離婚後の親族間売買とは？親名義の家を子どもが買い取る方法と住宅ローンの注意点

離婚後も、元配偶者名義の家に元妻と子どもが住み続けているケースは少なくありません。台東区・荒川区エリアでも、そのような相談がクレール不動産に多く寄せられています。再婚や引越し、財産整理などをきっかけに「名義を整理したい」「このまま住み続けるにはどうすればよいか」という問題が表面化することがあります。

そのような場面で検討される方法のひとつが、子どもが親名義の家を買い取る親族間売買です。本記事では、東京都台東区での相談実績をもとに、子どもが買主になるケースに絞って、手続きの流れ、住宅ローン審査、適正価格、みなし贈与の注意点を解説します。

離婚後に「家の名義問題」が生じる背景

離婚の際、夫婦の共有財産として問題になりやすいもののひとつが「自宅不動産」です。住宅ローンの残債がある場合、単純に名義を変更したり売却したりすることが難しいケースがあります。

よくある状況として、次のようなパターンが挙げられます。

• 元夫名義の家に、元妻と子どもが住み続けている
• 住宅ローンは元夫が支払い続けているが、名義変更は未了のまま
• 元夫が再婚・引越しを機に「名義の整理」を求めてきた

こうした状況で急に「出ていってほしい」「家を売りたい」と言われた場合、残された側は大きな不安を抱えます。特に子どもの学区・生活環境を守りたい場合は、「今すぐ引越す」という選択が容易にとれないこともあります。台東区・荒川区エリアは下町の生活基盤が根付いており、地域の学校やコミュニティとのつながりが深い家庭も多く、こうした悩みは特に切実です。

まずは「売る」「住み続ける」「買い取る」の全体像から整理したい方は、離婚時の持ち家は売る？住む？住宅ローン残債と財産分与の決め方もあわせてご覧ください。

親族間売買とは何か

定義と対象となる関係

親族間売買とは、血縁関係・婚姻関係・親族関係にある当事者間で不動産の売買を行うことをいいます。法律上は一般的な不動産売買と同様の手続きが必要ですが、税務・金融の面で独自の注意点があります。

民法725条上の「親族」は六親等内の血族・配偶者・三親等内の姻族を指しますが、金融機関が「親族間売買」として審査を厳格化する範囲は各行によって異なります。一般的には、親子・兄弟姉妹・祖父母と孫の関係でのローン審査が特に慎重とされています。

離婚後に発生しやすいケース

「離婚後の名義整理」を目的とした親族間売買には、主に以下のパターンがあります。

なお、買主が子どもではなく元妻になるケースを検討している方は、台東区・荒川区｜離婚で住宅ローン残債の家（不動産）を妻が買い取る手順と名義変更（登記）も参考になります。

台東区・荒川区エリアの不動産事情と親族間売買

台東区の地価動向：2026年公示地価でも上昇が継続

親族間売買を進めるうえで、売買価格の根拠となる地域の不動産相場の把握は不可欠です。台東区の不動産市場は近年、著しい価格上昇が続いています。

このような地価上昇局面では、数年前に購入した自宅の市場価格が購入時より大きく上昇しているケースがあります。親族間売買における「適正価格」は売買時点の市場価格をベースに設定する必要があるため、古い査定書や感覚的な価格設定は税務上のリスクにつながります。台東区で親族間売買を検討する際は、2026年公示地価など最新の公的データと直近成約事例に基づいた査定を必ず取得してください。

台東区エリアで親族間売買の相談が増える背景

台東区・荒川区エリアでは、以下のような事情から離婚後の不動産問題が複雑になるケースが見られます。

• 古くからの持ち家が多い：根岸・入谷・日暮里・三ノ輪などの住宅地では、10〜30年以上前に購入した戸建てに住み続けているケースが多く、住宅ローンの残債と現在の市場価格の乖離が大きい場合がある
• 地域のつながりが強い：子どもの小学校・地域コミュニティとの関係から、離婚後も同じ場所に住み続けたいというニーズが高い
• 地価上昇による資産価値の変化：購入時から大幅に地価が上昇したことで、売却すれば高値がつく一方、買い取るには相応の資金が必要になるケースがある

実例紹介：台東区で子どもが親の家を守った事例

この事例のように、親族間売買は「家族の事情を抱えながら、複数の制度的壁を乗り越える」手続きです。特に台東区のような地価上昇エリアでは適正価格の根拠が重要性を増しており、進め方を誤ると税務上のリスクや融資否決が生じるため、専門家の関与が不可欠です。

親族間売買の流れ（ステップ解説）

最大の壁：住宅ローン審査が難しい理由と対策

なぜ金融機関は親族間売買に慎重なのか

多くの銀行・信用金庫が親族間売買に慎重な姿勢をとる主な理由は以下のとおりです。

審査通過のための対策

適正価格の設定と「みなし贈与」リスク

親族間売買で特に注意が必要なのが、売買価格の設定です。著しく低い価格での売買は、差額が「贈与」とみなされ、贈与税が課される可能性があります。親族だからといって自由に価格を決めてしまうと、後から税務上の問題が生じるおそれがあります。

台東区における適正価格の算出に活用できる公的情報源

台東区の地価は近年急上昇しており、数年前の価格感覚では実態と大きく乖離している可能性があります。以下の公的情報源で最新の相場を確認することを推奨します。

元配偶者から家を取得する場合の税務やローン控除が気になる方は、離婚後の家の買取で住宅ローン控除に注意｜住民票の落とし穴（実録）もあわせてご確認ください。

メリット・デメリット一覧

将来のライフプランへの影響

子どもが住宅ローンを組んで家を買い取る場合、その返済状況が将来の借入審査（本人の住宅購入・自動車ローン等）に影響することがあります。

「家族のために」という思いは大切ですが、買主となる子どもが将来にわたって無理のない返済を続けられるかどうか、ファイナンシャルプランナー等とも相談しながら判断することをお勧めします。

また、取得後の税務や住宅ローン控除、住民票の扱いが気になる方は、離婚後の家の買取で住宅ローン控除に注意｜住民票の落とし穴（実録）も事前に確認しておくと安心です。

よくある質問（FAQ）

コラム作成日：2026年4月10日　最終更新日：2026年5月24日
※本コラムは作成時点の法令・税制・金融機関の取り扱い等をもとに作成しています。内容は予告なく変更される場合があります。個別の案件については、税理士・司法書士・弁護士等の専門家にご確認のうえ、最終的なご判断をお願いいたします。
※本コラムに登場する事例の人物名はすべて仮名です。特定の個人・団体とは関係ありません。
※地価データは国土交通省公表データをもとに記載しています。実際の取引価格とは異なる場合があります。