2026年の住宅ローン控除は誰が対象？適用条件と令和8年度税制改正の変更点【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

2026年の住宅ローン控除は誰が対象か

2026年中にマイホームへ入居し、次の共通要件をすべて満たす方が対象です。実際の控除額は、住宅の区分、年末の住宅ローン残高等、所得税額、住民税の控除上限などによって変わります。

• 自己の主たる住居として使用すること
• 住宅の引渡しまたは工事完了から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き居住すること
• 住宅ローン等が返済期間10年以上の分割返済であること
• 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 登記簿上の床面積が原則40㎡以上で、店舗等併用住宅は床面積の2分の1以上を自己居住用にすること
• 親族・知人からの借入れではなく、金融機関等からの対象となる借入れであること
• 生計を一にする親族や特別な関係のある方からの取得、または贈与による取得ではないこと
• 既存住宅は、建築時期または証明書等により耐震要件を満たすこと
• 一定期間内に、本人が旧居の3,000万円特別控除など併用できない譲渡所得の特例を受けていないこと

2026年の借入限度額・控除期間

2026年中の入居では、控除率は0.7％ですが、借入限度額と控除期間は住宅区分で異なります。新築住宅と既存住宅を分けて確認してください。

新築住宅・新築後未入居住宅

※その他の新築住宅でも、2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅、または床面積50㎡以上で2024年6月30日までに建築された住宅には経過措置があります。床面積40㎡以上50㎡未満は、2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅に限られます。新築住宅の詳細は国土交通省「住宅を新築したとき」をご確認ください。

既存住宅（中古住宅）

※省エネ性能の上位区分を使うには、該当性能を証明する書類が必要です。既存住宅の詳細は国土交通省「既存住宅を取得したとき」をご確認ください。

令和8年度税制改正の主な変更点

令和8年度税制改正では、適用期限の延長だけでなく、既存住宅とコンパクトな住宅への支援拡充、省エネ性能・災害リスクに関する要件の見直しが行われました。関連税制法は2026年3月31日に成立しています。

適用期限を2030年12月31日の入居分まで延長

従来は2025年12月31日までの入居分が期限でしたが、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居する場合も対象となるよう、5年間延長されました。住宅ローンの契約日だけでなく、実際の入居日と各要件を確認します。

省エネ性能の高い既存住宅を拡充

認定長期優良住宅・認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅に該当する既存住宅は、借入限度額の引上げ、子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ、控除期間13年への拡充が行われました。性能区分は、広告表示だけでなく所定の証明書で確認します。

床面積40㎡台の既存住宅にも対象を拡大

床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は、合計所得金額1,000万円以下などの要件を満たせば対象となる可能性があります。ただし、子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額上乗せを使うには50㎡以上が必要です。40㎡台の住宅では、該当世帯であっても一般世帯の借入限度額を用います。

2028年以降の新築・省エネ基準適合住宅を厳格化

2028年以降に建築確認を受ける省エネ基準適合の新築住宅は原則として対象外です。ただし、2027年12月31日までに建築確認を受けた住宅、または登記簿上の建築日付が2028年6月30日までの住宅には経過措置があり、借入限度額2,000万円、控除期間10年となります。

2028年以降は災害レッドゾーン内の新築住宅を制限

2028年以降に入居する場合、一定の災害レッドゾーン内にある新築住宅は原則として対象外です。対象区域には、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域のほか、一定の災害危険区域が含まれます。

建築確認時点の区域指定による例外があり、建替え・既存住宅・リフォームも同じ取扱いではありません。重ねるハザードマップは事前確認に利用できますが、最終的な区域指定と税制上の判定は、物件所在地の自治体および税務署等へ確認してください。

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ要件を明確化

子育て世帯は「19歳未満の扶養親族がいる方」、若者夫婦世帯は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」です。原則として入居した年の12月31日時点で判定します。ひとり親も、19歳未満の扶養親族がいれば子育て世帯に該当し得ます。

住宅ローン控除の対象か確認する手順

「所得と床面積だけ」を見ても適用可否は決まりません。契約前に住宅区分と証明書を確認し、入居後は初年度の確定申告まで順に準備します。

1. 入居予定日と住宅区分を確認する
   2026年中に入居するのか、新築・既存・買取再販・増改築のどれに当たるのかを確認します。
2. 本人の居住要件を確認する
   主たる住居として、引渡しまたは工事完了から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで住み続ける予定かを確認します。
3. 住宅ローンの契約内容を確認する
   返済期間が10年以上か、借入先が対象となる金融機関等か、年末残高はいくらになる見込みかを確認します。
4. 所得・床面積・居住割合を確認する
   合計所得金額2,000万円以下、床面積40㎡以上、店舗等併用住宅は自己居住部分が2分の1以上かを確認します。40㎡台は所得1,000万円以下が必要です。
5. 耐震性と省エネ性能の証明を確認する
   既存住宅の建築日、耐震証明の要否、省エネ性能区分と証明書の有無・取得時期を確認します。
6. 取得相手と税制の併用制限を確認する
   生計を一にする親族等からの取得や贈与ではないか、本人が旧居売却の3,000万円特別控除等を使う予定がないかを確認します。
7. 初年度の確定申告書類をそろえる
   計算明細書、年末残高情報、登記事項証明書、売買契約書・工事請負契約書、住宅性能に関する証明書などを区分に応じて準備します。

床面積・耐震・省エネ性能と必要書類

住宅ローン控除は、物件広告の面積・築年数・省エネ表示だけでは判断できません。登記情報と所定の証明書を確認することが重要です。

床面積は登記簿上の面積で判定する

床面積は登記事項証明書に表示された面積で判定します。区分所有マンションでは、広告で使われることが多い壁芯面積ではなく、登記上の専有部分の内法面積が基準です。広告上は40㎡を超えていても、登記面積が40㎡未満となる場合があるため、契約前に確認してください。

1981年以前の既存住宅は耐震証明を確認する

登記簿上の建築日が1982年1月1日以後の既存住宅は、新耐震基準に適合する住宅として扱われます。1981年12月31日以前に建築された住宅は、耐震基準適合証明書、一定の建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険付保証明書などにより、耐震基準への適合を証明する必要があります。

取得後に耐震改修を行う「買って耐震」を利用できる場合もありますが、原則として住宅の引渡し前に申請し、取得から6か月以内の入居前に改修と証明を終えるなどの手続が必要です。対象住宅を検討するときは、引渡し前に建築士等と税務署へ確認してください。

省エネ性能は証明書と取得時期を確認する

ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅として控除を受けるには、建設住宅性能評価書の写しや住宅省エネルギー性能証明書などが必要です。既存住宅は、証明のための調査時期にも要件があります。売主・仲介会社・建築士等へ、証明書の有無と追加取得の可否を早めに確認します。

初年度の確定申告に必要な主な書類

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住宅ローンの年末残高等証明書、または調書方式による年末残高情報
• 家屋・土地の登記事項証明書または不動産番号
• 売買契約書または工事請負契約書の写し
• 住宅区分に応じた認定通知書、住宅性能評価書、省エネルギー性能証明書、耐震関係書類
• 補助金や住宅取得等資金の贈与の特例を利用した場合の関係書類

必要書類は住宅区分や借入先の方式によって異なります。国税庁の申告案内と所轄税務署の案内を確認してください。

売却・住み替えで注意すること

旧居を売却して新居を購入する方は、住宅ローン控除だけでなく、旧居の売却益に使う特例、住宅ローン残高、売却諸費用を同じ資金計画の中で比較します。

3,000万円特別控除などとは併用できない期間がある

新居へ入居した年、その前2年、その後3年の計6年間に、本人が旧居について「居住用財産の3,000万円特別控除」や一定の軽減税率・買換え特例を適用すると、新居の住宅ローン控除を受けられません。一方、一定の譲渡損失の繰越控除は併用できる場合があります。

どちらが有利かは、旧居の譲渡所得、新居の借入額、各年の所得税・住民税などで変わります。売却契約や確定申告の前に、国税庁「マイホームを売ったときの特例」を確認し、税理士・税務署へ相談してください。申告手続は不動産売却後の確定申告完全ガイド【2027年版】でも整理しています。

住宅ローンが残る家は完済見込額と諸費用を含めて試算する

住宅ローンが残る不動産を売却する場合は、原則として決済時にローンを完済し、抵当権を抹消できることが必要です。査定価格、売出価格、成約価格は同じではないため、資金計画では現実的な成約見込み価格を使います。

離婚を伴う住み替えでは、所有権と住宅ローン契約を分けて確認する必要があります。整理手順は離婚が決まったらやるべきこと｜家・住宅ローン・財産分与の整理手順をご覧ください。

台東区・荒川区は物件ごとの条件まで査定する

台東区・荒川区で住み替え資金を考えるときは、区全体の平均価格だけで現在の家の売却価格を決められません。マンションは同一棟・近隣成約、階数、向き、管理状態など、戸建て・土地は接道、私道、境界、再建築条件、建物状態などを個別に確認します。

2026年の住宅ローン控除でよくある質問

2026年の入居、床面積40㎡台、既存住宅、住み替えについて迷いやすい点をまとめます。

まとめ｜2026年は住宅区分と証明書を先に確認する

2026年の住宅ローン控除は2030年の入居分まで延長され、床面積40㎡台の住宅や省エネ性能の高い既存住宅への支援が拡充されました。ただし、新築・既存・買取再販などの住宅区分、省エネ性能、床面積、所得、返済期間、居住状況で適用条件と借入限度額が変わります。

購入前には、登記面積、建築日、耐震・省エネ性能の証明書、住宅ローンの返済期間を確認してください。住み替えでは、旧居の売却で使う譲渡所得の特例と新居の住宅ローン控除を同時に比較し、現在の家の売却後手取りまで含めて資金計画を立てることが重要です。