2026年の住宅ローン控除は誰が対象？適用条件と令和8年度税制改正の変更点

令和8年度税制改正大綱とは

税制改正大綱とは、翌年度の税制改正の方向性を示すもので、例年12月に与党が取りまとめ、その後、閣議決定・国会審議を経て法律として成立します。令和8年度分については、財務省「令和8年度税制改正の大綱」として2025年12月26日に公表され、国土交通省からも住宅関連税制の詳細が発表されています。

住宅ローン控除に関しては、国土交通省の住宅関連税制に関する報道発表資料によると、2050年カーボンニュートラルの実現に貢献するとともに、世帯構成の変化等を踏まえ、幅広い住まいの選択肢を提供するため、住宅ローン減税をはじめとする住宅関連税制の延長・拡充が盛り込まれました。なお、関連税制法は令和8年（2026年）3月31日に国会で成立しており、制度の骨格は固まった状態です。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）とはどんな制度か

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを新築・購入・増改築した場合に、年末時点のローン残高の一定割合を所得税額から差し引くことができる制度です。所得税から控除しきれない金額がある場合は、一定の上限内で翌年度の住民税からも控除されます。制度の詳細や必要書類については、国税庁「住宅を新築等した場合（住宅借入金等特別控除）」もあわせてご確認ください。

現行制度では年末時点のローン残高に応じて、最大13年間、所得税や住民税の一部が控除されます。控除率は年末残高の0.7％です。なお、売却して住み替える際に売却益が生じる場合は、譲渡所得税や特別控除の考え方も関わってきます。確定申告の実務については、当社コラム不動産売却後の確定申告完全ガイドでも解説しています。

令和8年度税制改正による主な変更点

①適用期限の5年延長（令和12年12月31日まで）

従来、住宅ローン控除は令和7年（2025年）12月31日までの入居分をもって適用期限を迎える予定でしたが、今回の改正により、令和8年（2026年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日までに入居した場合も適用できるよう、期限が5年間延長されます。

②中古住宅（既存住宅）の控除拡充・控除期間13年化

これまで新築住宅と比べて優遇度合いが低かった既存住宅（中古住宅）についても、支援が拡充されます。省エネ性能の高い既存住宅について、借入限度額を引き上げ、子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せ措置を講じるとともに、控除期間を13年間に拡充するとされています。具体的には、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅およびZEH水準省エネ住宅の一般世帯における借入限度額は3,500万円、省エネ基準適合住宅は2,000万円とされています。

③床面積要件が原則40㎡以上に緩和

床面積要件についても見直しが行われ、40㎡以上に緩和する措置が既存住宅にも適用されます。ただし、合計所得金額が1,000万円を超える方や、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額上乗せ措置を利用する方は、原則として50㎡以上が必要です。これにより、単身世帯やコンパクトな住まいを検討する方にも制度を利用できる可能性が広がります。

④省エネ基準適合住宅の取扱い変更（令和10年以降）

環境性能への配慮から、住宅ローン控除における省エネ性能要件は段階的に厳格化されます。令和10年（2028年）以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅については、原則として適用対象外とされ、登記簿上の建築日付が令和10年（2028年）6月30日までのものを対象とする経過措置が設けられています。

⑤災害レッドゾーン内の新築住宅は適用対象外に（令和10年以降）

安全な住まい選びを後押しする観点から、立地に関する要件も厳格化されます。令和10年（2028年）以降に入居する場合、土砂災害等の災害レッドゾーン内にある新築住宅は原則として適用対象外とされます。建替え・既存住宅・リフォームについては取扱いが異なります。対象となる区域には、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域などが含まれます。該当区域は、国土交通省「重ねるハザードマップ」や各自治体が公表するハザードマップで確認できます。

⑥子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ措置

子育て世帯や若者夫婦世帯への支援も拡充されます。既存住宅では、子育て世帯・若者夫婦世帯に対する借入限度額の上乗せ措置の対象が、省エネ基準適合以上の住宅にも広がります。認定長期優良住宅・認定低炭素住宅およびZEH水準省エネ住宅は4,500万円、省エネ基準適合住宅は3,000万円とされています。対象世帯の判定時期や具体的な年齢要件などは、最新の公的情報をご確認ください。

借入限度額・控除期間の一覧（令和8年以降の入居・既存住宅の場合）

※表は横方向にスクロールして確認できます。

※上記は既存住宅（中古住宅）を取得する場合の概要です。新築住宅・買取再販住宅は要件や借入限度額が異なります。詳細は国土交通省「住宅ローン減税」でご確認ください。今後の告示等により取扱いが変更される可能性があります。

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フローチャートで確認｜住宅ローン控除を受けられるか

ご自身が住宅ローン控除の対象になりそうか、一般的な要件を確認してみましょう。以下は主要な条件を整理した簡易チェックです。最終的な適用可否は個々の状況により異なるため、税務署または税理士にご確認ください。

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広さ・築年数・住宅性能による控除額の違い一覧

住宅ローン控除の借入限度額・控除期間は、床面積、築年数に関係する耐震基準への適合状況、住宅の省エネ性能などによって変わります。検討している住宅がどの区分に当てはまるか、以下の表で確認してみましょう。

床面積別の適用可否

※表は横方向にスクロールして確認できます。

※床面積は、原則として登記簿に表示されている面積で判定します。マンションでは、広告に記載された壁芯面積ではなく、登記上の内法面積が基準になるため注意が必要です。

築年数（耐震基準）別の適用可否

※表は横方向にスクロールして確認できます。

※かつては木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など、構造ごとに築後経過年数の要件が設けられていました。現在は、構造だけで控除額が決まるのではなく、新耐震基準への適合状況や省エネ性能などによって判定されます。

住宅性能区分別の借入限度額・控除期間（既存住宅）

※表は横方向にスクロールして確認できます。

※年間の控除可能額は、原則として「年末の住宅ローン残高と借入限度額のいずれか低い金額×0.7％」を基礎に計算します。ただし、実際の控除額は所得税額・住民税の控除上限等によって異なります。省エネ性能の証明には、建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書等が必要になる場合があります。

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住み替え・売却を検討中の方が注意したいポイント

買換え特例・3,000万円特別控除との併用可否

住宅を売却して新居に住み替える場合、新居で住宅ローン控除を利用しつつ、旧居の売却益について「居住用財産の3,000万円特別控除」や「居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例」を利用できるかどうかは、資金計画上の重要な論点です。

住宅ローン控除と、旧居の売却に関する譲渡所得の特例には、併用できない期間や条件があります。売却時の確定申告や特例の考え方は、当社コラム不動産売却後の確定申告完全ガイド【2026年最新版】でも解説しています。公的な適用要件は、国税庁「マイホームを売ったときの特例」もご確認ください。

住宅ローンが残った状態で売却する場合の注意

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、原則として売却代金等で住宅ローンを完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態では、自己資金による補填などが必要になる場合があります。

金融機関の事前承諾を得たうえで任意売却を検討するケースもありますが、任意売却は金融機関との合意が前提となる手続きです。金融機関に無断で売却手続きを進めたり、意図的に返済を滞納したりすると、住宅ローン契約上の問題が生じるおそれがあります。早めに金融機関と不動産会社へ相談してください。

離婚を機に住宅ローンや自宅の取扱いを整理する方は、当社コラム離婚が決まったらやるべきこと｜家・住宅ローン・財産分与の整理手順もご参照ください。

現在の不動産の売却相場を確認する

住み替えの資金計画を立てるには、現在お住まいの不動産がどの程度で売却できそうかを把握することも重要です。台東区にお住まいの方は台東区の不動産売却相場｜上野・浅草エリアの価格動向、荒川区にお住まいの方は荒川区の不動産売却相場｜日暮里・町屋エリアの価格動向もあわせてご覧ください。

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よくある質問（FAQ）

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まとめ

令和8年度税制改正により、住宅ローン控除は令和12年（2030年）12月31日まで5年間延長されるとともに、既存住宅への支援拡充や床面積要件の緩和が行われます。一方で、省エネ性能や災害リスクに関する要件は段階的に厳格化されます。

これから住宅を購入・売却・住み替える方は、入居時期、床面積、住宅性能、耐震基準への適合状況、物件所在地の災害リスクなどを確認したうえで、資金計画を立てることが大切です。

センチュリー21 クレール不動産では、現在の不動産の売却価格を踏まえた住み替え相談を承っています。住宅ローンの残高がある方も、お気軽にご相談ください。

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