不動産売却の費用一覧｜仲介手数料と手取りの計算【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

結論｜不動産売却の費用は仲介手数料と物件ごとの追加費用で決まる

仲介売却の主な費用には、仲介手数料、紙の契約書の印紙税、必要な登記費用などがあります。測量・解体・税金の額によっては、仲介手数料より負担が大きくなるため、物件ごとの総額で比較します。

不動産売却にかかる費用一覧

主な費用と、物件や契約条件によって必要になる費用を一覧にしました。売却代金を受け取る前に払うものがあるかも見ておきます。

物件や状況によってかかる費用

ローンが残っていれば抵当権抹消と一括返済の費用、登記の住所が古ければ住所変更登記が必要です。土地や戸建てでは、買主から境界の明示を求められ、測量が必要になることがあります。固定資産税や管理費の日割り分は、費用ではなく買主との精算として扱います。

仲介手数料の上限と計算方法

仲介手数料（媒介報酬）は、不動産会社の仲介で売買契約が成立したときの報酬です。400万円超の原則の上限は「売買価格×3%＋6万円」＋消費税です。800万円以下には、事前説明・合意などを前提に原則の上限を超えて受領できる特例があります。

400万円超の原則の上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税

原則の計算では、売買価格を3つの部分に分けます。200万円以下の部分は5%、200万円超400万円以下の部分は4%、400万円超の部分は3%を掛け、合計額に仲介報酬の消費税を加えます。物件代金に含まれる消費税等相当額は、計算の基礎から除きます。

400万円を超える物件では、この合計が「売買価格×3%＋6万円」と同じになります。1,000万円なら、200万円×5%＋200万円×4%＋600万円×3%＝36万円で、消費税を足すと39.6万円です（国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」の計算例と同じ）。

売買価格別の上限早見表

表は仲介会社が課税事業者で、消費税率10%の場合の上限額です。

800万円以下の物件は上限33万円の特例がある

2024年7月1日から、売買価格800万円以下（物件代金の消費税等相当額を除く）の宅地・建物は、媒介に要する費用を勘案し、依頼者の一方から原則の上限を超えて最大33万円（税込）まで受領できる特例の対象です。使用状態は問わず、居住中の家も含まれます（国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」）。

一律に33万円を払う制度ではありません。原則を超える報酬を受けるには、媒介契約を結ぶときに金額を説明し、依頼者と合意する必要があります。

仲介手数料を支払う時期

印紙税・登記費用・住宅ローン完済の費用

仲介手数料の次に確かめたいのが、契約書の印紙税、登記の費用、ローンを完済するときの費用です。決済日（代金の受け取りと引渡しを行う日）までに金額を固めておくと、手取りの見込みがぶれません。

売買契約書の印紙税は契約金額で決まる

印紙税は、課税文書に該当する紙の売買契約書にかかる国税です。2014年4月1日から2027年3月31日までに作成する、契約金額が10万円を超える対象の不動産売買契約書には軽減措置があります（国税庁 No.7108）。

5,000万円ちょうどの契約書は「1,000万円超5,000万円以下」の区分に入り、軽減後は1通1万円です。売主と買主が1通ずつ保管する場合、売主は自分の1通分を負担するのが一般的です。

抵当権抹消と住所変更の登記

住宅ローンが残る通常売却では、決済日の完済と抵当権抹消・所有権移転の登記申請を連携します。抵当権抹消の登録免許税は原則不動産1個につき1,000円で、土地1筆と建物1棟なら2,000円です（法務局「登録免許税の計算」）。マンションは敷地の筆数等でも変わります。司法書士に依頼する場合は、登録免許税と報酬を分けて確認します。

登記の住所・氏名が今と違う場合は、変更登記が必要です。登録免許税は原則不動産1個につき1,000円で、住居表示の実施に伴う変更などは非課税です。法務局に検索用情報を申し出ておくと、職権で無料で変更される「スマート変更登記」もありますが、決済に間に合うかは司法書士に確かめます。

住所等変更登記は2026年4月1日から義務化され、同日以降の変更は原則として変更日から2年以内、施行前の未登記の変更は2028年3月31日までが期限です（法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」）。手続きの流れと必要書類は、不動産売却時の登記手続き｜住所変更・抵当権抹消・必要書類と費用で説明しています。

住宅ローンの一括返済手数料

全額繰上返済の手数料は、金融機関や申込方法で異なります。住宅金融支援機構の個人住宅融資では、窓口でもインターネットでも無料です。

経過利息がかかることもあるので、決済日時点の完済額、手数料、申込期限、抹消書類の受け取り方を借入先に確かめます。完済額に手数料等が含まれていれば、費用に重ねて加算しません。諸費用込みで完済資金が足りるかは、住宅ローンが残っている家は売却できる？残債・オーバーローンの対処法で詳しく説明しています。

物件の状態で増える費用

土地や古い戸建てでは、測量・解体・残置物の撤去といった費用が加わることがあります。必要かどうかは物件と引渡しの条件で決まるため、査定の段階で見積もりを取り、手取りの計算に入れておきます。

境界確定測量

境界確定測量は、隣地や道路との境界を関係者の立会いで確かめ、境界標と図面を整える測量です。土地家屋調査士に依頼し、費用は隣地の数や、区などが管理する道路との境界確認がいるかどうかで変わります。

立会いの日程調整に時間がかかることもあるため、売り出す前に手元の測量図と現地の境界標を確認しておくと安心です。

解体・残置物の撤去

古家付きの土地を更地にして渡す条件なら、解体費用は売主の負担です。解体費は建物の構造や広さのほか、重機が入れる前面道路かどうかでも変わります。家具や家電が残っているなら、撤去費用も見込みます。

古家を残して売るか、解体して売るかは、古家の売却方法｜古家付き土地・更地・解体更地渡しの判断基準で比べています。

リフォームやクリーニングは査定の後で決める

売る前のリフォームは、かけた費用の分だけ売却価格が上がるとは限りません。買主が自分の好みで直すつもりで探していることもあるため、工事は査定と販売方針を聞いてから決めても遅くありません。ハウスクリーニングのように小さな費用で印象が変わるものもあるので、何にお金をかけるかは担当者と相談して決めます。

固定資産税・管理費等の精算も手取りに反映する

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日に登記簿上の所有者である人に1年分が課税されます。年の途中で売っても納税する人は変わらず、引渡し日以降の分を買主から受け取る日割り精算が広く行われています。

この精算は法律で決まったものではなく、売主と買主の合意によるものです（東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」）。管理費・修繕積立金も契約に従って精算します。受取精算金は手取りに加え、支払精算金は差し引きます。固定資産税・都市計画税の受取精算金は、税務上は譲渡所得の収入金額に含まれます（国税庁 No.3214）。

売却益が出たときの税金と、譲渡費用の範囲

個人の土地・建物の売却では、売却代金全体に所得税・住民税がかかるわけではありません。「譲渡価額−取得費−譲渡費用」で譲渡所得を計算し、適用できる特別控除を差し引いた課税譲渡所得に対して、所得税・復興特別所得税・住民税を計算します。

取得費は購入代金や購入時の諸費用などで、建物は減価償却後の額を使います。譲渡費用は売るために直接かかった費用で、手取りの計算で引く支出がすべて当てはまるわけではありません。住宅ローンの残高も、譲渡所得からは差し引けません。

譲渡費用になる費用・ならない費用

出典は国税庁 No.3255 譲渡費用となるものです。領収書や契約書は、確定申告までまとめて保管しておきます。

マイホームなら3,000万円の特別控除を確かめる

住んでいた家を売る場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。利益が3,000万円以下に収まれば、税金がかからないこともあります。住まなくなってから売るときは「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限があり、特例を使うには確定申告が必要です（国税庁 No.3302）。

税率や所有期間による違い、そのほかの特例は、不動産売却の税金【2026年】｜税率・3,000万円控除・節税対策を解説でまとめています。

手取り額の計算方法と試算例

手取りは、成約価格から売却費用、住宅ローン完済額、譲渡所得への税金を引いて計算します。査定価格（不動産会社が見込む売れそうな価格）は成約を保証する額ではないので、現実的な成約価格の見込みで試算します。

5,000万円で売る場合の試算

売却代金に消費税がかからない個人のマイホーム売却を想定し、精算金は0円、引越しや新居の費用は含めていません。手取りは5,000−171.6−1−0.2−2−3.3−1,800＝3,021.9万円です。税額0円は、取得費・譲渡費用と特別控除の要件を反映した仮定で、売却価格だけでは判断できません。

決済日の入金額と、売却全体の手取りを分ける

契約時に受け取る手付金は成約価格の一部です。5,000万円で手付金が500万円という仮定なら、決済日に受け取る残代金は4,500万円になります。手付金を手取りに二重に足さないよう、契約時と決済時の入出金を分けて整理します。

譲渡所得への税金は翌年以降に納めるので、その分は決済後も残しておきます。引越し費用や新居の初期費用も引いて、次の住まいに使える資金を確かめます。

希望の手取りから必要な成約価格を逆算する

希望の手取りから、必要な成約価格を逆算することもできます。次の式は、800万円を超える個人の売却で、物件代金に消費税がかからず、仲介手数料を原則の税込上限額とし、譲渡所得への税金と精算金がない場合のものです。

希望の手取り3,000万円、手数料を含まない完済額1,800万円、仲介手数料以外の費用6.5万円と仮定すると、（3,000＋1,800＋6.5＋6.6）÷0.967＝約4,977.4万円です。この価格で売れる保証はないため、実際の売出価格は周辺の成約事例と販売期間の見込みも踏まえて決めます。

売り出す前に費用を洗い出しておく理由

費用の見込み違いは、売買契約の後に分かるほど対応の幅が狭くなります。査定を受けるときに、登記簿の名義と住所、測量図の有無、ローンの完済予定額を一緒に確かめておくと、手取りの計算が現実に近づきます。

以前担当した売却でも、解体と測量の費用が売主様の想定より高くなり、手取りが期待していた額より100万円以上少なくなったことがあります。測量や解体が必要になりそうな物件では、査定と同じ時期に見積もりを取り、その金額を手取りの計算に入れておくと安心です。

売却費用を抑える方法と、削らないほうがよい費用

解体・測量・残置物の処分は、相見積もりや早めの準備で費用を抑えられる場合があります。一方、測量や建物調査は、費用を減らすためだけに省かないほうが安全です。

抑えやすい費用

• 解体・測量・残置物の処分は相見積もりを取る：同じ作業でも業者によって金額が違うため、複数の業者から見積もりを取ると安くなることがあります。金額だけでなく、作業の範囲や追加費用の条件もそろえて比べます。
• 残置物は早めに仕分ける：自分で処分できる物を先に減らしておくと、業者に頼む撤去の量が減ります。引渡し直前にまとめて頼むより、日程にも余裕が生まれます。

削らないほうがよい費用

台東区・荒川区で費用を見積もるときの確認点

台東区・荒川区の古くからの住宅地では、狭い道や私道に接する土地、借地権の物件などで、追加の費用や手続きが必要になることがあります。査定を頼むときに次の点も伝えると、費用の見積もりが現実に近づきます。

• 幅4m未満の道に面した土地：台東区は、幅4m未満でも建築基準法上の道路とみなされる道（2項道路）について、後退部分を道路状に整える事業を行っています（台東区「狭あい道路拡幅整備事業」）。後退が必要な土地では、境界と有効に使える面積の確認が売却前の論点になります。
• 私道に接する土地：買主や金融機関から、私道の持ち主による通行や掘削（水道・ガス管の工事）の承諾書を求められることがあります。承諾を取る手間と費用も、早めに見込んでおきます。
• 借地権の物件：借地権を売るには、原則として地主の承諾が必要です。承諾をもらうために支払う名義書換料は、譲渡費用として利益から差し引けます。
• 相場の確認：価格の目安は、台東区の不動産売却相場【2026年】上野・浅草の価格動向と売り時と荒川区の不動産売却相場【2026年】日暮里・町屋・南千住・尾久の価格動向と売り時で、地域ごとに確かめられます。

不動産売却の費用に関するよくある質問

売却費用の負担、支払時期、買取や相続の場合など、判断に迷いやすい点を整理します。

まとめ｜不動産売却の費用は手取りから逆算して確かめる

不動産売却の費用は、仲介手数料と紙の契約書の印紙税に、必要な登記・測量・解体などを足して見積もります。5,000万円なら仲介手数料の原則の上限は税込171.6万円ですが、これは費用全体の上限ではありません。800万円以下の特例は事前説明・合意などの条件を確認します。

土地や古い戸建てでは、測量・解体・残置物の撤去が加わることがあり、金額は物件ごとに大きく変わります。こうした費用を査定の段階で洗い出し、手取りの計算に入れておくと、売出価格を決めやすくなります。

費用の見積もりや手取りの試算は、物件を見たうえで出すほうが確かです。台東区・荒川区で売却を考えている方は、査定と合わせてご相談ください。