荒川区の不動産売却相場【2026年】日暮里・町屋・南千住・尾久の価格動向と売り時【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

2026年の荒川区不動産市場

荒川区の2026年地価調査は住宅地・商業地とも前年より上昇しました。ただし基準地価格は7月1日時点、公示地価は1月1日時点の、別の地点群を調べた土地の指標です。両者の平均額の差を、そのまま半年間の地価の騰落とみなすことはできません。

地価調査では荒川区の基準地が前年より上昇しましたが、マンションや戸建ての売却価格が同じ割合で上がったことは意味しません。城東地区は台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区の7区です。平均は築年数や面積など成約物件の構成でも動くため、個別物件の査定では条件の近い事例を照合します。

マンション・戸建て・土地の相場の見方

中古マンションは「広域統計」と「同一棟の成約」を分ける

荒川区のマンション価格を見積もるときは、城東地区の広域統計で市場の方向を確認し、同じマンション内の直近成約事例で個別価格を判断します。同一棟の事例が少ない場合は、同じ駅、築年帯、面積帯、管理状態が近いマンションへ比較範囲を広げます。

2026年8月の城東地区の中古マンション成約は359件で、平均100.66万円／㎡、平均価格5,996万円でした。㎡単価の前年同月比は2.3％上昇、成約価格は3.2％上昇です。これは同一物件を追跡した値上がり率ではありません。

賃貸中のオーナーチェンジ物件は、空室の居住用マンションと評価が異なります。賃料だけで価格や利回りを決めず、賃貸借契約、管理費・修繕積立金、修繕履歴、賃料の入金状況、退去の見通しを確認します。

戸建ては土地と建物を分け、接道条件を先に確認する

荒川区の戸建ては、土地の利用価値と建物の状態を分けて見ます。城東地区の2026年8月中古戸建て成約平均は5,081万円（79件、前年同月比17.9％上昇）ですが、少数の取引の構成で月ごとに変動する広域集計です。

個別査定では、土地の市場価値と建物の残存価値を分け、道路種別、接道長さ、セットバック、私道負担、越境、再建築の可否、耐震性、解体費、借地条件などを調整します。

築古住宅を先に解体すると、固定資産税の住宅用地特例、荒川区の助成制度、買主が建物を利用する選択肢へ影響する場合があります。査定前に更地へ変更せず、古家付き土地のまま売るか、更地にするかの判断基準を比較してください。借地権付き建物は、借地権の種類、契約内容、残存期間、地代、地主の承諾などを確認するため、借地権の売却に関するご案内もあわせてご覧ください。

土地は住宅地平均と商業地平均を混ぜない

2026年7月の荒川区基準地価格は住宅地が平均81万6,200円／㎡、商業地が平均131万2,500円／㎡です。1月の地価公示は住宅地71万8,700円／㎡、商業地133万9,800円／㎡でした。調査日・調査地点が異なるため、平均価格同士の差を同じ土地の値動きと解釈しません。いずれも所有地の査定価格ではありません。

個別の土地では、用途地域、指定建ぺい率・容積率、前面道路の幅員、間口、形状、セットバック、私道負担、都市計画道路、地区計画、防火・準防火地域、借地権の有無を確認します。公示地価に面積を掛けるだけでは、実際の利用価値を反映できません。

公的な地価・査定価格・売出価格・成約価格の違い

公的な地価は標準地・基準地の土地価格、査定価格は不動産会社の売却見込み、売出価格は売主が提示する額、成約価格は売買契約で合意した額です。売却資金の計画には、現実的な成約見込みからローン完済額・売却諸費用・税金を差し引いた額を用います。

高い査定額を提示した会社が、その金額で売却できるとは限りません。採用した成約事例、想定する買主、売出価格、成約想定価格、販売期間、価格見直しの条件まで説明を受けることが重要です。当社が実際にお預かりし成約に至った事例は不動産売却の成約実績、査定の実例は査定実績で公開しています。

日暮里・町屋・南千住・尾久の地域特性

荒川区では、駅へのアクセス、マンションの供給状況、道路・権利関係、防災上の条件が近い距離でも変わります。町名だけの平均価格より、物件種別と個別条件をそろえた比較が重要です。

日暮里・西日暮里エリア

日暮里駅はJR山手線・京浜東北線・常磐線、京成本線、日暮里・舎人ライナーが利用でき、西日暮里駅では東京メトロ千代田線も利用できます。マンションは同一棟の成約を優先し、駅の出入口までの実際の動線、築年数、階数、向き、眺望、管理状態を比較します。

戸建て・土地では、平坦な市街地と西日暮里側の高低差がある場所で条件が異なります。西日暮里3丁目・4丁目の一部には土砂災害警戒区域があるため、対象の有無は住所単位で確認します。

町屋・荒川エリア

町屋駅周辺では東京メトロ千代田線、京成本線、都電荒川線を利用できます。駅周辺のマンション、商店街に近い住宅、細い道路沿いの戸建てや土地では、想定する買主と査定方法が異なります。

戸建て・土地は、最寄駅からの距離だけでなく、道路種別、セットバック、私道持分、境界、越境、再建築の可否を確認します。古い建物がある場合は、建物を利用して売る方法と、古家付き土地または更地として売る方法を比較します。

南千住エリア

南千住駅はJR常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレスを利用できます。駅周辺の大規模マンションと、従来からの住宅地にある戸建て・土地では、比較すべき事例が異なります。マンションは同一棟または近い規模・築年の物件、戸建て・土地は接道と建替え条件を優先します。

荒川の洪水浸水想定や不燃化特区の区域に関係する場合は、対象区域、建物の階数・構造、設備の設置位置、避難条件、利用できる助成制度を確認し、販売資料や必要な重要事項説明へ正確に反映します。

東尾久・西尾久エリア

尾久地域では、都電荒川線や日暮里・舎人ライナーへのアクセス、住宅街としての環境が検討材料になります。戸建て、小規模共同住宅、土地では、収益性だけでなく、前面道路、私道、間口、土地形状、建ぺい率・容積率、建物の維持状態を確認します。

町屋・尾久地区は不燃化特区の対象区域を含みます。対象かどうか、建替え・解体の助成要件を満たすかは、町丁目と番地、建物の構造・築年などで個別に確認が必要です。

荒川区で価格へ影響しやすい地域条件

水害リスクは住所・建物条件と対策をセットで説明する

荒川区の水害ハザードマップでは、想定最大規模の荒川氾濫時に区内のほぼ全域が浸水想定地域とされ、場所によって最大約5m以上の浸水が想定されています。一方、西日暮里3丁目・4丁目の一部には土砂災害警戒区域もあります。

ハザード区域に該当することだけで売却できないわけではありません。想定浸水深、建物の階数・構造、受変電設備や機械式駐車場の位置、止水板等の対策、避難場所、過去の被害履歴を確認し、買主へ正確に説明することが重要です。マンションでは管理組合の防災対策や設備復旧計画も確認材料になります。

参考：荒川区「荒川区水害ハザードマップ」、荒川区「荒川区土砂災害ハザードマップ」

不燃化特区の区域では建替え・解体支援を事前確認する

荒川区の不燃化特区には「荒川・南千住地区」と「町屋・尾久地区」があります。東京都が2026年に公表した整備プログラムでは、両地区とも令和8年度以降の取組が示され、不燃領域率70％を最終目標値（令和12年）としています。ただし、整備プログラムの目標年度と、個別の建替え・解体・税減免等の申請受付期間は同一とは限りません。

対象区域内では、建物の構造・築年、所有者・申請者、工事内容などの要件を満たす場合に、建替えや解体等の支援を利用できる可能性があります。助成制度は売却価格を保証するものではなく、制度ごとに申請時期や着工前手続きなどが異なります。売主が解体してから売るのか、買主が建替える前提で売るのかによって進め方も変わるため、工事契約や解体着手の前に最新の対象要件と受付状況を荒川区へ確認してください。

参考：東京都「不燃化特区における各区の取組」、東京都「荒川・南千住地区 整備プログラム（令和8年3月）」（PDF）、東京都「町屋・尾久地区 整備プログラム（令和8年5月）」（PDF）、荒川区「不燃化特区内で古い木造建物を建替えたい方へ」

細街路・セットバックは有効宅地と建築計画へ影響する

荒川区は幅員4m未満の道路が多く、建築基準法上の細街路に面する敷地で新築・建替えをする場合は、道路中心線から原則2mの位置まで後退するなど、セットバックが必要になることがあります。道路の反対側が川や崖などの場合を含め、必要な後退方法は個別に異なります。

査定では、登記上の地積だけでなく、セットバック予定部分を除いた有効宅地、道路種別、接道長さ、私道持分、通行・掘削承諾の有無を確認します。「現在建物があるから同じ規模で建替えられる」とは限らないため、区の窓口や建築士等による調査が必要です。

参考：荒川区「荒川区細街路拡幅整備事業」、荒川区「都市計画情報（用途地域等）」

荒川区の不動産相場を調べる方法

公開情報だけでも市場の方向と価格帯のあたりは付けられます。手順は「公的データで全体像を見る」「条件をそろえて事例を絞る」「机上査定で個別事情を反映する」の3段階です。

公的データは物件種別と地域を分けて検索する

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産取引価格情報、成約価格情報、地価公示・都道府県地価調査などを確認できます。荒川区の相場を調べる場合は、次の順で絞り込みます。

• 市区町村を「荒川区」に指定し、東日暮里・町屋・南千住・東尾久など地区名まで絞る
• 「中古マンション等」「宅地（土地と建物）」「宅地（土地）」を混ぜない
• 面積帯、築年帯、最寄駅、駅徒歩、取引時期をできるだけそろえる
• 件数が少ない地区では、1件の特殊な取引で平均が大きく動くことを考慮する

不動産ポータルサイトの掲載価格は「売出価格」であり、成約価格ではありません。競合物件の確認には役立ちますが、掲載価格の平均をそのまま売却相場とは考えないようにします。

物件種別ごとに優先する比較条件を変える

机上査定から始め、必要に応じて訪問査定へ進む

所在地、面積、築年数、権利関係などで机上査定を行い、売却可能性とおおよその手取りを確認します。売却を具体化するときは、室内状態、眺望、接道、境界、越境、管理状況などを訪問査定で確認します。

複数社を比べる場合は、連絡方法と連絡時間帯を指定し、必要に応じて1社ずつ査定根拠を確認すると整理しやすくなります。一括送信で最も高い査定額だけを選ぶ方法は避け、成約想定価格と販売計画を比較してください。

好条件で売却するための実務ポイント

査定依頼から媒介契約、販売、売買契約、決済・引渡しまでの具体的な手順は、荒川区で不動産を売却する流れ｜査定・媒介契約・引渡しの注意点で詳しく解説しています。

査定額より先に「価格へ影響する未確認事項」を減らす

荒川区の戸建て・土地では、道路、境界、私道、越境、建替え条件の未確認事項が、買主の融資や購入判断へ影響します。マンションでは、管理規約、長期修繕計画、修繕積立金、管理費、総会議事録、耐震関係書類をそろえると、買主が検討しやすくなります。

• マンション：管理規約、総会議事録、長期修繕計画、管理費・修繕積立金、耐震関係書類
• 戸建て・土地：登記識別情報、測量図、境界確認書、建築確認関係書類、私道関係資料
• 賃貸中物件：賃貸借契約書、賃料入金、敷金、更新、修繕・管理費の資料
• 共通：固定資産税納税通知書、住宅ローン残高、リフォーム・修繕履歴

実需・投資・建替えのどの買主へ届けるか決める

空室のファミリーマンションは実需、賃貸中の住戸や一棟物件は投資家、築古戸建てや土地は建物利用者・建替え希望者・事業者などが候補になります。利用方法を断定せず、法令、管理規約、賃貸借契約、建替え条件を確認して販売資料へ反映します。

売却価格ではなく手取り額で判断する

主な諸費用には仲介手数料、印紙税、抵当権抹消などの登記費用、測量・解体・残置物撤去など物件に応じた費用があります。内訳は不動産売却時の諸費用で確認できます。住宅ローンが残る場合は、売却代金などで完済して抵当権を抹消できるかを査定段階で確認し、詳しくは住宅ローンが残っている不動産の売却方法をご覧ください。

売却前の全面リフォーム・解体は査定後に判断する

清掃、故障箇所の把握、不要物の整理は有効ですが、全面リフォームの費用を売却価格へそのまま上乗せできるとは限りません。古家の解体も、税金、助成要件、有効宅地、買主の利用方法へ影響します。現況、必要部分のみ補修、古家付き土地、更地の複数案を査定時に比較します。

2026年の登記・税金の注意点

住所・氏名の変更登記が2026年4月1日から義務化

2026年4月1日から、不動産所有者の住所や氏名に変更があった場合、変更日から2年以内の変更登記が義務となりました。正当な理由なく義務に違反すると、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。施行前に変更して未登記の場合は、原則として2028年3月31日までに対応します。売却前に、登記簿上の住所・氏名と現在の情報が一致しているか確認してください。

参考：法務省「住所等の変更登記の申請義務化」

相続不動産は相続登記と共有者の合意を確認する

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。2024年4月1日より前に相続したことを知っていた未登記不動産は、原則として2027年3月31日が期限です。被相続人名義のまま売却を完了することはできないため、遺産分割、登記名義、持分、共有者の売却意思を整理します。

詳しくは相続登記の義務化・期限・必要書類と売却をご確認ください。登記手続きは司法書士または法務局、遺産分割や紛争は弁護士へ相談します。

譲渡所得税は取得費・譲渡費用・特例を確認する

不動産を売って利益が出た場合、譲渡所得に所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引き、適用できる特別控除がある場合はさらに控除して計算します。

マイホームの3,000万円特別控除などは一定の要件と確定申告が必要です。取得費が不明な場合、相続・賃貸・共有が関係する場合、住み替え後に住宅ローン控除を検討する場合は、契約前に税理士または税務署へ確認してください。詳しくは不動産売却時にかかる税金と注意点をご覧ください。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

2026年は売り時なのか

2026年の荒川区は、すべての不動産にとって一律に「売り時」とは言えません。 地価公示は前年比で上昇しており、現在の売却見込みを確認する意味のある局面ですが、買主の借入環境、建物の老朽化、接道・防災・権利条件による選別もあります。市場全体の動きだけでなく、売却期限、住宅ローン残高、税金、保有コスト、建物状態を比較して判断します。

「さらに上がるまで待てば必ず有利」とも、「今すぐ売るべき」とも一律にはいえません。現在の成約見込み、保有コスト、売却後の資金計画を数値で比べることが重要です。期限が厳しい場合は、仲介と不動産会社による買取を比較します。両者の違いは仲介による売却と買取の違いで整理しています。

荒川区の不動産売却でよくあるご質問

まとめ

2026年7月の東京都基準地価格は荒川区の住宅地で平均81万6,200円／㎡（前年比12.5％上昇）、商業地で131万2,500円／㎡（同16.9％上昇）でした。2026年8月の城東地区中古マンション成約平均は100.66万円／㎡・5,996万円、中古戸建ては5,081万円です。いずれも荒川区の個別物件の売却価格には当てはめられません。

マンションは同一棟の成約、戸建て・土地は接道、セットバック、用途地域、境界、権利関係を優先して確認します。荒川区では水害ハザード、不燃化特区、細街路の条件も売り方と買主の判断へ影響するため、対象区域と物件条件を正確に整理することが重要です。

センチュリー21 クレール不動産では、日暮里・西日暮里・町屋・荒川・南千住・東尾久・西尾久など荒川区内の地域特性を踏まえ、マンション、戸建て、土地、相続不動産、古家、賃貸中物件に応じた査定根拠と販売方法をご案内します。まずは机上査定で、現在の成約見込みと売却後の手取り額をご確認ください。

コラム作成日：2025年11月23日／コラム更新日：2026年9月25日

※本コラムは2026年9月25日時点の公表資料に基づく一般的な解説です。基準地価格と地価公示は調査地点・調査日が異なり、城東地区の成約統計も荒川区単独の価格ではありません。物件の査定額、成約額、売却期間を保証するものではありません。融資は金融機関、税務は税理士または税務署、法律は弁護士、登記は司法書士または法務局、建築・道路・助成制度は荒川区の担当窓口等へ、個別事情に応じてご確認ください。