離婚後に元配偶者から家を買うと住宅ローン控除は使える？【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

離婚後に元配偶者から家を買うと住宅ローン控除は使える？記事更新日：2026-08-22

離婚で家はどうする？住宅ローンの残債や財産分与で揉めないための知識をまとめました。ペアローンやオーバーローンの対処法など、円満に解決するためのコラム集です。

離婚成立後に元配偶者から自宅を取得しても、元配偶者からの取得という理由だけで住宅ローン控除の対象外になるわけではありません。ただし、住宅ローン控除には借入れ・居住・床面積・所得・耐震性などの要件があり、売買と財産分与では契約、資金移動、税務上の扱いも異なります。国税庁が明示している事例は財産分与による取得であるため、通常の売買は契約前に個別確認が必要です。

離婚後に元配偶者から自宅を取得する際の住宅ローン控除と売買・財産分与の比較イメージ — 元配偶者から家を取得するときは、離婚日・取得方法・住宅ローン・時価・居住実態を同じ時系列で確認します。

この記事のポイント

離婚成立後の元配偶者からの取得は、一般要件を満たせば住宅ローン控除を検討できます。
国税庁の公表事例は、離婚後に前夫から財産分与で住宅を取得し、銀行から15年返済の借入れをしたケースです。
離婚前の契約・取得は公表事例と前提が異なるため、控除を見込んで先行しないことが重要です。
売買価格は住宅ローン残高ではなく、通常の取引価額を基礎に検討します。
所有権を移しても、住宅ローンの債務者や連帯保証人は自動的には変わりません。
売主側の3,000万円特別控除と買主側の住宅ローン控除は、原則として別々の納税者について判定します。

住宅ローン控除を利用する初年度は、給与所得者であっても原則として確定申告が必要です。必要書類は取得方法や住宅区分によって異なるため、契約・融資の設計段階から確認してください。

税務は取得原因や日付、資金の流れで結論が変わります。契約前に税理士または所轄税務署、融資は金融機関、登記は司法書士へ確認してください。

本記事は住宅ローン控除と税務上の判断軸を中心に解説します。融資実行から既存ローン完済、抵当権抹消、所有権移転までの実務は、離婚で住宅ローン残債のある家を妻が買い取る手順と名義変更をご覧ください。

1. 離婚後なら住宅ローン控除を検討できる

結論

離婚成立後に元配偶者から住宅を取得した場合、元配偶者からの取得だけを理由に住宅ローン控除から除外されるわけではありません。ただし、取得の方法、対象となる借入れ、居住、床面積、所得、耐震性などの要件をすべて確認する必要があります。

国税庁の質疑応答では、離婚後に前夫から財産分与で住宅を取得し、その住宅に付いていた700万円の債務を返済するため、銀行から返済期間15年で700万円を借りたケースについて、居住要件などを満たせば住宅ローン控除を受けられるとしています。

この回答は財産分与による取得を前提にしています。元配偶者との通常の売買を一律に認めた回答ではありません。一方、すでに離婚していたため「取得時に生計を一にし、取得後も引き続き生計を一にする親族等からの取得」には該当しないと整理されている点は、離婚後の取得を検討するうえで重要です。

離婚成立後なら無条件に使えるという意味ではありません。売買の実態がない、借入金が住宅取得に使われていない、実際に居住していない、贈与と判断される取得であるなどの場合は、適用できない可能性があります。通常の売買は、離婚日・契約日・取得日・資金移動を示して個別に確認してください。

公的一次情報

2. 売買・財産分与・共有持分取得の違い

元配偶者から家を取得する方法は、主に「売買」と「財産分与」です。共有持分の追加取得は独立した取得原因ではなく、売買または財産分与によって相手方の持分を取得します。名称だけで税務は決まらないため、合意書・契約書・登記原因・資金移動を一致させます。

取得方法	主な書面・資金移動	住宅ローン控除	主な税務上の注意
元配偶者からの売買	売買契約書、価格資料、代金の振込記録。既存ローンの完済方法も明確にする	一般要件を満たすか個別に確認。金融機関の融資審査は別途必要	買主の低額譲受による贈与税、売主の譲渡所得
財産分与による取得	離婚協議書、財産分与契約書など。代償金や債務整理がある場合は内容を明記	国税庁の公表事例では、一定の借入れ・居住等の要件を満たせば適用可能	過大な分与の贈与税、分与した側の譲渡所得
共有持分の追加取得（財産分与）	現在と取得後の持分、追加取得する持分の時価、ローン・代償金を整理	一定の要件を満たせば新たな取得として扱われ、再度の確定申告が必要	分与した側の譲渡所得、取得後の控除額の再計算

※不動産取得税・登録免許税を含む取扱いは、取得原因と契約内容により異なります。税理士、司法書士、都税事務所等へ確認してください。

夫婦共有の住宅について、離婚による財産分与で相手方の共有持分を追加取得した場合、国税庁は新たに家屋を取得したものとして扱い、要件を満たせば当初持分と追加取得持分の双方について住宅ローン控除を受けられる可能性があると案内しています。控除額が当初の申告内容から変わるため、再度の確定申告が必要です。

3. 2026年の住宅ローン控除の要件

既存住宅の取得で確認する基本要件

取得の日から原則6か月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き居住している
床面積の2分の1以上を自己の居住用として使用している
控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下である
返済期間10年以上の一定の住宅ローン等を利用している
取得時に生計を一にし、取得後も引き続き生計を一にする親族等からの取得ではない
贈与による取得ではない
1982年1月1日以後に建築された住宅、または一定の耐震基準を満たす住宅である
本人が一定期間内に3,000万円特別控除など対象となる譲渡特例を利用していない

2026年入居分の既存住宅における借入限度額

既存住宅の区分	通常	子育て世帯・若者夫婦世帯	控除率	期間
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	3,500万円	4,500万円	0.7％	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	0.7％	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円	0.7％	13年
上記以外の一定の既存住宅	2,000万円	上乗せなし	0.7％	10年

※表は国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A」2026年7月更新版に基づきます。控除額は年末残高、取得対価、借入限度額、所得税額等により変わり、借入限度額の0.7％が必ず還付されるわけではありません。

床面積40平方メートル以上への緩和

2026年以後の入居では、既存住宅も床面積40平方メートル以上が対象になりました。ただし、床面積40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅は、控除を受ける年の合計所得金額が1,000万円以下であることが必要です。子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額上乗せを利用する場合は50平方メートル以上が必要です。床面積は登記事項証明書の表示で判定し、区分所有マンションは専有部分の内法面積を確認します。

子育て世帯・若者夫婦世帯とは、入居年の12月31日時点で19歳未満の扶養親族がいる人、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯です。離婚後に配偶者がいなくても、19歳未満の扶養親族がいれば子育て世帯に該当する可能性があります。

4. 元配偶者から取得する際の4つの確認点

1. 離婚日と取得日

離婚成立日、売買契約日、決済・引渡日、所有権移転登記日、入居日を並べます。離婚前に契約し、離婚後に決済する場合は、取得時点を自己判断しません。

2. 借入金の使途

新しい借入れが住宅取得のための一定の借入金に当たるかを確認します。借入期間だけでなく、借入先、売買代金・既存債務との対応も重要です。

3. 本人の居住実態

取得前から住んでいる場合も、取得後に継続して居住している事実を整理します。住民票だけでなく、引渡し、公共料金、郵便物なども確認資料になります。

4. 時価と資金移動

査定書や成約事例を基に価格を検討し、手付金・残代金・精算金を振込で記録します。住宅ローン残高だけを売買価格にしません。

元配偶者の住民票が家に残っている場合でも、それだけで住宅ローン控除が一律に対象外になるとは限りません。ただし、売主が売却後も居住しているように見える状態は、取引実態や買主の居住実態を確認される要因になります。詳しくは、離婚後の家の買取と住宅ローン控除｜元配偶者の住民票が残る場合の注意点をご覧ください。

離婚前の夫婦間売買は、住宅ローン控除を前提に進めないでください。離婚成立前は取得相手が配偶者であり、国税庁の「すでに離婚していた前夫からの財産分与」事例とは前提が異なります。契約前に時系列を税務署または税理士へ示して確認します。

5. 住宅ローン・決済・登記の進め方

離婚協議書に返済者や取得者を書いても、金融機関との住宅ローン契約は自動的には変わりません。所有権、債務者、連帯債務・連帯保証、抵当権は別々に確認し、金融機関へ相談する前に所有権移転を先行させないことが重要です。

登記とローン契約を確認する
所有者・持分、債務者、連帯債務・連帯保証、抵当権を確認します。
時価と完済必要額を確認する
現実的な予想成約価格、決済予定日の完済必要額、取得・融資・登記費用を整理します。
金融機関へ取引内容を明示する
元配偶者からの取得であることを伝え、新規融資、借換え、債務引受、同日決済の可否を確認します。
売買と財産分与を比較する
税務、財産分与の清算、資金の流れを比較し、必要に応じて税理士・弁護士へ確認します。
契約書・合意書を整える
売買価格、代償金、ローン完済、引渡し、登記、費用負担を矛盾なく定めます。
融資・完済・登記を連動させる
融資実行、代金支払い、既存ローン完済、抵当権抹消、所有権移転、新たな抵当権設定を調整します。
売主・取得者が申告を確認する
取得者は住宅ローン控除、売主または分与した側は譲渡所得の申告要否を確認します。

住宅金融支援機構は、離婚に伴う債務者や融資物件の持分変更には審査が必要で、認められない場合等があると案内しています。民間金融機関・商品ごとに取扱いは異なります。元配偶者間売買の取扱い、仲介の要否、必要資料を申込前に確認してください。

住宅金融支援機構「離婚するので債務者を夫から妻へ変えることはできますか」

連帯保証が残っている場合は、離婚後に住宅ローンの連帯保証人から外れる方法も確認してください。

元配偶者からの買い取りと第三者への売却を、時価と住宅ローン残高から比較します

無料査定・売却相談電話 0120-905-980

台東区・荒川区を中心に対応。査定後に売却を強制するものではありません。

6. 適正価格・贈与税・譲渡所得の注意点

価格の原則

売買価格は住宅ローン残高ではなく、通常の取引価額を基礎に検討します。ローン残高は金融機関へ返済すべき金額であり、不動産の時価とは別です。

国税庁は、個人から著しく低い価額で財産を譲り受けた場合、時価と支払った対価との差額を贈与により取得したものとみなすと案内しています。個人間取引には「時価の2分の1以上なら必ず安全」という一律の基準はありません。不動産会社の査定書、条件の近い成約事例、価格補正の理由、売買代金の振込記録を保管します。

当事者・取引	確認する主な税金	注意点
買主	住宅ローン控除、贈与税、不動産取得税、登録免許税	低額譲受、取得対価と借入額、住宅性能の証明書を確認
売主	譲渡所得税、3,000万円特別控除	取得費・譲渡費用、居住用財産の要件、譲渡時の当事者関係を確認
財産を分与した側	譲渡所得税	国税庁は分与時の時価で譲渡したものとして計算すると案内
財産分与を受ける側	贈与税、不動産取得税、登録免許税	通常の財産分与は原則として贈与税の対象外だが、過大な部分等は別

3,000万円特別控除は「誰が使うか」を区別する

元配偶者へ家を売る側は、一定の要件を満たせば居住用財産の3,000万円特別控除を検討できます。ただし、譲渡時にまだ婚姻中である場合や、生計を一にする親族、売却後にその家で同居する親族、内縁関係にある人など「特別の関係がある人」への譲渡は対象外です。離婚後の元配偶者への譲渡も、譲渡時の生活・同居関係を含めて確認します。

売主が3,000万円特別控除を使うことだけで、買主の住宅ローン控除が否定されるわけではありません。両者は別々の納税者です。ただし、買主自身が別の旧宅を売り、入居年、その前2年または後3年に3,000万円特別控除などを使う場合は、買主の住宅ローン控除が制限されます。

7. 契約前チェックリストと相談先

離婚成立日、契約日、決済・引渡日、登記日、入居日を整理した
登記名義、持分、債務者、連帯債務・連帯保証、抵当権を確認した
決済予定日の住宅ローン完済必要額を確認した
査定書と成約事例により、不動産の時価を確認した
売買価格を住宅ローン残高だけで決めていない
金融機関へ元配偶者間売買の取扱いと必要資料を確認した
売買と財産分与のどちらで取得するか整理した
床面積、所得、耐震性、借入期間、住宅性能証明を確認した
売主・買主それぞれの税務申告と特例を確認した
融資、完済、抵当権抹消、所有権移転、抵当権設定の日程を調整した

相談内容	主な相談先	相談時期
時価、売買価格、第三者売却との比較	不動産会社	方法を決める前
新規融資、借換え、債務者・保証の変更	金融機関	契約・名義変更の前
住宅ローン控除、贈与税、譲渡所得	税理士・所轄税務署	価格と契約方法を決める前
財産分与、離婚協議、合意書	弁護士	合意を確定する前
所有権移転、抵当権の抹消・設定	司法書士	契約・融資条件が固まった段階