

養育費、慰謝料、代償金など一定額の金銭支払について、強制執行認諾の条項を含む公正証書を作成すると、不払い時に改めて訴訟を起こして判決を得ることなく、強制執行を申し立てられる場合があります。詳しくは日本公証人連合会「離婚」をご確認ください。

一方、公正証書を作っても、住宅ローンの債務者変更、連帯保証の解除、抵当権抹消、買主への所有権移転が自動的に完了するわけではありません。金融機関の承諾、不動産取引、登記手続は別に進める必要があります。文案は弁護士、登記は司法書士、税務は税理士へ確認すると安全です。

8. 専門家と相談窓口を使い分ける

相談内容ごとの窓口

台東区・荒川区の公的相談窓口

センチュリー21クレール不動産では、台東区・荒川区を中心に、離婚に伴う不動産売却、持分の買取り、ペアローン、オーバーローン、任意売却の状況整理を承っています。相手方と直接連絡を取りにくい場合や、連絡方法・時間帯・郵送物に配慮が必要な場合も、相談時にお伝えください。

よくある質問（FAQ）

この記事を書いた人

山本 繁春

宅地建物取引士｜センチュリー21クレール不動産

台東区・荒川区を中心に、離婚に伴う不動産売却・買取・名義整理に対応。ペアローン、オーバーローン、任意売却など、複雑な案件も査定額・残債・権利関係の整理から丁寧にサポートします。法律・税務・登記の個別判断が必要な場合は、弁護士・税理士・司法書士等と連携して進めます。

• 地域密着で不動産の売却相談・売買実務に継続対応
• ペアローン・任意売却・共有持分など複雑な相談にも対応
• 売却を急がせず、手取り額と選択肢を比較できる説明を重視

山本 繁春のプロフィールを見る

コラム作成日：2026年1月18日　最終更新日：2026年8月2日
※本記事は2026年8月2日時点で確認できる法令・公的案内等を踏まえた一般的な情報です。個別事情により、法律・税務・融資・登記・売却の取扱いは異なります。具体的な契約や手続を行う前に、金融機関、弁護士、税理士、司法書士等の専門家へご確認ください。