再建築不可物件は売却できる？相場と売り方｜台東区・荒川区【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

結論｜再建築不可物件は売却できるが、価格と売り方は条件で決まる

再建築不可物件も、買い手が見つかれば通常の不動産と同じ手続きで売却できます。ただ、建て替えができない、住宅ローンを使いにくいといった制約があるため、買い手の層が限られ、価格や売却期間に響きます。

買い手になるのは、建物を使う人・隣地の所有者・買取業者

再建築不可物件の主な買い手は、今の建物を直して住む人や賃貸に使う投資家、隣地の所有者、再建築不可物件を買い取って再生する不動産会社の三つです。どの買い手がつくかで価格も引渡しの条件も変わるため、初めから買取だけに絞らないほうが選択肢は増えます。

建て替えと融資の制約が、買い手と価格に影響する

建て替えができないと、建物が古くなったときや災害で壊れたときに、新しく建て直せません。買い手にとっては将来の使い道が限られるため、その分が価格に反映されます。

融資も壁になります。住宅金融支援機構の【フラット35】「対象となる住宅・技術基準」では、中古の一戸建ての敷地は原則として一般の道に2m以上接することが条件です。民間の住宅ローンも金融機関や物件で判断が分かれるため、現金で買える人に買い手が絞られがちです。

再建築不可物件の売却相場と、査定額が変わる5つの条件

再建築不可物件の価格は、「周辺相場の何割」と一律には決まりません。立地、建物、接道間口と道路の条件、権利、条件を改善できる見込みの5つで、査定額は大きく変わります。

「周辺相場の何割」を一律に当てはめられない理由

通常の物件と比べた割合で相場を示す解説もありますが、根拠となる物件の地域や築年数、道路の条件はそれぞれ違います。台東区・荒川区の個別の物件に、そのまま当てはめることはできません。

区全体の相場も同じです。平均的な価格は建て替えられる物件を多く含むため、再建築不可物件では平均から割り引くのではなく、個別の条件から価格を組み立て直します。地域全体の動きは、台東区の不動産売却相場【2026年】上野・浅草の価格動向と売り時と荒川区の不動産売却相場【2026年】日暮里・町屋・南千住・尾久の価格動向と売り時で確認できます。

査定額を左右する5つの条件

査定価格は、不動産会社が「この価格なら売れる見込み」として示す金額です。広告に出す売出価格や、契約で決まる成約価格とは別のものなので、数字だけを見比べても判断を誤ります。複数の会社に頼むときは、上の5つの条件について同じ資料を渡し、根拠をそろえて比べます。資料は売却の流れと必要書類の表にまとめました。

売却価格ではなく、手取りで比べる

手取りは、売却価格から仲介手数料、測量・解体などの費用、住宅ローンの残りを返す額、売却益にかかる税金を差し引いた金額です。不動産会社が買主として直接買い取る場合、仲介手数料はかかりません。仲介会社を通して買取業者に売る場合は、仲介手数料が発生します。

800万円以下の物件では、媒介契約の前に説明と合意があれば、仲介手数料の上限が33万円（税込）になる特例があります。費用の内訳と計算は不動産売却の費用一覧｜仲介手数料と手取りの計算をご覧ください。

再建築不可物件の売却方法｜仲介・買取・隣地への売却の選び方

売り方は、仲介、不動産会社の買取、隣地の所有者への売却の三つが中心です。価格を優先するか、引渡しの早さと手間の少なさを優先するか、隣地との関係を生かせるかで選びます。

仲介｜建物を使いたい買い手を探す

仲介は、不動産会社に買い手を探してもらう方法です。建物を直して住みたい人や、賃貸に使いたい人に届けば、買取より高く売れる可能性があります。

一方で、買い手が現金を用意できるか、どこまで改修するつもりかによって、売却までの期間は延びがちです。道路や建物の状態を販売前に資料にまとめておくと、買い手は判断しやすくなります。

買取｜価格の根拠と引渡しの条件を比べる

買取は、不動産会社が買主となって物件を直接買う方法です。広告を出さずに進められ、残置物が残ったままや、建物が傷んだままの引渡しに応じてもらえることもあります。

比べるときは、提示額に加えて、残置物の処分や境界の確定を誰が負担するか、契約後の責任をどこまで負うか、決済日をいつにするかも並べます。現況のまま引き渡す場合でも、知っている不具合を伝える必要はなくなりません。

当社では、再建築不可物件の直接買取にも対応しています。これまでに台東区と荒川区で、再建築不可の戸建てを購入してきました。その中には、築50年の借地権付き戸建てのように、建物の古さと借地権が重なる物件もあります。価格や条件は物件ごとに異なるため、仲介で売った場合の見込みと並べて比べていただけます。

隣地への売却｜隣にとっての使い道を考える

隣地の所有者には、土地が広がる、通路を確保できる、自分の土地と合わせて接道の条件を満たせる、といった利点が生まれる場合があります。条件が合えば、第三者に売るより話がまとまりやすいこともあります。

ただし、隣地に買う意思や資金があるとは限りません。直接持ちかけると価格や境界の話がこじれることもあるため、境界と面積を確認したうえで、不動産会社を通して打診する方法もあります。

台東区・荒川区で再建築の可否を確かめる方法

まず測量図や現地の境界をもとに接道間口を確認し、区が公開する道路の地図と窓口で道路種別を調べます。そのうえで敷地・建物の条件を照らし合わせ、区の建築担当窓口や建築士に再建築の可否を確認します。地図や見た目の道路幅だけで判断することはできません。

接道間口と道路幅員を分けて確認する

たとえば道路幅が4m以上あっても、接道間口が1.5mしかなければ、原則として接道義務を満たしません。敷地の奥が広い旗竿地でも、道路に出る部分の間口が足りないと建て替えの制約になります。接道間口が足りない場合は、隣地の一部取得などによる敷地調整や、建築基準法第43条第2項第2号の許可の可能性を個別に確認します。

道路自体の幅が4m未満であることは、接道間口の不足とは別の問題です。必要な長さで接している道が2項道路なら、後退（セットバック）などの条件を満たして建て替えられる場合があります。後退部分は建築基準法上の敷地面積に算入できず、建築できる面積や規模に影響することがあります。接道間口の不足が、セットバックだけで解消するとは限りません。

台東区は「たいとうマップ」と建築課で調べる

台東区の「たいとうマップ（地図情報）」では、「建築基準法道路マップ」で建築基準法上の道路の種別を確認できます。「認定道路・道路台帳図」では、道路管理者や認定幅員が分かります。区道として認定されているかと、建築基準法上の道路の種別は、別々の地図で調べます。

地図で分からない点や、現地の様子と違う点は、区役所本庁舎5階の建築課（狭あい道路担当）で相談できます。過去の建築確認の記録は、建築課で建築計画概要書を閲覧したり、台帳記載事項証明を受けたりして分かる場合があります。

2項道路に面した敷地で建て替える場合は、台東区「狭あい道路拡幅整備事業」の手続きも関わります。後退した部分を道路状に整備する仕組みで、事前協議などの手続きは区の資料で案内されています。

荒川区は特例許可と近隣まちづくり推進制度も検討する

荒川区は「道路に接していない敷地での建替え」で、建て替えの方法を三つ紹介しています。区の特例許可（建築基準法第43条第2項第2号）、近隣まちづくり推進制度、隣近所との共同建替えです。特例許可は、区が交通・安全・防火・衛生上の支障がないと認め、建築審査会の同意を得て出すものです。

区によると、区内には道路に接していない敷地に建つ建物が約2,300棟あります。荒川区近隣まちづくり推進制度は、こうした敷地を含む500㎡未満の区域で、近隣と計画をつくって協定を結ぶ区独自の制度です。建築基準法第86条第2項の認定を受け、順に建て替えていきます。区域が原則4m以上道路に接すること、通路を2.7m以上に広げること、準耐火構造か耐火構造で建てることなどの条件があります。

どちらの方法も、近隣の合意や計画づくりに時間がかかります。特例許可は建築指導課、近隣まちづくり推進制度は住まい街づくり課が窓口です。道路の種別は区の地図情報でも調べられます。幅4m未満の道に面する敷地は、荒川区細街路拡幅整備事業の対象になるかも見ておきます。

解体・リフォームの前に確認したい注意点

再建築不可物件では、建物の安全性、解体後の利用方法、税負担、改修工事の内容を確認してから判断します。倒壊や外壁・屋根材の落下のおそれがある場合は、安全確保を優先し、区の担当窓口や建築士・工事業者へ速やかに相談してください。売り方の比較は、その対応と並行して進めます。

解体すると、建物を使う選択肢がなくなる

再建築不可の敷地で建物を壊すと、原則として新しい建物を建てられません。買い手の使い道は、駐車場や隣地との一体利用などに限られ、壊した建物は元に戻せません。

税金にも影響します。東京都主税局の固定資産税・都市計画税に関するQ&Aによると、1月1日（賦課期日）に住宅のない土地は、原則として住宅用地の特例の対象外です。翌年度の土地の税負担が増えることがあります。建替え中の土地の特例は、1月1日に建築確認申請が受理され、基礎工事に着手していることなどが要件のため、建て替えられない敷地では使えません。解体後の税額は、事前に都税事務所で確かめます。

2025年4月以降は、大規模なリフォームに建築確認が必要

2階建ての木造戸建てなどで、2025年4月以降に着手する大規模な修繕・模様替は、建築確認の対象です。手続きは国土交通省の「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」で説明されています。大規模な修繕・模様替とは、壁・柱・床・はり・屋根・階段といった主要構造部の1種類以上について、過半を改修する工事をいいます。

キッチン・浴室・トイレの交換、手すりの設置、屋根材だけの改修などは、同じ資料で建築確認が不要な例とされています。ただし、外装材の改修などで壁を構成するすべての材を改修することになる場合は、その改修部分が大規模な修繕・模様替に当たるかの判断に含まれます。壁の構造と工事の範囲は建築士に確かめます。建築確認が不要な工事でも、建築基準法には適合させる必要があります。

建てた当時は適法で、その後の法改正などで接道の基準に合わなくなった建物を、既存不適格といいます。こうした建物には、国土交通省の「建築物の改修における建築基準法のポイント説明会」資料が示す緩和措置があります。利用者が増える用途変更を伴わず、特定行政庁が交通・安全・防火・衛生上の支障がないと認めれば、既存不適格のまま大規模な修繕・模様替ができます。当初から規定に違反していた建物などに、一律に同じ緩和が適用されるわけではありません。台東区・荒川区の戸建てでは区が特定行政庁として判断するため、工事の計画段階で区と建築士に相談します。

買い手は、購入後の改修を前提に価格を考えます。売主が先に大がかりなリフォームをしても、その費用が売却価格に上乗せされるとは限りません。

私道・長屋・越境・不具合は、契約の前に整理する

私道に面する物件では、私道の持分と、通行や水道・ガス管の工事に伴う掘削の承諾書があるかを確かめます。2023年4月施行の改正民法では、ライフラインの設備を設置・使用する権利が明確になりました。他人の土地に設備を設けなければ電気・ガス・水道などの供給を受けられない場合に、必要な範囲で認められます。設置の場所と方法は損害が最も少ないものを選び、事前の通知や償金の支払いなどのルールに従います（法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」）。通行や掘削の問題がすべて解決するわけではないため、個別の権利関係は弁護士に確認します。承諾書があれば、買い手は工事の見通しを立てやすくなります。

長屋のように隣の家と壁や柱を共有している建物は、切り離しや改修に隣家の協力が要ることがあります。塀や屋根の越境、雨漏り・シロアリなど知っている不具合も、売り出す前に書き出しておきます。

引き渡した物件が契約の内容に合わないとき、売主は契約不適合責任を問われることがあります。再建築不可であることや把握している不具合を重要事項説明と契約書に明記すると、後の行き違いを防げます。一般的な注意点は不動産売却の注意点15選｜売る前から契約・引渡し後まで解説にまとめています。

再建築不可物件を売却する流れと必要書類

売却は相談と資料の整理から始め、道路・権利・建物の調査を経て、売り方と条件を比べてから契約に進みます。

1. 相談・資料の整理：所在地、登記の名義、ローンの残り、手元の図面や測量図を集めます。
2. 道路・権利・建物の調査：区の窓口や法務局の資料で、接道間口、道路の種別、私道の持分を調べ、建物の状態も現地で見ます。
3. 売り方と条件の比較：同じ調査結果をもとに、仲介の査定価格と買取の提示額を、手取りと引渡しの時期まで含めて比べます。
4. 媒介契約または買取条件の確認：仲介なら媒介契約を結んで販売を始めます。買取なら価格、責任の範囲、決済日を書面で確認します。
5. 売買契約：再建築不可であること、境界・残置物・越境の扱い、契約後の責任の範囲を契約書に定めます。
6. 決済・引渡し：代金を受け取り、ローンがあれば完済して抵当権を抹消し、鍵を渡します。

印鑑証明書や本人確認書類など、契約・決済で必要になる書類は、その段階で不動産会社や司法書士から案内を受けて用意します。

売れない・買取を断られたときに見直すこと

1社に買取を断られても、ほかの売り方まで成り立たないとは限りません。断られた理由が、需要・建物・道路・権利・価格のどれに当たるかを分けて考えます。

断られた理由を分けて、次の手を考える

• 需要が少ない：賃貸としての需要や、隣地への打診を考えます。
• 建物の傷みが大きい：現況のままの買取や、建物を使わない前提の価格を検討します。
• 接道間口や道路種別が分からない：測量図や現地で間口を確認し、区の窓口で道路種別を確かめ直します。
• 権利が整っていない：私道の承諾書の取得や、共有者との話し合いを進めます。
• 希望価格との差が大きい：手取りと、持ち続けた場合の費用を並べて比べ直します。

買取の基準は会社ごとに違います。断られたときは理由を聞いて控え、集めた資料や見積りも手元に残しておくと、次の相談で同じ調査を繰り返さずに済みます。販売中の物件の見直し方は、不動産が売れない原因は価格だけ？反響・内覧・売り方の見直し方も参考になります。

持ち続ける場合の負担も並べて比べる

売却を見送っても、固定資産税、草木や建物の手入れ、雨漏りや倒壊への備えといった負担は続きます。管理が行き届かないと、空家等対策特別措置法に基づき、区から「管理不全空家等」や「特定空家等」として勧告を受けることがあります。東京都主税局の案内によると、1月1日までに必要な措置が講じられないと住宅用地の特例の対象から外れ、土地の税負担が増えることがあります。今売った場合の手取りと、持ち続けた場合の数年分の費用を並べてから決めます。

再建築不可物件の売却でよくある質問

再建築不可物件の売却について、相談の場でよく話題になる点をまとめました。

まとめ｜再建築不可物件の売却は接道間口の確認と手取りの比較から

再建築不可物件の売却はできますが、価格や買い手は、道路への接し方、建物の状態、私道などの権利で大きく変わります。道路幅が十分でも接道間口が不足していれば、原則として建て替えられません。まず接道間口と境界を確認し、道路種別を区の資料と窓口で確かめるところから始めます。

そのうえで、仲介・買取・隣地への売却を、売却価格ではなく、手取り、引渡しの時期、契約後の責任の範囲で比べます。解体や大きなリフォームは、建物の安全性と法令上の条件を確認し、売り方とあわせて判断します。

台東区はたいとうマップと建築課、荒川区は特例許可や近隣まちづくり推進制度と、区ごとに相談先があります。調べた結果をそろえてから査定を比べると、価格の根拠がはっきりします。