離婚が決まったらやるべきことリスト【台東区・荒川区版】｜住宅ローン・不動産売却の注意点

この記事のポイント

離婚時の不動産問題は、多くのご夫婦が最も頭を悩ませる課題のひとつです。離婚と不動産の取り扱いを誤ると、離婚後の生活に長く影響が残るリスクがあります。特に、住宅ローンが残っている場合の不動産の扱いは複雑でトラブルになりやすく、「現在の査定額」と「ローン残債」を正確に把握することが解決への近道です。

本記事では、台東区・荒川区で「離婚」「不動産」「住宅ローン」の整理に直面したときに、何から動けばいいかをチェックリスト形式で分かりやすく解説します。

特にペアローンや連帯保証（連帯債務）がある場合、金融機関の承諾なしに「債務者（ローンの名義）」を変えることは現実的に難しいことが多いです。どちらか一方が住み続ける選択はリスクもあるため、状況によっては売却して現金化し、財産分与を整理する方針が検討されやすいです。

3分で判断：売却／住み続ける／任意売却の流れ

• STEP1：まず「査定額」と「住宅ローン残債」を出す（数字が出ないと結論がブレます）
• STEP2：アンダーローンか、オーバーローンかを判定
  • アンダーローン（査定額＞残債）：売却して完済＋残金を財産分与、が最も整理しやすい
  • オーバーローン（査定額＜残債）：通常売却が難しいことがあるため「自己資金で差額補填」か「任意売却」等を検討
• STEP3：住み続ける場合は「ローンの契約形態」と「名義（持分）」を必ず確認
  • ローンを払う人＝住む人になっていないと、滞納・一括返済請求などのリスクが増えます
  • 「ローンの名義だけ変える」は原則難しいため、現実的には借換や免責的債務引受（金融機関が認める場合）が選択肢になります
• STEP4：お金の約束（養育費・慰謝料・ローン負担・売却益配分など）は書面化し、公正証書も検討

「離婚することになったけれど、何から決めればいいのか分からない」「家のローンが残っているけれど、どうすればいいの？」
そのような不安を抱えている方は、決して少なくありません。離婚時の不動産問題は、金額が大きいだけに判断を誤ると離婚後の生活に大きな影を落としかねません。離婚と不動産の取り扱いは、できる限り早い段階で専門家を交えて整理することをおすすめします。離婚は精神的な負担が大きいだけでなく、決めなければならない事務的な手続きが山積みです。

私たちセンチュリー21クレール不動産は、台東区・荒川区を中心に、これまで数多くの離婚に伴う不動産売却やご相談を承ってまいりました。その経験を踏まえ、離婚時に決めておくべき基本事項と、特に注意が必要な不動産・住宅ローンの取り扱いについて、分かりやすく解説します。

0. まずは全体像を整理！離婚の「やるべきことチェックリスト」

離婚は、感情の整理と同時に「決めること」「集める書類」「手続き」が一気に発生します。特に持ち家がある場合は、住宅ローンや名義（持分）の関係で選択肢が変わるため、まずはやるべきことをリスト化して、話し合いの順番を整えることが大切です。

以下のチェックリストは、本記事（chapter1〜6）で解説する内容と同じ項目で構成しています。まずは「未確定の項目」を明確にし、必要に応じて専門家（不動産会社・弁護士・司法書士・税理士・公証人・金融機関等）へ相談しましょう。

チェックリスト①：子どもに関する取り決め

• □ 親権者（離婚届に必須）
• □ 監護（実際に子どもと同居する親）
• □ 養育費（毎月額／支払日／終期／振込先／特別出費の分担）
• □ 面会交流（頻度／場所／宿泊の有無／連絡手段／受け渡し方法）

チェックリスト②：お金（不動産以外）の整理

• □ 財産分与の対象を洗い出す（預貯金、保険の解約返戻金、車、有価証券、退職金など）
• □ 年金分割の要否を確認し、手続きの段取りを決める
• □ 慰謝料が発生する場合は条件を確定（支払方法／期限／分割の有無など）

チェックリスト③：持ち家・住宅ローン（最重要）

• □ 住宅ローン残債を確認（返済予定表、残高証明など）
• □ 不動産の査定額（いくらで売れるか）を確認
• □ アンダーローン／オーバーローンを判定（査定額と残債を比較）
• □ ローンの契約形態を確認（単独ローン／ペアローン／連帯債務／連帯保証など）
• □ 名義（単独／共有）と持分割合を確認（登記簿で確認）
• □ 方針を決める（売却する／どちらかが住み続ける／任意売却の要否）

チェックリスト④：税金・書面化の確認

• □ 売却時の譲渡所得税・3,000万円特別控除の適用可否を税理士等に確認
• □ 離婚協議書を作成（特にお金の取り決めは漏れなく明文化）
• □ 公正証書化を検討（養育費・慰謝料など継続的な支払いがある場合は特に重要）

次章からは、上記チェックリストの各項目を「何を」「どこまで」「どんな順番で」決めると揉めにくいのか、具体的に解説します。

1. 離婚時にまず決めるべき「子ども」と「お金」の基本

不動産の話に入る前に、まずは離婚協議において避けては通れない「お子様」と「不動産以外の金銭」に関する基本事項を整理しましょう。これらは離婚届を提出する前に、しっかりと話し合って合意しておく必要があります。

お子様に関すること

未成年のお子様がいらっしゃる場合、離婚はお子様の人生にも大きな影響を与えます。特に小学生のお子様がいる場合、転校が必要になるのか、そのままの学校に通えるのかといった生活環境の変化は非常にデリケートな問題です。

親権者（しんけんしゃ）
未成年の子どもがいる場合、離婚届には必ず「親権者」を記載しなければなりません。日本では離婚後は単独親権となるため、父と母のどちらが親権を持つかを決める必要があります。

監護権（かんごけん）
親権とは別に、「実際に子どもと一緒に暮らして身の回りの世話をする権利」を監護権と呼びます。一般的には親権者が監護権も持ちますが、事情により「親権は父、監護権は母（母が子どもと暮らす）」というように分けるケースもあります。

養育費
子どもと離れて暮らす親が、子どもを育てる親に対して支払う費用です。以下の項目を具体的に決めておきましょう。

• 月額の金額：裁判所の「養育費算定表」を基準に話し合うことが一般的です。
• 支払期間：「18歳まで」「20歳まで」「大学卒業まで」など、終期を明確にします。
• 支払日と振込先：「毎月25日限り、指定口座へ振り込む」など具体的に決めます。
• 特別出費の分担：入学金、入院費、事故などの予期せぬ出費をどう分担するか決めておくと安心です。

面会交流
子どもと離れて暮らす親が、子どもと会って交流することです。「月に1回程度」といった頻度だけでなく、宿泊の有無、受け渡しの場所、連絡手段などを具体的に決めておきます。

参考：裁判所：養育費に関する手続（算定表の案内も掲載）

金銭に関すること（不動産以外）

これからの新しい生活をスタートさせるために、お金の問題は非常に重要です。

財産分与
婚姻期間中に夫婦で協力して築いた財産は、名義がどちらであっても共有財産とみなされ、原則として2分の1ずつ分ける考え方がベースになることが多いです。これを「財産分与」といいます。対象となるのは、預貯金、生命保険の解約返戻金、車、有価証券、退職金などです。
参考：法務省：財産分与（離婚を考えている方へ）

年金分割
婚姻期間中の厚生年金の納付記録を分割する制度です。将来受け取る年金額に影響しますので、忘れずに手続きを行いましょう。
参考：日本年金機構：離婚時の年金分割

慰謝料
すべての離婚で慰謝料が発生するわけではありません。不貞行為（浮気）やDV（暴力）など、離婚の原因を作った側が、精神的苦痛を与えた相手に対して支払うものです。具体的な判断は個別事情で変わるため、必要に応じて専門家へ相談しましょう。

2. 持ち家はどうする？住宅ローンの確認と基本方針

さて、ここからが本題の不動産についてです。持ち家がある場合の離婚協議は、賃貸住宅の場合と比べて格段に複雑になります。なぜなら、不動産は「簡単に分けられない」うえに、「高額な借金（住宅ローン）」が紐付いていることが多いからです。

まずは「査定額」と「ローン残債」の確認から

不動産の取り決めをする際、大前提となるのが「今の家はいくらで売れるのか（現在の資産価値）」と「住宅ローンはあといくら残っているのか（残債）」を正確に把握することです。

まずは、銀行から送られてくる返済予定表などで、現在のローン残高を確認してください。次に、不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価値を確認します。この2つの数字を比較することで、取るべき方針が見えてきます。
台東区・荒川区の無料相談・査定は、売却相談/査定依頼フォームからご依頼いただけます。

アンダーローンとオーバーローンの違い

査定額とローン残債の関係によって、状況は大きく2つに分かれます。

アンダーローン（資産価値 ＞ ローン残債）
家を売ればローンを完済でき、手元にお金が残る状態です。
例えば、査定額が4,000万円でローン残債が3,000万円の場合、売却すれば諸経費を引いても手元に利益が残る可能性があります。この利益を財産分与として夫婦で分けることができます。

オーバーローン（資産価値 ＜ ローン残債）
家を売ってもローンを完済できず、借金が残ってしまう状態です。
例えば、査定額が3,000万円でローン残債が3,500万円の場合、売却するには差額の500万円を預貯金などで補填して一括返済しなければならないことがあります。自己資金を用意できない場合は、通常の売却が難しく、「任意売却」などを検討する必要が出てきます。

売却にかかる主な費用（目安：ケースにより増減します）

• 仲介手数料（仲介で売る場合）
• 抵当権抹消登記費用（登録免許税・司法書士報酬など）
• 印紙税（売買契約書に貼付）
• 測量費用（境界が不明確な場合など）
• ハウスクリーニング・修繕費（売れやすさのために行う場合）
• 引越し費用・一時的な住み替え費用
• 譲渡所得税等の可能性（売却益が出る場合。特例の適用可否も含め、税理士等へ確認推奨）

※費用は物件種別・地域・売り方（仲介／買取）・状況により大きく異なります。正確には「査定」と合わせて概算を確認するのがおすすめです。
仲介と買取の違いは、不動産売却方法「仲介」と「買取」の違いも参考になります。

相談・査定前に用意しておくとスムーズな書類

• 住宅ローンの返済予定表／残高証明書（残債確認）
• 登記事項証明書（名義・持分・抵当権の確認）
• 固定資産税納税通知書（税額・評価の参考）
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書（購入条件・資料確認）
• 間取り図・パンフレット等（あれば）
• 本人確認書類（運転免許証等）

2-1. 台東区/荒川区でのご相談が多い論点（地域×悩み）

同じ「離婚×不動産×住宅ローン」でも、物件タイプ（マンション/戸建て）や名義関係、そして売り方（仲介/買取）で詰まりやすいポイントが変わります。ここでは、台東区・荒川区でご相談の多い論点を、実務目線で整理します。

台東区で多いご相談：マンション（ペアローン・共有名義）をどう整理する？

• ペアローン/連帯債務の場合、離婚後も「相手の返済状況」が自分の信用に影響しやすく、一本化（借換）か売却で整理する相談が多いです。
• 共有名義だと、原則として双方の合意がないと売却できません（まずは登記簿で持分確認）。
• 子どもの転校を避けたい等で「住み続ける」を選ぶ場合は、住む人＝払う人になっているか、金融機関の居住要件等に抵触しないかを早めに確認します。
• 例：上野・浅草・入谷・根岸・蔵前 など

台東区のマンションで「売る/住む」で迷ったら、先に査定額を出すのが近道です：台東区・荒川区 離婚不動産 無料相談・査定 / 台東区・荒川区 売却査定実績

荒川区で多いご相談：戸建て（名義・測量・オーバーローン）をどう進める？

• 戸建ては、状況により境界確認（測量）や、建物状況の整理（修繕履歴・雨漏り等）が論点になりやすいです。
• オーバーローンの場合は、通常売却が難しいこともあるため、差額補填の可否と合わせて任意売却の検討に入るご相談が多いです。
• 「相手が出ていかない」「同意しない」など、売却以前に合意形成が難しいケースもあり、早期に専門家（弁護士等）と並走して進める判断も重要です。
• 例：日暮里・西日暮里・町屋・南千住 など

荒川区の戸建て売却のご参考：不動産売却実績（事例一覧）

3. 住宅ローンの取り扱いと注意点

住宅ローンの名義や契約形態によって、リスクや解決策が異なります。ご自身の状況がどのパターンに当てはまるか確認してみましょう。

最重要：「家の名義（登記）」と「ローンの名義（債務者）」は別物です

離婚時に混同されやすいのが、不動産の名義（登記）と、住宅ローンの名義（債務者）です。不動産の名義変更（持分移転）は夫婦間の合意で進められる場面もありますが、住宅ローンは金融機関との契約のため、当事者同士で「名義を変える」と決めても、そのまま通るとは限りません。

「名義変更は原則難しい」理由と、現実的な対応策（借換・債務引受）

住宅ローンの債務者を変更することは、金融機関側にとって「貸す相手が変わる」ことを意味します。そのため一般的には、返済能力の審査が必要になったり、そもそも金融機関が認めていなかったりして、ローン返済中の名義変更は容易ではありません。

ただし、状況によっては次のような対応策があります。

• 免責的債務引受（金融機関が認める場合）
  住み続ける側が、もう一方の債務を引き受け、引き受けた側の単独債務に整理する方法です。金融機関の承諾・審査が必要で、対応可否は金融機関によって異なります。
  参考：SBIマネープラザ：離婚時に考える住宅ローンの取り扱い（免責的債務引受の説明あり）
• 借換（別の金融機関で新規ローンを組み直す）
  「今のローンを完済して、新しいローンを組む」ことで、結果として債務者を一本化する形を作ります。こちらも審査があり、借換には諸費用が発生します。
  参考：アットホーム：住宅ローンの債務者変更（原則・可能性があるケース）
• 売却して清算（住み続けない／リスクを切り分けたい場合）
  売却代金でローンを完済し、残金が出れば財産分与へ。不足が出る場合は差額の負担方法を協議します（オーバーローンなら任意売却の検討が必要なこともあります）。

※本項は一般的な考え方です。ローン商品・金融機関・保証会社・物件状況により扱いが異なるため、必ず借入先の金融機関へ確認してください。

パターンA：夫の単独名義・夫の単独ローンの場合

権利関係はシンプルですが、離婚後に「誰が住むか」によって注意点が変わります。

夫が住み続ける場合
夫がそのまま住み、住宅ローンも払い続けるのであれば、銀行との契約上の問題は起きにくいでしょう。アンダーローンで評価益が出る場合は、その半額相当を妻に「代償金」として現金で支払うことで財産分与を行う選択肢があります。

妻と子どもが住み続ける場合（要注意）
「子どもの学校を変えたくない」などの理由で、名義人である夫が出ていき、妻と子どもが住み続けるケースです。これはリスクが生じやすい選択になる場合があります。
夫が養育費代わりとして住宅ローンを払い続ける約束をしたとしても、再婚や失業などで支払いが滞れば、住み続けられないリスクが出てきます。また、契約内容によっては「名義人が居住すること」を前提にしている場合もあるため、必ず金融機関へ事前確認しましょう。

パターンB：ペアローン（共有名義・互いに連帯保証人等）の場合

近年増えているペアローンですが、離婚時にはトラブルになりやすい形態です。夫婦双方が債務者であり、お互いが連帯保証人になっているなど、関係を切り分けにくいからです。

どちらか一方が住み続ける場合
例えば夫が住み続けるなら、妻の住宅ローン分を夫が引き受け（一本化）し、妻の持分を夫に移す必要が出てきます。しかし、これには「夫の単独年収で、2人分の住宅ローン全額を借り換えできるか（または債務引受が認められるか）」という審査面のハードルがあります。
審査に通らない場合、住んでいないのに「債務者」「連帯保証」等の関係が残り、将来の住宅購入などに影響することがあります。

売却する場合（整理しやすい）
ペアローンの場合、解決を明確にしやすい方法のひとつが「売却」です。家を売って住宅ローンを精算し、残った利益を分ける。もし残債が残る場合でも、どう分担して返済するかを協議して清算してしまうと、離婚後のトラブルが減りやすいです。

パターンC：住宅ローンは夫単独名義だが、妻も持分がある場合

妻が頭金を出したり、親からの贈与資金を入れたりして、家の所有権の一部（持分）を持っているケースです。多くの場合、妻は「連帯保証人」や「物上保証人」になっていることがあります。

夫が住み続ける場合
夫は妻の持分を買い取る必要が出てきます。この際、適正な価格で買い取らないと税務上の論点が出ることもあるため、慎重に進めましょう。
妻が連帯保証人になっている場合は、金融機関に交渉して保証人を外してもらう必要がありますが、代わりの保証人を求められたり、借り換えを求められたりすることもあります。

売却する場合
売却代金で住宅ローンを一括返済します。残った利益の分配は、単純に持分割合だけで決めず、婚姻中の負担状況や頭金（特有財産）なども踏まえて整理するのが一般的です。迷う場合は、弁護士・税理士等へ相談することでトラブルを減らしやすくなります。

4. 離婚時の不動産売却と税金（譲渡所得税の特例）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、原則として譲渡所得税が課税されます。ただし、離婚に伴う不動産売却では、税負担を大きく軽減できる「特例」が存在します。適用できるかどうかによって手取り額が大きく変わるため、必ず事前に確認しておきましょう。

※以下は一般的な解説です。個別の適用可否・計算は必ず税理士等の専門家にご確認ください。

① 居住用財産の3,000万円特別控除（最重要）

② 居住用財産の買換え特例

③ 離婚時の財産分与と税金の基本的な考え方

財産分与そのものは原則として「贈与税」の対象外です。ただし、以下の点に注意が必要です。

• 分与する側（渡す側）：不動産を財産分与として移転する場合、「時価で譲渡したもの」とみなされ、取得費と時価の差額に対して譲渡所得税が課税される可能性があります（特例が使えれば軽減または免除）。
• 分与を受ける側（もらう側）：原則として贈与税はかかりませんが、分与額が「社会通念上の相当額」を著しく超える場合等には課税関係が問題になり得ます。
• 登録免許税・不動産取得税：名義変更（持分移転登記）には登録免許税がかかります。不動産取得税については財産分与の場合に整理が必要なことがあるため、都道府県税事務所等へ確認しましょう。

税金の有利・不利は物件の取得費・売却価格・所有期間・居住状況などによって変わります。必ず税理士へ相談のうえ、最適な方針を選択してください。

5. トラブル回避のために！公正証書の重要性

離婚協議で決まった内容、特に「お金」に関する取り決めは、口約束や簡単なメモ書きで済ませないことをおすすめします。可能であれば「離婚協議書」を作成し、必要に応じて「公正証書」にすることも検討しましょう。

公正証書とは、公証役場で公証人に作成してもらう公文書です。よく話題になるのが「強制執行認諾文言」で、不払い時の手続きに関わる重要な要素です（入れられるか等は内容・類型により異なるため、公証役場等で確認しましょう）。

住宅ローンの負担や、売却益の分配、養育費の支払いなど、長期にわたる金銭の約束がある場合、「合意した内容が後からブレない」ようにしておくことが、将来のトラブル予防につながります。

6. 離婚時の不動産売却は専門家へ相談を

離婚に伴う不動産の問題は、単に「家を売る」というだけでなく、法律、税金、そしてご家族の感情が複雑に絡み合います。
「相手と顔を合わせたくない」「内緒で査定をしてほしい」「財産分与の計算が分からない」といったお悩みも、私たちセンチュリー21クレール不動産にご相談ください。

私たちは台東区・荒川区を中心に地域密着で営業しており、離婚に関連する不動産売却・買取・名義整理について多くのご相談をいただいています。状況によっては、弁護士・税理士・司法書士等との連携が必要になるため、早い段階で「数字（査定額/残債）」と「契約関係（名義/ローン形態）」を揃え、進め方を設計することが重要です。

まずは無料で現状整理から承ります：台東区・荒川区 離婚不動産 無料相談・査定。
事例の雰囲気を先に見たい方は、台東区・荒川区 不動産売却実績や売却査定実績もご参照ください。

よくある質問（FAQ）

この記事を書いた人

山本 繁春（やまもと しげはる）

センチュリー21 クレール不動産 / 宅地建物取引士

台東区・荒川区を中心に、離婚に関する不動産売却・買取・名義整理に多数対応。ペアローンの整理や任意売却のご相談など、複雑な案件も状況整理から丁寧にサポートします。離婚協議は提携弁護士、税金は税理士のご紹介も可能です。

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コラム作成日：2026年1月18日 最終更新日：2026年2月23日
※本記事は作成時点の法令・情報に基づき、一般的な内容として作成しています。個別事情により結論が変わる場合がありますので、詳細は関係機関・専門家へご確認ください。