相続した家・空き家の売却手順｜期限・税金と売る・残す・貸すの判断【相続不動産の売却ならセンチュリー21クレール不動産】

結論

相続した実家・空き家を売りたい方、遠方で管理が難しい方、兄弟姉妹で方針が決まらない方に向けたガイドです。売却の手順・期限・税金・手取りを確かめながら、売る・残す・貸すを比べられます。制度は全国共通で、区の窓口は台東区・荒川区を例に案内します。土地やマンションにも共通する手続きと、マンション（区分所有建物）は対象外の空き家特例は分けて説明します。「被相続人」は亡くなった方のことです。

相続した家を売却する流れ｜7つの手順

相続人と名義の確認から始め、査定、取得者の決定、相続登記、契約・引渡しを経て、代金の分配と確定申告まで進みます。期間は相続人の人数や書類、建物の状態で変わるため、納税・特例・引渡しの期限から逆算します。

1. 遺言・相続人・財産と債務を確認する
   土地・建物の名義と持分、借入、住んでいる人を整理します。相続放棄を考えている場合は、処分する前に専門家へ相談します。
2. 売る・残す・貸すを比べる
   各人の希望、使う予定、年間の維持費、売った場合の手取りを同じ資料で比べます。
3. 査定と物件の調査を進める
   査定価格の根拠を聞き、道路・境界・建物・管理状況を必要に応じて現地で調べます。
4. 取得者・分け方・相続登記を決める
   費用と代金の分け方を整理し、登記は司法書士、特例は税理士に相談します。
5. 仲介か買取かと、引渡しの条件を選ぶ
   価格、売却期間、費用、片付け、解体の有無を比べます。仲介なら媒介契約の内容も確認します。
6. 契約・決済・引渡しを行う
   不具合の告知、境界、片付け、ローンの完済と抵当権の抹消、登記と代金の受渡しを関係者で調整します。
7. 代金を分けて確定申告をする
   費用と分配を記録し、契約書・領収書・特例の証明書類を保管します。売却後の確定申告の期限・必要書類・手順も確認してください。

相続した家の売却前に確認する期限一覧

登記・申告・特例は、期限を数え始める日（起算点）がそれぞれ違います。

表は狭い画面では左右にスクロールできます。

休日・災害等の期限や例外は税務署・法務局等へ確認してください。

相続した家は売る・残す・貸すを同じ条件で比べる

使う人がいるか、管理を続けられるか、費用を引いていくら残るかで判断し、保有・賃貸の負担も査定額と並べます。

残すなら、次に誰が引き継ぐか、所有者の判断能力が衰えたら誰が管理するかも決めます。比べ方は上の表の生前対策の記事にあります。

査定価格・税の評価額・手取り額は別の数字

査定価格は売れる見込みの価格で、成約価格の保証ではありません。相続税評価額・固定資産税評価額とも目的が違います（査定と評価額の違い）。

ローンの返済は手取りを減らしますが、取得費にはなりません。修繕費や固定資産税などの維持管理費も譲渡費用に含まれないため、手取りと税金は分けて計算してください（国税庁「譲渡費用となるもの」）。

共有で残すなら管理と売却の決め方も合意する

家全体を通常の売買で売るには、共有者全員の同意が必要です。共有のまま持つなら、誰が使うか、修繕費・管理費を誰がどう負担するか、連絡窓口、売却を考える時期を決めておきます。共有物の変更・管理のルールは民法第251条・第252条で確認できます。売却への同意と、日常の管理や保存行為の決め方は、別のものとして確認してください。

誰が取得するか決まらないときは、売って代金を分ける換価分割や、一人が取得してほかの相続人に代償金を払う代償分割も選べます。詳しくは換価分割・代償分割・共有の違いと売却の進め方をご覧ください。

空き家は方針が決まるまで管理を続ける

空き家でも費用と管理の責任は残ります。話し合いの間も、見回り担当と費用負担を決め、建物の傷みや近隣への影響を確かめてください。

• 現地確認：鍵の保管、郵便物、漏水・雨漏り、外壁・屋根、庭木の越境を確認する
• 維持費：固定資産税、保険料、清掃・庭木の手入れ、移動費、マンションの管理費・修繕積立金を整理する
• 連絡体制：自治体や近隣からの連絡先、緊急時の対応、保険の補償範囲を確認する

制度の説明：国土交通省「空家法とは」。台東区・荒川区など東京23区の税の扱いは、東京都主税局の特定空家等・管理不全空家等の課税に関する案内も参照し、勧告の有無や課税は所在地の窓口で確認してください。

管理や活用の相談は物件がある区の窓口へ

台東区は、区内の空き家の所有者や所有予定者に向けた空き家に関する総合相談窓口で、管理・解体から売却・賃貸、相続まで相談を受け付けています。荒川区は、区の窓口のほか、相続・売却・管理を相談できる窓口や専門家の派遣を空き家の相談の案内で紹介しています。対象者や受付方法は各区の案内で確認してください。

売却前に相続人・登記・住宅ローンを確認する

査定は相続登記前でも相談できます。登記済みの不動産を買主へ所有権移転登記するには、通常、先に相続登記が必要です。遺言・相続人・名義・持分・借入から、売主と売却条件を整理します。

相続人に認知症などで判断能力が心配な方がいるなら、誰が代わりに手続きできるか、何が必要かを先に整理します。詳しくは成年後見人による不動産売却と家庭裁判所の許可をご覧ください。

相続登記の期限と相続人申告登記の違い

相続登記は、自分のために相続が始まったことと、その不動産の所有権を取得したことの両方を知った日から3年以内に申請しなければなりません。2024年4月1日より前に取得を知っていて、まだ登記していない不動産の期限は、原則2027年3月31日です。法定相続分で登記した後などに遺産分割がまとまった場合は、原則として分割の成立日から3年以内に、分割の結果に合わせた登記が必要です。施行前の相続や分割に関する経過措置は、法務局か司法書士に確認してください。

遺産分割がまとまるのを待っていても、相続登記の期限は延びません。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。

話し合いがまとまらず期限内の登記が難しいときは、「相続人申告登記」を申し出ることで、相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます。ただし、みなされるのは申し出の対象になった相続人だけです。一人が自分の分だけ申し出ても、ほかの相続人の義務は残ります。

また、相続人申告登記は持分を示す登記ではなく、売却に必要な相続登記や遺産分割後の登記の代わりにはなりません。

根拠：法務省「相続登記の申請義務化」・「相続人申告登記」・「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」。必要書類と費用は相続登記の解説で確認できます。

相続登記後の住所・氏名変更にも期限がある

2026年4月1日から、不動産の所有者の住所・氏名が変わったときの登記も義務になりました。相続登記で所有者になった人が引っ越しや改姓をした場合などは、原則として変更日から2年以内に変更登記を申請します。2026年4月1日より前の変更でまだ登記していないものは、原則2028年3月31日までです。

売るときは期限前でも、登記の住所・氏名と今の本人確認書類が一致しているかを確かめてください。正当な理由なく変更登記をしないと、5万円以下の過料の対象になることがあります。

根拠：法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ＆A」、不動産登記法第76条の5。

相続放棄を検討するなら処分前に相談する

相続放棄は、原則として自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申述します。財産の調査が間に合わないときは、この期間内に延長（熟慮期間の伸長）を申し立てられます。

相続財産を売ったり、家を解体したりすると、「法定単純承認」に当たり、放棄できなくなるおそれがあります。単純承認は財産も借入金などの債務も原則すべて引き継ぐことで、一定の行為により法律上そう扱われるのが法定単純承認です。保存行為などの例外もあるため、放棄を考えている間は、処分の前に弁護士に確認してください。

根拠：裁判所の相続放棄の申述・承認・放棄の期間の伸長、民法第915条・第921条。

亡くなった方の準確定申告は売却後の申告と別に確認する

亡くなった方の所得税の準確定申告が必要な場合は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に申告・納税します。相続人が家を売ったときの譲渡所得の確定申告とは別の手続きです。

根拠：国税庁「納税者が死亡したときの確定申告（準確定申告）」。

ローン・団信・抵当権はそれぞれ確認する

亡くなっても、借入がすべてなくなるとは限りません。金融機関に残債、団体信用生命保険（団信）の加入・保障・請求、連帯債務・保証・抵当権を確認します。団信で返済されても、抵当権の抹消書類と登記は別に手配が必要です。

売却代金で完済できそうにないときは、足りない分の用意と、抵当権を抹消してもらう条件を、先に金融機関と相談します。

団信の手続き例：住宅金融支援機構の団信の手続き案内（PDF・2026年4月版）。扱いは契約と金融機関で異なります。

決済に向けた所有権移転・住所変更・抵当権抹消の準備は、不動産売却時の登記手続き｜住所変更・抵当権抹消・必要書類と費用で確認できます。

税金は相続税と売却時の譲渡所得税を分けて考える

売却時の譲渡所得税は、代金全額ではなく利益にかかります。取得費・譲渡費用を引き、特例を反映して計算します。相続税がなくても、売却で利益が出れば譲渡所得税がかかる場合があります。

取得費と所有期間は原則として被相続人から引き継ぐ

取得費は、亡くなった方が土地・建物を買ったときの代金などをもとに計算します。建物は、使用や年数の経過で価値が減った分（減価償却費相当額）を差し引きます。所有期間も亡くなった方の取得時期から数え、売った年の1月1日時点で5年を超えていれば長期、5年以下なら短期の譲渡所得になります。計算例は不動産売却の譲渡所得とは？計算方法・取得費・減価償却で確認できます。

取得費が分からない場合や、実際の取得費が売却代金の5％より少ない場合は、売却代金の5％を取得費（概算取得費）にできます。この方法では、相続人が払った登記費用などを5％に上乗せすることはできません。

契約書が見つからないときの探し方と、5％で計算する場合の注意点は、取得費がわからないときの資料の探し方で詳しく確認できます。なお、相続税評価額や今の査定価格を、購入時の取得費の代わりに使うことはできません。

根拠：国税庁の取得費と取得時期・取得費が分からないとき・建物の取得費・長期譲渡所得・短期譲渡所得。

相続空き家の特別控除は売る前に要件と期限を確認する

亡くなった方が住んでいた家（空き家）やその敷地を売った場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。2024年以後の売却で、その家と敷地等を取得した相続人が3人以上いるときは、上限が一人2,000万円になります。数えるのは家と敷地等を取得した相続人で、相続人全体の人数ではありません。

• 取得者：特例を受ける相続人が、対象の家屋と敷地等を相続・遺贈で取得していることなど
• 建物・居住：1981年5月31日以前に建てられ、区分所有建物の登記がない家屋で、原則として相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいたこと。老人ホーム等に入所していた場合は、一定の条件で対象になる
• 相続後の使い方：相続から売却まで、家屋や敷地等を住まい・賃貸・事業に使っていないこと（取り壊す場合、家屋は取壊しまで）
• 売り方と工事：次のいずれかに当てはまること。家屋（または家屋と敷地等）を売るなら、売却時に耐震基準を満たしている。家屋を全部取り壊してから敷地等を売るなら、取壊しから売却まで建物・構築物の敷地として使っていない。2024年以後の売却なら、売った年の翌年2月15日までに耐震改修または全部の取壊し等を終える
• 売却期限：相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、かつ2027年12月31日まで（現行制度の期限）。どちらか早いほうが期限になる
• 価格・申告：売却代金が1億円以下であること、親族など特別な関係のある人への売却でないこと、市区町村の確認書などを添えて確定申告すること

売却後に買主が耐震改修や取壊しをする方法では、工事の期限、工事をする人、証明書の受け渡しを契約前に決めておきます。1億円の判定は一人ごとではなく、分割して売った部分や他の相続人が売った部分も合算して行います。対象は、相続の時から、特例を受けた売却の3年後の年末までに売った分です。

要件の全体：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」。必要書類と事前の確認は相続空き家の特別控除の解説をご覧ください。

「被相続人居住用家屋等確認書」は、売った家がある市区町村に申請します。相続人が今住んでいる市区町村とは限りません。台東区内の家は台東区の確認書の申請・交付案内、荒川区内の家は荒川区の確認書の案内で手続きを確認できます。確認書だけでは特例は受けられず、確定申告が必要です。

相続税の取得費加算と申告期限も別に確認する

相続で財産を取得して相続税がかかった人が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売るなどの要件を満たすと、相続税額の一定部分を取得費に加算できます（取得費加算）。同じ不動産に、相続空き家の特別控除と取得費加算を一緒に使うことはできません。どちらが有利かは相続人ごとに違うため、税理士に確認してください。

相続税の申告・納税の期限（原則として亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内）は、遺産分割が終わっていなくても延びず、家を売ったときの譲渡所得の申告とも別です。

根拠：国税庁の相続税の申告と納税・相続財産の取得費加算。税率や控除の基本は不動産売却の税金｜税率・3,000万円控除で確認できます。

申告前に売るなら小規模宅地等の特例も確認する

小規模宅地等の特例は、一定の土地について、相続税の課税価格に入れる価額を減らす相続税の制度で、売るときの空き家の特別控除とは別のものです。取得した人の立場や土地の区分によっては、相続税の申告期限まで持ち続けることや住み続けることなどが要件になります。配偶者などは扱いが異なるため、申告前に売却や解体を考えているなら、特例への影響を税理士に確認してください。

遺産分割が終わらないまま相続税を申告すると、分割されていない財産には小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を使えません。申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておき、原則として申告期限から3年以内に分割すれば、更正の請求などの手続きで適用を受けられます。更正の請求は、分割のあったことを知った日の翌日から4か月以内です。訴訟などやむを得ない事情で3年以内に分けられないときは、税務署長の承認を受ける手続きがあります。必要な書類と具体的な期限は、税理士や税務署に確認してください。

根拠：国税庁の小規模宅地等の特例・未分割の場合の申告・配偶者の税額軽減。

古家の解体は調査と査定を済ませてから決める

解体したからといって、手取りが増えるとは限りません。古家付きのまま売る、更地にして売る、契約後に解体して引き渡す、の3つを、価格・解体費・税負担・引渡し時期・空き家特例への影響で比べます。

道路・境界・再建築可否を先に調べる

登記事項証明書・公図・測量図・建築確認の資料と現地を照合します。接道（道路との接し方）・再建築可否、境界・越境、私道、未登記の増築、借地権、マンションの管理状況は価格や契約条件に関わります。借地では地主の承諾・契約条件も確認してください（借地権の相続と売却）。更地でも解体済み建物の登記が残っていないか調べます。

建物を解体すると、翌年以後、その土地に住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税等が上がる場合があります。土地の課税は原則として1月1日の状況で決まります。空き家特例とは別の制度なので、解体・売却の時期と税負担を、所在地の課税窓口に確認してください。建替え中などの例外もあるため、税額が一律に何倍になるとはいえません。

解体の見積りを比べるときは、建物本体だけでなく、基礎・塀・庭木・残置物・アスベスト（石綿）の調査や処理など、どこまで含むかをそろえてください。詳しくは古家の売却方法｜古家付き土地・更地・解体更地渡しの判断基準で確認できます。

把握した不具合と分からないことを分けて伝える

雨漏り・シロアリ・設備不良・越境・近隣との取り決めなど、知っている事実は物件状況報告書等で買主へ伝えます。住んでいなかったため分からない点は「問題なし」とせず、未確認として伝えてください。

残置物・測量・境界・解体・引渡し日と、契約不適合責任の範囲・期間を確認します。契約不適合責任は、引き渡す物件や権利が契約内容に合わない場合の売主の責任です。「現状渡し」と書いても、すべての責任がなくなるとは限りません。知りながら告げなかった事実などは、免責の特約があっても責任が残る場合があります。

根拠：民法第562条〜第566条・第572条。契約条件は取引を担当する不動産会社に、個別の法的責任は弁護士に確認してください。

査定は価格の根拠・売却期間・手取りで比較する

査定額の高さだけで依頼先を選ばず、その価格で売れる根拠と条件を確かめます。仲介と買取も、片付け・解体・修繕・手数料などの条件をそろえ、手取りと引渡し時期で比べてください。

査定の根拠と価格変更の判断を聞く

• 近隣の成約事例と、立地・広さ・築年数・道路条件の違い
• 机上査定の前提と、現地確認で価格が変わる可能性
• 想定する買主、販売方法、売却期間の見込み
• 反響が少ない場合の見直し時期と、価格変更を承認する人

周辺の取引価格は国土交通省の不動産情報ライブラリで調べられます。建物・道路などの条件が違うため、掲載価格をそのまま当てはめないでください。

査定の申込み方法による連絡や現地確認の違いは、不動産査定サイトの選び方｜一括査定・匿名査定・AI査定を比較をご覧ください。

仲介と買取は引渡し条件もそろえる

買取価格は再販売の改修費・リスク等を反映し、仲介の成約見込みより低くなる場合があります。一律の割合ではなく書面の条件で比較してください。直接買取と買取の仲介では手数料の扱いも異なります（不動産売却方法「仲介」と「買取」の違い）。

媒介契約と売主への報告方法を確認する

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介では、複数社への依頼、自分で見つけた買主との取引、レインズへの登録・業務報告の扱いが異なります。レインズは、不動産会社間で情報を共有する指定流通機構のシステムです。専任・専属専任では登録証明書を受け取り、売主専用画面で取引状況を確認できます。

相続人が複数なら、連絡窓口、鍵の管理、内覧の立会い、価格や契約条件の最終判断者も決めます。登録・報告の説明は国土交通省の売主向けレインズ案内（PDF）をご覧ください。

モデルケース｜兄弟3人で相続した実家を売却するまで

判断の流れを示すための架空のモデルケースで、実際の相談・成約事例ではありません。期限や税額は物件と家族の事情で変わります。

最初に、名義と期限を確かめた

まず登記事項証明書と固定資産税の通知書で名義と土地・建物の範囲を確かめ、相続登記の準備に入りました。空き家特例の売却期限は、相続から数えた2028年12月31日より先に来る、現行制度の2027年12月31日としました。

残す場合と売る場合を、同じ物差しで比べた

残す場合の固定資産税・保険料・修繕費と、県外の2人が通う負担を年額で書き出し、価格を下げた条件も含めて試算した売却の手取りと比べました。購入時の契約書がなく概算取得費5％で計算すると、特例の有無で手取りが大きく変わると分かり、長男も売却に同意しました。

特例の要件を確かめてから、分け方と売り方を決めた

入所前の要介護認定と施設の種類、入所の直前まで母が一人で住んでいたこと、入所後は家財の置き場として使い、ほかの人の居住・貸付け・事業に使っていなかったことが要件に当たるかを、税理士に確認しました。分け方は、3人が家屋と敷地を共有で取得し、代金を分ける換価分割です。取得した相続人が3人以上なので、控除の上限は一人2,000万円です。

建物は古家付きで売り出し、買主が売却の翌年2月15日までに全部を取り壊す条件にしました。契約前に、解体の期限と申告書類の受け渡しも決めました。

相談前は名義・利用予定・費用と期限を整理する

書類がそろっていなくても、分かることから整理を始められます。

• 物件所在地、土地・建物の資料、現在の登記名義と共有持分
• 相続開始日、遺言の有無、相続人と取得者、協議の状況
• 居住・賃貸・空き家の状況、管理担当、残置物と把握した不具合
• ローン残債、年間の維持費、購入時の契約書・領収書
• 売却・保有・賃貸の希望、必要な手取り、引渡しと特例の期限

相談用の資料と登記・決済の書類を分ける

初回相談：固定資産税の通知書、登記事項証明書、購入時の契約書、遺言や協議の状況が分かる資料など手元にあるもの。
登記・決済：戸籍・住所の証明、協議書や遺言書、印鑑証明書、登記識別情報、抵当権抹消書類など。
税務申告：購入・売却の契約書、費用の領収書、特例の確認書等を保管します。必要書類は手続きごとに司法書士・金融機関・税理士へ確認してください。

出典・確認日

法令・公的資料の確認日：2026年10月17日（空き家特例・配偶者の税額軽減・所有期間と税率は10月24日、未分割の申告と両区の空き家の案内は11月1日に再確認。国税庁の資料は2026年4月1日現在の法令等）。

• 登記：法務省、不動産登記法第76条の2・第76条の3・第76条の5
• 相続放棄・共有・売買契約：裁判所、民法第251条・第252条・第562条〜第566条・第572条・第915条・第921条
• 税務：国税庁 No.2022・3208・3211・3255・3258・3261・3267・3270・3306・3307・4124・4158・4205・4208、租税特別措置法第35条・第39条
• 空き家・取引・団信：国土交通省、東京都主税局、台東区・荒川区、不動産情報ライブラリ、売主向けレインズ案内、住宅金融支援機構（2026年4月版）

本記事は一般的な判断材料を整理したものです。適用要件、必要書類、税額、登記や契約の進め方は、物件と相続人の事情に応じて確認してください。