別居中の住宅ローンは誰が払う？婚姻費用との関係・負担の決め方【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

別居中の住宅ローンは誰が払う？

借入先に対して住宅ローンを払う義務があるのは、原則として契約上の債務者です。家を出たことや、夫婦の間で返済する人を決めたことだけでは、金融機関との契約は変わりません。

連帯保証・連帯債務・ペアローンは、それぞれ責任の内容が異なります。整理の方法は、離婚後に住宅ローンの連帯保証人から外れる方法、ペアローンで買った家を離婚時に整理する方法で解説しています。

住宅ローンと婚姻費用の関係

住宅ローンは家を買うために借りたお金の返済で、婚姻費用は夫婦と未成熟子の生活を維持するために分担する費用です。両者は関係しますが、住宅ローンを払っても、婚姻費用が当然に不要になるわけではありません。

婚姻費用は算定表を目安に、個別事情も考慮する

家庭裁判所の調停・審判では、双方の収入と子どもの人数・年齢から目安を出す算定表が広く使われています。ただし、算定表の金額がそのまま最終的な金額になるとは限らず、個別の事情も考慮されます。

算定表とその使い方は、裁判所が公表している養育費・婚姻費用の算定表のページで確認できます。話し合いがまとまらない場合や話し合いができない場合は、家庭裁判所に婚姻費用の分担を求める調停または審判を申し立てることができます。

住宅ローン全額を婚姻費用から差し引けるとは限らない

住宅ローンの返済には、住まいを確保する面だけでなく、元金が減ることで家の所有者の資産を積み上げる面もあります。そのため、返済額の全額を生活費の支払いと同じように扱えるとは限りません。

特に、婚姻費用を支払う側が家を出て、受け取る側と子どもがその家に住んでいる場合は、家賃を払わずに住めている利益（居住利益）、双方の住居費、ローン返済額、所有名義、別居の経緯などが考慮されることがあります。「住宅ローンを払っているから婚姻費用は0円」と一方的に決めず、弁護士へ個別に確認してください。

別居後に一方が住宅ローンを多く支払ったことが、離婚時の財産分与でどう扱われるかも一律ではありません。毎月の返済履歴と元金・利息の内訳を残しておき、婚姻費用の精算とは分けて、財産分与での扱いを弁護士へ相談してください。

誰が住み、誰が返済するかで分ける5つのケース

別居中の住宅ローンの負担は、夫か妻かではなく「誰が債務者か」「誰が家に住むか」「誰が実際に払うか」で整理します。主なケースは、債務者が住み続ける、債務者が家を出る、住む側が相手名義のローンを負担する、ペアローン・連帯債務で一方だけが住む、双方が退去して空き家になる、の5つです。同じ返済額でも、契約と住む人の組み合わせによって考えるべき点が変わります。

債務者が家を出る場合は、住宅ローン契約で本人の居住が条件になっていないかを借入先へ確認してください。住宅ローン控除は、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいることが要件の一つです（国税庁No.1211-1 住宅借入金等特別控除）。債務者本人が住まなくなると適用を受けられなくなる場合があるため、税務署または税理士への確認も必要です。

住宅ローン以外に決める住まいの費用

別居中に決めるのは毎月のローンだけではありません。名義人や契約者が請求先に支払う責任と、夫婦の間で最終的にどちらが負担するかを分けて整理します。

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に課税されます（東京都主税局固定資産税・都市計画税（土地・家屋））。年の途中で別居しても、その年の納税者は変わりません。共有名義の場合は、共有者が連帯して納税義務を負います（地方税法第10条の2）。

マンションで管理費や修繕積立金を滞納すると、売却時に買主への説明や決済時の精算が必要になります。戸建てでは、雨漏り・漏水、庭木の越境、空き家の傷みなど、放置すると悪化しやすい点も確認してください。

別居中の取り決めを書面にする

借り換えや売却をすぐに決められない場合は、一定期間の暫定ルールを書面にします。最終的な財産分与を先に確定するのではなく、滞納や家の傷みを防ぎ、見直す日まで家を維持するための取り決めです。

• 暫定ルールの開始日・終了日と、次に見直す日
• 毎月の住宅ローンを誰が、いつ、どの口座から支払うか
• 婚姻費用の金額・支払日と、住宅ローンとの関係
• 返済状況、残高、金融機関からの通知を共有する方法
• 固定資産税、管理費、修繕積立金、保険、光熱費の負担
• 家に住む人、同居者、退去・明渡しを見直す時期
• 故障・事故・災害・緊急修繕が起きた場合の連絡と承認
• 査定、内覧、売却、借り換えに必要な資料提供への協力
• 滞納、収入減、病気、差押えなどが起きたときに相手へ知らせる期限
• 売却、またはどちらかが家を取得する方針へ切り替える条件と期限

婚姻費用、財産分与、退去、求償、強制執行などに関わる条項は、それぞれ法的な効果が異なります。対立がある場合や金額が大きい場合は、署名する前に弁護士へ確認してください。暴力、監視、強い威圧があり、連絡先を知られたくない事情がある場合は、直接の話し合いよりも安全の確保を優先し、配偶者暴力相談支援センターなどの公的窓口や弁護士へ相談してください。

住み続ける・売却する場合の判断

別居中の暫定的な負担が家計を圧迫する場合は、期限を決めて返済を続ける、どちらかが家を取得する、売却する、の3つを比べます。先に「誰が家を取るか」を決めず、時価・残債・諸費用をそろえて、それぞれ実行できるかを確かめます。

売却代金で完済できる見通しがあれば、通常の売却を検討できます。不足する場合は、自己資金で補えるか、売らずに返済を続けるか、金融機関と相談して任意売却などを検討するかを比べます。なお、住宅金融支援機構の住宅ローンを利用している場合は、機構が案内している月々の返済に困ったときの返済方法の変更と相談手順や、融資住宅等の任意売却の手続きも参考になります。

持ち家全体の選択肢は、離婚時の持ち家を売る・住み続ける場合の判断手順で詳しく解説しています。別居中に売却の準備を始めるなら、離婚前と離婚後の家の売却時期と手順で、契約や決済を離婚の前後どちらにするかを比べられます。

別居後に確認する6つの手順

返済を止めずに状況を整理し、当面の負担と家を最終的にどうするかを並行して考えます。相手方へ連絡しにくい場合も、自分で確認できる契約・残債・支払履歴から始められます。

1. 所有権と住宅ローン契約を確認する登記事項証明書、住宅ローン契約書、保証契約書で、所有者・持分、債務者、連帯債務者、連帯保証人、抵当権を分けて確認します。
2. 残債と毎月の住まい関連費を一覧にする返済予定表、残高証明書、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、光熱費、家を出た側の家賃を書き出します。
3. 別居開始日と支払記録を残す誰がいつから家に住んでいるか、住宅ローン・婚姻費用・管理費などを誰がいくら払ったかを、通帳・明細・振込記録で示せるようにします。
4. 当面の負担と見直す日を決める住宅ローン、婚姻費用、税・管理費、修繕、住み続ける期限を分けて決め、借り換えや売却を見直す日を設定します。法的な取り決めは弁護士へ確認します。
5. 査定価格と完済必要額を確認する机上査定または訪問査定で想定成約価格の幅をつかみ、金融機関へ完済予定日時点の完済必要額と手続きを確認します。この照会は、通常は債務者本人が行います。
6. 期限までに継続・取得・売却を選ぶどちらかが取得するなら借り換えなどの審査、売却するなら所有者全員の意思確認と販売条件・費用負担の取り決め、完済できないなら金融機関との調整を進めます。

台東区・荒川区での確認事項と相談先

台東区・荒川区で別居中の持ち家を査定する際は、同じ地域の取引価格だけでなく、物件固有の条件と現在の利用状況を確認します。住んでいるか、空室か、賃貸中かによって、内覧の方法や引渡しの条件も変わります。

• 区分マンション：階数・向き・眺望・管理状態・管理費などの滞納・大規模修繕・賃貸中かどうか
• 戸建て・土地：接道、私道持分、境界、越境、再建築条件、建物状態、残置物
• 借地権付き建物：借地契約の内容、地代、更新・譲渡の条件、地主の承諾
• 共有不動産：共有者、持分、抵当権、査定・内覧・売却への協力方法

周辺の取引価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリでも確認できます。ただし、公表データは過去の取引事例で、ご自宅がその価格で売れることを示すものではありません。査定では、室内の状態、管理状況、接道、権利関係、売却の期限なども加えて判断します。

台東区・荒川区では、区民などを対象に、離婚を含む法律問題の相談を予約制で受け付けています（台東区 法律相談（予約制）、荒川区 相談窓口）。対象者・日時・予約方法は各区のページで確認してください。固定資産税・都市計画税は、物件がある区の都税事務所が窓口です。

よくある質問

別居中の住宅ローン、婚姻費用、家をどうするかについて迷いやすい点をまとめました。

まとめ｜契約上の返済と夫婦間の負担を分けて決める

別居中も、住宅ローンは契約どおりに借入先へ返済を続けるのが前提です。まず債務者・連帯債務者・連帯保証人が誰かを契約書で確かめます。そのうえで、誰が家に住むか、双方の収入と住居費、子どもの生活、固定資産税・管理費・修繕などを整理し、婚姻費用と当面の住宅費の負担を決めます。

住宅ローンを払っているから婚姻費用が自動的に不要になるわけでも、家に住む側が返済資金を出したから債務者が変わるわけでもありません。口約束のまま長引かせず、見直す日を決め、時価・残債・諸費用を確認したうえで、住み続ける、どちらかが取得する、売却する、の3つを比べることが大切です。