離婚後に元配偶者から不動産（家）を買うと住宅ローン控除は使える？（台東区・荒川区／財産分与・売買の注意点）

この記事のポイント（要点まとめ）

離婚後に元配偶者から自宅を買い取る（または財産分与で取得する）ケースでは、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が検討できる場合があります。ただし結論は、離婚成立の前後と取得の形（売買／財産分与／共有持分の追加取得など）、そして居住の要件やローンの組み方で変わります。

• 離婚成立後に元配偶者から取得：要件を満たせば控除対象となり得ます。
• 離婚成立前（夫婦のまま）での夫婦間売買：要件上、対象外になりやすく注意が必要です。
• 財産分与での取得：内容次第で対象になり得ます（共有持分の追加取得を含む）。
• 相場より極端に安い取得：贈与認定など、別の税務リスクが生じるおそれがあるため要注意です。

※本記事は一般的な整理です。税務・法務の結論は個別事情で変わります。
また税制改正等により要件が変わる場合があります。契約前に税理士・司法書士・金融機関（必要に応じ弁護士）へ確認することをおすすめします。

結論早見表：離婚後の「買い取り／財産分与」で住宅ローン控除はどうなりやすい？

状況（よくあるパターン）	控除の見立て	ポイント（なぜそうなりやすいか）	次にやること
離婚成立後に元配偶者と売買契約を締結	対象になり得る	取得時点で「生計を一にする親族等」に該当しない整理になりやすく、居住要件・借入要件などを満たすと適用の余地が出ます。	要件チェック → 金融機関・税理士へ事前確認
離婚成立前（夫婦のまま）で夫婦間売買	対象外になりやすい	取得相手が「生計を一にする親族等」に該当しやすく、要件に当てはめると不利になりやすい（判断は個別事情によります）。	可能なら「離婚成立後」に整理する方向も含め、専門家へ相談
財産分与で住宅を取得（離婚成立後）	対象になり得る	財産分与でも、内容と手続の整理次第で「取得」として扱われ、借入・居住などの条件を満たすと適用余地が生じます。	分与契約の内容（時価根拠、負担付の有無等）を整理して確認
共有名義で、相手持分を追加取得	対象になり得る	追加取得を「新たに家屋を取得」と整理できる場合があり、借入要件等を満たすと対象になり得ます（申告手続に注意）。	登記・借入・確定申告（再申告の要否）を確認
売買価格が相場より極端に安い／資金移動が曖昧	別の税務リスク	実質的に贈与とみなされる等、住宅ローン控除以前に税務上の論点が出ることがあります。価格根拠と資金移動の記録が重要です。	複数社査定で根拠化／資金移動は振込で明確化

チェックリスト：契約前にここだけは確認

• 離婚成立日と契約日／引渡日／入居日の前後関係（「夫婦のまま」か「元配偶者」か）。
• 原則として、取得日から一定期間内に居住し、年末まで継続居住できる段取りか（住民票だけでなく、居住の実態も重要です）。
• ローンの条件（例：返済期間など）が住宅ローン控除の借入要件に合うか（借換え・債務引受の扱いを含む）。
• 名義変更・債務者変更・連帯債務／ペアローン解消など、金融機関の承諾が必要な手続がないか。
  ※承諾なく進めると契約違反等の問題になるおそれがあるため、事前確認が安全です。
• 価格が相場に照らして妥当か（査定書等の根拠を残せるか）／資金移動を振込で追えるか。
• 譲渡する側（元配偶者）に譲渡所得の申告が必要になる可能性があるか（財産分与でも課税関係が出る場合があります）。
• 売却の特例（3,000万円特別控除など）と、新居の住宅ローン控除が同一人物で重なる場合、適用制限が出ないか。
• 中古住宅の場合、耐震基準など住宅ローン控除の対象要件を満たすか（建築年や証明書の要否など）。

税務署・税理士に確認する質問例（そのまま聞ける形）

相談の際は「離婚成立日／契約日／引渡日／入居日」「登記原因（売買／財産分与）」「ローンの名義・期間」がわかる資料があると確認がスムーズです。

• 今回の取得は「売買」「財産分与」「共有持分の追加取得」のどれとして整理するのが適切ですか？（登記原因・申告の観点）
• 取得日（引渡日）と入居日（実居住）は、どのようなスケジュールだと要件を満たしやすいですか？
• 債務引受・借換え・連帯債務解消をする場合、住宅ローン控除の対象となる「借入金」の扱いはどう整理されますか？
• 譲渡する側（元配偶者）に譲渡所得の申告が必要になる可能性はありますか？3,000万円特別控除等の適用はどう判断しますか？
• 売買価格が相場から乖離する場合、贈与税などのリスク説明が必要ですか？価格根拠（査定書等）はどの程度用意すべきですか？

参照（公的機関の一次情報）

• 国税庁：住宅ローン控除の要件を確認する
• 国税庁：「財産分与により住宅を取得した場合」質疑応答事例
• 国税庁：No.1237（離婚による共有持分の追加取得）
• 裁判所：夫婦関係調整調停（離婚）の申立書式
• 法務省：財産分与の制度概要

※上表は一般的な整理です。実務では「登記原因（売買／財産分与）」「ローンの形（債務引受・借換え等）」「居住の実態」などで扱いが変わるため、契約前の確認が安全です。

「離婚後に元配偶者から家を買い取りたい」「名義やローンを整理したい」というご相談は、税務・ローン・登記が同時に絡むため、進める順番を間違えると不利になりやすい分野です。ここでは、公的機関の公開情報も参照しながら、誤解が出やすいポイントを中心に整理します。

1. まず押さえる：住宅ローン控除は「居住」と「取得相手」が重要

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローン等を利用して住宅を取得し、一定の要件を満たす場合に、所得税等の控除が受けられる制度です。離婚が絡むケースで特に見落としやすいのは、次の2点です。

• 居住要件：取得後、一定期間内に居住し、年末まで引き続き居住していること等（原則）。
• 取得相手：取得相手が一定の親族等に該当する場合、対象外となる整理が示されています。

要件は居住年・住宅の区分等によって細部が変わるため、契約前に一次情報で確認するのが安全です。
参考：国税庁「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」の要件を確認する

2. 離婚成立後に元配偶者から買い取る（売買）の注意点

（1）まず「離婚成立後」かどうかで分岐します

同じ「配偶者から取得」でも、離婚成立後（元配偶者）なのか、離婚成立前（夫婦のまま）なのかで、要件の当てはめが変わります。離婚成立後の取得については、国税庁の質疑応答事例も参考になります。
参考：国税庁「財産分与により住宅を取得した場合（質疑応答事例）」

（2）ローンの整理は「金融機関の承諾」が前提になりやすいです

取得では「家の名義」だけでなく、「ローン（債務者）」の名義や形も論点になります。債務者変更（債務引受）や借換え、連帯債務の解消などは、金融機関の審査・承諾が必要になるのが一般的です。承諾なく進めると契約違反等の問題になり得るため、事前相談が重要です。

（3）相場より極端に安い売買は、税務上の別リスクに注意

離婚後であっても、価格が著しく低いなど実態が伴わない場合、税務上の論点（贈与に近いと見られる等）が生じるおそれがあります。対策としては、複数社の査定書などで価格根拠を残し、資金移動を振込で明確にしておくと説明しやすくなります。

3. 離婚成立前（夫婦のまま）の夫婦間売買が不利になりやすい理由

住宅ローン控除の要件には、一定の親族等からの取得を対象外とする整理が示されています。夫婦のまま取得する場合、要件に照らして不利になりやすい点に注意が必要です。
参考：国税庁 No.1237（共有持分の追加取得と住宅ローン控除）

事情により「離婚前に名義だけ先に動かしたい」場面もありますが、税務・ローン・登記が同時に動くほど論点は増えがちです。方針に迷う場合は、専門家と相談のうえ、無理のない順番で整理するのが安全です。

4. 財産分与で取得する場合（共有持分の追加取得を含む）

（1）財産分与でも、住宅ローン控除が検討できる場合があります

「財産分与＝住宅ローン控除は使えない」と思われがちですが、内容次第で検討できる場合があります。具体的な当てはめは、取得の内容、借入、居住などの要件で変わります。
参考：国税庁「財産分与により住宅を取得した場合」質疑応答事例

（2）共有持分の「追加取得」は、扱いの整理があります

共有名義の住宅で、離婚により相手の持分を追加取得するケースは多いです。国税庁の解説では、一定の要件を満たす場合に住宅ローン控除の対象となり得る整理が示されています。なお、手続上、再度の確定申告が必要になることがある点にも注意が必要です。
参考：国税庁 No.1237（離婚による共有持分の追加取得）

（3）法務面（協議・調停など）の整理も合わせて理解すると安全です

財産分与は、当事者間の協議だけでなく、必要に応じて調停等の手続が関係することがあります。制度の概要は法務省の解説が参考になります。
参考：法務省：財産分与の制度概要

5. 離婚を機に売却する場合：3,000万円特別控除などの整理

（1）売却益が出る場合：3,000万円特別控除の検討

マイホームを売却して利益が出る場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例（いわゆる3,000万円特別控除）が検討対象になることがあります。要件の確認が重要です。
参考：国税庁 No.3302（マイホームを売ったときの特例）

（2）財産分与でも、譲渡側の申告が必要になることがあります

財産分与で不動産を渡す場合でも、課税関係が生じる可能性がある旨が示されています（要否は個別事情によります）。
参考：国税庁 No.3114（離婚して土地建物などを渡したとき）

（3）売却特例と住宅ローン控除は、時期と適用関係に注意

売却の特例と、新居の住宅ローン控除の適用関係は、条件により制限がかかる場合があります。どちらが有利かは、譲渡益・所得・ローン残高等で変わるため、契約前に税理士へ試算を依頼するのが安全です。
参考：国税庁（住宅ローン控除の要件確認）

6. 実務フロー：契約・ローン・登記・入居の段取り

（1）最初に決める：誰が住むか（居住の実態）

住宅ローン控除は「居住」が中心です。住民票の移動だけで実態が伴わないと、後から説明が難しくなるおそれがあります。まず「誰が住むか」を固め、そのうえで取得の形（売買／財産分与／共有持分追加取得）を検討します。

（2）次に決める：ローンをどうするか（金融機関の審査・承諾）

離婚の場面では、ローンを「残す／借換える／債務者を変える」など複数の分岐が出ます。名義変更だけを先行させると整合が取れずトラブルになりやすいため、金融機関の確認を先に置くのが安全です。

（3）最後に詰める：契約 → 登記 → 入居 → 確定申告

住宅ローン控除は初年度に確定申告が必要となるのが一般的です。必要書類は取得形態やローン形態で変わるため、早めに税務署・税理士へ確認します。また登記費用（登録免許税等）も発生するため、資金計画に織り込んでおくと安心です。
参考：国税庁 No.7191（登録免許税の税額表）

7. 台東区・荒川区で離婚×不動産×住宅ローン控除を相談するときの窓口と進め方

台東区・荒川区在住の方が離婚に伴う不動産取得・住宅ローン控除を検討する際、税務署・区の相談窓口・不動産専門家の3つのラインを把握しておくと、相談の入口を迷わずに済みます。以下は一般的な案内先です（利用前に各機関のホームページで最新情報をご確認ください）。

8. まとめ

離婚後に元配偶者から家を取得する場合、住宅ローン控除が使える可能性はあります。ただし、判断の分岐は「離婚成立の前後」「取得の形」「居住要件」「ローンの承諾・整理」です。後戻りが難しい分野でもあるため、契約前に税理士・司法書士・金融機関へポイントを絞って確認するのが安全です。

台東区・荒川区にお住まいの方は、所轄の税務署（浅草税務署・荒川税務署）や各区役所の相談窓口を起点にしつつ、不動産の価格感や売買の方向性は不動産専門家への相談と組み合わせるのが効率的です。

よくある質問（FAQ）

コラム作成日：2026年1月9日　最終更新日：2026年2月23日
※本記事は更新日時点の法令・公開情報に基づき一般的な情報提供を目的として作成しています。税制改正や個別事情により結論が異なる場合がありますので、具体的な税務判断は税理士または所轄税務署へご確認ください。法律上の手続は弁護士・司法書士等の専門家へご相談ください。