離婚で家を売ったお金の分け方｜手取りと精算の手順【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

離婚で家を売ったお金は半分ずつ？

夫婦が婚姻中に協力して築いた財産は、2分の1ずつ分けるのが基本です。ただし、売却代金の全額をそのまま半分にするとは限らず、ローンや費用を引いた手取り、財産分与の対象となる範囲、ほかの財産との調整を踏まえて最終的な金額を決めます。

財産分与は、離婚に伴って夫婦の財産関係などを清算する制度です。家が一方の単独名義でも、実際には夫婦の協力で形成した財産であれば、財産分与の対象になります。家事や育児による協力も考慮されるため、収入の多さやローンの支払名義だけで取り分は決まりません。法務省の案内によると、家庭裁判所の審判では、共働きか専業主婦（主夫）かを問わず、2分の1ずつ分けるよう命じられることが多いとされています。

2026年4月1日に施行された改正民法では、家庭裁判所が考慮する事情（婚姻の期間、婚姻中の生活水準、各当事者の年齢・職業・収入など）が条文に示されました。あわせて、婚姻中の財産の取得・維持に対する夫婦それぞれの寄与の程度は、異なることが明らかでなければ等しいものとされています（民法第768条第3項）。

出典：法務省「りこんポータル」財産分与、法務省「民法等の一部を改正する法律（父母の離婚後等の子の養育に関する見直し）について」（改正の概要・新旧対照条文）

登記の持分・財産分与・ローンの責任を分けて確認する

売却代金を分ける前に区別する3つの関係

確認する関係	主な確認資料	分け方を考える際の注意点
登記上の所有者・持分	登記事項証明書	売主となる人と権利の割合を確認します。共有名義の家全体を売るには、原則として共有者全員の合意と手続きへの協力が必要です。
離婚に伴う財産分与	購入時の資料、預貯金の履歴、離婚条件の合意書など	対象となる財産と分け方を整理します。登記の持分と最終的な財産分与の割合は、同じになるとは限りません。
住宅ローンの返済・保証の責任	借入契約書、保証契約書、完済見込額の試算	金融機関への責任は契約で決まり、夫婦間の合意だけで債務者や保証人は変わりません。売却代金で完済すれば、その借入れの返済・保証の責任は終わります。

共有名義なら、売主となる各人の代金と費用を整理したうえで、財産分与として必要な調整をします。単独名義なら、所有者が売却代金を受け取り、財産分与として相手方へ現金を渡す方法などを検討します。分与額の法的な判断は弁護士へ、送金に伴う税務は税理士・税務署へ確認してください。

ローン・諸費用を引いた手取りの計算方法

売却後に分ける資金は、成約価格から住宅ローンの完済額と売却諸費用を差し引き、譲渡所得にかかる税金の見込額を確保して計算します。これは家の売却で残る資金の計算です。夫婦それぞれの取り分は、財産分与の対象範囲やほかの財産も含めて別に決めます。

共有名義やペアローンでは、各人が受け取る代金と、負担する費用・債務を個別に整理します。家全体の合計だけで各人の受取額を確定させないようにしてください。2本のローンと持分の整理は、ペアローンで買った家を離婚時に整理する方法で詳しく解説しています。

完済額は決済日を基準に借入先へ確認する

返済予定表や残高証明書の元金だけでは、決済日に完済するのに必要な金額と一致しないことがあります。決済とは、買主から残代金を受け取り、ローンの返済や登記の手続きを同時に進める取引の最終段階です。決済日までの利息や一括返済の手数料を含めた金額を借入先に試算してもらい、手数料が含まれていれば、売却諸費用に重ねて数えないようにします。

通常の売却では、ローンを完済して抵当権を抹消できる見通しを立ててから進めます。抵当権は、返済が滞ったときに金融機関が家を競売にかけ、優先して弁済を受けるための担保権です。売却代金と用意できる自己資金を合わせても完済できない場合は、分け方より先に不足額への対応が必要になります。詳しくは、離婚で家がオーバーローンだった場合の不足額と売却の選び方をご確認ください。

売却費用と立替金を二重に差し引かない

主な売却諸費用は、仲介手数料、売買契約書の印紙税、抵当権抹消登記の登録免許税と司法書士報酬などです。物件によっては、測量、解体、残置物の撤去が必要になります。費用の項目は、当社の売却諸費用の案内にまとめています。

どちらかが先に支払った費用は、支払った人・金額・領収書を一覧にします。たとえば、あなたが司法書士報酬を立て替えたなら、その額を売却諸費用に含めて手取りを計算し、分ける前にあなたへ戻します。そのうえで相手方の取り分からも同じ額を差し引くと、一つの費用を二度負担させることになります。どの資金から支払い、誰にいくら戻すかは、一つの精算表で確認してください。

頭金・親からの援助・別居後の返済の扱い

婚姻前の貯金や、相続・贈与で得た資金を頭金に使った場合は、その部分を財産分与でどう扱うかを、資金の出どころと購入後の返済状況から確認します。頭金の額を売却代金からそのまま優先して返す方法が、すべてのケースに当てはまるわけではありません。

婚姻前から各自が持っていた財産や、婚姻中でも一方が相続・贈与で得た財産は、特有財産として財産分与の対象にならないと考えられています。ただし、特有財産を頭金に使った家の返済に夫婦の収入が充てられてきた場合は、どこまでを対象とし、どう評価するかを個別に検討する必要があります。

出典：裁判所「裁判手続 家事事件Q&A」（どのような財産が、財産分与の対象となるのですか。）

親からの援助は、誰への贈与か・貸付けかを確認する

親が資金を出した場合は、夫婦のどちらへの贈与だったのか、夫婦双方への援助だったのか、返済が必要な借入れだったのかを確認します。「自分の親が払った」という事情だけで、精算する額は決まりません。

• 購入時の売買契約書・決済明細で、購入価格と頭金の額を確認する。
• 預金通帳や振込履歴で、誰から誰へ、いつ送金されたかを確認する。
• 贈与契約書、贈与税の申告資料、借用書など、援助の内容が分かる資料をそろえる。
• 夫婦の資金が混ざっている場合は、資金の流れを時系列にまとめて弁護士へ相談する。

別居後の返済や維持費は、負担した目的も整理する

別居後に一方が払い続けたローン、管理費・修繕積立金、固定資産税等は、支払日・金額・原資と、その間に誰が住んでいたかを記録します。元金の返済、利息、維持費では性質が異なり、婚姻費用やそれまでの合意との関係もあるため、支払った額の全額が当然に返ってくるとは限りません。別居中の負担の考え方は、別居中の住宅ローンと婚姻費用の負担で解説しています。

家の売却資金だけで調整しきれないときは、預貯金などほかの財産も含めて協議します。どの時点の残高で比べるかも、話し合いで確認しておきたい点です。売却前の価格の見込みで意見が分かれている場合は、財産分与で家の査定額が違う場合の条件・根拠のそろえ方が参考になります。

現金を分けるときの税金と納税資金

家を第三者へ売ったときにかかる譲渡所得の税金と、財産分与として現金を受け取る側の贈与税は、別々に確認します。売却代金を分ける前に、売主ごとの納税見込額と確定申告の要否を確かめてください。

ローン返済後の手取りと、税務上の利益は別に計算する

譲渡所得は、土地・建物を売った金額から、取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費は購入代金や購入手数料などに、その後の改良費などを加えた額で、建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。実際の取得費が売った金額の5％より少ないときは、5％を取得費とすることもできます。売却時に残っている住宅ローンの額を差し引く仕組みではありません。

このため、ローンを返して手元に残るお金が少なくても、税務上の利益が出ることがあります。譲渡費用は、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代など売るために直接かかった費用で、資金計画上の売却諸費用とすべてが一致するとは限りません。計算の流れは、不動産売却の譲渡所得・取得費・減価償却で詳しく解説しています。

出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」

譲渡所得は売主ごとに計算し、特例も一人ずつ確認する

単独名義の家なら、譲渡所得の申告と納税をするのは売主である所有者です。売却代金の一部を財産分与として相手方に渡しても、その分の税金が相手方に移るわけではありません。共有のマイホームを売ったときの譲渡所得は、各共有者の持分に応じて計算します。

一定の要件を満たすマイホームの売却には、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。共有の場合は、要件を満たす共有者1人につき最高3,000万円で、適用を受ける人はそれぞれ確定申告をします。家屋を共有せず、敷地だけを共有している人は、原則としてこの特例を受けられません。

別居で先に家を出た人は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の一つになります。売った年の前年・前々年の特例利用や、新居で住宅ローン控除を受けるかどうかによっても扱いが変わるため、居住の状況と時期を税理士・税務署に伝えて確認してください。申告の準備は、不動産売却後の確定申告と必要書類で整理しています。

出典：国税庁「No.3308 共有のマイホームを売ったとき」、国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

通常の財産分与として受け取る現金には、原則として贈与税はかからない

離婚に伴う財産分与として相手方から財産を受け取った場合、通常、贈与税はかかりません。ただし、婚姻中の夫婦の協力で得た財産の額やその他すべての事情を考慮しても多すぎる場合は、その多すぎる部分に贈与税がかかります。また、離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合は、受け取った財産のすべてが贈与税の対象になります。

離婚が成立する前に売却代金を送金する場合は、離婚の成立日、合意の内容、送金日と目的を税理士・税務署へ伝えて、扱いを確認してください。書面に「財産分与」と書いたことだけで判断しないようにします。

出典：国税庁「No.4414 離婚して財産をもらったとき」

第三者へ売る前に、家そのものを相手方へ渡す方法を選ぶと、課税関係や手続きが変わります。現金で分ける場合と比べたいときは、財産分与で家を渡す場合の税金と売却との違いをご確認ください。

受取口座・精算時期・書面で決めること

売却代金の受け取り方は、売買契約上の売主、持分、ローン返済の段取りを踏まえ、決済に関わる金融機関・司法書士・不動産会社と事前に調整します。夫婦の間では、送金額の計算方法と期限、納税資金を残す方法まで書面で決めておきます。

一方の口座でまとめて受け取って後日精算する方法や、共有名義の各売主の口座へ分けて振り込む方法などが考えられます。ただし、希望する方法に対応できるかは、取引の内容と金融機関の手続きによります。財産分与の割合に合わせて買主に振込先を指定するのではなく、売買代金の受領と、その後の財産分与としての送金を分けて考えてください。

受け取る時期は、新居の契約や引越しの費用にも響きます。送金期限は、決済日と、新生活の資金が必要になる時期を見比べて決めると、離婚後の家計を組み立てやすくなります。

売却・財産分与の合意書で具体化したい項目

項目	決めておく内容
分ける資金の範囲	売買代金、固定資産税等の精算金、ローン完済額、売却諸費用、納税資金をどのように計算するか。
各人の取り分	割合または金額、頭金・立替金の調整、ほかの財産との関係。売却価格が変わったときの計算方法。
受取口座と精算期限	誰がいくら受け取り、いつまでに誰の口座へ送金するか。振込手数料の負担と、入出金を確認する資料。
納税資金と再精算	誰の税金をどの資金から確保するか。見込額と確定額に差が出たときの負担・返金の方法と期限。
決済までの費用と退去	ローン、管理費、固定資産税等、引越し・残置物撤去の負担。退去日と、必要書類をそろえる担当。

決済日と、その後の納税・精算を分けて管理する

1. 売却の準備：登記名義、ローン、頭金の資料、ほかの財産を整理し、査定と費用の見積もりを取ります。査定価格は売却を保証する金額ではないため、根拠を比べて資金計画を立てます。
2. 売買契約の前：成約予定額で手取りを計算し直し、売却条件と夫婦間の精算方法を書面で確認します。媒介契約の内容、売出価格を変えるときの決め方、物件の不具合などの告知事項も夫婦で共有しておきます。
3. 決済の前：確定した完済額と費用、受取口座、送金先を確認します。契約時に受け取った手付金や、すでに支払った費用も精算表に反映します。
4. 決済・引渡しの日：代金の受領、ローンの返済、抵当権抹消などの登記手続きを進めます。契約で定めた条件どおりに引き渡せるかを確認し、領収書と振込明細を保管します。
5. 合意した期限まで：納税資金などを残し、書面どおりに送金します。税額や追加の費用が確定したら、取り決めた方法で再精算します。

税額がまだ固まらない場合は、確定している部分を先に精算し、必要な額を残して後日調整する方法もあります。保留する額の根拠、管理する人、精算の期限は具体的に決めてください。

離婚協議書や公正証書で取り決めても、金融機関との契約が当然に変わるわけではありません。売却がまとまらず、一方が家を引き継ぐ案に切り替える場合は、所有権の移転とローン債務者の変更が別の手続きになる点にも注意してください。公正証書の内容や支払いを確保する方法は、弁護士・公証役場へ確認します。離婚届と売却の順番は、離婚前・離婚後の売却時期と手続きの順番で詳しく解説しています。

取り分で合意できないときの相談先と期限

手取りの計算で意見が違うのか、財産分与の対象や割合で争っているのかを分けると、相談先がはっきりします。不動産会社が整理できるのは、価格の根拠、売却諸費用、販売や決済の段取りです。法的な分与額の判断や相手方との交渉は、弁護士へ相談してください。

• 家の価格・売却費用：不動産会社。査定の条件をそろえ、見積もりに含まれる範囲を確認する。
• 頭金・取り分・合意書・支払われない問題：弁護士。資金の履歴と、合意済みの書面を用意する。
• 税金・特例・送金の扱い：税理士・税務署。所有者、持分、取得費、居住の状況、送金の目的を伝える。
• 完済・保証・契約の変更：借入先の金融機関。債務者や保証人ごとの契約を確認する。
• 売却に必要な登記：司法書士・法務局。登記上の住所・氏名の変更、抵当権の抹消などを確認する。

家庭裁判所へ申し立てられる期間は、離婚した日によって異なる

財産分与について話し合いがまとまらない場合、離婚後は家庭裁判所に財産分与請求調停を申し立てることができ、調停が成立しなければ審判の手続きに移ります。離婚前であれば、夫婦関係調整（離婚）の調停の中で財産分与について話し合えます。

2026年4月1日以後に離婚した場合、家庭裁判所に財産分与を申し立てられるのは、原則として離婚から5年以内です。2026年3月31日以前に離婚した場合は、従来どおり2年以内です。この期間は、家が売れた日から数えるものではありません。売却や話し合いが長引いているときは、具体的な期限を弁護士に確認してください。改正の全体像は、2026年民法改正と財産分与・住宅ローンで解説しています。

出典：裁判所「財産分与請求調停」、裁判所「裁判手続 家事事件Q&A」、法務省「りこんポータル」財産分与

台東区・荒川区で手取りを調べる際の確認点

台東区・荒川区で売却後の資金を見積もるときは、物件の種類と権利関係に応じてかかる費用を、査定と同時に洗い出します。価格の見込みと支出の範囲を夫婦で同じ資料にそろえると、取り分を同じ前提で検討しやすくなります。

• マンション：管理費・修繕積立金の日割り精算や滞納の有無、引渡しまでの負担を確認します。
• 土地・古い戸建て：接道、私道、境界、越境の資料と、測量・解体・残置物撤去の要否を確認します。工事を発注する前に、現況のまま売る場合の手取りと比べます。
• 借地権付きの家：借地契約の内容、地主の譲渡承諾と承諾料などの条件、金融機関との調整事項を確認します。借地権付きの家の売却は、借地権の売却相談窓口でも承っています。

財産分与の法律相談は、区の窓口も利用できます。台東区は区内に在住・在勤・在学の方を対象に、弁護士による予約制の法律相談（1回30分）を、荒川区は区民相談所で離婚などの法律相談（前日までに要予約）を案内しています。対象者や予約方法は変わることがあるため、各区の最新の案内をご確認ください。

確認先：台東区「法律相談（予約制）」、荒川区「区民相談所」

離婚と売却代金の分け方に関するよくある質問

まとめ｜手取りを確かめてから、取り分と精算方法を決める

離婚で家を売ったお金を分けるときは、次の順に進めると、決済後の行き違いを防ぎやすくなります。

1. 登記の持分、ローンの契約、頭金の出どころなど、名義と資金の資料をそろえる。
2. 成約価格からローン完済額・売却諸費用・納税見込額を引いて、手取りを計算する。
3. 財産分与の対象と割合、頭金や立替金の調整を話し合い、必要に応じて弁護士へ相談する。
4. 受取口座、送金期限、納税資金の保留と再精算の方法を書面にする。

売却代金をどう分けるかは、夫婦の合意と法律の問題です。その土台になる家の価格と費用の見通しは、売却の前に数字で確かめておけます。

売るか住み続けるかをまだ決めていない場合は、離婚時の持ち家・住宅ローン・財産分与の全体像から、売却以外の方法も含めて比べてみてください。

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