離婚の財産分与で家を渡すと税金は？贈与税・譲渡所得税と売却の違い【台東区・荒川区の不動産売却ならセンチュリー21クレール不動産】

財産分与で家を渡すと、誰に何の税金がかかる？

離婚に伴う財産分与では、受け取る側の贈与税、渡す側の譲渡所得課税、登記・取得に伴う税金を分けて確認します。「財産分与だからすべて非課税」とは判断できません。

このほか、司法書士報酬、融資・借り換えの費用、引越し費用などが生じる場合があります。税金が軽減されても、手続きに必要な支出がすべてなくなるわけではありません。

家を受け取る側の贈与税と例外

離婚により相手方から通常の財産分与を受ける場合、家でも現金でも、原則として贈与税はかかりません。夫婦の財産関係の清算や、離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づく給付として扱われるためです。

分与額が多すぎる場合などは贈与税がかかる

国税庁は、次の二つを例外として示しています。

• 婚姻中の夫婦の協力で得た財産や、その他すべての事情を考慮しても分与額が多すぎる場合は、その多すぎる部分に課税されます。
• 贈与税・相続税を免れるための離婚と認められる場合は、離婚によって受け取った財産すべてに課税されます。

「家を一方が取得するから過大」「半分ずつなら必ず非課税」と金額の割合だけで決めず、他の財産、債務、分与の目的と合意内容を整理して税理士・税務署へ確認します。

離婚前の贈与・送金と、離婚に伴う財産分与を混同しない

離婚成立前に家の名義を変えたり、売却代金を配偶者へ送金したりする行為が、当然に離婚に伴う非課税の財産分与になるとは限りません。合意書に「財産分与」と書くだけで判断せず、離婚成立日、合意日、移転・送金日、実際の目的を税理士等に伝えてください。

第三者への売却を離婚前後のどちらに進めるかは、離婚前・離婚後の売却時期と手続きの順番で詳しく整理しています。

家を渡す側の譲渡所得と住宅ローン残債

財産分与として土地・建物を渡す側は、分与時の時価を収入金額として譲渡所得を計算します。売買代金を受け取らなくても課税の対象になるため、納税資金を別に確保する必要があります。

国税庁は、不動産による財産分与を、分与時の価額による譲渡として扱うと案内しています。税額が実際に生じるかは、取得費、譲渡費用、所有期間、利用できる特例等を確認したうえで判定します。

慰謝料の代わりに家を渡す場合も、譲渡所得課税の対象になる

慰謝料の支払いに代えて土地・建物を渡す場合も、渡す側の譲渡所得課税の対象になります。現金を受け取らなくても、不動産を渡すことによって慰謝料の支払債務を弁済する「代物弁済」に当たるためです。

国税庁は、債務の弁済のために土地・建物を債権者へ渡す場合、その不動産の時価を譲渡所得の収入金額にすると案内しています。「慰謝料という名目だから不動産を渡す側も非課税」と判断せず、譲渡時の時価、取得費、譲渡費用、利用できる特例から税額を確認してください。

財産分与と慰謝料が同じ合意に含まれる場合は、それぞれの目的、金額、不動産で支払う範囲を整理し、弁護士・税理士へ確認します。課税の対象となることと、実際に納税額が生じることは区別して検討してください。

購入価格と取得費も同じとは限らない

取得費には、土地・建物の購入代金や一定の取得時費用等が含まれます。ただし、建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引くため、購入時の価格をそのまま使えるとは限りません。購入時の売買契約書、土地・建物の金額が分かる資料、領収書などをそろえます。

取得費に含める費用や、建物の減価償却、取得費が分からない場合の資料確認は、譲渡所得の計算方法・取得費・減価償却の解説で詳しく整理しています。

「ローンが残るから税金はゼロ」と判断しない

ローン残債は、売却時の資金繰りや財産分与の協議で重要な数字です。一方、譲渡所得は、取得費等との差額から計算します。売却代金からローンを返して手元にほとんど残らなくても、税務上の利益が出る可能性があります。

複数の査定額が違うときは、財産分与で家の査定額が違う場合の条件・根拠のそろえ方も参考にしてください。

3,000万円特別控除を確認するポイント

一定の要件を満たすマイホームの譲渡では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。財産分与で家を渡す場合も適用の可否を確認しますが、離婚が成立したことだけで適用を決めることはできません。

まず、対象が本人の居住用財産か、移転時点の相手方との関係が適用要件に合うか、過去に利用した特例や住み替え先の住宅ローン控除との関係に問題がないかを、税理士・税務署へ確認します。

相手方との関係と、住まなくなった時期を確認する

• 譲渡の相手方：親子や夫婦など、特別の関係がある人への譲渡は対象外です。元配偶者という呼び方だけで判断せず、実際の関係も確認します。
• 居住状況と期限：以前住んでいた家は、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件です。
• 他の特例との関係：売った年とその前の年等に利用した特例や、新居の住宅ローン控除との適用関係を確認します。
• 確定申告：特例を受けるためには、必要書類を添えて確定申告をする必要があります。

例えば、2024年中に住まなくなった家を第三者へ売却する場合、この居住に関する期限は原則として2027年12月31日です。離婚日から数える期限ではありません。家屋の取壊しなどには別の条件があるため、実際の計画に沿って確認してください。

第三者へ家を売却する場合の長期・短期の税率、特例、申告の全体像は、不動産売却の税金・税率・3,000万円控除の確認点も参考にしてください。

登録免許税・不動産取得税と取得後の費用

家を受け取る側は、贈与税だけでなく、所有権移転登記に伴う登録免許税や不動産取得税の取扱いを確認します。登記時に支払う費用、取得後に発生する税金、保有を続ける費用を分けて資金計画に入れます。

登録免許税は、通常、固定資産税評価額を基礎に確認する

財産分与による土地・建物の所有権移転登記では、登録免許税の税率は原則として2％です。課税標準は通常、固定資産課税台帳の登録価格であり、移転する持分も反映します。売買を対象とする軽減税率を、そのまま財産分与に当てはめないようにしてください。

例えば、土地・建物の課税標準の合計が1,600万円で、所有権全部を移転し、原則税率2％で計算する仮定なら、登録免許税は32万円です。司法書士報酬、抵当権や住所・氏名に関する登記等の費用は別途確認します。

不動産取得税は、東京都の案内と分与の内容を確認する

不動産取得税は、不動産を取得する側が確認する税金で、贈与税とは別です。東京都主税局は、有償・無償の別や登記の有無にかかわらず不動産の取得を課税対象とし、一定の要件を満たす場合には非課税や軽減制度が適用される可能性があると案内しています。

東京都のFAQでは、共有物の分割による取得などを非課税となる場合の例として挙げていますが、分割前の持分割合を超える部分などは除かれます。離婚の財産分与という名称だけで、非課税や軽減の適用を決めることはできません。清算としての財産分与なのか、慰謝料等の支払いなのか、取得経緯や移転する持分などを整理します。

台東区・荒川区の物件については、離婚協議書や調停調書等、取得時期・取得経緯が分かる資料、登記事項証明書を用意し、物件所在地を所管する都税事務所へ相談してください。東京都の公開案内だけで個別の財産分与を一律に課税・非課税と判断せず、適用の可否と、必要な申告・書類を確認します。

名義変更後も続く費用と、将来の売却に備える

固定資産税等、マンションの管理費・修繕積立金、修繕や保険の費用も見込みます。財産分与を受けた不動産は、受け取った日の時価で取得したものとして扱われるため、合意書だけでなく、分与時の価額の根拠資料も保管してください。

もともと共有持分を持っていた人が追加で持分を受け取る場合は、従来の持分と追加取得分の取得時期・取得費を区別して整理します。

家を渡す場合と、売って現金を分ける場合の比較

一方が住み続けるなら不動産そのものの財産分与が選択肢になりますが、納税資金、登記・取得の費用、ローンの処理まで確認する必要があります。第三者へ売却して現金を分ける方法では、実際の売却代金からローン・費用・税金を差し引いた資金を基に協議できます。

売却後に通常の財産分与として現金を受け取る側には、原則として贈与税はかかりません。ただし、売却した側の譲渡所得課税は別に発生します。離婚前の送金や、分与額が過大な場合などは、前述のとおり個別確認が必要です。

試算例｜売却の手取りと税務上の利益を別々に計算する

以下は実例・相場ではなく、違いを確認するための仮定の試算です。単独所有の家を第三者へ売るとして、成約価格を4,200万円、ローン完済必要額を2,600万円、資金計画上の諸費用を180万円とします。譲渡所得計算上の取得費は建物の減価償却を反映した2,700万円、税務上の譲渡費用として計上できる額は140万円と仮定します。

※諸費用180万円は、税務上の譲渡費用140万円とその他の資金計画上の費用40万円の合計という仮定です。実際には、仲介手数料、登記、測量、金融機関への手数料、引越し等の支出を個別に整理し、税務上差し引ける費用と区別します。完済額・各費用の重複計上にも注意してください。

売る・住み続ける選択肢全体は、離婚時の持ち家と住宅ローン残債・財産分与の整理をご覧ください。

売却を選ぶ場合の所有権移転、抵当権抹消、住所・氏名変更などは、不動産売却時の登記手続き・必要書類と費用で確認できます。財産分与による移転とは登記原因や税率が異なるため、実際の手続きは司法書士へ相談してください。

合意・名義変更の前に確認する手順と資料

家を渡すか売るかの合意は、価格、税金、ローンの取扱いを確認してから具体化します。所有権移転と住宅ローンの債務者変更は別の手続きであり、離婚協議書や公正証書だけで金融機関との契約は変わりません。

1. 所有名義・取得経緯・ローンを整理する
   登記事項証明書、購入時の契約書、ローン・保証契約、残高資料を確認します。婚姻前からの財産や相続した財産が含まれる場合は、分与対象の判断を弁護士へ確認します。
2. 家の価格と諸費用の見込みを出す
   成約見込み価格、分与時の価額の根拠、売却諸費用、登記・融資の費用を整理します。査定価格、売出価格、成約価格を同じ確定額として扱わないようにします。
3. 双方の税額・特例・申告を確認する
   誰が何を取得・譲渡するか、離婚日、合意日、移転日、転居日等を税理士・税務署へ伝えます。不動産取得税は所管都税事務所へ確認します。
4. 借入先へ移転・借り換えの条件を確認する
   残債がある家は、所有権や持分の移転、債務者変更、連帯保証の解除等を金融機関へ事前相談します。名義変更前に承諾条件と、一括返済が必要になる場合を確認し、認められた方法と必要な資金を把握します。
5. 分与の目的・費用負担・実行条件を書面にする
   清算としての財産分与と慰謝料等の区分、家・持分・現金の範囲、税金や登記費用の負担を整理します。金融機関の承諾等を実行条件とするか、実行できない場合の対応も弁護士等へ相談します。
6. 移転・決済・申告と資料保管を進める
   金融機関・司法書士等と実行日を合わせ、実際の税額・費用と精算を確認します。必要な申告を行い、合意書、評価資料、契約書、領収書を保管します。

元配偶者から家を買い取る方法は、財産分与として家を渡す方法と区別して検討します。具体的な審査・決済・登記の流れは、住宅ローンが残る夫名義の家を妻が買い取る手順で解説しています。

家の名義を移しても、連帯保証人の責任が自動でなくなるわけではありません。保証解除・借り換え・売却による完済の選択肢は、離婚後に住宅ローンの連帯保証人から外れる方法と注意点で確認してください。

台東区・荒川区で価格と税金を相談するときの資料

借地権付きの家は、土地所有権付きと同じ前提で評価せず、借地契約や移転に関する条件、承諾料等の費用も確認します。マンションは管理費・修繕積立金の明細や滞納の有無、戸建ては接道・境界等の資料も、価格と費用を整理する際の判断材料になります。

よくある質問

財産分与の税金は、受け取るもの、移転方法、時期によって確認事項が変わります。

まとめ｜家の評価・税金・ローンをそろえてから分与を決める

離婚の財産分与では、受け取る側に通常、贈与税がかからなくても、不動産を渡す側の譲渡所得課税や、登記・取得に伴う税金の確認が必要です。ローン残債、税務上の取得費、家の時価はそれぞれ役割が異なります。

慰謝料の代わりに家を渡す場合も、渡す側の譲渡所得課税を確認します。また、ローン返済中に名義だけを無断で移すと、一括返済等を求められるおそれがあるため、借入先の承諾条件と税務を確認してから進めてください。

家を渡す方法と、売却して現金を分ける方法を、双方の納税資金・手続費用・ローンの取扱い・今後の生活費まで含めて比較しましょう。合意や名義変更の前に資料をそろえると、専門家への確認事項も明確になります。

著者プロフィール

山本 繁春（宅地建物取引士・日商簿記2級）
センチュリー21 クレール不動産

不動産の価格・売却条件と、税務・法律・融資に関する確認事項を整理してご案内します。税務・法律の個別判断は、各分野の専門家へご確認ください。

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