借地権付き建物の売却｜地主の承諾・相場と手取り【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

借地権付き建物は売却できる？地主の承諾が要る場面

借地権付き建物は、建物の所有権と借地権をひとまとめにして売却できます。借地権が土地の賃借権であれば、第三者へ売るときに原則として地主の承諾が要ります。

借地契約書で、権利の種類と期間を確かめる

同じ「借地」でも、権利の種類によって売るときの手続きが変わります。契約書の次の項目を、査定の前に確認しておきましょう。

「売る意向の打診」と「買主への譲渡承諾」は別の段階

地主の「売ってもかまわない」という返事だけでは、特定の買主への譲渡承諾まで得たとは限りません。地主に確かめる場面は少なくとも3つあり、それぞれで得られるものが違います。

借地権付き建物の売り方4つを比較

売り方は大きく4つに分かれます。同じ物件でも、地主の承諾が要るか、誰に何を払うか、いつ決済できるかが、売り方ごとに違います。

借地権の売却相場と譲渡承諾料｜手取りの比べ方

借地権付き建物の売却価格に、決まった計算式はありません。査定では近隣の取引事例に加え、地代、残りの期間、建替えの条件、建物の状態、買主が住宅ローンを使えるかを確かめて価格を出します。

路線価図の借地権割合は、相続税の評価に使う数字

路線価図の「借地権割合」は、相続税や贈与税の評価に使う指標です。一般の借地権の価額は、自用地としての価額に借地権割合を掛けて求めます（国税庁 No.4611「借地権の評価」）。借地権割合60％の地域なら、税務上の評価は自用地評価額の60％です。定期借地権は、借地人が受ける経済的利益と残りの期間をもとに評価するのが原則で、計算方法が異なります（国税庁「財産評価基本通達」27-2）。

ただし、借地権割合は売買価格ではありません。実際の価格は、契約の条件と建物の状態、買主の資金計画で上下します。所有権の物件も含めた地域の価格の動きは、台東区なら台東区の不動産売却相場【2026年】上野・浅草の価格動向と売り時、荒川区なら荒川区の不動産売却相場【2026年】日暮里・町屋・南千住・尾久の価格動向と売り時で解説しています。借地権付きの物件には、その相場をそのまま当てはめず、借地の条件を踏まえて個別に査定します。

譲渡承諾料は「額・基準・負担者・時期」を書面で

譲渡承諾料は、地主が第三者への譲渡を承諾する際に求めることがある金銭で、名義書換料とも呼ばれます。法令で決まった一律の額や率はなく、契約の定めや地主との話し合いで決まります。「借地権価格の何％」と示されたら、その借地権価格をどう出したかも確かめてください。

• 金額と、計算の基準にした価格
• 売主と買主のどちらが払うか（売買契約にも書く）
• 支払う時期（承諾書の交付時か、決済時か）
• 地代の改定や更新料など、承諾料とは別に求められた条件

承諾料と地代・更新料は別の項目です。まとめて提示されたら、項目ごとに分けて書面にしてもらうと、売り方ごとの手取りを正しく比べられます。

同じ物件を3つの売り方で比べた手取りの試算

下の表は、ローン残高500万円の借地権付き戸建てを3通りで売った場合の、説明用の試算です。実際の価格や承諾料の目安ではありません。

前提は次のとおりです。承諾料は、第三者に譲る2案で地主から100万円を求められたと仮定しました。仲介手数料は売買代金に応じた上限額（税込）で計算し、地主への売却にも仲介会社が入るものとしています。撤去費などは、残置物の撤去30万円と、印紙税や抵当権抹消などの5万円の合計です。買取は現況のまま引き渡す前提なので、撤去費は0円です。

額面がいちばん高いのは仲介ですが、手取りでは地主への売却が42万円上回ります。地主が買主なら承諾料がかからないためです。買取の手取りは仲介より17.4万円少ない一方、買主を探す必要がありません。決済日は、必要な承諾と買主の資金の準備がそろう時期を確かめて決めます。承諾書が出る時期と融資の見通しも、金額と同じ表に並べて比べてください。費用の項目ごとの考え方は、関連コラムの費用一覧で詳しく扱っています。

税金の計算では、名義書換料を譲渡費用に入れる

査定から引渡しまで｜地主の承諾を取るタイミング

地主への最初の打診は査定と並行して進め、正式な承諾書は買主が決まってから受け取ります。必要な地主の承諾か裁判所の許可を確認し、買主が融資を使う場合はその条件もそろってから、決済と引渡しに進みます。

1. 資料を集める：借地契約書、更新の覚書、地代の領収書や振込記録、土地と建物の登記事項証明書を用意します。ローンが残っていれば、完済に必要な額を金融機関に確かめます。
2. 査定と地主への打診：査定で価格の幅をつかみながら、地主に売却の意向を伝えます。承諾の手順と承諾料の考え方、地主自身に買う意向があるかを聞きます。
3. 買主候補の計画を確かめる：そのまま住むのか、改修や建替えをするのか、住宅ローンを使うのかを確認します。必要な承諾の種類は、ここで決まります。
4. 承諾書と売買契約：予定買主への譲渡承諾を書面でもらいます。承諾の前に契約するなら、承諾の期限と、得られなかったときの扱いを契約書に書きます。
5. 決済・引渡し・登記：必要な承諾か裁判所の許可がそろい、買主が融資を使う場合はその承認も出てから決済します。代金の受領、承諾料や地代の精算、建物の所有権移転登記、抵当権の抹消は、決済日に合わせて手配します。

地主に最初に聞くこと

• 承諾の手順と、予定買主について求める資料（氏名・職業・資力など）
• 承諾料の有無と金額の考え方、支払う時期
• 地代や更新の条件が変わるかどうか
• 承諾書をいつ出してもらえるか
• 地主自身に買い取る意向があるか

地主の返事は「承諾」「条件付き」「保留」「拒否」に分け、日付と内容を記録しておきましょう。記録は売買契約の条件を決めるときに役立ちます。裁判所に申し立てる場合も、申立書には地主との協議の経過を書く欄があります。

売買契約に入れておく条件

承諾が出る前に売買契約を結ぶなら、少なくとも次の4点を契約書で決めておきます。

• 地主の承諾を得る期限
• 期限までに承諾が得られないとき、契約をどう終わらせるか
• 手付金の返し方と、それまでにかかった費用の精算
• 買主の住宅ローンの承認期限と、承認されないときの扱い

承諾の取得を、契約の効力が生じる条件（停止条件）にするか、解除できる条項にするかは、事案に合わせて決めます。条文の書き方は、仲介会社と弁護士に確認してください。

買主の住宅ローンと建替えの確認

買主が住宅ローンを使うときは、借地であることを前提に審査されます。住宅金融支援機構「敷地が借地の場合｜【フラット35】」によると、普通借地権の借入期間は通常と同じです。定期借地権などは、通常の借入期間と借地権の残りの期間のうち短いほうが上限になります。

同じ案内では、名義書換料や承諾料は借入れの対象外とされています。担保の設定方法や地主の承諾の要否も審査で確かめられるため、買主には申込先の金融機関へ早めに相談してもらいます。建替えを予定する買主には、地主が承諾しない場合に裁判所の増改築許可を求める制度（借地借家法17条2項）があることも伝えておきます。

地主が譲渡を承諾しないときの進め方

まず、地主が「自分では買わない」のか、「第三者への譲渡を承諾しない」のか、「承諾の条件が折り合わない」のかを分けます。1つ目なら第三者に売る手順へ進めます。残りの2つは理由と条件を整理し、裁判所の許可も視野に弁護士と相談します。

裁判所が承諾に代わる許可を出す「借地非訟」

借地上の建物を第三者に譲ろうとしても、地主が賃借権の譲渡を承諾しないことがあります。その第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがなければ、裁判所は借地権者の申立てにより、承諾に代わる許可を与えることができます（借地借家法第19条第1項）。判断にあたっては、賃借権の残りの期間、これまでの借地の経過、譲渡が必要な事情などが考慮されます（同2項）。

許可には、地主への金銭の支払い（財産上の給付）や借地条件の変更が条件として付くことがあります。また、地主が期間内に、自ら建物と賃借権を買い受ける申立て（介入権）をすることもあります。その申立てが認められると、裁判所が定める相当の対価で、地主が建物と賃借権を買い受けることになります（同3項）。手続きの種類は東京地方裁判所「借地非訟とは」で確認できます。

台東区・荒川区で査定の前に調べること

買主が建替えを考えるなら、借地契約の条件に加えて、敷地が建築基準法上の道路に接しているかが価格と融資を左右します。査定の前に区の資料で道路の種別を確かめておくと、買主の質問に早く答えられます。

台東区：たいとうマップの建築基準法道路マップ

台東区の物件は、台東区「たいとうマップ（地図情報）」の建築基準法道路マップで、前面道路の建築基準法上の種別を確認できます。同じたいとうマップの「認定道路・道路台帳図」は、道路管理者や認定幅員を見るための地図で、用途が違います。

荒川区：接道に不安があれば建築指導課へ

荒川区は、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない場合、そのままでは建替えが難しいと案内しています。区が支障なしと認め、建築審査会の同意を得て許可すれば建て替えられる特例（建築基準法43条2項2号）もあります。接道に疑問があれば、荒川区「道路に接していない敷地での建替え」に載っている建築指導課へ相談します。建替えができない敷地の売り方は、関連コラムの再建築不可物件の記事で解説しています。

当社の借地権付き戸建ての査定実績

当社では、2026年5月に台東区、6月に荒川区で、借地権付き戸建ての査定のご依頼を受けました。内容は借地権の売却査定実績と荒川区の借地権付き戸建ての査定実績で公開しています。いずれも査定のご依頼で、成約の事例ではありません。

これとは別に、当社が買主となって、台東区で築50年の借地権付き戸建てを購入したこともあります。再建築不可の物件でした。借地に再建築不可が重なっていても、売り方の選択肢はなくなりません。

相談のときにお持ちいただきたい資料

• 借地契約書と更新の覚書（なければ地代の領収書や振込記録）
• 土地と建物の登記事項証明書
• 固定資産税の納税通知書
• 地主から示された条件のメモ（承諾料・地代・返事の日付）
• 住宅ローンの残高がわかる書類

そろっていない資料があっても、手元にあるものだけでご相談いただけます。

よくある質問

借地権付き建物の売却で、迷いやすい点にお答えします。

まとめ｜借地権付き建物は承諾の段取りと手取りで売り方を選ぶ

借地権付き建物の売却は、地主の承諾をどの段階で、どの買主について取るかを決めるところから始まります。借地契約書、更新の覚書、地代の記録、登記事項証明書をそろえ、査定と並行して地主の意向を確かめましょう。

売り方は、地主への売却、仲介、買取、底地との同時売却の4つです。承諾料や仲介手数料、撤去費を引いた手取りと、承諾・融資・決済の見通しで比べてください。額面の高い順が、手取りの高い順とは限りません。

地主が承諾しないときは、返事と条件を記録したうえで、弁護士と裁判所の許可を検討します。台東区・荒川区の物件なら、区の資料で道路の種別を確かめてから買主の計画に答えると、話が進みやすくなります。借地権に絞ったご相談は台東区・荒川区の借地権売却無料相談窓口でも受け付けています。