金利上昇で住宅ローン返済が苦しいときの対処法｜滞納前の売却・住み替え【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

公開日：2026年9月3日

金利上昇で住宅ローンの返済が苦しくなり始めた場合、すぐに任意売却を選ぶのではなく、まず滞納前に「通常売却で住宅ローンを完済できるか」を確認することが重要です。売却代金と自己資金で完済できるなら、通常売却後に価格を抑えた郊外の住宅へ住み替える方法や、いったん賃貸住宅へ移って住居費を下げる方法を比較できます。

ただし、滞納前なら必ず通常売却ができるわけではありません。想定成約価格から売却諸費用を差し引いた資金で完済できず、不足分も用意できない場合は、抵当権を外すために金融機関等の同意が必要です。返済を止める前に、借入先への相談と不動産の査定を並行して進めましょう。

この記事のポイント

• 毎月返済額がまだ変わっていなくても、金利上昇により利息の割合が増え、元金の減りが遅くなる場合があります。
• 通常売却の可否は「想定成約価格－売却諸費用」と「決済日の完済見込額」で判断します。
• 返済負担が重いときの住み替えは、原則として売却額を先に確定しやすい「売り先行」が資金計画を立てやすい方法です。
• 郊外の割安な住宅を買う場合も、購入価格だけでなく、新しいローン、車、通勤、修繕、税金を含む総住居費で比較します。
• 新たな購入が家計に無理を生むなら、賃貸住宅への移行は負債と価格変動リスクを減らす現実的な選択肢です。

金利上昇で住宅ローン返済に何が起きるか

金利上昇の影響は、住宅ローンの金利タイプと返済方式、契約内容によって異なります。変動金利型では適用金利が見直されても毎月返済額がすぐに変わらない商品がありますが、返済額のうち利息に充てられる割合が増え、元金の減りが遅くなることがあります。

日本銀行は2026年6月に無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度へ引き上げ、2026年7月31日の金融政策決定会合では同水準を維持しました。ただし、政策金利と各住宅ローンの適用金利は同じものではなく、変更時期や幅は借入先と商品によって異なります。ご自身の返済予定表、金利変更の通知、会員ページ等で確認してください。

滞納前に確認する5つの項目

返済が苦しいと感じた段階では、売るか住み続けるかを感覚だけで決めず、ローン、売却、家計、転居先を同じ表に並べます。少なくとも次の5項目を確認すると、通常売却が可能か、住み替え後に住居費を下げられるかを判断しやすくなります。

1. 現在の適用金利と将来の返済額
   借入先へ、金利と返済額の見直し時期、今後の返済予定、返済条件変更の可否を確認します。
2. 決済予定日時点の完済見込額
   現在残高だけでなく、決済日までの利息、繰上返済手数料等を含む見込額を確認します。
3. 現実的な成約見込み額と売却諸費用
   高い査定額だけでなく、類似成約、想定販売期間、価格見直し条件、仲介手数料や登記費用等を確認します。
4. 今後の家計収支と手元資金
   返済額だけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、駐車場、修繕費を含め、何か月なら赤字を吸収できるかを確認します。
5. 売却後の住居費と初期費用
   郊外の住宅購入と賃貸の両方について、引越し費用、購入・賃貸の初期費用、毎月の総住居費を比較します。

早めの相談を検討したいサイン

通常売却と任意売却の境界

住宅ローン返済中の家でも、決済時にローンを完済し、抵当権を抹消できれば通常売却が可能です。滞納の有無だけで通常売却と任意売却が分かれるのではなく、完済資金を確保できるかが重要な境界になります。

※譲渡所得税等が生じる場合は、住宅ローン完済とは別に納税資金も確認します。査定価格・売出価格・成約価格は同じではありません。

単純化した2つの計算例

※上記は仕組みを示す仮定例であり、台東区・荒川区の相場や個別物件の査定額ではありません。

オーバーローンでも不足額を自己資金で補えれば通常売却できる場合があります。一方、売却代金と自己資金で完済できず、返済継続も難しい場合は、金融機関・保証会社等に売却条件と抵当権抹消の同意を求める任意売却を検討します。詳しい判定方法は、住宅ローンが残っている家の売却とオーバーローンの対処法をご確認ください。

返済が苦しいときの選択肢を比較

住宅ローンの負担を下げる方法は、売却だけではありません。返済条件の変更、通常売却後の購入、通常売却後の賃貸、任意売却を、今後の収入と完済可否に合わせて比較します。

借入先への相談は売却査定と並行する

返済期間の延長、毎月返済額やボーナス返済の見直しなど、利用できる対応は借入先と契約によって異なります。返済条件を変えれば無理なく継続できるのか、変更しても赤字が続くのかを確認してください。条件変更や借り換えには審査・費用があり、必ず認められるものではありません。

借り換えは適用金利を下げられる場合がありますが、事務手数料や登記費用等がかかり、残りの返済期間や残高によっては負担軽減効果が限定的です。繰上返済も利息軽減につながる一方、生活費や引越し費用などの予備資金を減らしすぎると、かえって返済継続が難しくなるおそれがあります。

住宅金融支援機構も、返済に困った場合の返済方法変更メニューを案内し、具体的な手続きは返済中の金融機関へ連絡するよう案内しています。返済が難しくなる見込みを感じた時点で、滞納を待たずに相談することが大切です。

郊外の割安な住宅へ住み替える判断基準

台東区・荒川区の自宅を通常売却で完済でき、売却後に資金が残る場合は、23区外や近県など、購入価格を抑えやすい地域へ住み替える方法があります。ただし、郊外への住み替えが家計改善になるかは、物件価格ではなく「毎月と将来の総住居費」で判断します。

購入前に比較したい6項目

• 新しい借入額：売却後の手元資金をすべて頭金にせず、購入諸費用、引越し、税金、予備費を残せるか確認します。
• 金利上昇への耐性：変動金利を選ぶ場合は、適用金利が上がったケースでも継続できる返済額かを金融機関の試算で確認します。
• 移動費：鉄道運賃、車の購入・維持費、高速料金、通勤時間を住居費と合わせて比較します。
• 建物費用：築年数、耐震性、屋根・外壁・給湯器等の修繕時期、マンションなら管理状態と修繕積立金を確認します。
• 災害・生活条件：ハザード情報、医療、買物、学校、将来の運転可否など、長く住む条件を確認します。
• 再売却のしやすさ：価格が安い理由を確認し、将来売る必要が生じた場合の需要、接道、権利関係、管理状態を調べます。

売り先行・買い先行のスケジュールやローン残債の扱いは、住み替えの流れと売り先行・買い先行の選び方で詳しく解説しています。

購入が難しい場合は賃貸住宅も選択肢

売却後すぐに新しい住宅を買うことだけが住み替えではありません。収入の見通しが不安定、新規の住宅ローンを十分に小さくできない、希望地域を決め切れない場合は、いったん賃貸住宅へ移ることが家計の立て直しにつながります。

賃貸住宅が合理的になりやすいケース

• 通常売却で完済はできるが、購入諸費用や十分な予備資金が残らない
• 転職、定年、家族構成の変化などで今後の収入・必要な広さが定まっていない
• 新しい住宅ローンの審査や返済額に不安がある
• 売却期限を優先し、条件の合わない購入を避けたい
• 修繕や固定資産税など、所有に伴う変動費をいったん減らしたい

家賃だけでなく賃貸の総額を比べる

賃貸では固定資産税や建物の大規模修繕を直接負担しない一方、敷金・礼金・仲介手数料・保証料等の初期費用、更新条件、ペット可否、将来の入居審査を確認する必要があります。売却と退去、新居への入居日がずれた場合の仮住まい費用も見込みます。

滞納前に通常売却を進める7ステップ

返済負担を下げるための売却は、売却価格だけでなく、完済、転居、次の住居を一つの工程として管理します。次の順番で進めると、通常売却で完済できるかを早い段階で判断できます。

1. ローン契約と返済予定を確認する
   金利タイプ、適用金利、残高、返済額見直し、ボーナス返済、連帯債務者・連帯保証人を確認します。
2. 滞納前に借入先へ相談する
   条件変更の選択肢と、売却時に必要な完済・抵当権抹消の手続きを確認します。
3. 不動産会社へ査定を依頼する
   机上査定で概算を把握し、売却を具体化する段階で訪問査定により建物状態や個別条件を確認します。
4. 成約見込みと手取りを計算する
   査定額だけでなく、売却諸費用、完済見込額、納税見込み、引越し費用を含めて試算します。
5. 郊外購入と賃貸の予算を並行して作る
   購入する場合と賃貸へ移る場合の初期費用・月額費用を同じ条件で比較します。
6. 売り先行で販売と転居条件を調整する
   売出価格、価格見直し、引渡し日、仮住まい、残置物処分等を販売計画に反映します。
7. 決済日に完済と抵当権抹消を行う
   買主から受領する代金等でローンを完済し、司法書士が抵当権抹消等の登記手続きを進めます。

査定は高い金額を選ぶのではなく、採用した成約事例、想定する買主、成約までの期間、売却諸費用、手取り見込みを比較します。販売途中で返済が行き詰まらないよう、返済可能な期間から逆算して価格見直しの基準も決めておきます。

台東区・荒川区で早期に査定する意味

東京都「令和8年地価公示価格（東京都分）」では、台東区・荒川区の2026年の平均価格と平均変動率が前年を上回っています。ただし、地価公示は標準地の土地価格であり、所有するマンション・戸建て・土地の成約価格を直接示すものではありません。マンションは同一棟の成約、戸建て・土地は接道、私道、再建築条件、建物状態などを個別に確認します。

現在の売却見込みが住宅ローン残高を上回るかを早めに確認できれば、通常売却、郊外への購入、賃貸への移行を比較する時間を確保しやすくなります。反対に、相場の上昇だけを期待して家計赤字を放置すると、売却時期や価格条件の選択肢が狭まる可能性があります。

• 台東区の不動産売却相場【2026年】
• 荒川区の不動産売却相場【2026年】

金利上昇時に避けたい5つの判断

返済への不安が強いと、目先の支払いだけを基準に決めてしまいがちです。次の対応は問題を大きくする場合があるため、実行前に借入先と専門家へ相談してください。

1. 任意売却をするために意図的に滞納する：任意売却は債権者の同意が前提で、意図的な滞納は不要です。延滞等は信用情報や契約関係へ影響する可能性があります。
2. 住宅ローン返済をカードローン等で補う：返済見込みが立たないまま高い負担の借入れを増やすと、家計再建が難しくなるおそれがあります。
3. 高い査定額を成約価格として扱う：査定価格は売却見込みであり、売出価格・成約価格とは異なります。完済判定は現実的な成約見込みで行います。
4. 今の家が売れる前に新居を契約する：売却時期や価格がずれると二重の住宅費が生じます。購入契約の条件と資金繰りを確認します。
5. 安い物件なら家計が改善すると決めつける：修繕、車、通勤、管理状態、再売却のしやすさまで含めて比較します。

すでに完済が難しく、返済継続の見込みも立たない場合は、任意売却の仕組み・相談時期・売却後の残債をご確認ください。任意売却後も返しきれない債務は原則として残るため、返済方法や債務整理については債権者や弁護士等への確認が必要です。

金利上昇と住宅ローン売却のよくある質問

返済を滞納する前でも自宅を売却できますか？

はい。住宅ローン返済中でも、決済時に売却代金と自己資金等で完済し、抵当権を抹消できれば通常売却が可能です。まず借入先から完済見込額を取り寄せ、不動産会社の成約見込みと売却諸費用を比較します。

返済額がまだ上がっていなければ急いで確認しなくてもよいですか？

返済額が据え置かれていても、適用金利が上がれば利息割合が増え、元金の減りが遅くなる場合があります。借入先に適用金利、返済額見直し日、5年・125％ルールの有無、将来の返済予定を確認してください。

郊外の住宅購入と賃貸はどちらがよいですか？

安定収入があり、新しい借入額を十分に小さくして、金利上昇後も無理なく返せるなら、郊外の割安な住宅購入を検討できます。収入や勤務地が不確実、購入諸費用や予備資金が不足する、新たなローンに不安がある場合は、いったん賃貸へ移る方が家計の柔軟性を保ちやすいでしょう。

査定価格が住宅ローン残高を上回れば通常売却できますか？

査定価格だけでは判断できません。想定成約価格から仲介手数料や登記費用等を差し引き、決済日の完済見込額を賄えるかを確認します。売却後の税金、引越し、次の住居の初期費用も別に見込む必要があります。

住宅ローン返済中の家を賃貸に出せますか？

自己居住を前提とする住宅ローンでは、第三者への賃貸に借入先の承認やローン変更が必要になる場合があります。無断で賃貸せず、事前に金融機関へ確認してください。家賃収入だけでなく、空室、修繕、管理、税金を含む収支計算も必要です。

売却代金で住宅ローンを完済できない場合は必ず任意売却ですか？

必ずしもそうではありません。不足額を自己資金等で補って完済できる場合は通常売却が可能です。不足を補えず、返済継続も難しい場合に、金融機関・保証会社等の同意を得て任意売却を検討します。意図的に滞納せず、借入先へ早めに相談してください。

まとめ｜滞納前なら住み替えの選択肢を比較しやすい

金利上昇で住宅ローン返済が苦しくなり始めたら、返済を止める前に、適用金利、将来の返済額、完済見込額、現実的な成約見込み、売却諸費用を確認します。通常売却で完済できるなら、郊外の価格を抑えた住宅への住み替えと、賃貸住宅への移行を総住居費で比較できます。

郊外の住宅購入は、購入価格だけでなく、新しいローン、修繕、車、通勤、税金を含めて負担が下がることが条件です。購入後も余裕がない場合や今後の収入が不確実な場合は、いったん賃貸へ移り、家計を整えてから次の購入を考える方法があります。

売却代金等で完済できず、返済継続も難しい場合は、任意売却を含めて借入先へ相談します。通常売却・任意売却のどちらも時間が必要なため、家計が限界になる前に、金融機関と不動産会社へ状況を共有することが大切です。

この記事の執筆者：山本 繁春

センチュリー21 クレール不動産

宅地建物取引士／日商簿記2級

東京都台東区根岸を拠点に、台東区・荒川区の不動産売却、住宅ローン残債がある物件、住み替えに関する情報を分かりやすくお伝えします。

山本 繁春の資格・プロフィールを見る

主な確認先

• 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年6月16日・PDF）
• 日本銀行「当面の金融政策運営について」（2026年7月31日・PDF）
• 住宅金融支援機構「月々の返済でお困りになったとき」
• 住宅金融支援機構「変動型住宅ローン（日本銀行の金融政策変更を踏まえた調査）」（PDF）
• 全国銀行個人信用情報センター「センターの概要・情報の登録期間」
• 東京都「令和8年地価公示価格（東京都分）」

※本記事は一般的な情報を提供するもので、個別の融資、売却、税務、法律上の判断を保証するものではありません。住宅ローンの金利、返済条件、完済・抵当権抹消、任意売却は借入先・債権者へ、税務は税理士または税務署へ、法律・債務整理は弁護士等へ、登記は司法書士または法務局へご確認ください。査定価格は将来の成約価格や売却を保証するものではありません。金利・制度・市場情報は変更される場合があります。