成年後見人による不動産売却｜家庭裁判所の許可・必要書類・費用・流れ【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

成年後見人による不動産売却｜家庭裁判所の許可・必要書類・費用・流れ

成年後見人は、本人の利益のために売却が必要で、価格や条件も相当である場合、本人名義の不動産を代理して売却できます。ただし、法定後見で本人の居住用不動産を処分するときは、売買契約を結ぶ前に家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ずに行った処分は無効になります。

認知症などの診断を受けていても、家族であるという理由だけで親名義の家を売ることはできません。最初に確認するのは、本人が売却を理解して判断できる状態か、誰にどの範囲の代理権があるか、売る家が後見制度上の「居住用不動産」に当たるかの3点です。

この記事では、成年後見・保佐・補助・任意後見の違い、家庭裁判所の許可、必要書類、費用、売却の順序、税金、台東区・荒川区での確認先まで、手続きを混同しないよう整理します。

この記事のポイント

家族というだけでは売却の代理権はありません。本人の判断能力と、後見登記事項証明書などで確認できる権限を最初に整理します。
成年後見人が本人の居住用不動産を売る場合は、査定・買主候補・売買契約書案を整えた後、契約締結前に家庭裁判所の許可を得ます。
施設入所後の自宅や以前住んでいた家も、居住用不動産に含まれることがあります。住民票の場所だけでは決まりません。
処分許可の申立先は、原則として後見・保佐・補助開始の審判をした家庭裁判所です。物件所在地だけで判断しません。
成年後見制度は不動産売却のためだけの一時的な制度ではなく、売却後も原則として本人が判断能力を回復するか亡くなるまで続きます。

認知症の親の家は誰が売れるのか

後見等が開始しておらず、本人が売却内容を理解して判断できるなら、所有者本人が契約します。本人に有効な意思表示が難しく、売却を代理できる人もいない場合は、家族が代筆するのではなく、法定後見制度の利用を検討します。

「認知症と診断されたか」と「売買契約について意思能力があるか」は、同じ意味ではありません。病名だけで一律に決めず、契約時の理解力、売却理由、価格や手取りへの認識などを個別に確認する必要があります。

後見等が未開始で本人が判断できる

所有者本人が契約当事者になります。家族は書類整理や不動産会社との連絡を支援できますが、本人の意思確認を省略することはできません。後見・保佐・補助が開始済みなら、その制度上の制限と権限を先に確認します。

後見人等が選任済み

後見登記事項証明書、審判書、代理行為目録などで、不動産売却の代理権と監督人の有無を確認します。居住用なら許可の要否も整理します。

本人の判断が難しく代理人もいない

本人の住所地を管轄する家庭裁判所へ、後見・保佐・補助開始の申立てを検討します。申立人が挙げた候補者が必ず選任されるとは限りません。

委任状を家族が作成したり、本人名義で署名したりしないでください。

本人に意思能力がある時期に有効に作成された委任契約や任意後見契約がある場合は、その効力と代理権の範囲を個別に確認します。判断能力が低下した後に、家族信託や任意後見契約を新たな「代替手段」として当然に作れるわけではありません。

成年後見・保佐・補助・任意後見の違い

法定後見には後見・保佐・補助があり、売却できる範囲は一律ではありません。保佐人・補助人が本人を代理して不動産を売るには、対象となる代理権が付与されていることが前提です。任意後見は契約で定めた代理権の範囲に従います。

成年後見

本人の状態の目安: 判断能力を欠く常況
不動産売却: 成年後見人が本人を代理します。居住用不動産の処分には家庭裁判所の事前許可が必要です。

保佐・補助

本人の状態の目安: 判断能力が著しく不十分、または不十分
不動産売却: 本人が行う行為への同意か、付与された代理権による代理かを確認します。保佐人・補助人が代理して居住用不動産を処分する場合は事前許可が必要です。

任意後見

開始の仕組み: 本人が判断能力のあるうちに公正証書で契約し、判断能力低下後に任意後見監督人が選任されると効力が生じます。
不動産売却: 法定後見と同じ居住用不動産処分許可の手続はありませんが、契約に売却の代理権が必要です。事前に任意後見監督人へ連絡し、契約内容と指示に従います。

制度の基本と各類型は、法務省の成年後見制度・成年後見登記制度Q&A、居住用不動産の許可については裁判所の成年被後見人等の居住用不動産処分許可で確認できます。

「家を売るためだけに家族を後見人にして、売れたら終了する」という利用はできません。

誰を後見人等に選任するかは家庭裁判所が本人の利益を基準に判断し、親族ではなく弁護士・司法書士・社会福祉士などの専門職が選任される場合もあります。また、制度は当初の目的を終えただけでは終了しません。裁判所の家事事件Q&Aも申立て前に確認してください。

家庭裁判所の許可が必要な居住用不動産

成年後見人等が本人に代わって売却する家が、現在の住まい、施設入所前の住まい、または将来戻る可能性のある住まいなら、居住用不動産として家庭裁判所の事前許可が必要になる可能性があります。

施設入所後でも居住用になることがある

居住用不動産は、現に本人が住んでいる家だけではありません。病院や高齢者施設へ入ったため空き家になっていても、入所前に住んでいた家や将来戻る可能性がある家は対象に含まれます。住民票を施設へ移したことだけで、非居住用になるわけではありません。

非居住用でも無条件に売れるわけではない

本人が一度も住んでおらず将来住む予定もない投資物件などは、居住用不動産処分許可の対象外となる場合があります。ただし、後見人等には本人の財産を適切に管理する義務があり、売却の必要性、価格、条件、代金の管理について説明できるようにします。監督人が選任されている場合は、監督人の同意や指示が別途必要になることもあります。

家庭裁判所が確認する主な材料

許可の可否は個別に判断され、申立てをすれば必ず認められるわけではありません。提出書類では、主に次の事情を具体化します。

施設費・生活費の確保、空き家の維持負担など、売却が本人に必要な理由
本人の現在の生活状況、意思、将来の居住先や戻る可能性
査定書で確認できる価格の根拠と、買主・手付金・引渡しなどの契約条件
仲介手数料、登記費用、ローン返済などを差し引いた本人の手取り見込み
売却代金の入金先と、売却後に本人のために管理・使用する計画

なお、処分は売却だけでなく、抵当権の設定、賃貸借契約の締結・解除、建物の取り壊しなども含みます。迷う場合は契約前に、後見事件を担当する家庭裁判所へ確認してください。

成年後見人が不動産を売却する流れ

居住用不動産は、先に査定と買主候補の選定を進め、価格・条件を記載した売買契約書案を作り、家庭裁判所の許可を得てから正式な売買契約を結びます。許可前に必要なのは「契約書案」であり、署名押印済みの契約書ではありません。

本人の判断能力と既存の権限を確認する本人が契約できる状態か、後見人等が選任済みか、代理権目録に不動産処分が含まれるかを確認します。
必要なら後見・保佐・補助開始を申し立てる申立てには診断書、本人情報シート、財産目録などが必要です。家庭裁判所が類型と後見人等を判断します。
権利関係・ローン・物件状態を調査する所有者、共有持分、抵当権、借地権、接道、境界、管理費等の滞納、施設入所前の居住状況を整理します。
査定を取り、売却条件を組み立てる査定価格だけでなく、想定成約価格、売却諸費用、ローン完済額、本人の手取りを比較します。査定書は価格根拠が分かる内容にします。
買主候補と売買契約書案を整えて許可を申し立てる後見事件を担当する家庭裁判所へ、申立書、登記事項証明書、評価証明書、査定書、売買契約書案などを提出します。
許可後に売買契約を締結する審判内容と契約条件が一致しているかを確認してから、後見人等が本人の代理人として契約します。条件が大きく変わる場合は担当裁判所へ再確認します。
決済・登記・代金管理・報告を行う決済時に所有権移転と抵当権抹消等を行い、代金は本人名義の口座で管理します。売却資料を保管し、定期報告や税務申告へ反映します。

売買契約、所有権移転登記、抵当権抹消の関係は、不動産売却時の登記手続きと費用の解説も参考にしてください。

許可申立ての必要書類・費用・期間

居住用不動産処分許可の申立手数料は収入印紙800円です。売却では、申立書、不動産の登記事項証明書、評価証明書、不動産会社の査定書、売買契約書案などを準備します。郵便料と追加資料は申立先ごと・事案ごとに確認します。

申立人	成年後見人。保佐人・補助人は、不動産処分の代理権が付与されている場合に限ります。
申立先	後見・保佐・補助開始の審判をした家庭裁判所です。新たに開始を申し立てる裁判所と、選任後の処分許可を申し立てる裁判所を混同しないようにします。
申立手数料	収入印紙800円分。郵便料は裁判所ごとに異なります。東京家庭裁判所の公開資料（令和6年10月版）では郵便切手110円とされていますが、提出時に最新額を確認してください。
売却時の標準的な資料	申立書、処分する不動産の登記事項証明書、評価証明書、不動産業者作成の査定書、不動産売買契約書案など。
事案により加わる資料	売却の必要性や代金の使途を示す資料、施設入所資料、収支予定、住宅ローン残高、監督人の意見書、住所等の変更を示す住民票・戸籍など。

最新の共通案内は裁判所の居住用不動産処分許可の手続案内、東京家庭裁判所の費用・添付資料は居住用不動産処分の許可の申立てについて（PDF）で確認できます。

査定書は複数社分が必須とは限らない

裁判所の標準的な添付書類には「不動産業者作成の査定書」が挙げられていますが、複数社分が一律の必須書類と明記されているわけではありません。ただし、価格差が大きい、特殊な権利関係がある、親族が買主になるなど、価格の相当性を慎重に示したい場合は、複数の根拠を比較することが役立ちます。

査定価格は売却を保証する価格ではありません。査定価格・売出価格・成約価格を区別し、裁判所へ提出する契約案では、実際の買主と合意予定の価格・条件を明らかにします。査定方法の違いは、不動産査定サイトの選び方｜一括査定・匿名査定・AI査定を比較で解説しています。

売却完了までの期間は一律ではない

後見人等が既に選任されているか、買主が決まっているか、追加資料や条件変更があるかで期間は変わります。後見開始前なら、開始の審理・審判確定・後見登記を経てから、査定、買主選定、処分許可、契約、決済へ進むため、通常の売却より長い準備期間が必要です。施設費の支払開始や空き家管理など期限がある場合は、日数を決めつけず逆算して着手します。

査定書と売却手取りの整理からご相談いただけます

家庭裁判所へ許可を申し立てる前には、価格の根拠だけでなく、仲介手数料・登記費用・ローン返済などを差し引いた本人の手取り見込みを整理する必要があります。

センチュリー21 クレール不動産では、台東区・荒川区の物件について、後見人等の選任状況や売却時期を伺いながら、査定と売却条件の整理をお手伝いします。法律・登記・税務の個別判断は、家庭裁判所、弁護士、司法書士、税理士等への確認事項を切り分けて進めます。

無料売却査定・相談フォーム 0120-905-980へ電話する

営業時間：10:00～19:00／定休日：毎週水曜日。営業時間外・定休日はフォームをご利用ください。

売却代金・費用・税金の注意点

売却代金と売却益は本人のものです。後見人や家族の口座へ移すのではなく、本人名義の口座で管理し、本人の生活・療養看護のために支出して、家庭裁判所等への報告に反映します。

後見開始と売却には別々の費用がある

後見開始を新たに申し立てる場合は、申立手数料の収入印紙800円分、登記手数料の収入印紙2,600円分、郵便料が基本となり、事案により鑑定費用が生じます。保佐・補助で代理権や同意権の付与も申し立てる場合は費用が加わることがあります。

このほか、不動産売却では仲介手数料、契約書の印紙税、抵当権抹消・住所変更等の登記費用、測量・残置物撤去・解体等の必要費、弁護士・司法書士・税理士へ依頼する場合の報酬が考えられます。後見人等の報酬は固定額を自分で受け取るものではなく、報酬付与の申立てを受けて家庭裁判所が決めます。専門職後見人等が選任された場合は、売却後も制度が続く間の後見事務について報酬が付与されることがあります。

譲渡所得の納税者は本人

不動産の譲渡所得は、原則として所有者である本人について計算します。後見人が申告事務を行う場合でも、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算し、特例の要件と必要書類を本人ごとに確認します。

施設へ入所して自宅に住まなくなった場合、マイホームの3,000万円特別控除は、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件です。家庭裁判所が判断する「居住用不動産」と税務上の特例要件は目的が異なるため、同じ結論になるとは限りません。国税庁のマイホームを売ったときの特例を確認し、個別要件は税務署または税理士へ相談してください。

税金の全体像は不動産売却の税金【2026年】｜税率・3,000万円控除・節税対策、2026年中に売却した場合の申告は不動産売却後の確定申告完全ガイド【2027年版】も参考になります。

手続きが止まりやすいケース

成年後見が関係する売却では、家庭裁判所の許可だけを見ればよいわけではありません。共有者、金融機関、監督人、相続人など、別の同意・手続きが必要な人を早い段階で洗い出します。

許可前に売買契約を結んだ

居住用不動産を無許可で処分した場合、その処分は無効です。査定や買主との条件調整を進めても、正式な契約は許可後に行います。契約書へ許可条件を入れれば必ず安全になるとは限らないため、独自判断で先に締結しないことが重要です。

共有者や住宅ローンの確認が遅れた

本人が持分だけを所有している場合、後見人が代理できるのは原則として本人の権利の範囲です。不動産全体を売るには他の共有者の協力が必要です。また、抵当権を抹消するには金融機関との調整が必要で、売却価格から諸費用を引いた資金でローンを完済できない場合は、処分許可とは別に金融機関の承諾が問題になります。

後見人と本人の利益が相反する

後見人自身や後見人の利益と結び付く相手が本人の不動産を買う場合など、本人と後見人の利益が相反するときは、後見人がそのまま本人を代理できないことがあります。監督人がいなければ特別代理人、保佐では臨時保佐人、補助では臨時補助人の選任が必要になる場合があるため、家庭裁判所へ事前に確認します。

売却手続き中に本人が亡くなった

本人が亡くなると後見手続は終了し、後見人は原則として後見人の権限で売却を続けることができなくなります。契約前か契約後か、決済・登記がどこまで進んでいるかにより対応が異なるため、直ちに家庭裁判所と司法書士・弁護士へ確認します。未契約の不動産は、相続人の確定や相続登記など、相続手続へ切り替えるのが基本です。詳しくは相続登記の義務化｜期限はいつ？2027年3月31日・費用・必要書類・売却を解説をご覧ください。

売却代金を家族の費用へ充てた

売却代金は本人の財産です。家族への贈与、後見人の立替金精算、親族が利用する住宅費への支出などは、本人のための支出か、債務の裏付けがあるかを分けて判断します。金額が大きい支出や利害関係がある支出は、事前に担当裁判所や監督人へ連絡します。

台東区・荒川区で進めるときの確認事項

台東区・荒川区に本人の住所があり、新たに後見等開始を申し立てる一般的なケースでは、東京家庭裁判所本庁が管轄です。一方、居住用不動産処分許可は、原則として後見等開始の審判をした家庭裁判所へ申し立てます。

提出先は裁判所の東京都内の管轄区域表と、手元の審判書・事件番号で確認してください。不動産が台東区・荒川区にあるという理由だけで申立先が決まるわけではありません。

査定書には地域の価格要因を反映する

マンションでは同一棟・近隣の成約事例、階数、向き、管理状態、修繕計画などを確認します。戸建て・土地では接道、私道持分、セットバック、境界、借地権、未登記部分、再建築条件、解体の要否などが価格と契約条件へ影響します。これらを見落とした高い査定額だけで進めると、買主が決まった段階で条件が変わり、許可申立てのやり直しにつながることがあります。

地域の相場は、台東区の不動産売却相場【2026年】と荒川区の不動産売却相場【2026年】で、公的指標と成約統計の見方を確認できます。ただし、地域平均をそのまま本人の不動産へ当てはめず、個別条件をそろえて査定します。