離婚時の不動産売却トラブル事例｜財産分与・住宅ローンの注意点【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

離婚時の不動産売却で起こりやすい7つのトラブル事例

共有者の同意、完済資金、分配方法、媒介契約、告知、引渡し条件を事前に整理すると、売却途中の行き違いを減らせます。以下は、トラブルの仕組みを説明するための仮定のケースです。

想定事例1：共有名義の相手が売却に同意しない

配偶者との共有名義になっている不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。離婚前は同意していた相手方が、売却価格や財産分与の条件をめぐって意向を変えると、販売活動や売買契約を進められなくなることがあります。

想定事例2：住宅ローンの完済と諸費用の支払いに資金が足りない

査定価格が住宅ローン残債を上回っていても、実際の成約価格が下がったり、仲介手数料や登記費用などを差し引いたりすると完済できない場合があります。抵当権を抹消して買主へ引き渡すには、通常売却では原則として決済時に住宅ローンを完済する必要があります。

不足金を自己資金で用意できず返済継続も難しい場合は、売出価格を決める前に金融機関へ相談し、任意売却を含む対応の可否を確認します。

想定事例3：離婚後もペアローンと保証関係が残った

離婚しても住宅ローン契約は自動的に解消されません。ペアローンでは双方がそれぞれ自身のローンの債務者であるため、一方が家を出ても契約上の返済義務は残ります。連帯保証や連帯債務が設定されている場合も、当事者間の合意だけで外すことはできません。

一方が住み続ける場合でも、債務者変更、借換え、ローンの一本化には金融機関の承諾と審査が必要です。

想定事例4：売却代金の分け方を決めていなかった

登記持分に応じた売却代金の受領と、離婚時の財産分与による清算は、同じ割合になるとは限りません。住宅ローンの負担、頭金の出資、特有財産の有無などをどのように扱うかで意見が対立し、手取り金の受取口座や分配方法が決まらないまま決済直前になることがあります。

財産分与の対象、評価時点、住宅ローンと諸費用の負担、手取り額の分配方法を合意書などに残します。法的な分与割合に争いがある場合は、不動産会社だけで判断せず弁護士へ確認してください。

想定事例5：高い査定額だけで媒介契約を決めて売却が長期化した

複数社の中で最も高い査定額を提示した会社に依頼しても、相場より高い売出価格では問い合わせが入らず、値下げを繰り返すことがあります。査定額は売却を保証する価格ではありません。

成約事例、競合物件、物件の状態、販売期間の見通しを確認し、「なぜその価格なのか」を説明できる不動産会社を選びます。専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の違いも理解したうえで契約してください。

想定事例6：雨漏りや近隣問題の告知をめぐって争いになった

売主が把握していた雨漏り、設備故障、騒音、近隣トラブルなどを十分に伝えず、引渡し後に買主から責任を問われる可能性があります。離婚協議中に当事者間の連絡が不足すると、一方しか知らない不具合が告知書へ反映されないこともあります。

双方が物件の状態を確認し、分かっている事実を不動産会社へ伝えます。契約不適合責任の範囲や設備の扱いも、売買契約書で明確にする必要があります。

想定事例7：退去日や残置物などの契約条件がまとまらない

売却自体には合意していても、引渡し時期、引っ越し費用、家具や荷物の処分、修繕費、境界確認などで対立することがあります。子どもの転校時期や新居への入居日が関係する場合は、価格以外の条件も重要です。

媒介契約を結ぶ前に、最低希望価格だけでなく、引渡し可能日や残置物の処理方法なども共有しておきましょう。

財産分与で確認すべきこと

財産分与では、登記持分だけでなく、婚姻中の財産形成、住宅ローン残債、費用負担、分配方法を整理します。話し合いがまとまらない場合の家庭裁判所への申立期間は、離婚時期によって5年または2年です。

不動産の価格だけでなく住宅ローン残債も確認する

財産分与とは、婚姻中に双方が協力して取得・維持した財産を、離婚時または離婚後に分ける制度です。不動産を整理するときは、査定価格だけでなく、予想成約価格から住宅ローンの完済必要額と売却諸費用を差し引いた手取り見込額も確認します。

登記名義や持分だけで財産分与の割合が決まるわけではありません。裁判所は婚姻中の財産の取得・維持への寄与などを考慮し、寄与の程度が異なることが明らかでないときは等しいものとして扱います。婚前の財産や相続・贈与で取得した財産などの扱いに争いがある場合は、弁護士へ確認してください。

財産分与の申立期間は離婚時期によって異なる

売却方針と分配方法を書面に残す

当事者間で合意できた場合は、対象不動産、売出価格の決め方、値下げの判断、住宅ローンと費用の負担、手取り額の分配、退去日などを書面に残します。

養育費や金銭の支払いを含む場合は、必要に応じて公正証書の作成を検討してください。ただし、離婚協議書や公正証書を作成しても、金融機関との住宅ローン契約が当然に変更されるわけではありません。合意内容や法的効力について判断が必要な場合は弁護士へ相談します。

住宅ローン残債と売却方法の判断

離婚時の住宅ローン問題は、単に「残債がいくらあるか」だけでは判断できません。不動産の登記名義、住宅ローンの債務者、連帯保証・連帯債務、実際に住んでいる人、返済している人を分けて確認する必要があります。

相談時に確認する代表的な名義・残債の組み合わせ

相談の準備では、登記名義、ローン債務、居住者、返済者を次のように分けて確認すると、必要な資料や相談先を整理しやすくなります。対応は契約内容と個別事情によって異なります。

アンダーローンなら売却代金で完済できる可能性がある

アンダーローンとは、一般に住宅ローン残債が不動産の売却見込価格を下回る状態を指します。ただし、売却費用や完済日までの利息なども必要になるため、残債と価格の比較だけでは売却できるかを判断できません。

金融機関に決済予定日の完済必要額を確認し、予想成約価格から売却諸費用を差し引いた資金で足りるかを試算します。価格が下がる場合も計算し、残る手取り額の財産分与での扱いと分配方法を決めます。

オーバーローンでは差額の準備が必要になる

オーバーローンとは、一般に住宅ローン残債が不動産の売却見込価格を上回る状態です。通常売却では、売却代金で足りない完済資金と売却諸費用を、預貯金などで補う必要があります。残債と売却見込価格が同程度の場合も、諸費用による不足を確認します。

不足金を自己資金で補えず返済継続も難しい場合は、債権者の同意を得て抵当権の抹消条件を調整する任意売却が検討対象になることがあります。任意売却が認められるとは限らないため、早い段階で金融機関と対応できる不動産会社へ相談してください。詳しくは、任意売却の流れ・相談タイミング・注意点で解説しています。

任意売却をしても、返済できなかった債務が自動で免除されるわけではありません。売却後に残る債務の返済方法や保証人への影響は借入先へ、債務整理の法的判断は弁護士へ確認します。

一方が住み続ける場合も金融機関の承諾を確認する

当事者間で「居住する側が家に住み続け、相手方名義の住宅ローン相当額を負担する」と合意しても、金融機関との契約上の債務者は相手方のままです。返済が続いていても、居住者や所有者の変更が契約条件に関係する場合があります。

借換え、債務者変更、持分の移転を希望するときは、登記を先行させず金融機関へ相談してください。

査定額ではなく売却後の手取り額を確認する

売却後に使える資金は、成約価格からローン完済必要額・諸費用・必要となる税金を差し引いて確認します。財産分与で分配する前に、決済後に支払う税金や転居費用の資金も確保しましょう。

査定価格・売出価格・成約価格を区別する

売却価格から差し引かれる主な税金・諸費用

財産分与の話し合いでは、査定額や成約価格ではなく、住宅ローンと売却費用を差し引いた手取り見込額を基準にすることが重要です。

• 住宅ローンの返済額と金融機関に支払う費用
• 不動産会社へ支払う仲介手数料
• 売買契約書に関する印紙税
• 抵当権抹消などの登記費用と司法書士報酬
• 測量、残置物撤去、修繕、ハウスクリーニングなどの費用
• 引っ越し費用と新居の初期費用
• 利益が生じた場合の譲渡所得に関する所得税・住民税

売却後の手取り額と、税務上の譲渡所得は別の計算です。譲渡所得は売却収入から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、住宅ローンの返済額をそのまま差し引くことはできません。建物の取得費には減価償却の調整もあるため、購入時の契約書や費用の資料をそろえて確認します。

離婚や名義変更の時期によって税務上の扱いが変わることがある

国税庁は、土地・建物を財産分与した場合、渡した側には分与時の時価を収入金額とする譲渡所得課税が行われ、受け取った側は分与時の時価で取得したものとして扱われると案内しています。また、財産を受け取った側は通常は贈与税の対象になりませんが、分与額が多過ぎる部分や租税回避と認められる場合には贈与税がかかります。

マイホームの売却では、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除する特例があります。ただし、夫婦や親子など特別の関係がある相手への譲渡は対象外です。元配偶者への譲渡でも、内縁関係など特別の関係が残っていないかを確認し、離婚したという理由だけで適用を決めないようにします。住まなくなった時期や他の特例の利用状況なども確認し、適用には確定申告が必要です。

家や持分を財産分与で渡す場合と、第三者へ売却して現金を分ける場合は、税務上の確認事項が異なります。詳しくは、離婚の財産分与で家を渡すと税金は？贈与税・譲渡所得税と売却の違いをご確認ください。著しく低い価格での持分移転や住宅ローンの引受けについても、契約・登記の前に税理士または税務署へ相談します。

離婚後に元配偶者から家を買い取る場合は、売買価格、住宅ローン控除、所有権移転登記などをまとめて確認する必要があります。詳しくは、離婚後に元配偶者から家を買うと住宅ローン控除は使える？をご覧ください。

媒介契約・告知・売買条件の注意点

媒介契約は会社数・報告方法・販売方針を確認して選び、告知事項と引渡し条件は当事者双方でそろえます。高い査定額だけで依頼先を決めず、価格の根拠と売却期限に合う計画まで比較してください。

査定額は価格の根拠と販売計画まで比較する

不動産会社から査定を受けたら、金額だけでなく、近隣の成約事例、競合する売出物件、査定価格で成約するまでの想定期間を確認します。

離婚時は売却期限が決まっていることもあるため、「高値を優先するのか」「期限内の成約を優先するのか」を双方で共有し、値下げの判断方法も決めておきます。複数社を比較する場合は一括送信を前提とせず、メール中心・電話可能な時間帯・郵送の可否などの連絡条件を指定し、必要に応じて同じ条件で1社ずつ査定根拠を比較します。

媒介契約の種類と連絡方法を確認する

媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介があります。依頼できる会社数、自分で見つけた買主との直接契約の可否、販売状況の報告方法などが異なるため、売却期限や連絡体制に合う契約を選びます。

専属専任媒介と専任媒介には指定流通機構（レインズ）への登録義務があります。契約期間、登録内容、販売報告の方法、解約や費用に関する条項まで媒介契約書で確認してください。

共有名義の場合は、誰が不動産会社の窓口になるか、価格変更や購入申込みへの回答をどのように決めるかも重要です。不動産会社からの連絡が一方にしか届かない状態を避け、双方が確認できる方法を決めます。

告知事項と引渡し条件を双方で確認する

売却前には、物件状況報告書や付帯設備表などを使い、建物や設備の状態を確認します。一方しか知らない不具合や近隣事情がある場合も、不動産会社へ伝えてください。

台東区・荒川区で売却前に確認したい物件別の論点

台東区・荒川区でも、同じ駅や町名だから同じ価格で売れるとは限りません。物件種別、権利関係、接道、管理状態などを個別に確認し、区全体の平均や売出事例だけで判断しないことが重要です。

マンションは管理・修繕・居住条件をそろえる

マンションでは、管理費・修繕積立金の額と滞納の有無、長期修繕計画、大規模修繕の予定、管理規約、駐車場やペットの使用条件などを確認します。離婚後に一方だけが住み続けている場合は、退去時期、鍵、室内確認、管理費等の精算方法も双方で決めておきます。

戸建て・土地は接道、境界、私道を確認する

戸建て・土地では、前面道路との接道、私道持分、通行・掘削の条件、境界標、越境、測量の要否を確認します。建築基準法上の道路や再建築条件が査定と売却条件に影響する場合があるため、登記事項証明書や公図だけで判断せず、現地と行政資料も照合します。

借地権付き建物は地主との契約条件を先に確認する

借地権付き建物では、借地契約の種類・残存期間、地代、更新、譲渡に地主の承諾が必要か、承諾料や建替え条件を確認します。所有権の物件と同じ手順で進めず、詳しくは台東区・荒川区の借地権売却相談窓口をご確認ください。

公的データと個別査定を使い分ける

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、台東区・荒川区を指定して取引価格・成約価格情報を確認できます。ただし、階数、方角、室内状態、管理状況、接道、権利関係などが同じとは限らないため、公的データは相場の参考にし、対象物件の机上査定または訪問査定で補います。

離婚時に不動産を売却する手順

名義とローン契約の確認から始め、査定・資金試算・必要な専門相談を経て売却条件を合意します。金融機関の承諾が必要な変更は、契約や登記を先行させず確認する順序が基本です。

1. 登記名義と住宅ローン契約を確認する
   登記事項証明書、ローン契約書、返済予定表、残高証明書をそろえ、所有者、債務者、連帯債務者・連帯保証人、抵当権を確認します。登記上の住所・氏名が現在の情報と一致するかも確認します。
2. 不動産査定を受ける
   初期段階は来訪のない机上査定から始め、価格の根拠と想定販売期間を確認します。具体的に売却する段階では、必要に応じて訪問査定で物件状態を反映します。
3. 完済必要額と諸費用を差し引いて手取り額を試算する
   決済予定日の住宅ローン完済必要額を金融機関へ確認し、予想成約価格が下がった場合も含めて計算します。
4. 必要に応じて金融機関・専門家へ相談する
   不足資金、名義や保証の変更、税金、財産分与の争いがある場合は、売却条件を合意する前に借入先・弁護士・税理士・司法書士などへ相談します。
5. 売却方針と財産分与について合意する
   売出価格、値下げ、費用負担、手取り額の分配、引渡し時期を書面にします。
6. 媒介契約を締結して販売を開始する
   共有者全員の意思を確認し、連絡窓口や購入申込みへの回答方法を決めます。
7. 告知事項と契約条件を確認する
   物件の状態、設備、残置物、引渡し日、契約不適合責任などを確認します。
8. 決済・ローン完済・登記申請・引渡し・精算を行う
   金融機関と司法書士の確認のもと、代金決済、ローン完済、抵当権抹消・所有権移転登記の申請、引渡しを進めます。税金などの支払資金を確保し、合意した方法で手取り額を精算します。

離婚時の不動産売却に関するよくある質問

共有名義の売却、残債、ペアローン、公正証書、財産分与の申立期間について、判断の基本を整理します。具体的な契約・税務・登記の扱いは、借入先や各分野の専門家に確認してください。

まとめ

離婚時の不動産売却では、共有名義の同意、住宅ローン残債、財産分与、税金や諸費用、媒介契約、告知事項、引渡し条件を売却前に整理することが重要です。

特に、査定額だけで売却可能と判断すると、実際の成約価格や諸費用を確認した段階で資金不足になることがあります。登記名義と住宅ローン契約を確認し、売却後の手取り見込額まで計算したうえで、双方の合意を書面に残してください。

台東区・荒川区で離婚に伴う不動産売却を検討している方は、問題が表面化する前の段階からご相談いただけます。

この記事を書いた人

山本 繁春（宅地建物取引士・日商簿記2級）
センチュリー21 クレール不動産

不動産売却と住宅ローンの整理に必要な確認事項を、宅地建物取引士の視点で解説しています。

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