相続空き家の3,000万円特別控除｜要件・売却期限・必要書類【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

結論

相続した実家・空き家は、建築時期・居住状況・取得者・売却方法などの要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（2024年以後の譲渡で、対象の家屋と敷地等の両方を取得した相続人が3人以上の場合は、1人当たり最高2,000万円）。売却期限は「相続開始日から3年を経過する日の属する年末」と「2027年12月31日」の両方を満たす必要があります。解体・賃貸・遺産分割・売買契約の前に、家屋と土地を誰が取得するかと、現在までの利用履歴を整理して税理士・税務署へ確認してください。

相続空き家の3,000万円特別控除とは

相続空き家の特別控除は、一定の家屋や敷地を売ったときの譲渡所得から差し引く制度です。税金そのものが3,000万円減る制度でも、売却代金を3,000万円まで非課税にする制度でもありません。

取得費は原則として亡くなった方の購入代金等を引き継ぎ、建物は減価償却を考慮します。相続税評価額や現在の査定価格を、そのまま取得費にはできません。根拠は国税庁の譲渡所得の計算方法と相続した土地・建物の取得費と取得時期で確認できます。

相続人が3人以上なら全員2,000万円なのか

2024年1月1日以後の譲渡では、対象の家屋と敷地等の両方を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上なら、上限は1人当たり2,000万円です。相続人全体の人数だけでは判定しません。

各人が要件を満たす必要があり、未使用の控除枠をほかの相続人へ移すこともできません。代表者名義で売る換価分割では、登記名義だけで判断せず、遺産分割の内容と取得者の数を税理士へ確認します。分け方は換価分割・代償分割・共有の違いをご覧ください。

対象になる家・取得者・利用状況を確認する

空き家であれば一律に対象になるわけではありません。亡くなった方（被相続人）の住まいだった家について、建築時期、相続直前と相続後の利用、家屋・敷地の取得者、売却先などを組み合わせて判定します。

売却方法を決める前に確認する主な要件

確認項目	主な条件	確認資料・行動
取得した人	売主が、対象の家屋と敷地等の両方を相続・遺贈で取得した相続人であること。制度上の遺贈には死因贈与を含み、包括受遺者も対象に含みます。	遺言、遺産分割協議書、家屋と土地それぞれの登記を照合。
家屋の建築時期	1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋。	登記事項証明書等で建築年月日を確認。古そうという印象では決めない。
建物の登記	区分所有建物登記がされている建物は対象外。	一般的な分譲マンションはこの条件に該当するため、登記の種類を確認。
相続直前の居住	原則として亡くなった方が住み、ほかの居住者がいなかったこと。老人ホーム等への入所には別の要件。	住民票の除票、相続人の住所履歴、実際の居住状況を整理。
相続後の利用	対象期間に居住・貸付け・事業利用がないこと。解体して売る場合は解体前後の条件も確認。	賃貸契約の有無、家・土地の利用履歴、空き家だったことを示す資料。
売却代金	1億円以下。一定の期間にほかの相続人が売った部分や分割して売った部分も合算。	物件全体と関連部分の売却予定・過去の売却を共有。
売却先	親子・夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外。対象となる関係の範囲に注意。	買主との親族・生計・法人関係を税務上の要件と照合。
過去の適用・他の特例	同じ亡くなった方の対象家屋・敷地での過去の適用や、取得費加算等との適用関係を確認。	過去の申告書と今回使いたい特例を税理士へ提示。

この表だけで適用は確定しません。耐震・取壊し、期限、敷地の対象範囲などの要件もあります。全体の根拠は国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。

1億円以下は相続人ごとの売却代金だけで判定しない

1億円の判定では、相続時から、特例を使って売った日から3年を経過する日の属する年末までに売る関連部分の代金を合算します。ほかの相続人の売却や、後から売る残りの部分も確認が必要です。

適用後に合算額が1億円を超えた場合は、その売却の日から4か月以内の修正申告・納税が必要となります。共有者間で売却情報を共有し、対象となる部分と期間は税理士へ確認してください。

売却期限は相続からの期限と制度期限を重ねて確認する

売却は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ現行制度の適用期限である2027年12月31日までに行う必要があります。遺産分割や相続登記が終わった日から数え直す制度ではありません。

期限の根拠は国土交通省の制度・必要書類の案内（PDF）です。相続登記の申請期限は別にあり、売却準備と並行して確認します。詳しくは相続登記の義務化・期限・必要書類をご覧ください。

契約日と引渡日が年をまたぐとき

税務上の譲渡日は原則として引渡日ですが、契約の効力発生日を譲渡日として申告する取扱いもあります。どの年の譲渡として申告するかは、売却期限だけでなく、売却後の解体・耐震改修の「翌年2月15日」にも影響します。

例えば契約と引渡しが別の年なら、引渡年だけを見て工事期限を決めないでください。契約案と工事日程を税理士へ示し、国税庁の譲渡日の取扱いに沿って、申告年と売却対象をそろえて確認します。

売り方は耐震改修・売却前の解体・売却後の解体を比較する

要件を満たす売り方には、耐震基準に適合する家を売る方法、家屋を全部取り壊して敷地を売る方法、譲渡後に期限内の耐震改修・取壊しを行う方法があります。控除の見込みだけで決めず、工事費、成約価格、日程、買主の協力を比較します。

売却方法ごとの条件と実務上の確認

売却方法	耐震・解体の条件	契約前の確認
家屋を残して売る	譲渡時に一定の耐震基準を満たす家屋を売る。必要なら売却前に改修。	改修費、証明書の取得、建物を利用する買主の見込み。
全部解体して敷地を売る	相続した家屋を全部取り壊した後に売る。家屋・敷地の利用制限と、解体後に建物・構築物の敷地にしていないこと等を確認。	解体費、境界・接道・再建築の可否、解体前後の記録。
売却後に改修・解体する	2024年以後の譲渡で、譲渡年の翌年2月15日までに耐震改修の条件を満たすか、家屋全部の取壊し等を行う。	買主の実施義務、工事完了日、証明資料の交付、遅延時の対応。

古家付き・更地・解体更地渡しの比較は、古家の売却方法と解体前の判断基準で確認できます。売主負担の工事費を増やしても、控除後の手取りが増えるとは限りません。

買主が解体するなら工事と書類の両方を合意する

「買主が解体する予定」という口頭の説明だけでは、期限内の工事完了や必要資料の受領を確保できません。契約前に、次の事項を具体的な日付と担当者で整理します。

• 建物全部の解体または耐震改修を、誰の費用と責任で行うか。
• 法定の期限に間に合う工事完了日と、進捗の連絡方法。
• 閉鎖事項証明書、耐震関係の証明書等を、誰が取得し、いつ売主へ渡すか。
• 工事遅延や資料未交付で特例を使えなかった場合の責任と対応。

国土交通省の売却後工事に関する特約例（PDF）は検討材料になりますが、当事者の合意に合わせた調整が必要です。契約条件は不動産会社と整理し、責任の条項で判断が必要なら弁護士へ確認します。

老人ホームに入所していた家も対象になる場合がある

亡くなった方が相続直前に老人ホーム等へ入所していても、一定の認定・施設・家屋の利用状況を満たせば対象となる場合があります。施設入所だけを理由に対象外とせず、入所直前から相続直前までの事実を確認します。

• 家に住まなくなる直前の要介護・要支援認定等の状況と、入所施設の種類。
• 入所直前にその家が本人の住まいであり、ほかの居住者がいなかったか。
• 入所後も本人の物品の保管等に使われ、ほかの人の居住・賃貸・事業利用がなかったか。
• 相続直前まで、入所施設が本人の主な住まいだったか。

介護保険の被保険者証、認定通知、施設との入所契約、住所履歴などを整理します。親族の家へ転居した場合を老人ホーム入所と同じに扱わず、国税庁の老人ホーム等入所の要件と照合してください。

必要書類は自治体の確認書と確定申告用を分けて集める

特例の適用には、家屋所在地の市区町村から受ける「被相続人居住用家屋等確認書」などを添えた確定申告が必要です。確認書の申請と税務署への申告は別の手続きで、確認書の交付だけで税務上の適用が確定するわけではありません。

家屋所在地の市区町村へ確認書を申請する

売主の住所地ではなく、売る家屋がある、または解体前にあった市区町村へ確認します。売却前に窓口・様式・必要資料を照会し、売却と工事後にそろう書類を含めて交付申請を進めます。交付日数は自治体ごとに異なります。

• 亡くなった方の住民票の除票、相続人の住民票・戸籍の附票など、居住と住所履歴を確認する資料。
• 家屋と土地の登記事項証明書、必要に応じ遺産分割協議書等、取得者の数を示す資料。
• 売買契約書、電気・水道・ガスの使用中止に関する資料、空き家であったことを示す広告等。
• 老人ホーム入所や解体・耐震改修がある場合は、その事実と実施時期を示す追加資料。

すべての書類が一律に必須という意味ではありません。原本・写し、代替資料の可否も申請先へ確認します。資料が手元にない場合は、捨てた・未登記だった等の事情を説明し、補完方法を照会してください。

確定申告に添える主な書類

• 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）。
• 相続による取得、建築時期、区分所有建物でないこと等を示す登記事項証明書等。
• 被相続人居住用家屋等確認書。
• 売買契約書の写しなど、売却代金の要件を示す書類。
• 売却類型に応じた耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書の写し、または全部取壊しの時期等を示す書類。

自治体申請用の詳しい資料は国土交通省の確認書交付に関する通知（PDF）、申告時の必要書類は国税庁の提出書類の区分で、該当する売却類型を確認してください。

取得費加算と空き家特別控除は同じ不動産に重ねて使えない

相続税の取得費加算は、相続税額の一定部分を売却時の取得費に加える制度です。空き家の特別控除とは同じ譲渡資産について選択適用となるため、双方の要件を満たす場合は、相続人ごとに控除後の譲渡所得を比較します。

空き家特別控除と相続税の取得費加算の違い

比較項目	空き家特別控除	相続税の取得費加算
計算方法	要件に応じ譲渡所得から最高3,000万円または2,000万円を控除。	その人に課税された相続税のうち、対象資産に対応する一定金額を取得費に加算。
相続税の課税	相続税が課税されたこと自体は要件ではない。	対象資産を取得した本人に相続税が課税されていることが必要。
対象	一定の建築・居住・取得・売却要件を満たす家屋や敷地等。	相続・遺贈で取得した土地・建物等。旧耐震の空き家に限定されない。
売却期間	相続開始から3年経過日の属する年末まで、かつ現行制度では2027年末まで。	相続開始日の翌日から、相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日まで。

取得費加算の金額・期間・手続きは国税庁の取得費加算の案内、選択適用の関係は国土交通省の他の税制との適用関係（PDF）で確認できます。

自分のマイホームの控除とは要件が異なる

相続した家に自分が住んでから売る場合、相続空き家特例の相続後の利用条件を満たさなくなる一方、別のマイホーム売却特例を検討できることがあります。それぞれの居住実態・期限・売却先・過去の適用を確認してください。

別の自宅と相続空き家を同じ年に売る場合も、各3,000万円を単純に足して6,000万円控除できるわけではありません。この2つの特別控除の合計限度は原則3,000万円で、相続空き家側が2,000万円上限ならその枠も守る必要があります。適用関係は前掲の国土交通省の資料、マイホーム側の条件は国税庁のマイホーム売却特例で確認できます。

小規模宅地等の特例は、相続税の課税価格を計算する制度です。取得者によって相続税の申告期限までの保有・居住等の条件が関係するため、売却を急ぐ前に税理士へ確認してください。

契約前から確定申告までの手順

最初に家屋・土地の取得と利用履歴を整理し、税務確認と査定を並行します。その後、売却方法、工事、証明資料、契約、申告を一つの日程表にまとめると、担当者と期限を共有できます。

1. 相続人・取得者・利用履歴を整理する
   遺言、協議の状況、家と土地の登記、築年月、居住・賃貸歴、老人ホーム入所の有無を確認します。
2. 税務要件と確認書の資料を照会する
   税理士・税務署へ適用見込みと他の特例との比較を相談し、家屋所在地の自治体へ確認書の必要資料を照会します。
3. 売り方ごとの手取りと日程を比べる
   建物付き、売主解体、買主解体の想定成約価格・費用・工期を比較。登記は司法書士、境界や建物の表題部は土地家屋調査士へ確認します。
4. 契約・引渡し・工事の条件をそろえる
   譲渡日と工事期限、費用負担、買主の資料交付を契約案に反映し、完了資料と精算書を保存します。
5. 確認書を取得し、確定申告する
   売却類型に合う確認書・証明資料をそろえ、各人の譲渡所得を申告します。控除で税額が生じない場合も申告を省略しません。

譲渡所得の通常の申告時期は、譲渡年の翌年2月16日から3月15日です。休日に当たる期限の取扱いや、出国・死亡などの個別事情は、国税庁の申告期限の案内と申告年の案内で確認してください。

相続空き家の特別控除でよくある質問

相続税がかからなかった人でも使えますか？

相続税がかからなかった人も、要件を満たせば使えます。家屋と敷地等の取得、建築時期、利用状況、売却方法・期限を確認してください。

古いマンションを相続して売る場合も対象ですか？

区分所有建物登記がされている建物は対象外です。古いマンションでも、築年数だけで判断せず登記の種類を確認してください。

親が老人ホームに入所していた場合も対象ですか？

条件を満たせば対象になる場合があります。自宅を離れる直前の要介護・要支援認定等、対象施設への入所、入所前の単独居住を確認します。入所後は本人の物品保管等に使い、賃貸・事業利用・他の人の居住がなく、施設が主な住まいだったことなどが必要です。

家屋は兄、土地は弟が相続した場合も使えますか？

家屋だけ・土地だけをそれぞれ相続した場合は、取得要件を満たしません。特例を使う売主は、対象の家屋と敷地等の両方を相続・遺贈で取得している必要があります。

相続人が3人以上なら、控除上限は必ず2,000万円ですか？

相続人全員の人数では判定しません。2024年以後の譲渡では、対象の家屋と敷地等の両方を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上の場合、各人の控除上限は2,000万円です。

売る前に少しの期間だけ貸しても大丈夫ですか？

相続後に貸すと、短期間でも利用条件を満たさなくなる場合があります。後で空き家に戻しても貸付けの履歴はなくならないため、家屋・敷地の賃貸や駐車場利用の前に、特例への影響を確認してください。

買主が引渡し後に解体しても使えますか？

2024年以後の譲渡では、対象となる場合があります。ほかの要件も満たし、譲渡年の翌年2月15日までに家屋全部の取壊し等を行うことが必要です。契約前に買主と工事期限・完了資料の交付を合意してください。

遺産分割が長引くと、売却期限は延びますか？

遺産分割が長引いたことだけでは、売却期限は延びません。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ現行制度では2027年12月31日までに譲渡する必要があります。

共有者それぞれの売却代金が1億円以下なら使えますか？

共有者ごとの受取額だけでは判定しません。対象の家屋・敷地等は、他の相続人や分割売却の代金も制度の対象期間内で合算し、1億円以下か判定します。後の売却で合算額が1億円を超えた場合は、その売却日から4か月以内の修正申告・納税が必要です。

空き家特別控除と相続税の取得費加算は併用できますか？

同じ売却資産には併用できず、どちらかを選びます。取得費加算には本人への相続税課税が必要なので、各制度の要件・期限と控除後の譲渡所得を相続人ごとに比較します。

市区町村の確認書があれば確定申告は不要ですか？

確認書があっても、控除を受けるには確定申告が必要です。譲渡所得の内訳書や売却方法に応じた証明資料を添え、控除で税額が生じない場合も申告します。

相談前メモ｜物件・利用履歴・日程をそろえる

税務の確認には取得と利用の事実、不動産の相談には価格と契約の条件が必要です。最初からすべての証明書を集め切る必要はありませんが、分かる事実と未確認事項を分けて持参すると、次に調べる資料を決めやすくなります。