2026年民法改正｜離婚の財産分与は5年に延長。持ち家・住宅ローンへの影響【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

2026年民法改正で財産分与は何が変わった？

2026年4月1日施行の改正では、財産分与の申立期間、家庭裁判所が考慮する事情、寄与の程度、財産情報の開示手続が見直されました。申立期間が5年になるのは、同日以後に離婚した場合です。

財産分与の期間は2年から5年へ｜離婚日で変わる

2026年4月1日以後に離婚した場合、離婚後の財産分与について家庭裁判所へ調停・審判を申し立てられる期間は、離婚した日の翌日から起算して原則5年です。一方、2026年3月31日以前に離婚した場合は、改正後も原則2年のままです。

ここでいう5年は、「5年以内に家を売却しなければならない」という期限ではありません。夫婦間で財産分与について合意できない場合に、家庭裁判所へ申し立てられる期間です。

また、5年へ延長されたからといって、持ち家の整理を先送りすることが有利とは限りません。住宅ローン返済、固定資産税、マンションの管理費・修繕積立金、建物の修繕、共有者間の連絡などはその間も続きます。

特に共有名義の不動産では、時間が経過して双方の生活環境や連絡先が変わると、売却・借り換え・持分整理の合意形成が難しくなることがあります。

申立期間の起算と施行日前の離婚の扱いは、裁判所「財産分与請求調停」でも確認できます。期限が近い場合は、話合いの継続だけで安心せず、弁護士または家庭裁判所へ手続を確認してください。

財産分与は原則2分の1？改正後の寄与割合

改正後は、夫婦が財産を取得・維持するために行った寄与の程度について、異なることが明らかでないときは相等しいものとされました。ただし、これは「不動産の登記持分を自動的に2分の1へ変更する」という制度ではありません。

家庭裁判所が財産分与を判断するときは、財産の取得・維持への寄与だけでなく、婚姻期間、婚姻中の生活水準、協力・扶助の状況、当事者の年齢、心身の状況、職業、収入なども考慮します。

法律上の考慮要素と寄与の扱いは、民法768条に定められています。収入額だけで寄与の程度を決めるものではなく、家事・育児などによる協力も含めて検討します。

単独名義の家でも対象になることがある

例えば、婚姻中に購入した住宅が配偶者一方の単独名義であっても、夫婦が協力して取得・維持した財産であれば、財産分与の対象となる可能性があります。

反対に、婚姻前から所有していた不動産や、相続・贈与によって一方が取得した財産は、財産分与の対象外となる特有財産として扱われることがあります。ただし、婚姻中のローン返済や増改築、維持管理への寄与などが問題となることもあるため、個別判断は弁護士へ確認してください。

財産情報の開示命令が新設｜財産を隠された場合は？

財産分与の審判で必要があると認める場合、家庭裁判所は申立てにより、または職権で、当事者に財産状況に関する情報の開示を命じることができます。この規定は、財産分与や離婚の調停にも適用されます。

財産分与では、預貯金、有価証券、不動産、保険など、どのような財産が存在するかを把握できなければ適切な分与額を検討できません。婚姻中から夫婦が別々に財産を管理していた場合などに、裁判手続を進めやすくするための改正です。

ただし、この制度は「離婚を考えた時点で相手方の銀行口座を自由に調査できる」という意味ではありません。家庭裁判所が関与する財産分与の裁判手続における制度です。

不動産については、登記事項証明書、購入時の売買契約書、住宅ローン資料、固定資産税関係書類など、自分が適法に確認・保存できる資料を早めに整理しておくことが重要です。

開示命令の要件は家事事件手続法152条の2、調停への適用は同法258条3項で確認できます。具体的な申立てや資料の扱いは、弁護士または家庭裁判所へ確認してください。

民法改正でも不動産名義・住宅ローンは自動で変わらない

2026年の民法改正によって、離婚後の持ち家の所有者や住宅ローンの契約者が自動的に変更されることはありません。財産分与、所有権登記、住宅ローン契約は、それぞれ別の制度・契約だからです。

例えば離婚協議書で「家は妻が取得し、今後は妻が住宅ローンを支払う」と取り決めても、それだけで夫名義の住宅ローンが妻へ移るわけではありません。債務者変更や借り換え、連帯保証の解除については金融機関の審査・承諾が必要です。

住宅金融支援機構も、離婚等に伴って返済途中の住宅を譲り渡す場合は返済中の金融機関へ申し出るよう案内し、債務の引継ぎを審査で認められない場合もあるとしています。契約変更や名義変更を進める前に、取扱金融機関へ確認してください。

参考：住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」。民間金融機関の住宅ローンは、それぞれの契約・審査条件を確認します。

一方が家を取得して住み続ける場合の具体的な流れは、離婚後に住宅ローンが残る夫名義の家を妻が買い取る方法をご確認ください。ペアローンの場合は、ペアローンで買った家を離婚時に整理する方法で契約関係を詳しく解説しています。

法定養育費・共同親権と持ち家の関係

法定養育費や共同親権の制度も2026年4月1日から始まりましたが、それによって住宅ローンや不動産の所有権が直接変更されるわけではありません。ただし、子どもと一方の親が自宅に住み続ける場合には、離婚後の家計や転居判断と関係します。

法定養育費の月2万円は住宅ローン返済の基準ではない

2026年4月1日以後に離婚し、離婚時に養育費の取決めをしていない場合、離婚時から引き続き子どもの監護を主として行う父母は、相手方に対し、子ども1人につき月額2万円の法定養育費を請求できる制度が始まりました。

ただし、これは養育費の取決めができるまでの暫定的・補充的な制度です。養育費の「標準額」「最低額」を2万円と定めたものではありません。また、請求できることと毎月確実に受け取れることは別です。支払能力を欠く場合などの法律上の扱いもあるため、受取りが未確定の金額を住宅ローン返済の確実な原資として見込まないようにしてください。

一方が子どもと持ち家に住み続ける場合は、本人の収入、適正な養育費、教育費、住宅ローン、固定資産税、管理費・修繕積立金などを含めて家計を試算する必要があります。

参考：法務省「りこんポータル｜養育費・婚姻費用」、民法766条の3（法定養育費の請求と支払能力等の扱い）

共同親権と家の売却権限は別問題

共同親権となったからといって、単独名義の不動産について元配偶者が当然に共有者となるわけではありません。不動産の所有・処分については登記名義や共有持分を確認します。

一方、共同親権の場合、子どもの転居や進学先の決定は、原則として単なる「日常の行為」とは扱われず、父母が共同して決める必要があります。家の売却によって子どもの転居が必要になる場合は、不動産の売却権限に加え、親権・監護の取決めも確認します。

ただし、父母の一方が監護者として定められている場合、その監護者は子どもの監護・教育や居所の指定・変更を単独で決めることができます。これは財産管理や子どもの身分に関する行為の代理まで単独でできるという意味ではありません。単に子どもと同居しているだけで、監護者に指定されていると判断しないようにしてください。

監護者が定められている場合の権限は、裁判所「子の監護者の指定調停」で確認できます。転居など特定の事項について協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の親権行使者の指定の手続なども含めて弁護士へ相談してください。

DVや虐待から避難するなど、子どもの利益のために急迫の事情がある場合には単独で親権を行使できる場面があります。安全面に不安がある場合は、不動産の話合いよりも安全確保を優先し、弁護士や公的相談窓口へ相談してください。

法務省「りこんポータル｜親権者」

持ち家がある夫婦が改正後に確認する5ステップ

持ち家がある場合は、5年という期限だけを見るのではなく、現在の権利関係と数字を確認してから売却・居住継続を判断します。一般的には次の順番で整理すると、財産分与と住宅ローンを混同しにくくなります。

1. 登記名義と共有持分を確認する
   登記事項証明書で所有者、共有持分、抵当権を確認します。
2. 住宅ローンと保証関係を確認する
   債務者、連帯債務者、連帯保証人、ペアローン、残高を契約書や残高証明書で確認します。
3. 現在の不動産価格を確認する
   査定価格だけでなく、近隣成約事例や物件状態を踏まえた現実的な成約見込み価格を確認します。
4. 売却後の手取りまたは不足額を試算する
   想定成約価格から、決済時のローン完済に必要な金額と、仲介手数料・登記費用等の売却諸費用を差し引きます。税金の見込み額は別に確認し、税理士または税務署へ相談します。
5. 売却・一方が取得・居住継続を比較する
   財産分与の方法だけでなく、金融機関の承諾、離婚後の家計、子どもの生活環境まで含めて判断します。

持ち家全体の選択肢を比較したい方は、離婚時の持ち家はどうする？住宅ローン残債と財産分与を解説をご覧ください。

台東区・荒川区の不動産で確認したいこと

財産分与の対象となる持ち家の価値は、区全体の平均価格ではなく、個別物件の条件から確認する必要があります。マンション、戸建て、土地、借地権では、査定時に見るべき条件も異なります。

• マンション：最寄り駅、徒歩距離、築年数、階数、向き、管理状況、管理費・修繕積立金
• 戸建て：土地形状、接道、建物状態、修繕履歴、再建築条件、境界
• 土地：用途地域、接道、形状、越境、測量、建築条件
• 借地権：契約内容、地主との関係、譲渡承諾等の条件

「査定価格＝財産分与額」ではありません。査定価格、売出価格、実際の成約価格を区別し、住宅ローン残高や売却諸費用を差し引いた手取り見込みまで確認します。

離婚前に価格だけ確認しておきたい場合は、離婚前に家の査定を取りたい｜配偶者に知られにくい進め方も参考にしてください。

よくある質問

施行日前後の離婚と、持ち家・住宅ローンへの影響について、よくある疑問を整理します。

まとめ｜2026年民法改正と持ち家は「変わったこと・変わらないこと」を分ける

2026年4月1日以後に離婚した場合、財産分与について家庭裁判所へ申し立てられる期間は原則5年です。同年3月31日以前の離婚は原則2年のままです。改正では、寄与の程度や家庭裁判所での財産情報開示のルールも整備されました。

一方で、不動産の登記名義や住宅ローン契約が自動で変更されるわけではありません。持ち家がある場合は、次の点を別々に確認することが重要です。

• 財産分与の対象と分与方法
• 不動産の登記名義と共有持分
• 住宅ローンの債務者・連帯債務・連帯保証
• 現在の不動産価格と住宅ローン残高
• 売却した場合の諸費用と手取り見込み
• 一方が住み続ける場合の借り換え・返済可能性

法律上の5年という期間だけで判断せず、現在の価格と契約関係を確認したうえで、売却するのか、一方が取得するのか、住み続けるのかを比較してください。

この記事を書いた人

山本 繁春（宅地建物取引士・日商簿記2級）
センチュリー21 クレール不動産

台東区・荒川区を中心に、不動産売買の実務に携わっています。離婚時の不動産について、査定価格、住宅ローン残高、名義・持分、売却条件を整理し、必要に応じて金融機関や各分野の専門家への確認をご案内します。

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