2026年4月の民法改正で離婚時の財産分与・養育費はどう変わる？住宅ローンと不動産売却を解説【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

2026年4月の民法改正を一覧で確認

改正法は2026年4月1日に施行されました。離婚時の不動産に直接関係する変更と、子どもの生活設計を通じて住宅ローンの返済計画に影響する変更があります。まずは「何が変わり、何が自動では変わらないのか」を一覧で確認しましょう。

財産分与は5年に延長｜不動産で誤解しやすい点

5年は「家庭裁判所へ申し立てられる期間」

2026年4月1日以後に離婚した場合、当事者間で財産分与の話合いがまとまらないときに、家庭裁判所へ調停・審判を申し立てられる期間は、離婚した日の翌日から原則5年です。2026年4月1日より前に離婚した場合は原則2年です。

この期間は「5年以内に家を売らなければならない」という売却期限ではありません。また、「5年間は何も決めなくてよい」という猶予期間でもありません。住宅ローン返済、固定資産税、管理費・修繕積立金、修繕、共有者間の連絡などは、その間も続きます。

単独名義でも財産分与の対象になることがある

婚姻中に夫婦が協力して取得・維持した家は、登記が夫または妻の単独名義でも財産分与の対象になることがあります。反対に、婚姻前から所有していた不動産や、相続・贈与で取得した不動産は特有財産と整理される可能性があります。ただし、婚姻中の返済や改修費がどのように負担されたかなど、個別事情の確認が必要です。

「原則2分の1」は家の持分を自動で半分にする意味ではない

改正後は、財産の取得・維持への寄与が異なることが明らかでないときは相等しいものとされます。家事・育児も寄与に含まれますが、不動産登記の持分が自動的に2分の1へ変わるわけではありません。財産分与の対象、評価時点、住宅ローンを含めた清算方法は、協議または裁判手続の中で整理します。

不動産の話合いでは、まず現在の価格を知る必要があります。離婚前に連絡方法へ配慮しながら価格帯を確認したい方は、離婚前に家の査定を取りたい｜相手に知られずに相場を確認する方法も参考にしてください。

法定養育費・共同親権と住まいの関係

月額2万円は養育費の標準額・最低額ではない

法定養育費は、離婚時に養育費の取決めがない場合、取決めができるまでの間、子どもと暮らす親が相手方へ請求できる制度です。金額は子ども1人あたり月額2万円ですが、あくまで暫定的・補充的なものです。父母の収入、子どもの年齢、人数、生活状況などを反映した標準額や下限額ではありません。

共同親権と不動産の売却同意は別のルール

共同親権になったからといって、単独名義の家を売る際に元配偶者が当然に共有者になるわけではありません。不動産の処分権限は登記名義や共有持分を基礎に確認します。一方で、売却に伴う子どもの引越しや進学先の変更は、親権・監護に関する別の検討が必要になる場合があります。

こども家庭庁の案内では、共同親権下の「こどもの引っ越し」は、通常の日常行為には当たらない例として示されています。ただし、監護者の定めや緊急避難、家庭裁判所の判断などで扱いが変わります。DVや虐待のおそれがある場合は、相手方との直接協議より安全確保を優先し、弁護士や公的相談窓口へ相談してください。

登記名義・住宅ローン・保証を分けて確認

離婚時の家では、「名義」という一言で済ませず、少なくとも次の5つを区別します。実際に住んでいる人や返済している人と、契約上の責任者が一致しているとは限りません。

ペアローンは2本のローンと共有持分、相互保証が組み合わさることがあり、商品ごとに契約が異なります。詳しい整理方法は、ペアローンで買った家を離婚時に整理する方法をご覧ください。離婚後も元配偶者名義のローンが残る家に住んでいる場合は、元夫・元妻名義の住宅ローンが残る6つのリスクと対処法で確認できます。

売る・残すを決める前に3つの数字を出す

先に「売却する」「一方が住み続ける」と結論を出すのではなく、現在の住宅ローン残高、現実的な成約見込み価格、税金を含む諸費用の3つを確認します。財産分与で分けられる金額は、広告上の売出価格ではなく、最終的な手取りを基礎に考える必要があるためです。

査定額の高さだけで不動産会社を選ばない

査定額は売却を保証する金額ではありません。近隣の成約事例、物件の個別条件、想定販売期間、売出価格からの調整方針まで根拠を確認します。高い査定額だけを基準に媒介契約を結ぶと、長期化や大幅な値下げで離婚条件の前提が崩れることがあります。

• 査定額と想定成約価格を分け、価格根拠と売却期間を確認する
• 一般・専任・専属専任の媒介契約の違いと契約期間、報告方法を確認する
• 雨漏り、設備不具合、心理的瑕疵など既知の告知事項を曖昧にしない
• 残置物、境界、修繕、契約不適合責任、引渡し時期などの条件を書面化する
• 売却代金の受領口座、諸費用負担、残金分配の順序を元夫婦間で決める

売却代金だけでローンと諸費用を完済できない場合は、住宅ローンが残っている不動産の売却方法とオーバーローンの対処法もご確認ください。任意売却は金融機関等の同意が必要で、必ず成立する方法ではありません。

家を売却する場合と住み続ける場合を比較

どちらが一律に有利とはいえません。ローンを完済できるか、一方の収入で借り換えられるか、子どもの生活環境、離婚後も元配偶者との権利関係が残るかを比較して決めます。

一方が家を取得して住み続ける場合は、単なる「名義変更」ではなく、売買、財産分与、借り換え、抵当権抹消・再設定などを同時に設計することがあります。実務の流れは、住宅ローン残債のある家を一方が買い取る手順と名義変更をご覧ください。

離婚時の不動産整理を進める7ステップ

財産分与の協議、金融機関の手続、不動産売却は別々の制度ですが、順番を合わせて進めます。次の流れは一般的な目安であり、離婚協議中か離婚後か、返済状況、DV等の安全面によって順序を調整します。

1. 安全と連絡条件を確認する

   相手方との直接連絡に不安がある場合は安全を優先し、弁護士や支援窓口を介します。査定時の電話・メール・郵送・訪問条件も指定します。

2. 所有・ローン・保証・居住者を特定する

   登記事項証明書と住宅ローン契約書を確認し、登記名義人、債務者、連帯債務者、連帯保証人、物上保証人、居住者を一覧にします。

3. 残債・査定・諸費用を確認する

   残高証明書や返済予定表を用意し、根拠のある査定を取ります。税金を除く概算諸費用も加えて、完済可能性と手取りを計算します。

4. 売却・買取り・居住継続を比較する

   アンダーローンかオーバーローンか、借り換え可能性、子どもの生活環境、離婚後の家計を踏まえて選択肢を絞ります。

5. 金融機関と各専門家へ事前確認する

   ローンは金融機関、財産分与は弁護士、税務は税理士、登記は司法書士へ確認します。契約後では変更しにくい条件を先に洗い出します。

6. 元夫婦間の合意を書面にする

   売出価格、値下げ権限、費用負担、返済、引越し、引渡し、手取り分配、連絡方法を離婚協議書や公正証書等で具体化します。

7. 媒介契約・売買契約・決済を連動させる

   告知事項と契約条件を確認し、決済日にローン完済、抵当権抹消、所有権移転、代金分配を行えるよう関係者で段取りを合わせます。

最初に用意したい資料

• 登記事項証明書、登記識別情報、購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 住宅ローン返済予定表、残高証明書、ローン・保証契約書
• 固定資産税納税通知書、マンションの管理費・修繕積立金資料
• 間取り図、測量図、建築確認資料、修繕・リフォーム履歴
• 既知の設備不具合、雨漏り、境界、近隣関係などの告知資料
• 離婚協議書案、公正証書案、養育費・引越し時期に関する資料

税金・諸費用・2026年の登記義務化

不動産を財産分与すると、渡す側に譲渡所得が生じる場合がある

国税庁は、土地・建物を財産分与した場合、分与した人について、分与時の時価を収入金額として譲渡所得の課税が行われると案内しています。受け取った側は、分与を受けた日の時価で取得したものとして将来の譲渡所得を計算します。「財産分与だから税金は一切かからない」と決めつけないことが重要です。

3,000万円特別控除は共有者ごとに要件を確認する

マイホームを売却して譲渡益が出た場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。共有のマイホームは、適用できるかを共有者ごとに判定します。離婚・別居・売買契約・引渡しの時期、居住実態、売却相手との関係、他の特例との併用によって結論が変わるため、契約前に税理士または税務署へ確認してください。

住所・氏名の変更登記義務化は別の2026年制度

2026年4月1日から、不動産の所有権の登記名義人は、住所や氏名の変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務化されました。施行日前に変更があった場合も対象となり、原則として2028年3月31日までに対応が必要です。離婚に伴い姓や住所が変わった所有者は、財産分与の5年ルールとは別に確認してください。

台東区・荒川区で査定を取るときの確認点

• 査定書に近隣の成約事例と現在の売出事例が分けて示されているか
• マンションは管理費・修繕積立金、長期修繕計画、総会資料が反映されているか
• 戸建て・土地は境界、接道、再建築、越境、建物状態などが反映されているか
• 借地権や共有持分など、権利関係による売却条件が考慮されているか
• 子どもの転校時期や仮住まいを踏まえた販売・引渡し計画になっているか

相場の参考として、国土交通省の不動産情報ライブラリ「不動産価格（取引価格・成約価格）」でも取引情報を確認できます。ただし、個別物件の室内状態や権利関係までは反映されないため、査定書の根拠と合わせて判断してください。

まとめ｜法改正と家の整理は分けて同時に進める

1. 2026年4月1日以後の離婚では、財産分与の申立期間は離婚日の翌日から原則5年です。同日前の離婚は原則2年です。
2. 法定養育費の月額2万円は暫定・補充的な制度で、住み続けるための長期返済計画は適正な養育費と家計を別途試算します。
3. 共同親権、登記名義、住宅ローンの債務者、保証、実際の居住者は、それぞれ分けて確認します。
4. 売却か居住継続かは、想定成約価格、住宅ローン残高、諸費用、借り換え可能性、子どもの生活環境から判断します。
5. 査定額の高さだけで会社を選ばず、媒介契約、告知事項、契約・引渡し条件、税金まで確認し、合意を書面に残します。

法的な期間が延びたことと、住宅ローンや共有不動産を早めに整理すべきことは矛盾しません。まず数字と契約関係を確認し、選択肢を比較できる状態をつくることが、離婚後の住まいを安全に決める第一歩です。

よくある質問