相続した実家は荷物を残したまま売れる？片付けと引渡しの順番【相続不動産の売却ならセンチュリー21クレール不動産】

結論

親の家を相続したものの、家具や衣類、仏壇、書類の束が手つかずのまま残り、「荷物をそのままにして売れるのか」「片付けが済むまで不動産会社には相談できないのでは」と迷っている方に向けた記事です。荷物が残った状態でどこまで売却を進められるか、片付けの前に何を確かめ何を取り分けるか、片付けの時期と費用の比べ方、荷物を残して引き渡すときに買主と決めることを、順に取り上げます。

荷物が残ったままの家は珍しくありません。国土交通省の令和元年空き家所有者実態調査（2020年12月公表）では、空き家にしておく理由を尋ねた質問（複数回答）で「物置として必要」が60.3％と最も多く、「仏壇など他に保管場所がないものがある」も23.2％ありました。

文中の「被相続人」は亡くなった方、「残置物」は売主が家に残したままにする家具や日用品などを指します。相続した家を売る全体の流れは「相続した家・空き家の売却手順」で、売れる見込みが立たず手放し方から考えたい場合は「相続した土地・実家がいらないときの手放し方」で扱っています。

荷物が残った実家は、どの段階まで進められる？

査定の相談と売出しは、荷物が残ったままでも始められます。荷物をどうするかが問われるのは、売買契約で引渡しの条件を決めるときと、その条件どおりに家を引き渡すときです。段階ごとに荷物について決めることを分けておくと、片付けを急ぐべきかどうかが見えてきます。

この記事の表は横にスクロールできます。キーボードでは、表を選んでから左右の矢印キーで動かせます。

査定を頼むときは、荷物の量と立ち入れる範囲を伝える

訪問査定では、担当者が建物の傷みや設備、日当たり、境界の目印などを見て価格を出します。家具や段ボールで床や壁、押し入れの奥が隠れていると、そこだけ確かめきれないまま査定することになります。依頼の段階で、部屋ごとの荷物の量（写真があれば伝わりやすくなります）、鍵を誰が持っているか、ほかの相続人が立入りを了解しているか、荷物で見えない場所があるかを伝えておくと、査定の前提がはっきりします。

査定額を受け取ったら、その金額が家財を撤去してから引き渡す前提なのか、残したまま引き渡す前提なのかを、査定書や担当者の説明で確かめます。前提の違う査定額を並べても、比べたことにはなりません。机上査定と訪問査定の違いや価格の見方は「相続不動産の査定と評価額の違い」で説明しています。

売出しと引渡しでは、求められる片付けが違う

売出しの段階で目指すのは、写真と内覧で、部屋の広さや日当たり、水回りの状態が買主に伝わることです。家を空にしなくても、玄関から各部屋への通路を空け、床と壁が見えるようにすれば、見てもらえる範囲は広がります。通帳や印鑑、個人情報を含む郵便物は、内覧が始まる前に持ち出してください。

引渡しの段階で求められるのは、契約書で決めた状態です。荷物ごと買い取る契約なら荷物が残っていても差し支えなく、「空の状態で引き渡す」と決めたなら、引渡しの日までに撤去を終えなければなりません。雨漏りや設備の不具合といった建物の状態は、家財の扱いとは別の項目として買主へ伝えます。住んでいなかったために分からない点は「問題なし」とせず、分からないと伝えます。

荷物が残った物件の仲介・買取｜当社の2事例

荷物が残った状態から売却まで進んだ当社の例を2件紹介します。1件は買主を探す仲介、もう1件は当社が買主となる買取です。いずれも当社の売却事例で、物件を取得した経緯（相続かどうか）はここでは取り上げていません。

荒川区南千住の戸建て｜荷物が残った状態で査定し、専任媒介で成約

荒川区南千住の戸建てを、室内に荷物が残った状態で査定しました。専任媒介（売却の仲介を1社に任せる契約）で売却をお手伝いし、売主の希望額で売買が成立しました。

台東区東上野のマンション｜室内の荷物ごと当社が買取

台東区東上野のマンションでは、当社が室内に残っていた荷物ごと物件を買い取りました。

売却価格や荷物の引取り条件は、物件や買主との合意によって異なります。

片付ける前に、処分を決める人と残す物を確かめる

捨てた物は取り戻せません。片付けを業者に頼む前に、相続放棄を考えている人がいないか、処分について相続人の合意がそろっているか、捨ててはいけない書類や形見がどこにあるかを確かめます。

相続放棄を考えているなら、処分の前に弁護士へ相談する

相続放棄は、預貯金や借入金も含めて相続そのものを受けない手続きで、原則として、自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申述します。この期間は、家庭裁判所に申し立てて延ばしてもらえることがあります（民法第915条）。

気をつけたいのは、放棄を決める前の片付けです。民法は、相続人が相続財産の全部または一部を処分したときは、相続を承認したものとみなすと定めています（第921条。保存行為などは除く）。岐阜家庭裁判所の説明書も、遺産の一部を処分したときは相続放棄が認められないとしたうえで、処分の内容や理由によっては受理されることもあると説明しています。家財の売却や廃棄がこれに当たるかは事情によって変わるため、自分で線を引かず、手を付ける前に弁護士へ相談してください。

遺産分割前の家財や家の処分は、相続人全員で決める

相続人が2人以上いるとき、遺産分割が終わるまで、相続財産は相続人全員の共有になります（民法第898条）。亡くなった方が持っていた家具や着物、骨董品も同じで、売ったり捨てたりするには原則として全員の同意が要ります（第251条）。一人の判断で処分すると、後になって「あれは残してほしかった」という争いの火種になりかねません。ただし、家の中にある物がすべて相続財産とは限りません。同居していた家族の持ち物や借りていた物が混じっていることもあり、仏壇や位牌はあとで触れる祭祀財産として別に扱います。換気や戸締まりのような傷みを防ぐ保存行為は各相続人が単独でできますが（第252条）、遺産分割前の家財の処分や、共有の家全体の売出し・売買契約は全員で決め、決めた内容は一覧にして共有しておきます。分け方そのものを話し合っている段階なら、「相続不動産の遺産分割の方法」も参考になります。

値の張りそうな品には、別の注意もあります。相続税の対象となる財産は、土地や預貯金に限らず、原則として金銭に見積もることができる経済的価値のあるすべてのものです（国税庁No.4105）。ただし、日常礼拝に使う仏壇や仏具などには相続税がかかりません。骨とう的価値があって投資の対象となる物は、この例外に入りません（No.4108）。美術品や貴金属などを手放す前に、相続税の申告が必要かどうかも含めて税理士に相談します。

購入時の書類・遺言書・形見を先に取り分ける

片付けの前に探しておきたいのは、売却や相続の手続きで使う書類です。とりわけ購入時の契約書と領収書は、売却益にかかる税金（譲渡所得税）を計算するときの取得費の根拠になります。相続した家の取得費は、亡くなった方が買ったときの購入代金や購入手数料などを基に計算し（国税庁No.3270）、建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。書類が見つからない場合や、計算した取得費が売った金額の5％を下回る場合は、5％を取得費にできます（No.3258）。書類で計算した取得費が5％を上回るなら、書類で示す方が税額を抑えられる可能性があります。

形見や思い出の品は、品物ごとに判断が分かれます。品物を写真に撮って番号を振り、次のような一覧で「保管」「確認待ち」「処分可」に分けておけば、家族で迷わずに済み、業者に作業を頼むときにもそのまま渡せます。

記入例の品物と家族構成は、説明のための架空の例です。

片付けの時期と費用を3通りで比べる

家財をいつ、誰が片付けるかで、先に出ていくお金と売却の進み方が変わります。比べるのは、売り出す前に売主が片付ける、買主が決まってから売主が片付ける、買主と合意した品を残して引き渡す、の3通りです。仲介か買取かという売り方の違いは、この3通りとは別の軸として後で触れます。

建物を解体して更地で売るなら、解体の見積もりに家財の撤去が含まれているかも確かめます。古家付きで売るか、解体してから売るかの判断は「古家の売却方法｜古家付き土地・更地・解体更地渡しの判断基準」で比べています。

遺品整理・片付け業者の見積もりは、作業範囲と支払いの時期をそろえて比べる

業者の見積もりを比べるときは、金額より先に作業の範囲をそろえます。分別、搬出、処分、清掃のどこまでが含まれるか、エアコンの取外しや家電のリサイクル料金は別か、当日に荷物が増えたときや階段での運び出しに追加料金がかかるか、キャンセル料はいくらか、支払いはいつかを、書面の見積書で確かめます。

国民生活センターには、口頭で聞いた金額より高く請求された、書類は残す約束だったのにアルバムまで処分された、という相談が寄せられています。同センターは、複数の事業者から見積もりを取ること、作業内容・料金・支払方法・解約料を契約前に確かめること、残す物と処分する物をはっきり分け、作業にはできるだけ立ち会うことを勧めています。

依頼先の許可も見ておきます。家庭から出る廃棄物を回収できるのは、市区町村の一般廃棄物処理業の許可を受けた事業者か、市区町村の委託を受けた事業者です。環境省は、産業廃棄物処理業や古物商の許可だけでは家庭の廃棄物を回収できないと注意を促しています。まだ使える品を買い取ってもらうなら、相手が古物商の許可を持っているかを確かめます。

見積もりがそろったら、先に払う費用と、売却後の手取りの見込みを分けて書き出します。仲介手数料や登記費用を含めた手取りの計算は「不動産売却にかかる諸費用」で確認できます。

台東区・荒川区で家財を出すときの区のルール

自分たちで家財を出す場合は、物件がある区の出し方に従います。台東区と荒川区では、いちばん長い辺が30cmを超える家具や家電などが粗大ごみの目安です（例外の品目があります）。区の粗大ごみ受付センターに電話かインターネットで申し込み、収集日の朝8時までに、申込みで案内された場所へ出します。手数料は有料粗大ごみ処理券を買って品物に貼るのが基本で、荒川区はほかの区の処理券は使えないと案内しています。台東区はインターネットで申し込むと電子決済も選べ、その場合は処理券の代わりに、収集日と受付番号の下5けたか名前を書いた紙を品物ごとに貼ります。

エアコン、テレビ、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機は家電リサイクル法の対象で、処分するときは粗大ごみに出せません。台東区の案内では、購入店や買い替え先の店に引き取ってもらう、郵便局でリサイクル料金を払って指定引取場所へ自分で運ぶ、家電リサイクル受付センターに収集を頼む、の3つの方法があり、どれもリサイクル料金がかかります。新しい住まいで使い続ける品や、買主に引き継ぐ品は処分に当たりません。パソコンも区の粗大ごみでは収集していないため、メーカーの回収などを使います。

片付けで一度に大量の家庭ごみが出るときも、注意が要ります。台東区では、燃やすごみを一度に手数料なしで回収できるのは、1世帯あたり45リットルの袋で3袋までです。多量に出す場合は有料になるため、前もって台東清掃事務所に連絡します。荒川区では、集積所に出せるのは1回につき45リットルの袋で3袋までです。多量に出す場合は集積所に出さず、清掃リサイクル推進課に有料の臨時収集を相談します。物件がほかの市区町村にあるなら、その自治体の案内を確かめます。

仲介か買取かで、荷物の扱い方が変わる

荷物の扱いは、売り方によっても変わります。仲介は不動産会社が買主を探す方法で、荷物を残すかどうかも買主との話し合いで決めます。買取は不動産会社が自ら買主になる方法で、撤去を含めた条件を会社と直接決めます。荷物ごと引き受ける買取では、撤去の手間や費用が価格に織り込まれることがあるため、片付けてから仲介で売る場合の手取りと並べて比べます。両者の違いは「不動産売却方法「仲介」と「買取」の違い」で整理しています。

荷物を残して引き渡すときに、契約前に決めること

荷物の一部を残して引き渡すなら、何を残すか、誰がいつまでに何を撤去するか、費用を誰が持つかを買主と合意し、契約書に書き込みます。口約束のまま引渡しの日を迎えると、残っている品をめぐって「聞いていない」という食い違いが起こりかねません。

残す品（残置物）と持ち出す品を、写真付きの一覧にする

部屋ごとに写真を撮り、品目、数、置き場所を一覧にします。このとき、建物に付いている設備と、動かせる家財を分けて書くのがこつです。エアコンや照明器具、給湯器、カーテンレールのような設備は、売買で使う付帯設備表に有無と故障の有無を記します。家具や家電、日用品などの家財は、残置物の一覧に「残す」「撤去する」を記します。

エアコンを残すなら設備として扱い、取り外して処分するなら家電リサイクルの手続きが要ります。同じ品でも扱いが二通りに分かれるため、一覧の段階で決めておけば、契約の条項と引渡しの準備がぶれません。

撤去の担当・期限・費用負担を契約に書き、引渡しで照合する

契約の前に、買主と次の4点をすり合わせます。

• 撤去する人：売主が撤去するのか、買主が引き受けて処分するのか
• 期限：引渡しの日までか、その何日前までか
• 費用：撤去費用を誰が負担し、売買代金に反映するのか
• 想定外の品：一覧にない品が見つかったときにどうするか

決めた内容は契約書の特約などに書き、写真付きの一覧を添えます。引渡しの日には、一覧と現地を見比べて、合意どおりの状態になっているかを売主と買主で確かめます。条項の書き方は取引ごとに違うため、担当の不動産会社に確認し、争いになりそうな事情があれば弁護士にも相談してください。

荷物が残った実家を売るまでの順番

荷物が残った実家を売るときは、処分を決められる状態かを確かめながら査定を頼み、片付けの時期と引渡しの条件を契約で決める、という順に進めます。査定の相談は、相続人どうしの話合いがまとまる前から始められます。

1. 相続人と処分の権限を確かめる
   相続放棄を考えている人がいないか、遺産分割前なら家財や家の処分に相続人全員が合意しているか、名義が誰のままかを確かめます。
2. 書類と形見を取り分ける
   購入時の契約書、遺言書、権利証、鍵などを探し、形見は仕分け表で「保管」「確認待ち」「処分可」に分けます。
3. 荷物が残ったまま査定を頼む
   荷物の量と立ち入れる範囲を伝え、査定額が撤去後と現況のどちらの前提かを確かめます。
4. 片付けの時期と売り方を選ぶ
   売出し前・買主が決まった後・一部を残して引き渡すの3通りに、仲介か買取かを組み合わせ、見積もりと手取りの見込みで比べます。
5. 契約で残す品と撤去の条件を決める
   写真付きの一覧を添え、撤去の担当・期限・費用負担を契約書に書き込みます。
6. 引渡しの前に、売主が撤去する品を片付けて一覧と照合する
   買主が引き受ける品も一覧と見比べ、すべての鍵を渡します。引渡し後に処分すると決めた品は、担当と期限を確かめておきます。

相談前に整理しておくこと

書類や荷物の整理が終わっていなくても、相談は始められます。次の点を分かる範囲でまとめておくと、最初の打合せで売り方と片付けの順番を具体的に話せます。

内容ごとの相談先の目安は、処分の可否や相続放棄は弁護士・家庭裁判所、遺言書の検認は家庭裁判所、相続登記は司法書士・法務局、取得費や譲渡費用・相続税は税理士・税務署、ごみの出し方は物件のある区市町村、業者とのトラブルは消費生活センター（消費者ホットライン188）、査定・売り方・引渡し条件は不動産会社です。

出典・確認日

法令・公的資料の確認日：2026年11月8日（国税庁の資料は2026年4月1日現在の法令等）。区のごみの出し方や手数料は変わることがあるため、出す前に各区の最新の案内を確かめてください。

• 民法（第251条・第252条・第897条・第898条・第915条・第921条・第940条・第1004条）｜e-Gov法令検索
• 裁判所「相続の放棄の申述」
• 岐阜家庭裁判所「相続放棄の手続をされる方へ」（令和6年10月1日版、PDF）
• 裁判所「遺言書の検認」
• 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
• 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
• 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
• 国税庁「No.4105 相続税がかかる財産」
• 国税庁「No.4108 相続税がかからない財産」
• 環境省「廃棄物の処分に「無許可」の回収業者を利用しないでください！」
• 国民生活センター「遺品整理を頼むときは、事業者選びは慎重に」（2025年10月30日）
• 台東区「粗大ごみの出し方」
• 台東区「粗大ごみ処理手数料の電子決済（キャッシュレス決済）がご利用いただけます」
• 台東区「家電リサイクル法対象品目」
• 台東区「燃やすごみについて」
• 荒川区「粗大ごみの出し方」
• 荒川区「引っ越しや片づけで、ごみが多量に出ました。集積所に出していいですか？」
• 国土交通省「令和元年空き家所有者実態調査 報告書」（PDF）

本記事は一般的な判断材料を整理したもので、個別の法律・税務の判断や、売却価格・引取り条件を保証するものではありません。2026年11月8日時点の法令・公的情報にもとづきます。相続放棄や遺言書の扱いは弁護士・家庭裁判所に、税金は税理士・税務署にご確認ください。