離婚の不動産名義変更（登記）はどうする？住宅ローンが残る家を妻が買い取る手順（実例）

この記事のポイント（要点まとめ）

• 離婚後にあなた（妻）が家を買い取る場合、原則は「時価（適正な市場価格）」での売買契約です。
• ローン残高だけで価格を決めると、みなし贈与（低額譲受）や銀行審査否決のリスクがあります。
• 名義変更（登記）は「原因（財産分与／売買／贈与）」で手続きが変わるため、書面設計と決済同日実行が重要です。

※本記事は一般的な不動産取引の解説です。個別の税務判断は税理士へ、法的手続きは弁護士・司法書士へ必ずご相談ください。

「離婚することになったが、子どもの学校を変えたくないので今の家に住み続けたい」
「夫名義で住宅ローンが残っている家を、私（妻）が住宅ローンを組み直して買い取れる？」

こうしたご相談は非常に多い一方で、離婚に伴う名義変更（所有権移転登記）は、通常の売買よりも“詰まりやすいポイント”があります。 特に重要なのは、①登記（名義変更）の原因、②売買価格（時価）、③銀行審査、そして④決済同日実行の段取りです。

【誰がどこで関与？】銀行（審査・金消）→不動産会社（査定・売買契約/重説）→司法書士（抵当権抹消・所有権移転登記）→税理士（みなし贈与/譲渡所得等の税務整理）の順に“同日決済”前提で連携します。

本記事では、離婚に伴いあなた（妻）が自宅不動産を買い取る際の実務的な流れと、失敗しないための注意点を解説します。

1. 離婚で「不動産の名義変更（登記）」が必要になる背景

よくあるご相談のケースを整理します。

このケースでは、あなた（妻）が新たに住宅ローンを組んで夫へ代金を支払い、夫はそのお金で既存のローンを完済する――という流れを想定します。 ただし、ここで「価格設定」と「段取り」を誤ると、審査・税務・登記で止まりやすくなります。

1-2. 【実例（モデルケース）】台東区・築15年マンションの場合

ここからはイメージしやすいように、台東区のマンション（築15年）で、 夫婦＋小学生のお子様1人のご家庭を想定した「モデルケース」で整理します（※個人が特定されないよう一部は調整しています）。

ポイントは、「家の名義変更（登記）」という単発の話ではなく、 実務上は「不動産売買＋ローン完済＋登記」がセットになることです。 財産分与が絡む場合は、さらに「離婚協議書（必要なら公正証書）」も同時に設計することになります。
参考： 裁判所｜財産分与請求調停

1-3. 離婚時の不動産・住宅ローンを整理する基本方針（名義変更前）

「離婚」「不動産」「住宅ローン」の問題は、どれか1つだけを先に動かすと、後で矛盾が出やすいのが特徴です。 実務では、次の順番で整理するとスムーズです。

• ① 住まいの方針：住み続ける／売却する／買い取る（誰が住むか）
• ② 名義と債務の現状：所有者（登記名義）・ローン債務者・連帯債務/保証の有無
• ③ 価格（時価）と残債：査定額とローン残高の差を把握する
• ④ 資金計画：新ローンの可否、自己資金、諸費用、財産分与の整理
• ⑤ 書面と段取り：売買契約・離婚協議書・決済（同日実行）・登記

2. 【重要】離婚の不動産売買は「ローン残高」ではなく「時価」が原則

「夫のローンが3,000万円残っているから、売買価格も3,000万円にすればいい」と考えてしまう方がいらっしゃいますが、これはリスクが高い考え方です。

リスク1：税務上の「みなし贈与（低額譲受）」

市場価格が5,500万円の不動産を、著しく低い価格（例：3,000万円）で売買した場合、差額について税務署から「実質的な贈与」とみなされる可能性があります。
これを「低額譲受（ていがくゆずりうけ）」といい、買主（妻）に対して贈与税が課されるリスクがあります。
参考： 国税庁｜No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき

リスク2：金融機関の審査否決

銀行などの金融機関は、市場価格と大きく乖離した売買契約書が提出されると、取引の合理性が説明できないとして、住宅ローンの審査自体が通らない（否決）判断になることがあります。

時価（市場価格）の説明に使われやすい資料例

• 不動産会社の査定書（可能なら2〜3社）
• 近隣の成約事例・類似事例
• 金融機関の担保評価
• 管理状況の資料（中古マンション）：管理規約、重要事項調査報告書、長期修繕計画、管理費・修繕積立金 等

2-2. 離婚の名義変更（登記）原因は3つ：財産分与／売買／贈与

「名義変更（所有権移転登記）」は、“何を原因として移転するか”で、必要書面や税務上の説明、銀行の見え方が変わります。 離婚の場面では、主に次の3パターンが論点になります（※個別の適否は専門家へご相談ください）。

2-3. 住宅ローン残債があると「名義変更（登記）だけ」が難しい理由

住宅ローンが残っている不動産には、通常抵当権が設定されています。 そのため、名義（所有者）だけを変更しようとしても、金融機関の同意・手続きが絡み、現実的に難しいケースが多いです。

• 債務者は原則そのまま：登記名義を変えても、ローン返済義務が自動であなた（妻）へ移るわけではありません。
• 銀行の承諾が必要になりやすい：担保と債務の整合性が崩れると、銀行側で整理が必要になります。
• 結果として「売買＋借り換え」が現実的：新ローン→完済→抵当権抹消→移転登記、が採られやすい流れです。

3. 資金計画：時価とローン残高の差額をどう埋めるか

では、時価（5,500万円）で売買契約を結ぶ場合、夫のローン残高（3,000万円）との差額である2,500万円はどうすればよいのでしょうか。

差額の処理パターン例

• 財産分与として処理する
  本来夫が受け取るべき差額部分を、離婚に伴う「財産分与」としてあなた（妻）に渡す（＝あなたはその分を実質的に支払わなくてよい）という合意を形成する方法です。
  ただし、売買契約の中で曖昧に処理すると説明が難しくなります。 「適正価格での売買契約」と「財産分与の合意書（離婚協議書等）」を矛盾なく組み合わせる設計が必要です。
• 自己資金を用意する
  あなた（妻）が自己資金を出して差額を埋める、または親族から援助を受ける方法です（援助がある場合は資金出所の整理も重要です）。

3-2. 金融機関選定の論点（一般論）

「どの銀行でローンを組むか」は、元配偶者間売買では特に結果を左右します。 金融機関により取扱い・審査観点が異なるため、事前相談（仮審査）で“条件”を揃えて確認するのが安全です。

• 離婚の成立タイミング：本審査までに「離婚成立（＝他人）」を求めるかどうか
• 元配偶者からの購入の取扱い：売買として通常通り扱えるか（追加資料を求められるか）
• 売買価格の妥当性：査定書・成約事例・資金移動の整合性で説明できるか
• 諸費用・頭金：諸費用を含めた自己資金要件（フルローン可否含む）
• 中古マンションの担保評価：築年数・管理状況・修繕計画等
• 団信：健康状態や加入条件
• 決済同日実行に耐えられるか：完済・抹消・移転登記を同日に回せるか

また、フラット35等の制度系ローンを検討する場合は、公式条件（融資率など）も併せて確認してください。
参考： フラット35｜融資率とは（公式）

3-3. どこが詰まりやすい？否決理由になりやすいポイント

• 離婚が未成立で、手続要件を満たせない（本審査・契約の前提で止まる）
• 売買価格が時価とかけ離れている／時価の説明資料が弱い
• 契約書の金額と実際の資金移動が一致しない（“別途精算”が多い、出所が曖昧 等）
• 決済同日実行が組めない（完済→抹消→移転登記の連動が崩れる）
• 他借入・カード残債・返済比率など、通常の否決要因が積み上がっている
• 中古マンション特有の論点（管理状況、修繕計画、担保評価 等）
• 書面が未整備（財産分与の合意が曖昧で、銀行・司法書士へ説明できない）

3-4. 【分岐】オーバーローン（残債＞時価）の場合の現実的な選択肢

ここまでは「時価＞残債（アンダーローン）」のモデルケースで解説しましたが、現場では逆のオーバーローンも多いです。 オーバーローンの場合は、同じ“買い取り”でも資金計画が厳しくなりやすいため、早めに分岐判断が必要です。

検討されやすい方向性（一般論）

• 住み続ける場合：不足分（追い金）をどう埋めるか（自己資金／援助 等）
• 売却する場合：売却しても残債が残る場合の精算（※金融機関との相談が必要になることがあります）
• 書面を先に固める：離婚協議書（財産分与）と不動産処理が矛盾しない形にする

4. 実務フロー：審査から決済（引き渡し）までの段取り

元夫婦間の売買であっても、手続きの流れは通常の不動産売買とほぼ同じですが、タイミングがシビアになります。

ステップ1：住宅ローンの事前審査と離婚の成立（名義変更の前提）

多くの金融機関では、夫婦間の売買には融資を行いません。そのため、住宅ローンの本審査や契約までに「離婚が成立していること（他人であること）」を条件とするケースが一般的です。
※一部、離婚協議中でも審査可能な金融機関もありますが、選択肢は限られます。

ステップ2：不動産売買契約（時価）と財産分与の合意（書面化）

不動産会社が仲介に入り、重要事項説明書・売買契約書を作成します。同時に、財産分与に関する取り決めも書面化しておきます。 （金銭の取決めが長期に及ぶ場合は、公正証書化を検討することもあります。）

ステップ3：決済（同日実行）→抵当権抹消→所有権移転登記（名義変更）

決済日には、以下の手続きを同日・同場所で行います。

1. あなた（妻）の新しい住宅ローンが実行される
2. あなた（妻）から夫へ売買代金が支払われる
3. 夫は受け取った代金で既存の住宅ローンを一括返済する
4. 司法書士が「抵当権抹消」と「所有権移転」の登記を申請する

抵当権抹消の手続き自体は、法務局の案内も参考になります（実務では司法書士が申請することが一般的です）。
参考： 法務局｜住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）

4-2. 必要書類の目安（売買／ローン／登記）

実際の必要書類は金融機関や登記状況で変わりますが、相談時点での目安を一覧にします（早めに集めるほど段取りが安定します）。

4-3. 期間の目安（タイムライン）

案件により異なりますが、全体像を掴むために一般的なタイムライン例を示します。

4-4. 費用の目安（名義変更・登記／売買／ローンで何がかかる？）

名義変更（登記）を「売買＋ローン」で進める場合、費用は登記だけでは完結しません。 大枠の発生ポイントを整理します（※金額は物件価格・融資条件・地域・依頼先で変動します）。

5. まとめ

離婚後にあなた（妻）が家を買い取る場合、単に「名義を変える」という手続きではなく、 「適正価格での不動産売買」＋「ローン完済」＋「登記（名義変更）」を同時に組み立てる必要があります。

• 名義変更（登記）は「原因（財産分与／売買／贈与）」で設計が変わる。
• 売買価格は「ローン残高」ではなく「時価」を基準にする。
• 時価と残債の差額は、財産分与や税務の観点から慎重に設計する。
• 金融機関によっては元夫婦間売買に消極的な場合があるため、銀行選びが重要。
• 決済同日実行（完済→抹消→移転）が組めるよう、早めに関係者を揃える。

センチュリー21 クレール不動産では、提携する税理士・司法書士と連携し、離婚に伴う複雑な不動産取引をサポートしています。 まずは現状の査定と、資金計画のご相談からお問い合わせください。

関連記事（クレール不動産コラム）

同じテーマでも「状況別」に論点が変わります。あわせてご覧ください。

• 〖保存版〗離婚と不動産・住宅ローンの用語集｜財産分与・手続きの基礎知識（2026年対応）
• 離婚が決まったらやるべきことリスト｜不動産と住宅ローン（売却・名義・手続き）の注意点
• 離婚後に元配偶者から不動産を買うと住宅ローン控除は使える？（条件と注意点）
• 離婚で不動産を売る時の住宅ローンと財産分与｜整理・売却の考え方
• 離婚時の不動産売却・住宅ローンの悩み｜コラム一覧

よくある質問（FAQ）

離婚後、住宅ローンの名義だけを夫から妻に変更できますか？

原則として、銀行は「名義だけの変更」を認めません（債務引受といいますが、ハードルは非常に高いです）。 実務上は、あなた（妻）が新規に住宅ローンを組んで物件を買い取り、その資金で夫のローンを完済する「借り換え（売買）」の形をとるのが一般的です。

夫のローン残高と同じ金額（安い価格）で売買してもいいですか？

推奨されません。市場価格より著しく低い価格で売買すると、税務上「差額は贈与である」とみなされるリスクがあります。 また、金融機関も取引の合理性が説明できないとして融資を断るケースがあります。適正価格での契約をおすすめします。
参考： 国税庁｜No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき

養育費は住宅ローン審査の「収入」として見てもらえますか？

金融機関・ローン商品により扱いが異なります。公正証書等で金額・期間が明確でも、給与等と同様の「安定収入」として評価されない（または限定的な評価にとどまる）ケースがあります。 事前に金融機関へ確認し、必要書類（公正証書、支払実績が分かる通帳等）を揃えて相談するのが確実です。

元夫婦間の売買でも住宅ローン控除は使えますか？

離婚成立後（他人になった後）の売買で、要件を満たせば住宅ローン控除の対象になり得ます。 一方で「生計を一にする親族等からの購入」は対象外など、要件確認が重要です。
参考： 国税庁（確定申告書等作成コーナー）｜生計を一にする親族等とは（住宅借入金等特別控除）

相談するタイミングはいつが良いですか？

離婚協議がまとまる前（離婚届を出す前）の段階でのご相談をおすすめします。 財産分与の取り決めと不動産の処理はセットで考える必要があり、後から変更するのが難しいためです。

離婚に伴う不動産の名義変更（登記）には、費用はどれくらいかかりますか？

登記（登録免許税・司法書士報酬・証明書取得費など）に加え、売買の場合は印紙税、ローンを組む場合は融資手数料・保証料（商品による）・火災保険などが発生します。 物件価格やローン条件で変動しますが、実務では数万円〜数十万円単位で積み上がることが多いです。正確には事前に見積りで確認しましょう。

離婚後の不動産名義変更（登記）は、いつまでにやるべきですか？

「いつまでに必ず」と一律に言い切れるものではありませんが、住宅ローン残債がある場合は特に放置するとリスクが増えやすいため、 早めに「売買（買い取り）で進めるのか／財産分与で整理するのか」を決め、銀行・司法書士と段取りを組むのが安全です。 また、財産分与の取り決めは後から争いにならないよう、離婚協議書（必要なら公正証書）で整理することをおすすめします。

「財産分与で名義変更（登記）」と「売買で名義変更（登記）」は何が違いますか？

登記の原因（財産分与／売買／贈与）により、必要書面や、銀行・税務上の説明の組み立て方が変わります。 特に住宅ローン残債がある場合は、財産分与で登記だけ動かしても債務（返済義務）が残りやすく、実務上は「売買＋借換（新ローン）で完済→抹消→移転登記」を採るケースが多いです。 具体的な適否は事情で変わるため、司法書士・税理士等と相談して整理しましょう。

コラム作成日：2026年1月24日
※本記事は作成日時点の法令・公開情報に基づき一般的な情報提供を目的として作成しています。税制改正や個別事情により結論が異なる場合がありますので、具体的な税務判断は税理士または所轄税務署へご確認ください。法律上の手続は弁護士・司法書士等の専門家へご相談ください。