2026年4月の民法改正で離婚時の財産分与・養育費はどう変わる？住宅ローンと不動産売却を解説

2026年4月の民法改正で何が変わったか

今回の改正は、離婚後の子の養育に関するルールを中心に見直したものですが、実務では不動産売却や住宅ローン整理にも影響します。特に、親権のあり方、養育費、財産分与の整理が住まいの判断と切り離しにくくなった点は押さえておきたいところです。

離婚時に家をどうするかを考える場面では、法改正そのものを細かく追うよりも、「いつ離婚するのか」「子どもがどこで暮らすのか」「不動産を売るのか残すのか」「ローン契約をどう整理するのか」を一体で確認するほうが実務的です。

共同親権が選択肢に加わった

改正後は、離婚後の親権について、父母の協議や家庭裁判所の判断により共同親権が選ばれる場合があります。不動産の所有権そのものとは別の話ですが、子どもの居所や転居時期が問題になるケースでは、住まいの決定をどう進めるかが以前より重要になりやすい点に注意が必要です。

財産分与と養育費の整理がより重要になった

家を売るか残すかの判断では、財産分与だけを見ていても足りません。養育費や生活費の見通しによって、住宅ローンを継続できるか、住み替えが必要か、売却時期をずらすべきかといった判断が変わることがあるためです。法律上の制度変更と、離婚後の家計設計をセットで考えることが大切です。

財産分与の申立期間が5年になった実務上の意味

2026年4月1日以後に離婚した場合、財産分与について家庭裁判所に申立てできる期間は原則5年になりました。これに対して、2026年3月31日以前に離婚した場合は、一般的には従前どおり2年が前提です。ここは時期で扱いが分かれるため、混同しないように整理する必要があります。

もっとも、期間が延びたからといって、不動産の整理を後回しにしてよいとは限りません。共有名義のまま放置すると、売却方針、固定資産税負担、修繕費、管理の意思決定が難しくなりやすく、住宅ローンが残っている場合は返済責任の曖昧さも問題になりやすいためです。

不動産はどこまで財産分与の対象になるのか

婚姻中に形成した財産かどうかを確認する

一般的には、婚姻中に夫婦が協力して形成・維持した財産は財産分与の対象になります。自宅や投資用不動産も対象になることがあります。一方で、結婚前から保有していた不動産や、相続・贈与で取得した不動産は、特有財産として扱われる可能性があります。

名義だけで判断しないことが大切

登記名義が夫または妻の単独名義であっても、それだけで財産分与の対象外になるとは限りません。購入時期、頭金の出どころ、婚姻中のローン返済、家計管理、家事や育児の分担など、実際にどのように財産が維持・形成されてきたかを確認する必要があります。

• 取得した時期は婚姻前か婚姻後か
• 頭金や諸費用を誰がどのように負担したか
• 住宅ローンを主に誰が返済してきたか
• 家事・育児を含めた生活維持への寄与はどうだったか
• 現在の査定額と住宅ローン残高はいくらか

寄与の程度は原則として対等と考えられる場面がある

改正後は、財産の取得や維持に対する寄与の考え方が、従来より整理されました。直接収入を得る就労だけでなく、家事や育児の分担も寄与に含まれうるため、事情が明確に異ならない限り、寄与の程度は原則として夫婦対等と整理される場面があります。不動産の分け方でも、この視点を前提に協議することが多くなります。

共同親権と住まいの決め方の関係

共同親権は、不動産の所有権や売却権限を直接決める制度ではありません。ただし、子どもの居所、転居、通学環境、生活基盤に関わる判断では、父母間の協議がより重要になることがあります。家の売却そのものだけを見るのではなく、子どもの生活をどう維持するかまで含めて話し合う必要があります。

たとえば、売却に伴って学区が変わる、転居が必要になる、引渡し時期と監護計画を合わせる必要があるといった場面では、財産分与と住まいの実務を切り離しにくくなります。離婚協議書や公正証書を作成する際も、家の処分だけでなく、引越し時期や費用負担の整理まで具体化しておくと誤解を減らしやすくなります。

住宅ローンが残る家をどう整理するか

財産分与の合意だけでローン契約は変わらない

離婚協議で「家は妻が住み続ける」「夫は家を出る」と決めても、住宅ローンの契約関係が自動的に変わるわけではありません。実際に債務者を変更できるか、保証関係を外せるか、借り換えが必要かは、取扱金融機関の承諾や審査によって決まります。

ローン形態の違いを確認する

住宅ローンといっても、単独ローン、ペアローン、連帯債務、連帯保証では整理の仕方が異なります。見た目が似ていても、離婚後の責任の残り方が変わるため、契約書類を確認して正確に把握することが大切です。

オーバーローンなら選択肢を比較する

査定額より住宅ローン残高のほうが多い場合は、通常売却が難しくなることがあります。その場合は、任意売却、自己資金を入れて売る、住み続ける、親族間売買を検討するなど、複数の選択肢を比較して判断することが一般的です。

売却する場合と住み続ける場合の考え方

売却が向きやすいケース

共有名義で話し合いが難しい場合、離婚後に双方とも住まない場合、売却すれば住宅ローンを完済できる見込みがある場合などは、売却して現金化するほうが整理しやすいことがあります。売却代金からローン返済や諸費用を差し引いた残りを、財産分与の対象として考える進め方です。

住み続ける検討が向くケース

子どもの学区を変えたくない、すぐの転居が難しい、借り換え審査に通る見込みがある、他方配偶者との権利関係を書面で明確にできるといった場合は、一方が住み続ける選択肢も考えられます。ただし、住み続ける場合こそ、名義、ローン、保証、固定資産税、修繕費の整理が必要です。

離婚時の不動産売却を進める手順

離婚時の売却では、査定を取る前に論点整理をしたほうがスムーズです。財産分与の協議と、金融機関との手続きと、売却実務は似ているようで別の流れだからです。

売却前によく起きる行き違い

• 名義変更だけすれば住宅ローンも整理できると思ってしまう
• 財産分与の話し合いと銀行手続きを同じものとして扱ってしまう
• 査定額だけを見て、諸費用や残債を考慮していない
• 共有名義のまま判断を先送りし、売却時期を逃してしまう
• 子どもの住環境や転居時期との調整が後回しになる

協議前にそろえておきたい資料

• 登記事項証明書または権利証の控え
• 住宅ローン返済予定表や残高証明書
• 売買契約書、重要事項説明書、購入時資料
• 固定資産税納税通知書や管理費・修繕積立金の資料
• 本人確認書類、住民票、離婚協議書案などの関連資料

困ったときの相談先と確認先

離婚時の不動産問題は、一つの窓口だけで完結しないことが多い分野です。法律、税務、融資、売却実務を切り分けて相談先を整理しておくと、判断ミスを防ぎやすくなります。

売却前のチェックリスト

まとめ

2026年4月1日施行の民法等改正は、離婚後の親権だけでなく、財産分与や養育費の整理にも影響します。不動産売却や住宅ローンが絡むケースでは、法律の話と銀行の話と税金の話を分けて考えることが重要です。

1. 財産分与の期間は、離婚日が2026年4月1日以後かどうかで整理が変わります。
2. 家を誰が取得するかと、住宅ローンを誰が引き受けられるかは別問題です。
3. 売却前には、名義、残債、査定額、子どもの住環境をまとめて確認するのが安全です。

センチュリー21 クレール不動産では、離婚時の不動産売却について、現状整理からご相談いただけます。まずは売るべきか、残すべきかを判断するための材料集めから始めるのがおすすめです。

よくある質問