金利上昇で住宅ローン返済が苦しいときの対処法｜滞納前の売却・住み替え【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

金利上昇で住宅ローン返済に何が起きるか

金利上昇の影響は、住宅ローンの金利タイプと返済方式、契約内容によって異なります。変動金利・元利均等返済で返済額を据え置く商品では、適用金利が上がると返済額のうち利息に充てる割合が増え、元金の減りが遅くなる場合があります。

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を1.25％程度とし、9月24日から適用しました（2026年10月11日確認）。政策金利と各住宅ローンの適用金利は異なり、変更時期や幅は借入先と商品によって変わります。ご自身の返済予定表、金利変更の通知、会員ページ等で確認してください。

滞納前に確認する5つの項目

滞納前に確認したいのは、適用金利と将来の返済額、決済日の完済見込額、成約見込みと売却諸費用、家計収支と手元資金、売却後の住居費と初期費用の5項目です。ローン・売却・家計・転居先の数字をそろえると、住み続ける場合と売却する場合を比較しやすくなります。

1. 現在の適用金利と将来の返済額
   借入先へ、金利と返済額の見直し時期、今後の返済予定、返済条件変更の可否を確認します。
2. 決済予定日時点の完済見込額
   現在残高だけでなく、決済日までの利息、繰上返済手数料等を含む見込額と内訳を借入先に確認します。完済見込額に含めた手数料を、売却諸費用へ重ねて計上しないようにします。
3. 現実的な成約見込み額と売却諸費用
   高い査定額だけでなく、類似成約、想定販売期間、価格見直し条件、仲介手数料や登記費用等を確認します。
4. 今後の家計収支と手元資金
   返済額だけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、駐車場、修繕費を含め、何か月なら赤字を吸収できるかを確認します。
5. 売却後の住居費と初期費用
   郊外の住宅購入と賃貸の両方について、引越し費用、購入・賃貸の初期費用、毎月の総住居費を比較します。

早めの相談を検討したいサイン

通常売却と任意売却の境界

住宅ローン返済中の家でも、決済時に完済資金を確保し、抵当権を抹消できれば通常売却を進められます。完済資金を確保できず抵当権を抹消できない場合は、売却条件について債権者の同意を得る任意売却を検討するため、滞納の有無だけでは判断できません。

住宅ローンの完済資金と、売却後の納税資金・引越し費用・次の住居の初期費用・生活予備費は分けて確認します。譲渡所得税等の有無や特例の適用は、国税庁「土地や建物を売ったとき」を参照し、税理士または税務署へご確認ください。査定価格・売出価格・成約価格は同じではありません。

単純化した2つの計算例

※例Aは5,000－200－4,400＝400万円、例Bは4,500－180－4,600＝－280万円です。売却諸費用と完済見込額に同じ費用を重ねず、自己資金を入れる前の判定としています。例Aの400万円は、納税・引越し・次の住居の初期費用等を差し引く前の残額です。金額は仕組みを示す仮定であり、台東区・荒川区の相場や個別物件の査定額ではありません。

オーバーローン（売却価格が住宅ローン残高を下回る状態）でも、不足額と売却諸費用を自己資金で補い、完済できれば通常売却を進められる場合があります。完済資金を確保できず返済継続も難しい場合は、借入先・保証会社等と任意売却の条件を相談します。抵当権抹消の同意を確認する前に売買契約を進めないことが重要です（住宅金融支援機構の任意売却の案内）。詳しい資金の判定方法は、住宅ローンが残っている家の売却とオーバーローンの対処法をご確認ください。

返済が苦しいときの選択肢を比較

住宅ローンの負担を下げる方法は、売却だけではありません。返済条件の変更、通常売却後の購入、通常売却後の賃貸、任意売却を、今後の収入と完済可否に合わせて比較します。

借入先への相談は売却査定と並行する

返済期間の延長、毎月返済額やボーナス返済の見直しなど、利用できる対応は借入先と契約によって異なります。条件変更後に継続できるのか、変更しても赤字が続くのかを確認してください。条件変更や借り換えには審査があり、費用の有無・金額も手続きや商品によって変わります。

借り換えは適用金利を下げられる場合がありますが、事務手数料や登記費用等がかかり、残りの返済期間や残高によっては負担軽減効果が限定的です。繰上返済も利息軽減につながる一方、生活費や引越し費用などの予備資金を減らしすぎると、かえって返済継続が難しくなるおそれがあります。

住宅金融支援機構「月々の返済でお困りになったとき」では、同機構の融資について返済方法の変更メニューを案内し、具体的な手続きは返済中の金融機関へ連絡するよう求めています。利用には審査があり、変更内容によって総返済額が増える場合もあります。返済が難しくなる見込みを感じた時点で、滞納を待たずに借入先へ相談してください。

郊外の割安な住宅へ住み替える判断基準

台東区・荒川区の自宅を通常売却で完済でき、次の住宅の購入諸費用や予備資金も確保できる場合は、郊外を含めて購入価格を抑えられる物件を比較できます。地域名だけで割安と判断せず、新しいローン、税金、修繕、車、通勤費を含む月額負担が継続可能かを確認します。

購入前に比較したい6項目

• 新しい借入額：売却後の手元資金をすべて頭金にせず、購入諸費用、引越し、税金、予備費を残せるか確認します。
• 金利上昇への耐性：変動金利を選ぶ場合は、適用金利が上がったケースでも継続できる返済額かを金融機関の試算で確認します。
• 移動費：鉄道運賃、車の購入・維持費、高速料金、通勤時間を住居費と合わせて比較します。
• 建物費用：築年数、耐震性、屋根・外壁・給湯器等の修繕時期、マンションなら管理状態と修繕積立金を確認します。
• 災害・生活条件：ハザード情報、医療、買物、学校、将来の運転可否など、長く住む条件を確認します。
• 再売却のしやすさ：価格が安い理由を確認し、将来売る必要が生じた場合の需要、接道、権利関係、管理状態を調べます。

売り先行・買い先行のスケジュールやローン残債の扱いは、住み替えの流れと売り先行・買い先行の選び方で詳しく解説しています。

購入が難しい場合は賃貸住宅も選択肢

収入の見通しが不安定、新しい住宅ローンを十分に小さくできない、希望地域を決め切れない場合は、通常売却後に賃貸へ移る方法も比較できます。家賃・共益費等の月額負担が家計に収まり、初期費用と生活予備費を確保できることが前提です。

賃貸住宅が合理的になりやすいケース

• 通常売却で完済はできるが、購入諸費用や十分な予備資金が残らない
• 転職、定年、家族構成の変化などで今後の収入・必要な広さが定まっていない
• 新しい住宅ローンの審査や返済額に不安がある
• 売却期限を優先し、条件の合わない購入を避けたい
• 修繕や固定資産税など、所有に伴う変動費をいったん減らしたい

家賃だけでなく賃貸の総額を比べる

賃貸の初期費用には、敷金・礼金・仲介手数料・保証料・保険料等があり、項目や金額は契約によって異なります。更新条件、ペット可否、入居審査、退去時の負担も確認してください。売却物件の引渡し日と新居の入居日がずれる場合は、仮住まいの費用と期間も見込みます。

滞納前に通常売却を進める7ステップ

滞納前の通常売却は、契約確認、借入先への相談、査定、成約見込みと資金の試算、購入・賃貸の比較、販売・転居条件の調整、決済での完済・登記の7ステップで進めます。売却契約前に完済資金と手続きの期限を確認し、販売中の返済と転居までを一つの資金計画で管理してください。

1. ローン契約と返済予定を確認する
   金利タイプ、適用金利、残高、返済額見直し、ボーナス返済、連帯債務者・連帯保証人を確認します。不動産の所有者・共有者と、ローンの契約上の立場は分けて確認してください。
2. 滞納前に借入先へ相談する
   条件変更の選択肢と、全額繰上返済の申込期限、完済額の内訳、抵当権抹消書類の受け渡し方法を確認します。
3. 不動産会社へ査定を依頼する
   机上査定で概算を把握し、売却を具体化する段階で訪問査定により建物状態や個別条件を確認します。
4. 成約見込みと手取りを計算する
   想定成約価格から売却諸費用と完済見込額を差し引き、不足額または完済後の残額を確認します。売却後の納税、転居、生活予備費は別枠で計算し、支払時期ごとの資金繰りも確認します。
5. 郊外購入と賃貸の予算を並行して作る
   購入する場合と賃貸へ移る場合の初期費用・月額費用を同じ条件で比較します。
6. 売り先行で販売と転居条件を調整する
   売出価格、価格見直し、引渡し日、仮住まい、残置物処分等を販売計画に反映します。
7. 決済日に完済と抵当権抹消を行う
   受領する売買代金と必要な自己資金で完済し、借入先から抹消書類を受け取り、司法書士と登記申請を進めます。先に受け取った手付金と決済日の残代金を重ねて数えないようにします。

全額繰上返済の申込みや抹消書類の準備には日数がかかります。三井住友銀行の売却時の手続き案内などを参考に、ご自身の借入先へ期限・必要書類を確認し、不動産会社・司法書士と決済日を調整してください。

査定は高い金額を選ぶのではなく、採用した成約事例、想定する買主、成約までの期間、売却諸費用、手取り見込みを比較します。販売途中で返済が行き詰まらないよう、返済可能な期間から逆算して価格見直しの基準も決めておきます。

台東区・荒川区で早期に査定する意味

台東区・荒川区の自宅を早めに査定すると、現実的な成約見込みと売却諸費用を把握し、完済に必要な自己資金や住み替え予算を確認できます。家計の余力があるうちに相談すれば、通常売却、郊外の購入、賃貸への移行を比較する時間を確保しやすくなります。

東京都「令和8年地価公示価格（東京都分）の概要」では、2026年1月1日時点の区部の住宅地・商業地の対前年平均変動率はともにプラスです。ただし、地価公示は標準地の土地価格であり、所有するマンション・戸建ての成約価格や将来の値上がりを示すものではありません。マンションは同一棟等の成約、戸建て・土地は接道、私道、再建築条件、建物状態などを個別に確認します。

地域相場を参考にしつつ、個別物件の成約見込みと完済資金を確認することが必要です。相場の上昇だけを期待して家計赤字を放置すると、売却時期や価格条件の選択肢が狭まる可能性があります。

金利上昇時に避けたい5つの判断

避けたいのは、任意売却のための意図的な滞納、返済見込みのない追加借入れ、査定額と成約価格の混同、旧居の売却前の新居契約、安い物件だけでの家計改善判断の5つです。完済資金と住み替え後の負担を確認し、借入先と必要な専門家へ相談してから判断してください。

1. 任意売却をするために意図的に滞納する：任意売却は債権者の同意が前提で、意図的な滞納は不要です。延滞等は信用情報や契約関係へ影響する可能性があります。
2. 住宅ローン返済をカードローン等で補う：返済見込みが立たないまま高い負担の借入れを増やすと、家計再建が難しくなるおそれがあります。
3. 高い査定額を成約価格として扱う：査定価格は売却見込みであり、売出価格・成約価格とは異なります。完済判定は現実的な成約見込みで行います。
4. 今の家が売れる前に新居を契約する：売却時期や価格がずれると二重の住宅費が生じます。購入契約の条件と資金繰りを確認します。
5. 安い物件なら家計が改善すると決めつける：修繕、車、通勤、管理状態、再売却のしやすさまで含めて比較します。

全国銀行個人信用情報センターの案内では、ローン等の返済状況に延滞・代位弁済等の履歴も含まれます。任意売却の検討を理由に返済を止めず、返済が難しい場合は借入先へ早めに状況を伝えてください。

すでに完済が難しく、返済継続の見込みも立たない場合は、任意売却の仕組み・相談時期・売却後の残債をご確認ください。任意売却後も返しきれない債務は原則として残るため、返済方法や債務整理については債権者や弁護士等への確認が必要です。

金利上昇と住宅ローン売却のよくある質問

滞納前の売却でも、売却諸費用と完済見込額、自己資金の確認が必要です。返済額の据置きや自宅の賃貸転用についても、ご自身のローン契約に沿って判断します。

まとめ｜滞納前なら住み替えの選択肢を比較しやすい

金利上昇で住宅ローン返済が苦しくなったら、滞納前に、将来の返済額、決済日の完済見込額、現実的な成約見込み、売却諸費用、充当できる自己資金を確認します。通常売却で完済でき、納税・転居・生活予備費を確保できるなら、郊外を含めた住宅購入と賃貸への移行を比較できます。

購入する場合は、新しいローン、税金、修繕、車、通勤費を含めて継続可能な負担になることが条件です。賃貸へ移る場合も、初期費用を用意できるかと毎月の収支を分けて確認し、住み替え後に生活費が不足しない計画を立てます。

売却代金等で完済できず、返済継続も難しい場合は、任意売却を含めて借入先へ相談します。通常売却・任意売却のどちらも時間が必要なため、家計が限界になる前に、金融機関と不動産会社へ状況を共有することが大切です。

この記事を書いた人

山本 繁春（宅地建物取引士・日商簿記2級）
センチュリー21 クレール不動産

東京都台東区根岸を拠点に、台東区・荒川区の不動産売却、住宅ローン残債がある物件、住み替えに関する情報を分かりやすくお伝えします。

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