夫名義の家に妻が住み続ける方法｜住宅ローン残債ありの買い取り手順（実例）

結論：元妻が買い取って住み続けるための基本設計（要点）

• 元妻の新規住宅ローン審査を進め、決済日に資金実行できる状態にする
• 決済同日に「売買代金支払い → 元夫の既存住宅ローン完済 → 抵当権抹消 → 所有権移転 → 新規抵当権設定」まで完結させる
• 相場との差額が出る場合は、売買と財産分与の役割分担を協議書等で整理し、“説明できる形”にする

※法務・税務の判断は個別事情で変わります。必ず弁護士・司法書士・税理士等の専門家、ならびに金融機関の審査結果をご確認ください。

「離婚は決まった。でも、子どもの学校だけは変えたくない。できるなら今の家に住み続けたい」——。
こうしたご相談は台東区でも多く、同時に「夫名義の住宅ローンが残っている」という壁に直面しやすいのが実情です。
この記事では、夫名義・夫ローンの家を、妻が新たに住宅ローンを組んで買い取る（当事者間売買）ケースを、実務の段取りに絞って解説します。

「子どもの学校を変えたくない」離婚に伴う自宅の買い取り相談

秋の夕方、当社（センチュリー21 クレール不動産／台東区根岸）に一本のお電話が入りました。相談者はAさん（元妻、30代後半）。 離婚協議が進む中で、「今住んでいる家を手放すのか」「住み続けられる方法があるのか」が大きなテーマになっていました。

相談の背景：夫単独名義の住宅ローンと市場価格の差

Aさんの希望は「別の銀行で新たに住宅ローンを組み直し、自分が買い取って名義とローンを整理する」こと。
ただし当事者間の売買は、通常の売買以上に「順番」と「説明」が重要になります。

解決へのステップ1：論点を「感情」と「手続」に分ける

翌日Aさんが来店。返済予定表、登記簿（写し）、固定資産税の納税通知書、離婚協議のメモ等を並べながら、 まずは論点を切り分けました。

妻（買主）と夫（売主）、それぞれの事情

• Aさん（妻）：転校を避けたい／名義とローンを自分に切り替えたい／条件整理できるなら柔軟に進めたい
• Bさん（夫）：離婚後にローンを残したくない／早く整理したい／相場と売買価格の差に納得しづらい

解決へのステップ2：価格3,000万円＋差額を「財産分与」で整理する

今回のポイントは、売買価格を住宅ローン残高と同額の3,000万円にし、 市場価格との差額（例：2,500万円相当）を財産分与として整理する設計です。

相場より安い売買（低廉譲渡）になり得るときの注意点

• 金融機関は「なぜその価格なのか」「資金の流れは透明か」を確認することがある
• 税務上の評価は個別事情で変わるため、協議書等で背景を整理し、専門家へ確認する
• 既存ローンが残る場合、決済で完済・抵当権抹消まで到達できる段取りが必須

当社が提案した整理（3点セット）

1. 売買契約書：売買代金3,000万円（決済で既存ローン完済→抵当権抹消）
2. 離婚協議書（必要に応じ公正証書も検討）：差額相当分を財産分与として合意
3. 背景説明メモ（1枚）：就学継続・居住実態・双方合意・資金計画・決済工程を簡潔に整理

同じ状況かも、と思ったら（無料相談）

「住み続けたい」「夫名義のローンを整理したい」「売買価格と財産分与を同時に整理したい」など、 状況整理から段取り（工程表）まで一緒に組み立てます。

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解決へのステップ3：住宅ローン審査と元夫側の合意形成

年収500万円で3,000万円の住宅ローンは通るか？

数字上は可能性がある一方、離婚後は家計が変わるため、金融機関は返済の安定性を見ます。
そこで、審査で確認されやすい点を先回りして整えました。

• 勤続年数・雇用形態（正社員等）
• 源泉徴収票・住民税課税決定通知書等
• 離婚後の支出見込み（生活費・教育費）
• 養育費の取り決め（支払い／受け取り）と家計への影響

元夫Bさんへのメリット提示

Bさんは当初、相場より低い売買に抵抗がありました。そこで「市場売却した場合の時間・内覧対応・生活への影響」と比較し、 「ローン完済と名義整理を早期に終えられる」「子どもの生活変化を抑えられる」点を整理して合意形成を進めました。

銀行審査と決済：ポイントは“資金の流れ”の透明化

仮審査段階で確認されやすいのは「売買価格が相場より低い理由」「離婚に伴う取引であること」です。
当社では、当事者の同意のもと、背景を簡潔に説明し、司法書士とも連携して工程表を作成しました。

決済当日：抵当権抹消と新規設定を同日に完了

1. Aさんの新規ローン実行
2. 代金支払い
3. Bさんが既存住宅ローンを完済（抹消書類の受領）
4. 司法書士が登記申請（所有権移転＋抵当権抹消＋新規抵当権設定）

まとめ：離婚×不動産は“手続き設計”が結果を左右する

• 目的が明確（就学継続など生活の優先順位が明確）
• 売買と財産分与の役割分担を協議書等で言語化した
• 銀行・司法書士と連携し、資金と登記の順番を固定した

離婚に伴う不動産の整理は、気持ちが疲れている時期に手続きが重なります。だからこそ、 “説明可能な形”に整え、関係者が同じ地図で動ける状態を作ることが大切です。

よくある質問（離婚×住宅ローン×財産分与×自宅購入）

離婚後、住宅ローンの名義だけを妻に変更できますか？

一般的には「名義だけ変更」は難しく、金融機関の承諾や審査が必要になります。実務上は、妻が新規住宅ローンを組んで買い取り、決済日に既存住宅ローンを完済して整理する方法が選ばれることが多いです。具体的な可否は金融機関に確認します。

元夫名義（元夫の住宅ローン）の家を妻が買い取る場合、どんな流れになりますか？

基本は「（妻側）事前審査 → 売買契約 → 本審査 → 決済日にローン実行 → 売買代金支払い →（夫側）既存ローン完済 → 抵当権抹消 → 所有権移転 → 新規抵当権設定」です。段取りを間違えると引渡しが止まるため、工程表で可視化して進めます。

相場より安い価格で妻が買うと、贈与（贈与税）になりますか？

相場より著しく低い価格は、事情によって税務上の論点になることがあります。離婚に伴う整理では「財産分与」との関係も含め、合意書の作り方や説明の仕方が重要です。税務の最終判断は税理士等へご相談ください。

売買と財産分与を同時に扱っても大丈夫ですか？

可能なケースはありますが、書面（離婚協議書・公正証書の検討など）と資金の流れの整理が重要です。売買契約書・合意書・決済時の資金移動が矛盾しないよう、弁護士・司法書士等の専門家と連携して進めるのが安心です。

銀行は離婚に伴う取引を嫌がりますか？

嫌がるというより、銀行が重視するのは「返済能力」と「資金の流れの透明性」です。売買価格が相場とズレる場合は理由の説明が求められることもあります。事前に相談しながら進めます。

養育費や慰謝料は住宅ローン審査に影響しますか？

影響する可能性はあります。審査では、離婚後の家計（支出見込み、養育費の支払い・受け取り等）を確認されることがあります。なお、養育費は住宅ローン審査上の収入として算入されない（されにくい）ケースもあります。

決済日に抵当権抹消と新規設定は同日にできますか？

実務上は同日に行うことが多いです。司法書士が段取りを組み、住宅ローン実行・既存完済・抹消書類の受領・登記申請を一連で進めます。必要書類や手配はケースにより異なるため、早めに確認します。

「住み続けたい」場合、いつ相談するのが良いですか？

離婚協議が固まり切る前の段階で相談いただくと、選択肢（買い取り／売却／条件整理）が広がります。住宅ローン審査と合意書の整合に時間がかかるため、早めの準備がおすすめです。

※上記は一般的な考え方です。法務・税務の最終判断は弁護士・司法書士・税理士等の専門家へご相談ください。金融機関の審査結果により進め方が変わる場合があります。