離婚後に元配偶者から家を買うと住宅ローン控除は使える？

1. 住宅ローン控除の基礎知識｜2026年4月時点でまず押さえる要件

離婚が絡む不動産取得では、「離婚した相手から買う・もらう」という特殊性ばかりに目が向きがちですが、まずは住宅ローン控除そのものの基本要件を外さないことが重要です。中古住宅の取得では、主に次のような要件が確認ポイントになります。

離婚案件で特に重要なのは、誰から取得するのかといつ取得し、いつ住み始めるのかです。離婚後の元配偶者からの取得であっても、契約日・引渡日・離婚成立日・入居日の前後関係がずれると判断が難しくなるため、時系列の整理が必須です。

中古住宅は耐震要件も要確認

中古住宅では、現在の取扱い上、昭和57年1月1日以後に建築された住宅であるか、または一定の耐震証明等が必要になります。離婚に伴う自宅の引継ぎでは古い建物も多いため、「住める家だから大丈夫」と考えず、登記事項証明書や耐震関係書類を早めに確認してください。

ローンの出し手にも注意

住宅ローン控除の対象になるのは、一定の金融機関等からの借入れが基本です。親族や知人からの借入れは原則として対象外です。離婚案件では「とりあえず当事者間で整理して後で借換えよう」となりがちですが、組み方によっては最初から住宅ローン控除の対象外になることがあります。

2. 2026年改正で押さえたい住宅ローン減税の変更点

2026年4月4日時点では、住宅ローン減税について、令和8年度税制改正の大綱で見直し内容が示されています。離婚後に元配偶者から取得するケースは中古住宅・既存住宅に当たることが多いため、制度改正の方向性を早めに把握しておくことが重要です。

3. 離婚後に元配偶者から買い取る場合の注意点

離婚成立後なら、住宅ローン控除を検討しやすくなる

住宅ローン控除では、「取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族等からの取得でないこと」が重要です。したがって、離婚成立後に元配偶者から取得する場合は、婚姻中の夫婦間売買よりも整理しやすくなります。ただし、形式上離婚していても、契約・引渡し・入居の時系列や実態が不明確だと説明が難しくなるため、離婚成立日・契約日・引渡日・入居日は必ず一覧化しておきましょう。

名義変更より先に、住宅ローンの整理を確認する

「まず家の名義だけ変えたい」という相談は多いですが、住宅ローンが残っている場合、所有権と債務者の整合が重要です。特に次のケースは金融機関への事前相談が必須です。

• 債務者を一方から他方へ変更したい（債務引受）
• 連帯債務やペアローンを解消したい
• 借換えで一本化したい
• 離婚後に元配偶者の持分を買い取るため、新規借入を予定している

価格は「感情」ではなく「時価」で決める

離婚当事者間では、「早く片づけたいから安くする」「ローン残債だけ引き継ぐ」という話になりやすいですが、価格が著しく低いと、時価との差額が贈与とみなされる可能性があります。不動産会社の査定書を複数取得し、売買代金の支払いは現金手渡しではなく振込で証拠化するのが安全です。

4. 離婚前の夫婦間売買は住宅ローン控除の対象になる？

結論からいうと、離婚成立前の夫婦間売買は住宅ローン控除の対象外になりやすいです。婚姻中は「生計を一にする親族等からの取得」に当たる方向で問題になりやすく、住宅ローン控除の要件上、不利です。

「買い取るべきか、売却して清算すべきか」で迷う場合は、離婚に伴う不動産売却・買取の相談窓口で、売却・買い取り・住み続けるのどれが現実的か整理してから進めることをおすすめします。

5. 財産分与で取得した場合も住宅ローン控除は使える？

財産分与でも、必ずしも対象外ではありません

「財産分与でもらった家だから住宅ローン控除は使えない」と思われがちですが、離婚後に前夫・前妻から財産分与で住宅を取得したケースでも、事情によっては住宅ローン控除を検討できる余地があります。重要なのは、贈与ではないこと、生計を一にする親族等からの取得に当たらないこと、そして借入・居住など通常の要件を満たすことです。

共有持分の追加取得は、再申告が必要になることがある

共有名義の自宅で、離婚に伴って相手の持分を追加取得するケースも多くあります。この場合は、新たな取得として住宅ローン控除の対象になる可能性がありますが、当初の申告内容が変わるため、再度の確定申告が必要になることがあります。

渡す側には譲渡所得が生じることがあります

離婚時の財産分与は「夫婦間の精算」だから税金がかからないと思われがちですが、不動産で分与した側には、譲渡所得課税が問題になることがあります。受け取る側も、将来売却するときに備えて、取得時の資料や時価の根拠を保管しておくことが大切です。

6. 売却の場合｜3,000万円特別控除との関係

3,000万円特別控除と住宅ローン控除は、同時に使えないケースがあります

離婚に伴って一方が家を取得するのではなく、いったん売却して清算する場合には、譲渡益に対する3,000万円特別控除が検討対象になります。ただし、住宅ローン控除には、入居した年、その前年・前々年に居住用財産の譲渡特例の適用を受けていないこと、また、入居した年の翌年から3年目までに住宅ローン控除の対象外資産を譲渡してその特例の適用を受けないこと、という制限があります。売却特例と新居の住宅ローン控除は、どちらも使えるとは限らないため、事前の比較試算が必要です。

財産分与でも譲渡特例の検討が必要な場面がある

財産分与で不動産を渡す場合も、渡した側には譲渡所得が問題になります。売却・財産分与・買い取りのどれが有利かは、譲渡益、取得費、ローン残高、所得水準、今後の居住予定で変わります。

7. 進め方｜名義変更・ローン整理・登記の順番

離婚不動産は「順番」が最重要です

離婚時の不動産は、感情的に「早く名義を変えたい」となりがちですが、実務では順番を誤ると取り返しのつかない問題になりやすいです。おすすめは次の流れです。

よくある失敗例

• 金融機関に相談する前に当事者間で売買や分与の話を固めてしまった
• 離婚成立日と契約日・引渡日・入居日が整理されておらず、税務説明ができない
• 相場とかけ離れた価格で決めてしまい、後から贈与税の論点が出た
• 共有持分を追加取得したのに、再度の確定申告が必要なことを見落とした
• 売却特例と住宅ローン控除の比較試算をしないまま契約した
• 初年度の確定申告を忘れた

相談前に用意しておきたい資料

• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 固定資産税納税通知書
• 住宅ローン返済予定表・金銭消費貸借契約書
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 離婚協議書のたたき台、または希望条件のメモ
• 査定書（できれば複数社）
• 住民票、戸籍関係書類、離婚成立日がわかる資料

8. 台東区・荒川区の相談窓口

台東区・荒川区で、離婚後の不動産取得や住宅ローン控除を検討する場合、相談先は役割ごとに分かれます。最初に不動産会社で全体像を整理し、その後に金融機関・税務・登記へつなぐ流れが効率的です。

契約前チェックリスト｜ここだけは必ず確認

9. まとめ

離婚後に元配偶者から家を取得する場合、住宅ローン控除を検討できる可能性はあります。ただし、結論は離婚成立の前後、取得形態（売買か財産分与か）、居住の実態、住宅ローンの組み方で大きく変わります。

1. 離婚成立日・契約日・引渡日・入居日の順番を崩さないこと
2. 名義変更より先に、金融機関の承諾とローン整理を確認すること
3. 時価・資金移動・契約書の証拠を残し、税務を事前確認すること

関連テーマは離婚と不動産コラム一覧からご確認ください。個別の状況整理をご希望の方は、離婚に伴う不動産売却・買取の相談窓口をご利用ください。

よくある質問

離婚後に元配偶者から買い取る場合、住宅ローン控除は使えますか？

要件を満たす場合は適用を検討できる可能性があります。特に、離婚成立後かどうか、取得時期と入居時期、住宅ローンの返済期間、所得要件、取得相手が「取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族等」に当たらないかが重要です。

離婚成立前の夫婦間売買は住宅ローン控除の対象になりますか？

一般には不利になりやすいです。婚姻中の配偶者からの取得は、住宅ローン控除の要件上問題になりやすいため、離婚前に契約を急ぐより、時系列とスキームを先に整理する方が安全です。

財産分与で家を取得した場合でも住宅ローン控除は使えますか？

内容次第で検討できます。離婚後に元配偶者から財産分与により住宅を取得したケースでも、事情によっては住宅ローン控除の対象になり得ます。借入・居住・取得相手・契約時期を個別に確認してください。

共有名義で相手の持分を追加取得する場合はどう考えますか？

離婚による財産分与で共有持分を追加取得した場合は、新たに取得したものとして住宅ローン控除を検討できる可能性があります。ただし、当初申告と内容が変わるため、再度の確定申告が必要になることがあります。

相場より安く買うと何が問題になりますか？

著しく低い価額で取得すると、時価との差額について贈与税の論点が生じるおそれがあります。離婚案件でも例外ではないため、査定書で価格根拠を残し、売買代金の授受を明確にすることが重要です。

財産分与で渡す側にも税金はかかりますか？

かかる可能性があります。不動産で財産分与した場合、分与した側に譲渡所得課税が問題になることがあります。受け取る側だけでなく、渡す側の税務確認も必要です。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除は両方使えますか？

両方使えないケースがあります。住宅ローン控除には、入居した年、その前年・前々年に居住用財産の譲渡特例の適用を受けていないこと、また、入居した年の翌年から3年目までにその特例の適用を受けないことという制限があるため、事前試算が必要です。

台東区・荒川区在住ですが、相談はどこから始めればよいですか？

まずは誰が住み続けるか、買い取るのか売却するのかを整理し、その後に金融機関・税務・登記へつなぐのが安全です。不動産の時価感や進め方の整理は、センチュリー21 クレール不動産へご相談ください。

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