2026年4月の民法改正で離婚時の財産分与・養育費はどう変わる？住宅ローンと不動産売却を解説

この記事のポイント（要点まとめ）

2026年4月1日施行の民法改正で、離婚時の不動産売却・住宅ローン対応の前提が変わりました

• 財産分与の請求期間は2年から5年へ延長されました。
• 財産分与で考慮する事情が条文上より明確化され、不動産の分け方にも影響しうる内容です。
• 離婚後の家計設計とあわせて、住宅ローン返済計画や住み替え・売却の判断を早めに整理する重要性が高まりました。
• 共同親権の選択肢が加わり、こどもの住居に関わる判断で協議がより重要になるケースがあります。
• 離婚時の不動産売却は、銀行承諾・名義・残債・財産分与の整理を切り分けて進めることが重要です。

※本コラムは一般的な解説です。法的判断・税務判断は個別事情により異なるため、弁護士・司法書士・税理士などの専門家にもご確認ください。

2026年4月1日に施行された民法等の改正では、離婚後の親権、財産分与などのルールが見直されました。なかでも、財産分与の請求期間の延長や考慮事情の明確化は、離婚時の不動産売却や住宅ローンの整理、家を売るか・住み続けるか・誰がローンを負担するかを考えるうえで、見落としにくい改正点です。

本記事は「2026年改正が離婚時の不動産売却や住宅ローン整理にどうつながるか」に焦点を置いた解説です。離婚準備の全体像から確認したい方は、離婚時の家・住宅ローン・財産分与の整理手順もあわせてご覧ください。

2026年4月 民法改正の概要

今回の改正は、離婚後もこどもの利益を優先しながら父母双方が適切に養育へ関わることを重視した内容です。不動産売却に直接関わるのは主に財産分与ですが、親権や養育費の変更も住まいの決め方に影響します。

共同親権の選択肢追加

改正後は、離婚後の親権について単独親権だけでなく、共同親権も選択できるようになりました。父母の協議で決め、合意できない場合は家庭裁判所がこどもの利益を最優先に判断します。

親の責務の明確化

親権の有無にかかわらず、父母がともにこどもを養育する責務を負うことが条文上より明確になりました。離婚後の住まいを決める際も、「誰が住むか」だけでなく「こどもの生活環境をどう維持するか」を考える視点がより重要になります。

住まいの判断に影響する関連制度

離婚後の住まいを考えるうえでは、養育費の取り決めがない場合でも一定の範囲で法定養育費を請求できる制度が新設された点も確認しておきたいところです。月々の支払いが発生する可能性がある以上、住宅ローン返済額との両立が可能かを早めに確認しておくことが大切です。

離婚後に住宅ローン控除や住民票の扱いで迷いやすいケースは、離婚後の家の買取で住宅ローン控除に注意｜住民票の落とし穴（実録）でも詳しく解説しています。

財産分与ルールの見直し

不動産売却との関係で特に重要なのが、財産分与ルールの見直しです。条文上の整理が進んだことで、家の評価や分け方を話し合う際の論点がこれまでより明確になりました。

項目	改正前	改正後	不動産への影響
財産分与請求期間	離婚後2年以内	離婚後5年以内	売却・名義整理を先送りしやすくなる一方、共有状態の長期化リスクにも注意が必要です。
考慮事情	実務上の解釈に委ねられる面があった	貢献の度合い等がより明確化	家事・育児への貢献を含め、不動産の分配割合を説明しやすくなる場合があります。
離婚後の家計との関係	住まいの維持費や生活設計の整理が煩雑になりやすい	関連制度の整備が進み、家計全体の見通しを立てやすくなった	住宅ローン返済や住み替え判断を、離婚後の家計とあわせて検討しやすくなります。

財産分与と不動産売却――改正でどこが変わる？

離婚時の不動産売却では、家を誰が取得するかだけでなく、売却代金をどう分けるか、住宅ローン残債をどう整理するかまで含めて財産分与を考える必要があります。

不動産が財産分与の対象になる考え方

一般に、婚姻中に夫婦で築いた財産は財産分与の対象になります。自宅や投資用不動産も対象となることが多い一方、結婚前から持っていた不動産や相続・贈与で取得した財産は、特有財産として扱われるケースがあります。

用語の整理から確認したい場合は、離婚と不動産の用語集｜財産分与・ローン・手続きの基礎知識も役立ちます。

請求期間5年化の実務的な意味

改正後は財産分与請求の期限が5年になりました。心理的には余裕が生まれやすい一方で、不動産実務では「時間があるから後で決める」が必ずしも得策とは限りません。

考慮事情の明確化で見直したい点

改正後は、婚姻期間、財産形成への貢献、生活状況、負債状況などを踏まえて財産分与を考える視点がより整理されました。そのため、不動産の分け方を決める際も、単純に名義だけで判断するのではなく、実際の形成経緯や家計負担を確認することが重要です。

住宅ローンと財産分与の接点

離婚時に住宅ローンが残る家をどうするかは、財産分与の話し合いと、住宅ローン契約上の処理を分けて考える必要があります。不動産をどちらが取得するか合意しても、金融機関との契約が当然に変わるわけではない点に注意が必要です。

ペアローン・連帯債務の整理

ペアローン、連帯債務、連帯保証は見た目が似ていても法的な整理が異なります。離婚後に一方が住み続ける場合は、財産分与だけでなく、ローンの名義・返済義務・保証関係を切り分けて確認することが重要です。

各ローン形態の違いと名義整理の手順は、住宅ローン名義の整理手順を確認するも参考になります。

銀行承諾なしの名義変更は避ける

オーバーローン時の任意売却

売却価格より住宅ローン残高が多い場合は、通常売却が難しくなることがあります。その場合、金融機関の同意を得て進める任意売却が選択肢になるケースがありますが、必ず使える方法とは限りません。

実例ベースで確認したい方は、離婚×財産分与×住宅ローン｜不動産売却トラブル実例もご覧ください。

2026年改正後に「売却前の協議」で追加確認したいポイント

一般的な売却手順そのものよりも、本記事で重視したいのは2026年改正を踏まえると、売却前の協議段階で何を確認しておくべきかです。離婚時の家の処分は、査定より前に論点整理をしておくと進みやすくなります。

1. 改正法の適用関係を確認する：離婚時期によって、財産分与請求期間などの整理が変わる場合があります。
2. 不動産が共有財産か特有財産かを整理する：取得時期や資金の出どころ、名義だけでなく実態も確認します。
3. 財産分与の考え方とローン処理を分けて整理する：「家を誰がもらうか」と「ローン契約を誰が引き継げるか」は別問題です。
4. こどもの住環境と売却タイミングを合わせて考える：共同親権や監護の状況によっては、住み替え時期の協議が重要になります。
5. 書面化を急がず、内容は曖昧にしない：離婚協議書や公正証書では、不動産・残債・費用負担の記載を具体化することが大切です。

「まず何から整理すればよいか」を時系列で見たい方は家・住宅ローン・財産分与の整理を時系列で確認する、判断ミスを避けたい方は財産分与・住宅ローンの売却トラブル実例を見るもあわせてご確認ください。

改正法施行後に確認しておきたいチェックリスト

• 離婚日が2026年4月1日以降か確認した
• 財産分与請求期間の考え方を整理した
• 不動産の登記名義・持分・取得経緯を確認した
• 住宅ローン残高証明と返済状況を確認した
• ローン形態（単独・ペアローン・連帯債務・連帯保証）を把握した
• 不動産査定を取り、売却価格の目安と残債の差を把握した
• 銀行に名義変更・借り換え・任意売却の可否を相談した
• 養育費や生活費を含めた離婚後の家計を試算した
• 離婚協議書・公正証書で不動産と費用負担の記載方法を確認した
• 税務・登記・住民票整理まで含めてスケジュール化した

よくあるご質問（FAQ）

センチュリー21 クレール不動産へのご相談

センチュリー21 クレール不動産は、台東区・荒川区を中心に不動産売却・購入のご相談に対応しております。離婚に伴う不動産売却では、気持ちの整理と実務の整理を同時に進める必要があるため、早い段階で現状把握をしておくことが大切です。

弁護士・司法書士・税理士などの専門家と連携しながら進めたい場合も、まずは不動産の現状確認からお気軽にご相談ください。