相続不動産の遺産分割｜換価分割・代償分割・共有の違いと売却の進め方【相続不動産の売却ならセンチュリー21クレール不動産】

相続不動産の遺産分割は4つの方法で比較する

主な分け方は、現物分割・換価分割・代償分割・共有分割の4つです。最初から一つに絞らず、家に住む人や使う人、ほかの遺産、支払える資金、管理を続ける理由を並べて比べます。

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4つの方法の基本は、裁判所の遺産分割Q&A・Q16に載っています。表の右2列は、協議で話し合っておきたい実務上のポイントです。

現物分割には「家は兄、預金は弟」のような分け方も含まれる

現物分割は、遺産を売らずにそのまま割り当てる方法です。土地を切り分けることだけを指すわけではなく、一人が実家を、別の人が預金やほかの不動産を受け取る組み合わせも現物分割です。

土地を分筆して分ける場合、面積を等分すれば公平になるとは限りません。道路への接し方、建物の位置、測量費用、分けた後の使い勝手で価値が変わります。ほかの遺産だけで取り分の差を埋められないときは、代償分割も候補に入れます。

使う予定・支払える資金・管理の合意の順に考える

• 誰も使わない：換価分割を軸に、売った場合の手取りの目安を調べる。
• 一人が家を残したい：ほかの遺産で調整する現物分割と、取得する人がお金を払う代償分割を比べる。
• 共同で使う・貸し続けたい：共有にする目的、費用の分担、連絡の取り方、売却を考え直す条件を話し合っておく。

売るか残すかがまだ決まっていない方は、相続した家・空き家の売却手順｜期限・税金と売る・残す・貸すの判断もあわせてお読みください。誰も引き継ぎたくない土地や家の手放し方は、相続した土地・実家がいらない｜手放す方法と費用が参考になります。

分け方を決める前に、遺言・相続人・資料・価格をそろえる

協議の出発点は、誰が話し合いに加わり、何を分け、どの価格を使うかをはっきりさせることです。遺産分割協議には、原則として相続人全員の参加と合意が要ります。遺言や債務、登記の名義がわからないまま希望だけを集めても、取り分を比べることはできません。

• 遺言・相続人：遺言書、戸籍、相続放棄の有無を調べる。配偶者や代襲相続人がいれば、兄弟姉妹だけで協議を終わらせない。
• 不動産：登記事項証明書、固定資産税の課税明細、名寄帳、権利証・登記識別情報を突き合わせ、土地・建物・私道の持分を漏れなく拾い出す。
• 債務・使用状況：ローン残高や未払金などの債務、団体信用生命保険、抵当権、賃貸借、住んでいる人、借地権、境界、未登記の増築部分を把握する。
• 費用・取得費の資料：管理費や修繕費を誰が負担してきたかと、亡くなった方が購入したときの契約書・領収書をまとめる。

2026年2月2日に始まった所有不動産記録証明制度も、不動産を探す手段の一つです。ただし、登記上の氏名・住所が検索条件と違う場合や、所有権の登記がない建物などは一覧に出てこないため、ほかの資料と組み合わせて使います。

相続税評価額と査定価格は別のもの

相続税評価額は相続税の計算に使う価額、固定資産税評価額は固定資産税や登録免許税などの基準になる価額です。査定価格は売れる見込みの目安で、販売時に付ける売出価格とも、実際に買主と合意した成約価格とも異なります。

代償金を話し合うときは、いつ時点の価格か、物件の状態をどう見たか、何を根拠にしたかを相続人の間でそろえます。不動産会社の査定書は協議の資料になりますが、不動産鑑定士の鑑定評価書とは別物です。査定の種類や費用、話合いで査定額をどう使うかは、相続不動産の査定｜評価額との違い・費用・遺産分割での使い方で詳しく説明しています。

換価分割は、売却名義・代金の配分・税金を先に決める

換価分割は、不動産を売って、その代金を相続人で分ける方法です。名義、売却条件、代金から差し引く費用、配分の割合、各人の申告を売る前に決めておくと、売った後の送金や税金の計算で行き違いが起きにくくなります。

全員の共同名義で売るか、代表者の名義で売るか

まず売主となる相続人の名義に相続登記をし、そのうえで買主へ所有権を移します。相続人全員が売主になる共同名義のほか、売却の手間を減らすために代表者一人の名義にする方法もあります。亡くなった方の名義から買主へ直接移せるわけではないため、登記の順序は司法書士に確かめておきます。

国税庁は、代表者名義の登記が売るための便宜にすぎず、調停で決まった内容どおりに代金を実際に分ける事例について、贈与税の問題は生じないと説明しています。「代表者名義なら贈与税はかからない」と一律に言える説明ではありません。

出典：国税庁「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」。実際の協議内容・名義・分け方に当てはまるかは、税理士と司法書士に確認します。

協議書には「売って分ける」だけでなく条件も書いておく

• 対象の不動産、換価分割をする目的、登記の名義と代表者に任せる範囲
• 売出価格、価格を見直す条件、売却条件を誰がどう承認するか
• 仲介・測量・解体・登記などの費用と、ローン返済の精算方法
• 代金を分ける割合、受け取る口座、送金の時期、送金記録の共有方法
• 各人にかかる譲渡所得税などの見込み方と、納税資金の確保

協議書は、登記や税務でどう扱われるかも踏まえて作ります。なお、売却にかかった出費のすべてが、税金の計算上の「譲渡費用」になるわけではありません。

代表者がまとめて受け取っても、申告するのは各相続人

売る時点で代金の取り分が決まっていれば、譲渡所得はその割合に応じて各人が申告するのが基本です。分け方が決まらないまま売り、後から代金を分ける場合は、売った時点の法定相続分で申告するのが原則です。

ただし国税庁は、所得税の申告期限までに代金を分け、相続人全員がその取り分で申告した場合は、その申告を認めるとしています。反対に、法定相続分で申告した後に代金を分けても、それを理由に更正の請求などはできません。

出典：国税庁「未分割遺産の換価と譲渡所得の申告」。代表者一人が申告・納税すれば済むと考えず、契約前に各人の扱いを税理士に相談しておきます。

代償分割の代償金は、家だけでなく遺産全体から考える

代償分割は、一人または数人が不動産などを受け取り、ほかの相続人にお金などを払う方法です。代償金は「査定額の半分」と決まっているわけではなく、協議で使う価額、ほかの遺産、合意した取り分、支払える資金から決まります。

試算例：実家4,000万円と預金1,000万円を二人で分ける

同じ前提で預金がなく家4,000万円だけなら、代償金の目安は2,000万円です。預金1,000万円の例で家の評価を3,600万円とすれば代償金は1,300万円、4,400万円とすれば1,700万円になります。

取り分を同じにすると決めても、価格の根拠しだいで代償金は数百万円単位で動きます。なお、法律上の法定相続分と、協議で決めた取り分・登記の持分・特別受益などを反映した具体的相続分は、それぞれ別のものです。

家族の間の精算と、相続税の計算は別に考える

上の試算は、家族で配分を話し合うための例です。相続税の課税価格が各2,500万円になるという意味ではありません。実際の取引価格をもとに代償金を決めた場合は、相続税評価額との割合で調整して計算することがあります。

また、取得した人が自分の持っている不動産を代償として渡すと、渡した人はその時の時価で不動産を売ったものとして所得税がかかります。現金で払う場合と同じには扱われないため、国税庁の代償分割の課税価格・課税関係で計算方法を確かめられます。

支払条件を決める前に、払えるだけの資金があるか見極める

金額だけでなく、誰に、いつまでに、何回に分けて払うか、遅れたときにどうするか、担保が必要かまで弁護士と詰めて、協議書に書き込みます。借入れで払う予定なら、融資を受けられるかを先に金融機関に聞いておきます。

支払いの見通しが立たなければ、ほかの遺産での調整や換価分割と比べ直します。また、家を取得した人が後で売るとき、払った代償金はその不動産の取得費に含められません。将来売る場合の税額は別に試算しておきます。出典：国税庁・所得税基本通達38－7。

共有分割は、取り分と将来の管理・売却を一緒に決める

共有分割は、持分を決めて複数人で共同取得する方法です。遺産分割が終わるまでの「遺産共有」と、協議の結果として共有を選ぶ場合とは別の段階で、持分を決めただけでは使い方や管理についての合意にはなりません。

決め方の基準は人数ではなく、持分の価格

• 保存行為：原則として共有者が一人でできます。
• 通常の管理・軽微な変更：原則として持分の価格の過半数で決めます。軽微な変更とは、形や効用を大きく変えないものです。
• 重要な変更・不動産全体の売却：原則として共有者全員の同意が必要です。

これは2023年4月1日施行の改正後のルールです。共有者間の取り決めで住んでいる人などに特別な影響が出る決定には、その人の承諾も要ります。貸す場合は借地借家法や契約の内容も関係するので、「3年以内なら多数決で貸せる」と単純に考えず、弁護士に相談してください。条文は民法第251条・第252条（e-Gov）、改正の説明は法務省の民法等改正の解説資料（PDF）にあります。

自分の持分だけを売るのと、家全体を売るのは別の話

遺産分割を終えた後の通常の共有であれば、自分の持分を売ることは原則としてできます。ただ、持分だけでは家全体を売ったことにはならず、買い手も価格も変わってきます。遺産共有の段階か、抵当権や既存の契約による制限がないかは、前もって押さえておきます。

連絡の取れない共有者がいる場合に裁判所の決定を得る制度もありますが、その人を除いて自由に売れるわけではありません。全員での売却、持分の買取り、裁判所での分割のどれが使えるか、弁護士に相談します。

共有者が売却に反対している、連絡が取れないといった場合の進め方は、共有名義の不動産を売却する方法と、反対・所在不明への対処法で詳しく説明しています。

遺産分割・相続登記・税務の期限は別々に確認する

話し合いが長引いても、登記や税金の期限は自動的には延びません。相続の開始、取得を知った日、分割が成立した日など、何から数えるかを手続きごとに分けて押さえておきます。

出典：裁判所の相続の承認・放棄の期間伸長、国税庁の準確定申告の期限・未分割財産の相続税申告、法務省の相続登記の申請義務化。

相続税では、分割が決まっていない財産に配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例を最初から使うことは、原則としてできません。所定の書類を出したうえで、原則として申告期限から3年以内に分割すれば、分割後に特例を使える場合があります。期限までに何を出しておくかを税理士と決め、協議がまとまるのを待って申告を遅らせることのないようにしてください。

協議が間に合わないときは、相続人申告登記を検討する

相続人申告登記は、簡単な申出で相続登記の基本的な義務を果たせる制度です。ただし、所有権や持分を決める相続登記ではないため、これだけでは売却に必要な名義はそろいません。登記の期限・書類・費用は、相続登記の義務化と2027年3月31日の期限・必要書類で詳しく説明しています。

2026年4月1日からは、登記名義人の住所・氏名の変更登記も義務になり、原則として変更した日から2年以内の申請が必要です。施行前の変更で未登記のものは、原則2028年3月31日までです。相続した人の名義・住所などを見直し、亡くなった方の住所変更にまで一律にこの期限を当てはめないよう注意します。詳しくは法務省の住所等変更登記Q&Aをご覧ください。

10年ルールは「遺産分割ができなくなる期限」ではない

2023年4月1日施行の改正で、相続開始から10年を過ぎた後の分割では、原則として特別受益（生前贈与など）や寄与分（財産の維持・増加への特別な貢献）を反映した具体的相続分が使えなくなり、法定相続分などで分けることになりました。分割そのものが禁止されるわけではありません。

• 経過措置：施行前に始まった相続にも適用されますが、2023年4月1日の時点で相続開始から5年を超えていた場合は、原則として2028年3月31日まで猶予があります。
• 家庭裁判所への申立て：10年が過ぎる前、または猶予期間内に調停・審判を申し立てていれば、具体的相続分で分けられます。
• やむを得ない事情：10年が満了する前の6か月以内に、分割を求められないやむを得ない事情があった場合は、その事情がなくなってから6か月以内に家庭裁判所へ申し立てれば、具体的相続分で分けられます。
• 全員の合意：期間が過ぎた後でも、相続人全員が合意すれば、特別受益・寄与分を反映して分けることができます。

相続が始まった日、申立ての有無、猶予や例外に当てはまるかは、弁護士に相談してください。出典：法務省「具体的相続分による遺産分割の時的限界」（PDF）、民法第904条の3、経過措置は民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第3条。

換価分割で不動産を売るまでの7ステップ

換価分割は、権利と財産の把握、価格の比較、協議、登記、売却、精算の順に進みます。査定と書類集めは同時に進めてかまいませんが、契約の前に売主・権限・売却条件を固め、買主に引き渡すまでに必要な登記を済ませます。

1. 遺言・相続人・債務を調べる。
   戸籍、遺言、相続放棄の有無、ローン・団体信用生命保険・抵当権を把握します。
2. 不動産と必要な資料を洗い出す。
   土地・建物・私道の持分、購入時の契約書、境界・賃貸・未登記部分を調べます。
3. 査定を取り、手取りの目安を比べる。
   仲介と買取の価格・条件、売却費用、ローン残高、各人の税金を分けて見積もります。
4. 換価分割の合意を書面にする。
   名義、代表者に任せる範囲、配分、費用負担、価格変更、送金方法を決めます。
5. 相続登記と決済の条件を整える。
   名義・持分・住所などが合っているか司法書士に見てもらい、抵当権を消す条件を金融機関に問い合わせます。
6. 販売・契約・決済を進める。
   売却条件を誰が承認するかを決め、物件の状況を調べてから契約し、代金の受領、登記、引渡しへ進みます。
7. 費用を精算し、代金を分けて申告する。
   協議の内容と送金記録を照らし合わせ、各人が必要な確定申告と特例の手続きを行います。

協議の前でも、机上査定や資料の整理はできます。一方、解体、家財の処分、賃貸、売買契約は、権限があるか、相続放棄や税金の特例に影響しないかを見極めてから進めてください。家具や遺品が残ったままの実家をどの順番で片付け、引き渡すかは、相続した実家は荷物を残したまま売れる？片付けと引渡しの順番にまとめました。

売却代金と手取り、相続税と譲渡所得税を分けて考える

相続税は財産を受け継いだことにかかる税金、売ったときの所得税・住民税は売却益（譲渡所得）にかかる税金です。売却代金がそのまま利益や手取りになるわけではなく、取得費・費用・特例は人ごとに違います。

購入時の取得費と取得時期は、原則として引き継ぐ

取得費は、亡くなった方が買ったときの代金などをもとに計算し、建物は減価償却費に当たる額を差し引きます。取得した時期も原則として引き継ぎ、売った年の1月1日時点で5年を超えて持っていたかで長期・短期が決まります。

取得費がわからない場合は、売った金額の5％を取得費とする方法もありますが、まずは購入時の資料を探してから比べます。5％の方法を使うと、相続人が払った登記費用などを取得費に足すことはできません。また、ローン元本の返済額がそのまま取得費や譲渡費用になるわけでもありません。資料の探し方と5％で計算するときの注意点は、相続した不動産の取得費がわからない場合の調べ方をご覧ください。

出典：国税庁の相続した土地・建物の取得費と取得時期、建物の取得費の計算、取得費が分からない場合の取扱い。

相続税の取得費加算は、課税された人と売却期限を見る

相続で財産を受け取った人に相続税がかかり、決められた期間内にその財産を売った場合は、払った相続税の一部を取得費に足せることがあります。期間は相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。よく言われる「約3年10か月」は目安なので、本人の申告期限から実際の期限を数え、確定申告用の計算明細書を準備します。出典：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」。

空き家特例は、誰が家屋と敷地の両方を相続したかで変わる

一定の相続空き家を売る場合、要件を満たせば各人の譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。2024年1月1日以後の売却で、家屋と敷地の両方を相続した相続人が3人以上いると、上限は一人2,000万円になります。相続人の総数で決まるわけではありません。

主な要件は、1981年5月31日以前に建てられた家であること、マンションなどの区分所有建物でないこと、亡くなる直前に亡くなった方以外が住んでいなかったこと、相続後に住んだり貸したり事業に使ったりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどです。1億円以下かどうかは、敷地の一部を分けて売った分や、ほかの相続人が売った分も合計して判定します。親子・夫婦など特別な関係にある人への売却は対象外です。売却期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ現行制度では2027年12月31日までです。

売り方は大きく二つです。家を残したまま売る場合は、売却時に一定の耐震基準を満たしていることが必要で、満たしていなければ耐震改修をします。もう一つは、家を全部取り壊してから敷地を売る方法です。2024年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに耐震改修か全部の取壊しが済めば対象になる方法も加わりました。

耐震基準の証明や取壊しの条件、市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類、老人ホームに入所していた場合の要件は、国税庁の相続空き家特例と相続空き家の3,000万円特別控除と売却期限・必要書類で詳しく説明しています。控除で税額がゼロになる見込みでも、確定申告は必要です。

費用の分担と、各人の納税資金を見積もる

登記、司法書士、仲介手数料、印紙税、抵当権の抹消、測量、片付け・解体などの見積もりを取り、誰がどこまで負担するかを協議の内容に入れます。売却代金から共通の費用とローンを精算する段階と、各人の税金を見込む段階を分けて考え、分配した後の納税資金も残しておきます。

費用の種類や支払いの時期、手取りの計算は、不動産売却の費用一覧と手取りの計算方法にまとめています。

協議が進まないときは、止まっている理由ごとに相談先を分ける

価格が折り合わない、住み続けたい人がいる、連絡の取れない相続人がいる、判断能力に不安がある。理由によって、取るべき手立ては違います。価格や物件の条件は不動産会社が整理し、権利や代理の判断は弁護士・家庭裁判所などに相談するのが基本です。

価格や「住み続けたい」という希望が合わない

同じ時点・同じ物件条件で価格の根拠を比べ直し、売却費用を差し引いた換価分割と、資金の裏付けがある代償分割を並べて検討します。価格の争いが深い場合は不動産鑑定士に、特別受益・寄与分や住み続ける権利については弁護士に相談します。亡くなった方の配偶者に配偶者居住権がある場合や賃貸中の場合は、退去を前提に売却条件を決めないでください。

行方不明の相続人、判断能力、未成年者の代理

相続人の行方がわからない場合は、必要に応じて不在者財産管理人の選任を検討します。管理人が遺産分割をするには、家庭裁判所の権限外行為許可が必要です。単に返事がないだけの場合とは区別して、裁判所の不在者財産管理人選任の案内を参考にしてください。

判断能力に不安がある場合、認知症の診断名だけで決めつけず、本人が協議の内容を理解できるか、誰に代理権があるかを見ます。成年後見人と本人がともに相続人になる場合は利益が対立するため、監督人や特別代理人などが本人を代理します。出典：裁判所の成年被後見人等の特別代理人・臨時保佐人等の案内。

親と未成年の子がともに相続人になる場合も、親が当然に子の代わりに協議できるわけではありません。裁判所の利益相反と特別代理人の説明をご覧ください。成年後見人が不動産を売る場合の要件は、成年後見人による不動産売却と家庭裁判所の許可で整理しています。

話し合いでまとまらなければ、遺産分割調停・審判を使う

相続人の間で話がまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停・審判を利用できます。調停が成立しなければ、自動的に審判の手続きに移ります。提出書類や申立先は裁判所の遺産分割調停の案内に載っています。争点の整理は弁護士に任せるとよいでしょう。

相談前に、希望・資料・聞きたいことを一枚にまとめる

分け方が決まっていなくても、物件と相続人の情報、各人の希望がわかれば、調査や査定の準備は始められます。価格の整理と、法律・登記・税金の判断をそれぞれ適切な相談先に振り分けることが、次の一歩を決める近道です。

登記は司法書士・法務局、税金は税理士・税務署、相続争い・相続放棄・遺言の有効性は弁護士・家庭裁判所が相談先です。境界や表題登記は土地家屋調査士、鑑定評価は不動産鑑定士が担当します。

出典・注記

分割方法・調停・代理の制度は裁判所、登記と共有の制度は法務省、課税関係と税金の特例は国税庁の公的な一次情報をもとにしています。個々の出典は、本文の該当箇所にリンクしています。

制度情報の確認日：2026年10月23日。税金は国税庁の2026年4月1日現在の説明、換価分割の質疑応答事例は2025年8月1日現在の法令・通達等にもとづく説明、住所等変更登記は法務省の2026年9月30日現在のQ&Aを参照しています。相続空き家特例の適用期限は、現行制度では2027年12月31日です。

本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、個別の法律・税務の判断や、申告・登記の代行を示すものではありません。遺言、相続人、取得の状況、債務、物件の条件によって、結論・必要書類・期限は変わります。実際の手続きは、最新の公的情報と手元の資料をもとに、各分野の専門家・窓口にご相談ください。