離婚後に元配偶者から家を買うと住宅ローン控除は使える？

Q: 離婚前に夫婦間で家を売買すると、住宅ローン控除は受けられますか？

一般には不利になりやすいです。婚姻中の配偶者からの取得は住宅ローン控除の要件上問題になりやすいため、契約を急ぐより離婚の時期と取得の流れを先に整理した方が安全です。

Q: 離婚後に元配偶者から相場より安く家を買うと、贈与税はかかりますか？

著しく低い価額で取得すると、時価との差額について贈与税の論点が生じるおそれがあります。査定書で価格根拠を残し、売買代金の授受は振込で記録を明確にしておくことが大切です。

Q: 3,000万円特別控除と住宅ローン控除は両方使えますか？

両方使えないケースがあります。住宅ローン控除には、入居した年・その前年・前々年に居住用財産の譲渡特例の適用を受けていないことなどの制限があります。契約前に税理士による比較試算を依頼することを推奨します。

Q: 住宅ローンが残っている家を離婚後に買い取るとき、銀行の承諾は必要ですか？

必要になることが多いです。住宅ローンが残っている不動産では、名義変更や債務者変更・借換え・新規借入れの可否について、現在の借入金融機関へ事前相談するのが原則です。承諾なく所有権移転を先行させると、契約違反として一括返済請求の論点が生じるおそれがあります。

離婚後に元配偶者から家を買うと住宅ローン控除は使える？記事更新日：2026-06-20

離婚で家はどうする？住宅ローンの残債や財産分与で揉めないための知識をまとめました。ペアローンやオーバーローンの対処法など、円満に解決するためのコラム集です。

2026年6月20日更新。離婚後に元配偶者から家を買い取る場合や、財産分与で自宅を取得する場合に、「住宅ローン控除は使えるのか」と悩む方は少なくありません。結論として、離婚後の取得でも要件を満たせば住宅ローン控除を検討できる余地があります。ただし、離婚の時期、取得の形、住宅ローンの組み方、登記、居住開始のタイミングがずれると、控除が使えないだけでなく、ローン契約違反や贈与税、譲渡所得の問題につながることがあります。この記事では、2026年6月20日時点で確認できる公表情報をもとに、離婚後の不動産取得と住宅ローン控除の関係を、売買・財産分与・共有持分の追加取得に分けて整理します。

先に結論

離婚成立後に元配偶者から家を取得する場合は、住宅ローン控除の要件を満たせば適用を検討しやすくなります。
離婚成立前の夫婦間売買は、住宅ローン控除の要件上不利になりやすく、慎重な確認が必要です。
財産分与で取得する場合も、一律に対象外ではありません。借入・居住・取得相手・取得時期を個別に確認します。
共有持分の追加取得は、離婚による財産分与であれば新たな取得として扱われる可能性があり、再度の確定申告が必要になることがあります。
相場より著しく低い価格で取得すると、住宅ローン控除の前に贈与税の論点が出ることがあります。
契約前に、税理士・税務署・金融機関・司法書士・弁護士へ順番に確認するのが安全です。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。税務・法務・融資の結論は個別事情で変わるため、具体的な判断は必ず専門家へご確認ください。

1. 住宅ローン控除の基本要件｜離婚後の家の取得でまず確認すること

離婚が絡む不動産取得では、「元配偶者から買う」「財産分与でもらう」といった特殊性に意識が向きやすいですが、まず外せないのは住宅ローン控除そのものの基本要件です。中古住宅の取得では、次の点を先に確認しておくことが重要です。

まず確認したい基本要件

取得の日から6か月以内に入居しているか
その年の12月31日まで引き続き居住しているか
合計所得金額2,000万円以下か
床面積要件を満たすか。2026年以後の入居分は原則40㎡以上ですが、合計所得金額1,000万円超の方や子育て世帯等の上乗せ措置を利用する方は50㎡以上が必要です
10年以上の返済期間がある住宅ローン等か
取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族等からの取得ではないか
贈与による取得ではないか

離婚案件で特に大事なのは、誰から取得するのかといつ取得し、いつ住み始めるのかです。離婚後の元配偶者からの取得でも、離婚成立日・契約日・引渡日・入居日の前後関係が曖昧だと、税務上の説明が難しくなります。まずは時系列を1枚で整理しておきましょう。「生計を一にする」「財産分与」「連帯債務」など手続きに登場する用語が分からない場合は、離婚と不動産の用語集｜財産分与・ローン・手続きの基礎知識で確認しておくとスムーズです。

中古住宅は耐震要件も確認が必要

中古住宅では、昭和57年1月1日以後に建築された住宅であるか、または一定の耐震証明等が必要です。離婚に伴う自宅の引継ぎでは築年数が古い物件も多いため、「今まで住んでいたから大丈夫」と考えず、登記事項証明書や耐震関係書類を早めに確認してください。

借入先によっては控除の対象外になることがある

住宅ローン控除の対象になるのは、一定の金融機関などからの借入れが基本です。親族や知人からの借入れは原則として対象外です。離婚案件では、急いで当事者間だけでお金を動かそうとすることがありますが、借入れの形を誤ると、そもそも住宅ローン控除の土台に乗らないことがあります。

参照（公的一次情報）

2. 2026年改正の住宅ローン減税｜離婚後の取得で押さえたい変更点

2026年6月時点では、住宅ローン減税は令和8年度税制改正を踏まえた内容で考える必要があります。離婚後に元配偶者から自宅を取得するケースは、実務上は既存住宅に当たることが多いため、借入限度額・控除期間・床面積要件の変更を押さえておくことが大切です。

2026年改正で確認したいポイント

住宅ローン控除の適用期限は5年延長され、2026年から2030年までの入居分が対象です
控除率は0.7％です
既存の認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅は、借入限度額3,500万円、子育て世帯等は4,500万円、控除期間13年です
既存の省エネ基準適合住宅は、借入限度額2,000万円、子育て世帯等は3,000万円、控除期間13年です
既存のその他住宅は、借入限度額2,000万円、控除期間10年です
床面積要件は原則40㎡以上です。ただし、合計所得金額1,000万円超の方や子育て世帯等の上乗せ措置を利用する方は50㎡以上が必要です
所得要件は引き続き合計所得金額2,000万円以下です

離婚後の取得では、「控除が使えるか」だけでなく、どの住宅区分に当たるかで控除額が変わります。省エネ証明書や住宅性能関係の書類がそろわないと、思っていた区分で申告できないこともあるため注意が必要です。

国税庁の案内ページは更新時差に注意

2026年6月時点でも、国税庁のタックスアンサーには「令和7年4月1日現在法令等」と記載されたページがあります。2026年以後の入居分を前提に判断する場合は、国税庁だけでなく、財務省と国土交通省の改正資料もあわせて確認するのが安全です。

参照

3. 離婚後に元配偶者から家を買い取る場合の注意点

離婚成立後の取得は整理しやすい

住宅ローン控除では、「取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族等からの取得ではないこと」が重要です。そのため、離婚成立後に元配偶者から取得する方が、離婚成立前の夫婦間売買より整理しやすくなります。

ただし、形式上は離婚後でも、実際には生活実態が分かれていない、契約と引渡しの流れが不自然、入居時期がはっきりしないといった事情があると、説明が難しくなることがあります。離婚成立日・売買契約日・引渡日・入居日は必ず一覧にして残しておきましょう。居住実態の落とし穴については、離婚後の家の買取で住宅ローン控除に注意｜住民票の落とし穴で詳しく解説しています。

名義変更の前に住宅ローンを整理する

住宅ローンが残っている家では、所有者と債務者の関係が重要です。次のようなケースでは、金融機関への事前相談が欠かせません。妻が買い取る場合の具体的な手順は、台東区・荒川区｜離婚で住宅ローン残債の家（不動産）を妻が買い取る手順と名義変更（登記）を参照してください。

債務者を一方から他方へ変更したい
連帯債務やペアローンを解消したい
借換えで一本化したい
元配偶者の持分を買い取るため、新規借入れを予定している

金融機関の承諾なく所有権移転を先行させない

住宅ローン付き不動産で、金融機関に相談しないまま所有権移転を進めると、契約違反として一括返済請求の論点が生じるおそれがあります。離婚協議を詰める前に、まずローン契約の条項を確認してください。

価格は感情ではなく時価で決める

離婚当事者同士では、「早く終わらせたいから安くする」「残債だけ引き継げばよい」となりがちです。しかし、価格が著しく低いと、時価との差額が贈与とみなされる可能性があります。不動産会社の査定書を複数取得し、売買代金の支払いも現金ではなく振込で記録を残すのが安全です。価格を誤った場合のトラブル事例は、離婚×財産分与×住宅ローン｜不動産売却トラブル実例でも確認できます。

参照

4. 離婚前の夫婦間売買は住宅ローン控除の対象になる？

結論からいうと、離婚成立前の夫婦間売買は住宅ローン控除の対象外になりやすいです。婚姻中は、取得相手が「生計を一にする親族等」に当たるかが問題になりやすく、要件面で不利です。

「離婚前に名義だけ先に動かす」は避けたい場面です

子どもの学校や引越しの事情で急ぎたくなることはありますが、税務・ローン・登記・離婚協議書を同時進行で動かすと、後から直しにくい問題が起こりがちです。離婚成立前に売買契約を急ぐより、まずは全体の流れを設計する方が結果的に安全です。離婚前後でやってはいけない行動を具体的に知りたい方は、離婚前にやってはいけないこともあわせてご覧ください。

「買い取るべきか、売却して清算すべきか」で迷う場合は、離婚に伴う不動産売却・買取の相談窓口で方向性を整理してから進めるのがおすすめです。

参照

5. 財産分与で家を取得した場合も住宅ローン控除は使える？

財産分与でも一律に対象外ではない

「財産分与でもらった家だから住宅ローン控除は使えない」と思われがちですが、必ずしもそうではありません。離婚後に元配偶者から財産分与で住宅を取得した場合でも、贈与ではないこと、取得相手が要件上問題にならないこと、借入れと居住の要件を満たすことなどがそろえば、住宅ローン控除を検討できる余地があります。財産分与の基本的な決め方は、離婚時の持ち家と住宅ローン残債｜財産分与の決め方で整理しています。

共有持分の追加取得は再申告が必要になることがある

共有名義の自宅で、離婚に伴って相手の持分を追加取得するケースも多くあります。この場合、新たな取得として住宅ローン控除の対象になり得ますが、当初申告した内容と控除額が変わるため、再度の確定申告が必要になることがあります。

財産分与で確認すべきポイント

離婚協議書・財産分与契約書に不動産の表示、取得原因、価格や時価の根拠、引渡時期が整理されているか
住宅ローン残債を誰がどの形で負担するかが明確か
登記原因を財産分与にするのか、別途売買にするのか整理できているか
共有持分の追加取得後に再度の確定申告が必要か確認したか
譲渡する側に譲渡所得の申告が必要か確認したか

渡す側に譲渡所得が生じることがある

離婚時の財産分与は夫婦間の精算という印象が強いですが、不動産で分与した側には、譲渡所得課税が問題になることがあります。受け取る側も、将来売却する可能性に備えて、取得時の資料や時価の根拠を保管しておくことが大切です。財産分与をめぐる実際のトラブル事例は、離婚×財産分与×住宅ローン｜不動産売却トラブル実例でも紹介しています。事前に確認しておくことで、同じ失敗を避けやすくなります。

参照

6. 家を売却する場合｜3,000万円特別控除との関係

3,000万円特別控除と住宅ローン控除は両立できない場合がある

離婚に伴って一方が家を取得するのではなく、いったん売却して清算する場合には、譲渡益に対する3,000万円特別控除が検討対象になります。不動産売却時の税金全体を整理したい方は、不動産売却時にかかる税金を完全解説も参考になります。

ただし、住宅ローン控除には、入居した年、その前年・前々年に居住用財産の譲渡特例の適用を受けていないこと、また、入居した年の翌年から3年目までに一定の譲渡特例の適用を受けないことなどの制限があります。つまり、売却特例と新居の住宅ローン控除が必ず両方使えるわけではありません。

財産分与でも比較試算が必要

財産分与で不動産を渡す場合も、渡した側には譲渡所得が問題になります。売却・財産分与・買い取りのどれが有利かは、譲渡益、取得費、ローン残高、所得水準、今後の居住予定で変わります。結論を急ぐ前に、税理士へ試算を依頼するのが安心です。実際の失敗例については離婚×財産分与×住宅ローン｜不動産売却トラブル実例も参照してください。

契約前に試算するのが原則です

「とりあえず売ってから考える」「とりあえず財産分与にしておく」は避けたい進め方です。3,000万円特別控除を優先するのか、新しい住宅ローン控除を優先するのかで、最適な方法は変わります。

参照

7. 名義変更・ローン整理・登記の進め方

離婚不動産は「順番」を間違えないことが大切

離婚時の不動産では、「早く名義を変えたい」と気持ちが先行しがちです。しかし、実務では順番を誤ると修正が難しくなります。離婚全体の準備を先に整理したい方は、離婚が決まったらやるべきこと｜家・住宅ローン・財産分与の整理手順も参考にしてください。また、着手前に避けるべき行動をまとめた離婚前にやってはいけないこともあわせて確認しておくと安心です。

進め方の基本7ステップ

誰が住み続けるか、いつ離婚が成立するかを整理する
住宅ローン残高・債務者・連帯保証・ペアローンの有無を確認する
金融機関に、名義変更・債務引受・借換え・新規借入れの可否を確認する
複数社の査定で時価を把握し、価格根拠を残す
税理士・税務署へ、住宅ローン控除・譲渡所得・贈与税の論点を確認する
離婚協議書・財産分与契約書・売買契約書の内容を整えて正式契約する
登記・引渡し・入居・初年度の確定申告へ進む

よくある失敗例

金融機関に相談する前に、当事者間だけで話を固めてしまった
離婚成立日と契約日・引渡日・入居日が整理されていない
相場とかけ離れた価格で決めてしまい、後から贈与税の論点が出た
共有持分の追加取得後に再申告が必要なことを見落とした
売却特例と住宅ローン控除の比較試算をしないまま契約した
初年度の確定申告を忘れた

これらの失敗に至った具体的な背景や経緯は、離婚×財産分与×住宅ローン｜不動産売却トラブル実例で紹介しています。同じ失敗を繰り返さないための参考にしてください。

相談前に用意しておきたい資料

登記事項証明書
固定資産税納税通知書
住宅ローン返済予定表・金銭消費貸借契約書
購入時の売買契約書・重要事項説明書
離婚協議書のたたき台、または希望条件のメモ
査定書（できれば複数社）
住民票、戸籍関係書類、離婚成立日が分かる資料

用語や書類の意味が分からない場合は、離婚と不動産の用語集｜財産分与・ローン・手続きの基礎知識を手元に置いておくと整理しやすくなります。

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8. 台東区・荒川区での相談先

台東区・荒川区で、離婚後の不動産取得や住宅ローン控除を検討する場合、相談先は役割ごとに分かれます。最初に不動産会社で全体像を整理し、その後に金融機関・税務・登記へつなぐ流れが効率的です。

相談内容	相談先
住宅ローン控除・譲渡所得・贈与税の確認	浅草税務署・荒川税務署または税理士
ローンの名義変更・借換え・審査	現在の借入金融機関
登記・所有権移転・必要書類	司法書士
時価査定・売却か買い取りかの比較・実務全体の整理	センチュリー21 クレール不動産
離婚協議・財産分与の法的整理	弁護士（必要に応じて）

税務署の所在地・管轄確認

浅草税務署：〒111-8602 台東区蔵前2丁目8番12号
荒川税務署：〒116-8588 荒川区西日暮里6丁目7番2号
国税庁：郵便番号・住所で税務署を検索する

契約前チェックリスト

離婚成立日・契約日・引渡日・入居日の前後関係を整理したか
取得の形が「売買」か「財産分与」か整理できているか
金融機関へ名義変更、債務者変更、借換えの可否を確認したか
複数社の査定で価格根拠を残したか
資金移動を振込で証拠化できるか
中古住宅が昭和57年1月1日以後建築か、または耐震証明等を確認したか
床面積・所得要件・入居時期が住宅ローン控除の要件に合うか確認したか
共有持分の追加取得なら、再度の確定申告が必要か確認したか
譲渡する側の譲渡所得申告の要否を確認したか
3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらが有利か試算したか
離婚協議書や財産分与契約書に不動産の内容と債務整理方法を書き込んだか
初年度の確定申告に必要な書類を把握しているか

9. まとめ｜離婚後に家を買う前に確認したいこと

離婚後に元配偶者から家を取得する場合でも、住宅ローン控除を検討できる可能性はあります。ただし、結論は離婚成立の前後、取得形態、居住の実態、住宅ローンの組み方で大きく変わります。

離婚成立日・契約日・引渡日・入居日の順番を崩さないこと
名義変更より先に、金融機関の承諾とローン整理を確認すること
時価・資金移動・契約書類の証拠を残し、税務を事前確認すること

次にやるべきことは、まず時系列の整理とローン残高・名義の確認です。そのうえで、売却・買い取り・財産分与のどれが現実的かを比較すると、判断しやすくなります。手続きを進める前には、離婚前にやってはいけないことで誤りやすい行動を確認し、分からない用語があれば離婚と不動産の用語集を参照してください。関連テーマは離婚と不動産コラム一覧から確認できます。個別の状況整理をご希望の方は、離婚に伴う不動産売却・買取の相談窓口をご利用ください。

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よくある質問

離婚後に元配偶者から家を買うと、住宅ローン控除は使えますか？

要件を満たせば適用を検討できる可能性があります。特に、離婚成立後かどうか、取得時期と入居時期、住宅ローンの返済期間、所得要件、取得相手が「取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族等」に当たらないかが重要です。

離婚前に夫婦間で家を売買すると、住宅ローン控除は受けられますか？

一般には不利になりやすいです。婚姻中の配偶者からの取得は、住宅ローン控除の要件上問題になりやすいため、契約を急ぐより、離婚の時期と取得の流れを先に整理した方が安全です。離婚前にやってはいけないことも参照してください。

財産分与で家を取得した場合でも、住宅ローン控除は使えますか？

内容次第で検討できます。離婚後に元配偶者から財産分与で住宅を取得した場合でも、借入れ・居住・取得相手・取得時期などの要件を満たせば、住宅ローン控除の対象になり得ます。財産分与の基本は財産分与の決め方を参照してください。

共有名義の家で、離婚後に相手の持分を取得すると住宅ローン控除はどうなりますか？

離婚による財産分与で共有持分を追加取得した場合は、新たに取得したものとして住宅ローン控除を検討できる可能性があります。ただし、当初申告から控除額が変わるため、再度の確定申告が必要になることがあります。

離婚後に元配偶者から相場より安く家を買うと、贈与税はかかりますか？

著しく低い価額で取得すると、時価との差額について贈与税の論点が生じるおそれがあります。離婚案件でも例外ではないため、査定書で価格根拠を残し、代金の授受記録も明確にしておくことが大切です。

財産分与で家を渡す側にも税金はかかりますか？

かかる可能性があります。不動産で財産分与した場合、分与した側に譲渡所得課税が問題になることがあります。受け取る側だけでなく、渡す側の税務確認も必要です。具体的なトラブル事例は離婚×財産分与×住宅ローン｜不動産売却トラブル実例も参照してください。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除は両方使えますか？

両方使えないケースがあります。住宅ローン控除には、入居した年、その前年・前々年に譲渡特例の適用を受けていないことなどの制限があるため、事前の比較試算が大切です。

住宅ローンが残っている家を離婚後に買い取るとき、銀行の承諾は必要ですか？

必要になることが多いです。住宅ローンが残っている不動産では、名義変更や債務者変更、借換え、新規借入れの可否について、現在の借入金融機関へ事前相談するのが原則です。妻が買い取る場合の具体的な手順は台東区・荒川区｜離婚で住宅ローン残債の家（不動産）を妻が買い取る手順と名義変更（登記）も参考にしてください。

台東区・荒川区で離婚後の不動産相談をする場合、どこから始めればよいですか？

まずは誰が住み続けるか、買い取るのか売却するのかを整理し、その後に金融機関・税務・登記へつなぐのが安全です。不動産の時価感や進め方の整理は、センチュリー21 クレール不動産へご相談ください。手続きを始める前に、離婚前にやってはいけないことと離婚と不動産の用語集も確認しておくとスムーズです。

離婚後の不動産取得は、売買・財産分与・住宅ローン・税務の論点を切り分け、順番を守って進めることが大切です。

公開日：2026年1月9日　最終更新日：2026年6月20日

※本記事は2026年6月20日時点で確認できる法令・公表資料をもとに、一般的な情報提供を目的として作成しています。住宅ローン減税の2026年以後の入居分は、国税庁の一部案内ページに旧時点の表記が残る場合があるため、財務省・国土交通省の改正資料もあわせて確認してください。具体的な税務判断は税理士または所轄税務署へ、法律上の手続きは弁護士・司法書士などの専門家へご確認ください。