離婚で家が売れない｜売り出し後の値下げ・買取の判断手順【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

離婚に向けて家を売り出したのに買主が決まらないときは、すぐに値下げを決める前に、販売が「問い合わせ」「内覧」「価格交渉・申込み」のどこで止まっているかを確認します。止まっている段階によって、見直すべきなのが価格なのか、広告や物件の見せ方なのか、売主側の合意や引渡し条件なのかが変わるためです。

この記事は、売却することには夫婦で合意し、すでに販売を始めている方向けです。

離婚で売り出した家が売れないとき、最初に確認すること

最初に、販売が「問い合わせ」「内覧」「価格交渉・購入申込み」の3段階のどこで止まっているかを確認します。問い合わせ自体が少なければ価格・広告・物件条件、内覧後に見送られるなら室内の状態や説明、申込み後に止まるなら売主側の合意や引渡し条件が主な確認対象になります。

販売報告・価格変更履歴・内覧記録で確認する項目

原因を感覚で判断しないために、不動産会社から受け取っている資料を並べて確認します。専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、不動産会社から売主へ業務の処理状況を報告することが宅地建物取引業法で定められています。一般媒介契約にはこの報告義務がないため、報告の方法・頻度を依頼時に確認しておきます。

レインズ（指定流通機構）については、2025年1月1日から、宅地建物取引業者に物件の取引状況の登録が義務付けられました。売主は、登録証明書の2次元コード等から売主専用の確認画面にアクセスし、自分の物件の取引状況を確認できます。販売活動の実態が分からない場合は、まずこの表示と報告内容が一致しているかを確認しましょう。

レインズの取引状況の登録義務化に関する報道発表｜国土交通省

問い合わせが少ない場合の価格・広告・物件条件の見直し

問い合わせが少ない場合は、買主候補が物件情報を見た段階で比較対象から外れている可能性があります。見直す順番は、競合物件と比べた価格、広告の内容と掲載範囲、物件条件の説明の3つです。

売出価格を競合物件・成約事例と比べる

査定額は将来の成約価格を保証するものではありません。販売開始時の売出価格が、同じ条件の売り出し中物件や近い時期の成約事例と比べて高いと、検索で比較された段階で候補から外れやすくなります。値下げを検討する前に、不動産会社へ次の点を確認します。

• 査定時に使った成約事例と、その後に出てきた競合物件
• 現在の価格で問い合わせが少ない理由の見立て
• 価格を変更する場合の金額と、その金額にする根拠

査定額が会社によって大きく違った場合の比べ方は、財産分与で家の査定額が違う場合の整理方法も参考になります。地域の価格の目安は、台東区の不動産売却相場・荒川区の不動産売却相場で確認できますが、平均的な相場をそのまま自宅の価格に当てはめず、物件ごとの査定根拠を確認してください。

広告の内容と掲載範囲を確認する

写真が少ない・暗い、間取り図がない、日当たりや周辺環境などの説明が少ないと、価格が妥当でも内覧につながりにくくなります。掲載している媒体と、レインズを通じて他の不動産会社にも物件情報が届いているかを確認します。居住中で室内写真を撮りにくい場合は、撮影の日時や範囲を夫婦で決めておきます。

物件条件の説明が不足していないか確認する

再建築の可否、借地の契約条件、管理費・修繕積立金の状況など、買主が判断に迷う条件がある物件は、説明資料がないと問い合わせの段階で敬遠されることがあります。物件別の確認点はマンション・戸建て・借地で確認することにまとめています。

内覧はあるのに決まらない場合の確認点

内覧があるのに決まらない場合は、価格の前に、内覧時の印象・説明・日程調整に原因がないかを確認します。不動産会社を通じて内覧者の見送り理由を聞き、同じ理由が続いていないかを見ます。

居住中の内覧と室内の状態

離婚協議中は、一方が住み続けていたり、荷物が残ったままになっていたりすることがあります。生活感が強い、片付いていない、においや汚れが目立つといった点は、内覧者の印象に影響します。費用をかけて清掃や修繕をする場合は、その費用を誰が負担し、売却代金からどう精算するかを先に決めておきます。

夫婦の一方が在宅のまま内覧に立ち会う場合、売主の離婚の事情を内覧者に説明する必要は通常ありません。立会いが負担な場合は、不動産会社に鍵を預けて立会いを任せられるか、空室にしてから内覧を受けるかを検討します。

説明資料と回答の準備

内覧者は、設備の不具合、雨漏り・シロアリ等の履歴、修繕の予定、境界、近隣の状況などを確認します。売主がその場で答えられず、後日の回答にも時間がかかると、他の物件に決まることがあります。物件の状況は売買契約時に告知することになるため、夫婦で把握している内容を事前にそろえ、不動産会社と共有しておきます。

内覧日程の制約

「平日の日中しか見られない」「相手方の都合で土日は不可」など、内覧できる日時が限られると、機会そのものが減ります。内覧日程の窓口を一本化し、調整にかかる日数を短くできないかを確認します。

価格交渉・購入申込みで止まる場合の確認点

購入希望者がいるのに契約へ進めない場合は、売主側の回答の遅れや条件の不一致で止まっていないかを確認します。離婚に伴う売却では、夫婦の一方が回答を保留する、引渡し時期が合わないといった理由で申込みが流れることがあります。

• 値下げ交渉への回答：どこまでの価格なら応じるか、誰がいつまでに回答するかが決まっていない
• 住宅ローンの完済：交渉後の価格では、売却諸費用を含めて住宅ローンを完済できない
• 引渡し時期：居住している側の転居先が決まらず、買主の希望する引渡し日に合わない
• 契約条件：設備の扱い、残置物の撤去、契約不適合責任の範囲について夫婦の意見が分かれている
• 買主側の事情：買主の住宅ローン審査や、買主自身の住み替えの都合で手続が止まっている

回答に時間がかかる理由が夫婦間の意見の違いにある場合は、別居中の内覧・価格変更・引渡しを合意するで示す項目を書面で決めておくと、次の申込みで止まりにくくなります。

値下げ・仲介継続・買取を手取りと期限で比較する

次の進め方は、売却価格だけでなく、費用込みの手取り額、成約までの毎月の支出、引渡しの期限の3つで比べます。価格を維持して待つ方法は、成約すれば手取りが多くなる可能性がありますが、成約しない期間の支出が続き、成約時期も保証されません。

待つ間の毎月の支出を確認する

販売を続ける間は、住宅ローンの返済、マンションの管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険料、空き家であれば光熱費の基本料金などがかかります。別居している場合は、家を出た側の家賃も家計の負担になります。住宅ローンの返済額のうち元金にあたる部分は残高を減らすため、すべてが損失になるわけではありませんが、利息や管理費等は売却後に戻らない支出です。別居中の住宅ローンを誰が負担するかは、別居中の住宅ローンと婚姻費用の負担で解説しています。

売却にかかる費用の項目は売却諸費用の案内で確認できます。

期限と住宅ローンの完済可否で絞り込む

引渡しの期限がある場合（転居先の入居日、子どもの転校時期、離婚条件として決めた売却期限等）は、期限から逆算して、価格を維持できる期間を決めます。値下げ後の価格や買取価格で住宅ローンを完済できない場合は、不足額を自己資金で補えるかを確認し、難しい場合は借入先へ相談します。

別居中の内覧・価格変更・引渡しを合意する

別居中の売却では、販売中に必要になる判断を「誰が、いつまでに、どの範囲で決めるか」を先に合意しておきます。共有名義の場合、価格の変更や売買契約には共有者双方の意思確認が必要になるのが通常で、一方の回答が遅れると購入希望者を逃すことがあります。

媒介契約の更新時期は、販売方法を見直す区切りとして使えます。専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は3か月を超えることができないと宅地建物取引業法で定められているため、更新するか、価格や依頼先・契約の種類を変えるかを、期間満了前に夫婦で話し合います。

宅地建物取引業法（第34条の2 媒介契約）｜e-Gov法令検索

離婚の成立前に売るか成立後に売るかで、契約や決済の進め方が変わることがあります。時期の比較は離婚前と離婚後の家の売却時期と手順をご覧ください。

マンション・戸建て・借地で確認すること

価格や見せ方を改善しても反響が戻らない場合は、物件そのものの条件が買主の判断を止めていないかを確認します。条件を変えられない場合でも、資料をそろえて説明することで、買主が判断しやすくなることがあります。

マンション：管理費・修繕積立金と管理の状況

管理費・修繕積立金の滞納があると、決済時の精算が必要になります。修繕積立金の値上げ予定、大規模修繕の時期、管理規約の内容（ペット、リフォームの制限等）も買主が確認する項目です。管理会社が発行する重要事項調査報告書等の内容を不動産会社と確認しておきます。

戸建て・土地：接道・境界・建物の状態

建物を建てるには、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。接道の条件を満たさない土地や、私道に面していて通行・掘削の承諾が必要な土地は、買主の住宅ローンや建替えの計画に影響することがあります。境界が確定していない場合の測量、建物の不具合の把握も含め、何が確認済みで何が未確認かを整理します。

借地権付き建物：地主との契約条件

借地権付き建物を売却する場合、借地権が土地の賃借権であれば、借地権の譲渡について原則として地主の承諾が必要です（地上権の場合は扱いが異なるため、借地契約書で権利の種類を確認します）。承諾料の有無、借地契約の残存期間、建替えの条件、地代の状況によって、買主の検討しやすさは変わります。賃借権の譲渡で地主の承諾が得られない場合には、裁判所が承諾に代わる許可をする手続もあります。借地の売却は借地権の売却相談でもご案内しています。

売却が長引くときに用意する資料と相談先

販売が長引いて方針を見直すときは、販売の記録と住宅ローン・権利関係の資料をそろえ、相談内容ごとに確認先を分けます。不動産会社に相談する際も、次の資料があると現状の見立てと比較の試算を具体的にしやすくなります。

1. 販売の資料：媒介契約書、販売活動報告、価格変更の履歴、広告の掲載内容、内覧の記録、レインズの登録証明書
2. 住宅ローンの資料：返済予定表、残高が分かる資料、繰上返済・完済に必要な金額の確認先
3. 権利・物件の資料：登記事項証明書、購入時の契約書・重要事項説明書、固定資産税の納税通知書、管理規約・長期修繕計画、借地契約書
4. 夫婦間の合意の資料：売却の合意内容、販売中の費用負担、代金の分け方を整理したメモや離婚協議書の案

離婚で家が売れない場合のよくある質問

まとめ：止まっている段階と手取りを整理してから見直す

離婚で売り出した家が売れないときは、すぐに値下げするのではなく、止まっている段階と費用込みの手取り額を確認してから、価格・販売方法・期限を見直します。

1. 止まっている段階を確認する。問い合わせ・内覧・価格交渉のどこで止まっているかを販売記録で確認します。
2. 段階に応じて原因を見直す。価格・広告・物件条件、内覧時の印象と説明、売主側の回答と引渡し条件を確認します。
3. 手取りと期限で比べる。価格維持・値下げ・買取の手取り額、待つ間の支出、住宅ローンの完済可否を比べます。
4. 夫婦の決め方を書面にする。値下げの目安、申込みへの回答期限、内覧の協力、退去日、次の方法へ移る条件を決めます。

売却の判断を急ぐ必要はありませんが、決め方が決まっていないまま販売を続けると、支出が続き、購入希望者を逃しやすくなります。持ち家の選択肢全体を見直したい場合は、離婚時の持ち家・住宅ローン・財産分与もご覧ください。

この記事を書いた人